空き家買取とは？仲介との違い・流れと買取実績63件｜訳あり別の売り方

「親の空き家、買い取ってくれる会社があると聞いたけれど、実際いくらになるのか」

「地元の不動産屋に『売りにくい』と言われた。それでも買ってもらえるのか」

結論からお伝えします。

空き家買取は、不動産会社が自分で家を買い取る売り方です。

買い手を探す期間がなく、荷物や傷みがそのままでも売れる代わりに、価格は仲介より低くなります。

リハコはこれまでに、戸建てを63件買い取ってきました。

仲介より安くなるのには理由があります。

買い取った会社は、直す費用と手間を引き受けたうえで、その家をもう一度使える状態に戻すからです。

この記事は、空き家買取の全体をひと通り見渡すためのまとめです。

仕組み、仲介との違い、価格の決まり方、訳ありの家の売り方、流れまでを順にお話しし、詳しい話はそれぞれの記事へご案内します。

空き家買取とは？ 不動産会社が自分で買い、直して使う仕組み

空き家を売る方法は、大きく分けて2つあります。

ひとつは仲介です。不動産会社にポータルサイトやチラシで買い手を探してもらい、見つかった個人に売ります。

もうひとつが買取で、不動産会社が売主から直接買います。

買取をする会社は、買ったあとの使い道を持っています。

リハコの場合は、空き家を直して、その街で家を探している人に貸したり売ったりしています。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

買取価格は「直したあとの価値」から逆算される

買取価格は、なんとなく決まっているわけではありません。多くの買取会社は、次のように逆算しています。

直したあとの価値	その家を直して貸したら家賃はいくらか、売ったらいくらか
直す費用	屋根・水まわり・床・壁、残った荷物の撤去など、住める状態に戻すための工事費
経費とリスク	登記・税金・売れ残りや追加工事のリスク
買取価格	直したあとの価値から、直す費用と経費を引いた残り

たとえば、リハコが再生した埼玉県熊谷市西城の戸建ては、リフォームに600万円をかけ、家賃は月6万円で貸しています。

家の価格より、直す費用のほうがはるかに大きいことがわかります。

築50年前後の木造では、このように「直す費用」が大きくなりがちです。

買取価格が相場より低く見えるのは、この費用を買った側が引き受けているからです。

逆にいえば、直したあとに借りたい人・住みたい人がいる場所なら、古い家でも値段がつきます。

「古いから0円」ではなく、「直したらどう使えるか」で決まるのが買取です。

仲介と買取、どちらを選ぶ？

比べるところ	仲介（個人の買主に売る）	買取（不動産会社が買う）
価格	相場に近い価格を狙える	仲介より低くなりやすい
売れるまで	数か月〜1年以上。売れないこともある	買い手を探す期間がない
仲介手数料	かかる	かからない
荷物・傷み	片付け・修繕を求められやすい	そのままでよいことが多い
内見・近所	内見の対応が要る。広告で知られやすい	内見がなく、広告も出さない
売ったあとの責任	不具合の責任を負うことがある	責任を負わない（免責）

買取なら仲介手数料がかからない理由

宅地建物取引業法46条では、不動産会社が受け取れる報酬を「売買の代理又は媒介に関して」と定めています。

仲介手数料は買い手を探す（媒介する）ことへの報酬なので、不動産会社が自分で買う買取では発生しません。

なお、国土交通省の報酬告示には、800万円以下の空き家などを仲介するときの特例があります。

売主が払う仲介手数料は、最大で33万円（税込）まで認められています。安い空き家ほど、仲介手数料の割合は大きくなります。

「売ったあとの責任」が違う

仲介で個人に売ると、引き渡したあとに雨漏りやシロアリが見つかることがあります。

そのとき、契約不適合責任として修理や減額を求められることがあります。

宅地建物取引業法40条が責任を免れる特約を制限しているのは、不動産会社が「売主」になる場合です。

不動産会社が買主になる買取では、責任を負わない特約を結ぶのが一般的です。

ただし民法572条のとおり、知っていて伝えなかった不具合は特約があっても責任を免れません。

わかっていることは正直に伝えてください。

こんな家は買取が向いている

• 築40年以上で、住むには直す必要がある
• 荷物が残っていて、片付けに通えない
• 再建築不可・市街化調整区域・旗竿地など、買い手が限られる
• 遠方に住んでいて、内見の立ち会いや管理が難しい
• 近所に知られずに売りたい
• 固定資産税や草刈りの負担を早く終わらせたい

反対に、駅に近く建物もまだ使える家なら、仲介で売り出す価値があります。迷ったら、両方の金額と期間を聞いてから決めてください。

売り方の比較は空き家の売却方法5つを比較｜手間をかけずに売るなら買取で詳しく解説しています。

リハコが買い取った家の実例

リハコが買い取った戸建ては63件です。

「数千万円で売れる」という話ではありません。

ただ、地元で「値段がつかない」「処分費がかかる」と言われた家にも、実際に値段がついて売れています。

所在地	築年数	家の状態
群馬県高崎市寺尾町	築52年	水道と電気が使えない
群馬県高崎市昭和町	築70年	再建築不可
埼玉県本庄市台町	築54年	草が生い茂る・傾き・10年空き家
埼玉県本庄市小島	築54年	旗竿地
群馬県館林市赤生田本町	築40年	市街化調整区域・草木が生い茂る
群馬県館林市東広内町	築43年	市街化調整区域
群馬県伊勢崎市東町	築54年	ゴミ屋敷・汲み取り式トイレ
茨城県かすみがうら市	築40年	傾き
茨城県土浦市中央	築44年	旗竿地・駐車場なし
茨城県古河市幸町	築50年	再建築不可
千葉県君津市	築50年	都市計画区域外・ゴミ屋敷

同じ築50年前後でも、価格には大きな差が出ます。差をつけているのは、主に次の3つです。

• 場所：直したあとに借りたい人・住みたい人がどれだけいるか
• 直す費用：雨漏り・傾き・水道や電気の引き直しなど、工事がどこまで要るか
• 法律の制限：再建築不可・市街化調整区域などで、使い道や買い手が限られるか

リハコの実績には、市街化調整区域の家が8件、浄化槽や汲み取り式トイレの家が14件あります。

都市部の相場の話では出てこない、田舎の古い家の実際の値段です。

君津市の家は、東京の施設に入った売主さまが、地元の不動産会社に「この場所だと売るのは難しい」と断られていた家です。

リハコが買い取り、解体せずに直して、今は新しいご家族が暮らしています。売主さまの声も読んでみてください。

訳ありの空き家も買い取れる？ 種類別の売り方

仲介では買い手が見つかりにくい家も、買取なら売れることがあります。種類ごとの売り方は、次の記事で詳しくまとめています。

家の事情	リハコの実例	詳しい記事
再建築不可	古河市幸町、高崎市昭和町	再建築不可物件の売却・買取相場
市街化調整区域	館林市赤生田本町、東広内町	市街化調整区域を手放したい
旗竿地	本庄市小島、土浦市中央	旗竿地の買取価格はいくら？
ゴミ屋敷	伊勢崎市東町、君津市	ゴミ屋敷は片付けずに売却できる
荷物が残ったまま	館林市広内町（残置物ごと買取）	荷物が残ったまま空き家を売る
雨漏り	―	雨漏りする家の売却は修理せずできる
人が亡くなった家	―	事故物件の売却相場

どの事情でも、共通して言えることがあります。売る前に解体や片付け、リフォームにお金をかけないことです。

買取では、買った側が直す前提で金額を出すので、売主が先に直しても、かけた費用ほど価格は上がらないのがふつうです。

解体や片付けを自分で進めるか迷っている方は、先に買取の金額を聞いてから決めても遅くありません。

費用の目安は解体・片付けのページでご案内しています。

事情ごとに、進め方の記事もあります

• 遠方に住んでいて、実家に何度も行けない → 遠方の実家を売る進め方
• 親が施設に入り、実家が空いている → 親が施設に入ったあとの実家の売り方
• 相続を放棄するか迷っている → 空き家の相続放棄は損か得か

空き家買取の流れと期間、先に確かめておくこと

リハコの買取は、次の流れで進みます。

相談	住所と家の状態、困っていることをお聞きします。フォームでもお電話でも大丈夫です
現地調査	残った荷物の量や雨漏り、傾きを確かめます。遠方の方は、鍵をお預かりできればスタッフが見に行きます
査定	土地の値段と家の状態、直したあとの使い道から金額を出し、根拠をご説明します
売買契約	金額にご納得いただけたら契約します。責任の範囲もここで確かめます
決済・引き渡し	代金をお支払いし、名義を移します。荷物が残ったままで引き渡せます
直したあと	リハコの負担で直し、完成した家の写真をお渡ししています

売却の流れのページでご案内しているとおり、相談から引き渡しまでは最短14日間です。

仲介のように、買い手が見つかるまで何か月も待つことはありません。

売る前に確かめておきたい3つのこと

名義：亡くなった親の名義のままでは売れません。売る前に相続登記が要ります。

法務省によると、2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

相続人の同意：相続人が複数いるなら、売ることに全員の同意が要ります。

兄弟で意見が分かれていても、金額がわかると話し合いが進みやすくなります。

税金の特例：相続した空き家を売ったときは、国税庁のタックスアンサー（No.3306）の特例があります。

一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）を控除できます。

要件は細かく、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなどがあります。

売るのは、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

特例そのものの期限は、2027年（令和9年）12月31日までの売却です。

使えるかどうかは、税理士か税務署に確認してください。

解体やリフォームは、税金の特例を確かめてから

売る前に家を壊すか直すかは、金額を聞いてから決めても遅くありません。

税金の面でも、先に動くと損をすることがあるからです。

1つ目は、土地の固定資産税です。

家を壊して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。

「6倍になる」とよく言われますが、更地には別の上限があり、目安は約3〜4倍です。

1月1日に更地になっていれば、その年度から上がります。

計算のしかたは「更地にすると固定資産税はいくら上がる？」で説明しています。

2つ目は、上の3,000万円の特例です。

特例を使うには、家を耐震基準に合うよう直すか、取り壊して売ることが要件です。

ただし2024年1月1日以後の売却なら、買主が工事をする形でも使えます。

売った年の翌年2月15日までに、買主が耐震改修か取り壊しを済ませる形です。

売主が自分で先に壊したり直したりしなくても、特例を使える道があります。

売ったあとは、翌年の確定申告を忘れずに

空き家を売って利益が出たら、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします。

3,000万円の特例で税金が0円になる場合も、申告は要ります。

国税庁は、特例を受けるには書類を添えて確定申告をすることが必要としています。

書類のひとつに、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」があります。

親が家を買ったときの金額が分からないことも、よくあります。

その場合は、売った金額の5%を取得費にできます（国税庁 No.3258）。

たとえば800万円で売ったなら、取得費は40万円として計算します。

ただ5%は小さいので、そのぶん税金は多めに出ます。

古い通帳や、建てたときの契約書が残っていないか、先に探してみてください。

断られた・0円と言われたら？ 買取業者の選び方

「値段がつかない」「0円」「処分費がかかる」。空き家の相談では、こうした答えを受けたあとに来られる方が少なくありません。

高崎市寺尾町の築52年の家は、水道も電気も使えず、地元の不動産会社に「この状態では厳しい」と断られていました。

リハコは水道と電気を引き直せば貸せると判断し、買い取りました。

手続きは約1か月で終わり、今はご夫婦が暮らしています（売主さまの声）。

断られる理由の多くは、その会社に「直して使う」出口がないことです。

解体して土地で売るしか道がない会社には、古い家は費用にしか見えません。

直して貸す出口を持つ会社には、同じ家が「使える家」に見えます。

業者を選ぶときに見るところ

• 金額の根拠を説明できるか：「直したあとの使い道」と「直す費用」から説明できる会社は信頼できます
• その地域での実例があるか：同じような場所・状態の家を買った実例を聞いてください
• 買ったあとどうするか：壊すのか、直して使うのか。家への思いがあるなら大切なところです
• 契約の中身：売ったあとの責任、残った荷物の扱い、代金の支払い時期を書面で確かめてください
• 急がせないか：その場での契約を迫る会社は避けてください

悪質な業者の見分け方や、価格が業者によって変わる理由も知っておきたいところです。

詳しくは空き家買取業者の選び方5つ｜悪質業者の見分け方と価格が業者で変わる理由で解説しています。

リハコが古い空き家を買える理由

リハコは、空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸したり売ったりしている会社です。

職人のつながりがあるので、水道や電気の引き直し、雨漏りの修理も自分たちで段取りできます。

だから、ほかで断られた家にも金額を出せることがあります。

著者の森田は、宅地建物取引士であり、アパート14棟・戸建て41戸を運用する現役の大家です。

売る方の気持ちと、買って直して貸す側の計算、その両方から金額をご説明します。

• 査定・相談は無料です
• 残った荷物・雨漏り・傾き・再建築不可でも、現況のまま買い取ります
• 解体も片付けも要りません
• 全国対応です（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）
• 2営業日以内にご連絡します