コラム COLUMN
「雨漏りしている家って、そもそも買い手が見つかるの？」
「屋根を直してからでないと売れないと言われた。100万円もかけるべき？」
結論から言うと、雨漏りする家は、修理しないそのままの状態で売却できます。
被害の大きさに応じて価格は下がりますが、下がり幅は屋根の修理費より小さいことが多く、先に工事をすると手元に残るお金はかえって減ります。
雨漏りしている家なんて、買いたい人がいるんでしょうか？
います。買主が「自分で住む人」から「リフォームして貸す投資家」に変わるだけで、需要そのものは無くなりません。
この記事を読んで理解できること
- 雨漏りする家がそのまま売却できる理由と、実際の取引事例
- 仲介と買取の違い、初めて売るときにどちらを選ぶか
- 雨漏りで売却価格がどのくらい下がるのか（数千円〜100万円）
- 購入希望者を見つける4つのコツと、売却の流れ・必要書類
- 雨漏りの告知義務と契約不適合責任の正確な中身、免責特約の付け方
- 売却にかかる費用（仲介手数料・印紙税・譲渡所得税）と期間の目安
この記事の目次
1. 雨漏りする家でも売却できる？実際の取引事例
1階まで水が回っているような家でも、話を聞いてもらえますか？
聞きます。群馬県邑楽郡板倉町では、1階まで被害が広がった築49年の家を、片付けも修理もしないままお引き受けしました。
雨漏りする家は売却できます。
築30年を超えた木造戸建ては建物の評価がほぼ0円で査定されることが多く、雨漏りは価格を決める主因ではなく、リフォーム費の一項目として処理されるからです。
土地値から解体費やリフォーム費を差し引く計算に組み込まれます。
雨漏りとは、屋根・外壁・サッシまわりなどの防水が切れ、雨水が建物の内部に入り込んでいる状態のことです。
天井にシミが出る、壁紙がめくれる、室内にカビ臭さが残る、といった形で現れます。
このブログを運営しているリハコは、訳あり物件の売却サポートと買取を行う不動産会社です。
ここでは、雨漏りとしてはかなりひどい部類に入る事例を紹介します。
| 所在地 | 群馬県邑楽郡板倉町 |
| 築年数 | 築49年 |
| 訳あり事由 | 雨漏り（1階まで被害あり）・長期の空き家 |
| 経緯 | 40年以上住んだ後にアパートへ転居し、3年ほど放置していた |
| 売主様のご負担 | 残置物の処分費・修理費ともに0円 |
| 結果 | リハコが買い取り、フルリノベーションのうえ再生 |
地元の不動産屋さんに相談しましたが、見た目がひどすぎると言われ、すぐに断られてしまいました。雨漏りで困っていた家でも対応してくれる会社があるというのは、本当にありがたかったです。（A.N様・65歳・男性）
1-1. 部屋のビフォーアフター
1-2. 玄関のビフォーアフター
1-3. キッチンのビフォーアフター
この状態でも、売主様の処分費用は0円で売却が成立しました。
リハコは売買からリノベーションまで自社で行うため、買い取ったうえで再生まで手がけています。
直す前に相談する
雨漏りの修理見積もりを取るのは構いませんが、発注する前に一度査定を受けてください。「修理費」と「雨漏りによる減額幅」を並べて比べないと、どちらが得か判断できません。
2. 雨漏りする家を売却する方法は？仲介と買取の2つ
売り方に種類があると聞きました。何が違うのでしょうか？
買主が誰になるかが違います。仲介は一般の買主を探す方法、買取は不動産会社が直接買う方法です。
雨漏りする家を売却する方法は、仲介と買取の2種類です。
仲介では不動産会社に購入希望者を探してもらい、買取では不動産会社が持ち主から家を直接購入します。
それぞれのメリットとデメリットは次のとおりです。
| 仲介 | 買取 | |
| メリット | 高値で売却しやすい | すぐに売却できる／仲介手数料が要らない／契約不適合責任が免除されるケースがある |
| デメリット | 仲介手数料が必要／短期間で売却しにくい／契約不適合責任を負うリスクがある／売りに出していることを近所の人に知られる可能性がある | 売却価格が仲介より安くなりやすい／物件の状態によっては買取を断られる可能性がある |
おすすめは、まず仲介で売却を進め、それでも売れなければ買取に切り替える流れです。
仲介手数料はかかりますが、物件情報サイトを通じて多くの購入希望者に届くため、買取で安値になるより手取りが増える可能性があります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合していなかったときに、売主が修補・代金減額・損害賠償・契約解除に応じる責任のことです。
たとえば雨漏りを契約時に伝えていなければ、引き渡し後にその不具合が見つかったときに売主が費用を負担することになりかねません。
詳しくは7章で解説します。
2段構えで進める
リハコでは、まず投資家ネットワークに紹介して仲介での売却を試み、買主が見つからなければリハコ自身が買い取る流れで進めています（出典: 選ばれる理由）。
3. 初めて売却するときにおすすめの方法は？
何社にも断られたら、と思うと電話するのが怖いです。
最初は仲介の相談で構いません。「雨漏りのある家を売った実績はありますか」と聞けば、扱える会社かどうかがすぐ分かります。
初めて売却するときは、まず仲介での依頼を試してください。
不動産会社同士のつながりや物件情報サイトを通じて、「雨漏りのある家でも購入したい」という買主が見つかることがあるためです。
ただし、不動産会社によっては雨漏りのある家の仲介を扱っていない場合があります。
できれば複数社に声をかけ、「雨漏りのある家を売却したことはありますか」と実績を尋ねてください。
実績のある会社なら、契約不適合責任のことも考慮した契約書を作ってもらえます。
雨漏りのある家では、売却後にトラブルが起きないよう手当てしてくれる会社を選べるかどうかが、一番のポイントです。
引き受けてくれる会社が見つからないときは、買取に切り替えてください。
| まず聞くこと | 「雨漏りのある家を売却した実績はありますか」 |
| 次に聞くこと | 「契約不適合責任の免責特約は付けられますか」 |
| 残置物 | 「家財を残したままでも査定してもらえますか」 |
| 費用の確認 | 「売主の手出しになる費用はありますか」 |
| 進め方の確認 | 「仲介で売れなかった場合、買取に切り替えられますか」 |
まずは担当者に家の状態を見てもらい、査定額と売却の見込みを確認してから売却方法を決めましょう。
4. 雨漏りする家は売却価格がどのくらい下がる？
雨漏りがあると、いくらくらい安くなるものなんですか？
必要な修理の内容で決まります。ひび割れの補修程度ならほぼ影響なし、屋根全体をやり直す規模で100万円ほどです。
雨漏りする家の売却価格は、被害が大きいほど下がります。
買主はどのみち修理してから使うため、その修理にいくらかかるかが、そのまま減額の目安になるからです。
工事の内容ごとの目安は次のとおりです。
| 必要な工事 | 売却価格の下がり幅の目安 | どんな状態か |
| コーキング処理（細かいひび割れの補修） | 数千円〜5万円 | 外壁やサッシまわりのひび割れから浸水している |
| 瓦のズレの補修 | 30万円前後 | 部分的な補修で止まる。足場代が費用の中心になる |
| カバー工法（屋根全体をカバーして修繕） | 100万円前後 | 屋根材の劣化が全体に及んでいる |
| 下地・室内まで被害が及ぶ | 上記＋内装のやり直し分 | 天井・壁・床の張り替えが必要になっている |
瓦のズレのような小さな被害でも30万円前後下がるのは、足場代が乗るためです。
労働安全衛生規則では、高さ2メートル以上の箇所で作業するときは足場を組むなどして作業床を設けることが事業者に義務づけられており（第518条）、戸建てでも足場代だけで20万円ほどかかります。
つまり、下がり幅は雨漏りの範囲ではなく、必要な工事の規模で決まります。
売るときは不動産会社と相談し、買主が修理する分だけ価格を下げてください。
その代わり売主側では工事を発注しないため、業者選びで失敗するリスクを負わずに済むのが大きな利点です。
下がり幅と修理費
100万円かけて屋根を直しても、査定額が100万円上がるとは限りません。築古の木造では、かけた工事費のうち価格に反映されるのは一部にとどまるのが一般的です。
5. 雨漏りする家の購入希望者を見つけるコツは？
少しでも早く、できれば高く売りたいのですが、何かコツはありますか？
4つあります。ただし1つ目の「修理してから売る」は、信頼できる業者が30万円以内で直せる場合に限ってください。
ここでは、雨漏りする家の購入希望者を見つけるコツを4つ紹介します。
5-1. 修理してから売りに出す（30万円以内で直せる場合のみ）
信頼できる修繕業者が近くにいる場合に限り、修理してから売りに出す選択肢があります。
販売資料に「雨漏りあり」と記載されるかどうかで、売却できる確率と価格が変わるためです。
ただし、修理を検討してよいのは被害が小さい家だけです。
100万円かけて修理しても、希望価格で売れるとは限りません。
結局値下げするなら、雨漏りのある状態で価格を調整して売るほうが手間もかかりません。
目安は「信頼できる業者が30万円以内で直せるかどうか」です。
それを超えるなら、修理せずそのまま売りに出すことをおすすめします。
5-2. 修繕保証を付けたうえで売りに出す
修理をした場合は、施工業者に修繕保証を付けてもらってください。
修繕保証とは、工事の完了後に一定期間内で同じ不具合が再発したとき、施工業者が無償で補修する保証のことです。
売却後に再発しても無償で対応してもらえるため、買主の安心につながります。
| 新築住宅 | 10年間（住宅の品質確保の促進等に関する法律で、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について義務づけ） |
| 防水工事 | 1〜3年間 |
| リフォーム | 5年間 |
業者に依頼するときは保証の有無と期間を確認し、保証書は売却時に買主へ引き継げるようにしておきましょう。
5-3. 訳あり物件を専門に扱う不動産会社を利用する
不動産会社の中には、訳あり物件を専門に扱う会社があります。
古い戸建てをリノベーションして賃貸に出す投資家が増え、安く仕入れられる訳あり物件を探している会社も多いためです。
仲介を行う会社は訳あり物件の買主を探す独自のネットワークを持っています。
雨漏りする家にも一定の需要があるため、こうした会社を使うと売却しやすくなります。
5-4. リフォーム費まで見積もれる会社に査定してもらう
同じ物件でも、会社によって査定額に差が出ます。
差の正体はリフォーム費の見積もり精度です。
工事を外注する会社ほど、余裕を持たせた金額を差し引くぶん買取価格が下がります。
リハコは売買からリノベーションまで自社で行うため、「屋根と内装を直していくらか」を推測ではなく実額で把握できます。
被害を大きめに見積もって安全側に振る必要がないぶん、提示できる金額が高くなりやすいのが強みです。
雨漏りは直さないままで構いません。「修理してからでないと売れない」と言われて止まっている方こそ、先に現況のままの金額をご確認ください。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
6. 雨漏りする家を売却する流れは？
実際にはどんな順番で進むのでしょうか。
相談から引き渡しまで6段階です。書類が揃っていなくても、まずご相談ください。
雨漏りする家を売却するときは、次の流れで進みます。
| 1. 相談・査定 | 複数の不動産会社に仲介できるか相談し、査定を受ける |
| 2. 媒介契約 | 仲介を依頼する会社と媒介契約を結ぶ |
| 3. 売却活動 | 物件情報サイトへの掲載や同業者との連携で買主を探す |
| 4. 売買契約 | 本人確認・重要事項の説明・契約書への捺印・手付金の受領 |
| 5. 引き渡し | 登記書類の確認、買主のローン実行、抵当権抹消、鍵の引き渡し |
| 6. 確定申告 | 利益が出た場合や特例を使う場合に申告する |
6-1. 査定は簡易査定と訪問査定の2種類
査定には簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定は、伝えた情報や会社独自のデータをもとに概算を出す方法で、手軽に金額を知りたいときに向いています。
訪問査定は、担当者が現地で状態と周辺環境を確認して金額を出す方法です。
雨漏りは現地を見ないと範囲が分からないため、最終的な金額を知りたいときは訪問査定を受けてください。
査定を依頼するときは、雨漏りしている箇所を正直に伝えましょう。
6-2. 媒介契約は3種類から選ぶ
媒介契約とは、家の売却にあたって不動産会社に買主探しを依頼するために結ぶ契約です。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約／専属専任媒介契約 | |
| 他社とも契約できるか | できる | できない |
| 自分で買主を探せるか | 探せる | 専任は探せる／専属専任は不可 |
| 報告の頻度 | 決まりなし | 専任は2週間に1回以上／専属専任は1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 決まりなし | 3か月以内 |
2社以上に頼みたいときは一般媒介契約、自分でも買主を探したいときは専任媒介契約、1社にすべて任せたいときは専属専任媒介契約が向いています。
6-3. 契約と引き渡しで用意するもの
売買契約では身分証明書や印鑑証明書が必要です。
重要事項の説明には建物の不具合に関する内容も含まれるため、雨漏りに関する情報に抜け漏れがないかを、契約前に必ず確認してください。
- 登記識別情報（権利証）…紛失していても司法書士の本人確認情報で代替できます
- 固定資産税納税通知書…毎年4〜6月に届くもの。写しで構いません
- 物件状況報告書（告知書）…雨漏りとその二次被害はここに記載します
- 本人確認書類・印鑑証明書…登記手続きで使います
- 相続登記が終わっていない場合…そのままご相談ください。並行して進められます
引き渡し日までに、電気・ガス・水道の精算を済ませておきましょう。
利益が出た場合は、所得が発生した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。
特例を使って納税額が0円になる場合も申告は必要です（税額の判断は税理士や税務署にご確認ください）。
7. 雨漏りの告知義務と契約不適合責任はどうなる？
黙って売ったら、あとで訴えられたりしませんか？
隠すのが一番危険です。先に全部伝えて、契約書で免責にするのが安全な売り方です。
雨漏りは告知義務の対象です。
告知義務とは、売主が知っている物件の不具合を買主に伝える義務のことをいいます。
物件状況報告書（告知書）に、雨漏りの場所・気づいた時期・修理の有無と実施年月を記載して渡すのが正式な手続きです。
過去に雨漏りを修理し、現在は止まっている場合でも、雨漏りが発生していた事実は伝えなければなりません。
告知義務に違反すると、買主から契約解除や代金の減額、損害賠償を求められることがあります。
7-1. 契約不適合責任の正確な中身
契約不適合責任とは、引き渡した目的物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しないとき、買主が売主に対して追完（修補）・代金減額・損害賠償・契約解除を求められる制度です（民法第562条〜第564条）。
2020年4月1日施行の改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」から名称と内容が変わりました。
大きな違いは2つです。
1つは、売主が知らなかった不具合でも責任の対象になること。
もう1つは、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば権利を行使できる点です（民法第566条）。
だからこそ、雨漏りのように後から見つかりやすい不具合は、先に開示しておくことが重要になります。
| 告知書に書くこと | 雨漏りの場所・気づいた時期・修理の有無と実施年月・施工業者名 |
| 分からないことは「不明」 | 推測で書かない。「天井にシミがあるが原因は不明」で構わない |
| 免責特約 | 契約書に「契約不適合責任を負わない」と明記する。買取では一般的 |
| 個人が売主のとき | 買主が業者・投資家であれば、免責特約は原則として有効 |
| 宅建業者が売主のとき | 買主が宅建業者でない場合、引き渡しから2年以上とする特約以外は買主に不利で無効（宅地建物取引業法第40条） |
| 隠すとどうなるか | 知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れない（民法第572条） |
免責は開示が前提
免責特約は万能ではありません。知っていた雨漏りを隠していた場合は特約が効かず、あとから減額や解除を求められます。先に全部伝えることが最も確実な自衛策です。
7-2. 二次被害の報告も忘れない
雨漏りが続くと、二次被害としてカビや木材の腐食が起きたり、シロアリが住みついたりします。
これらの二次被害にも告知義務があります。
床が沈む、春先に羽アリが出た、といった事実も併せて伝えてください。
7-3. 売却を先延ばしにしない
雨漏りする家の売却は、先延ばしにするほど条件が悪くなります。被害の範囲が広がり、腐食が進むためです。
- 雨漏り箇所の拡大と、カビ・腐食・シロアリなど二次被害の悪化
- 経年劣化による売却価格の低下
- 台風や強風で屋根材・波板が飛び、近隣に損害を与えるリスク
- 相続人が代替わりして、話し合いがまとまりにくくなること
雨漏りに気づいた時点が、いちばん高く売れるタイミングです。
腐食が進んで建物の強度が落ちると、本当に土地値以下の評価になってしまいます。
8. 雨漏りする家の売却にかかる費用はいくら？
売るのにお金がかかるのなら、そこも知っておきたいです。
通常の売却と変わりません。買取なら仲介手数料がかからないぶん、費用はさらに軽くなります。
雨漏りする家を売却するときにかかる費用は、通常の家の売却とほとんど変わりません。主な費用は次のとおりです。
| 仲介手数料 | 売却価格が800万円以下の場合は最大30万円＋消費税（低廉な空家等の特例）。買取では不要 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付。軽減措置の適用時、100万円超500万円以下は1,000円、500万円超1,000万円以下は5,000円（出典: 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」） |
| 登記費用 | 抵当権が残っている場合の抹消登記、住所変更登記など。数千円〜数万円 |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合にかかる。特例の適用で0円になることもある |
雨漏りを修理してから売る場合は、これに工事費が加わります。工事内容ごとの目安は次のとおりです。
- 外壁の修理：5万円〜
- 窓枠・ベランダ等からの雨漏りの補修：5万円〜
- 瓦のズレの補修：30万円〜
- 屋根全体をカバーして補修（カバー工法）：100万円〜
この工事費を売主が負担しても、売却価格に同額が上乗せされるとは限りません。
金額は工事の規模や材料で変わるため、見積もりは複数社で比べてください。
3,000万円の特別控除
相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）。ただし令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上だと上限2,000万円です。適用可否は税務署にご確認ください。
9. 雨漏りする家の売却にはどのくらい期間がかかる？
できれば年内に終わらせたいのですが、間に合いますか？
買取なら短期間で進みます。リハコでは準備1〜7日、売却まで約14日という流れでご案内しています。
雨漏りする家を仲介で売却する場合の期間の目安は、3か月〜1年です。
通常の家より買主が限られるぶん、時間がかかるケースが多くなります。
時間が経つほど被害が広がって価値が下がるため、早めに動くほうが結果的に有利です。
被害が大きく、仲介では買主が見つかりにくいと考えられる場合は、買取を選んでください。
リハコの場合、準備に1〜7日、売却手続きに約14日という流れで、最短14日間での買取をご案内しています（出典: 空き家売却の流れ）。
契約完了後は、最短即日でのお支払いも可能です。
| 仲介 | 買取 | |
| 売却までの期間 | 3か月〜1年 | 最短14日間 |
| 内見対応 | 必要。雨漏り箇所があると案内しづらい | 不要 |
| 残置物の片付け | 求められることが多い | そのままで可 |
| 契約不適合責任 | 売主が負う。個人の買主には免責を嫌がられやすい | 免責にできることが多い |
相続登記が終わっていない場合や共有者が複数いる場合は、もう少し時間がかかります。
ただし手続きは司法書士と連携して進められるため、登記が済んでいないことを理由に相談を先送りする必要はありません。
10. まとめ：雨漏りする家はそのまま売却できる
結局、雨漏りは直さずに売ってしまってよいのですね。
はい。直すかどうかは、修理費と減額幅を比べてから決めれば十分です。
不具合のない家に比べれば価格は下がりますが、雨漏りする家は解体せず、修理もせずに売却できます。
まずは仲介で売れないかを相談し、難しそうであれば買取に切り替えてください。
買主が見つかりにくい状態なら、はじめから買取でも構いません。
リハコはこれまでに100戸以上の空き家を再生してきました（出典: 選ばれる理由）。
雨漏りする家も、告知と免責特約を整えたうえで、売主様が不利にならない形で売却をお手伝いします。
仲介では解体前提で380万円と言われ、3か月動きませんでした。解体せず145万円でそのまま買い取っていただけて、手元に残るお金はむしろ多かったです。（K.S様・65歳・男性）
雨漏りする家の扱いにお悩みの方は、お気軽にリハコまでご相談ください。査定・ご相談は無料です。
よくある質問
雨漏りする家は売却できますか？
売却できます。
修理も解体もしないまま売れます。
築30年を超えた木造戸建ては建物の評価がほぼ0円になることが多く、雨漏りはリフォーム費の一項目として査定に織り込まれるためです。
群馬県邑楽郡板倉町では、1階まで被害が広がった築49年の家を、売主様の処分費用0円で買い取りました。
雨漏りを修理してから売ったほうが高く売れますか？
信頼できる業者が30万円以内で直せる場合を除き、修理せずに売ることをおすすめします。
築古の木造では、かけた工事費が同額のまま売却価格に反映されるとは限らないためです。
屋根全体をカバー工法で直すと100万円前後かかりますが、雨漏りによる減額の目安も100万円前後です。
雨漏りしていることを買主に伝えないとどうなりますか？
契約解除・代金減額・損害賠償を求められることがあります。
雨漏りは告知義務の対象で、物件状況報告書（告知書）に記載します。
知りながら告げなかった事実については、契約不適合責任の免責特約があっても責任を免れません（民法第572条）。
過去に修理して現在は止まっている場合でも、発生していた事実は伝えてください。
契約不適合責任を負わずに売る方法はありますか？
契約書に免責特約を入れる方法があります。
売主が個人で買主が不動産会社や投資家の場合、免責特約は原則として有効です。
買取では免責特約を付けるのが一般的で、引き渡し後に補修費を請求される心配がありません。
ただし、知っている不具合を隠していた場合は免責されないため、告知書には正直に記載してください。
雨漏りする家の売却にはどのくらい時間がかかりますか？
仲介の場合で3か月〜1年が目安です。
買取であればもっと短く、リハコでは準備1〜7日、売却手続きに約14日という流れで、最短14日間での買取をご案内しています。
契約完了後は最短即日でのお支払いも可能です。
相続登記が未了でも、司法書士と連携して並行して進められます。
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