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「訳あり物件だから売れない」は、誤解です。
再建築不可、雨漏り、ゴミ屋敷、市街化調整区域——他社に「0円で処分します」「解体費用をご負担ください」と言われた物件でも、売り方を変えれば値段が付くケースは珍しくありません。
この記事では、訳あり物件がなぜ売れるのか、どの売り方を選ぶべきかを、実際の再生事例と一緒に解説します。
この記事のポイント
- 訳あり物件の買い手は「マイホーム層」ではなく「投資家」。だから訳ありでも売れる
- 解体前提の査定は0円でも、リノベ前提の査定なら値段が付くことがある
- 放置すると固定資産税が最大6倍相当になるリスクも。売るなら早いほうが有利
執筆者：訳あり物件を再生する現役投資家
自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役の不動産投資家であり、宅地建物取引士です。
再建築不可もゴミ屋敷も、実際に買い取り、リノベーションで再生してきました。
「売れない」と言われた物件がどう売れるのか、実務ベースでお伝えします。
この記事の目次
1. 訳あり物件とは？大きく4つに分類できます
訳あり物件とは、法律・建物の状態・立地・心理的な事情などにより、一般の買い手が付きにくい不動産のことです。
不動産業界では「瑕疵（かし）物件」とも呼ばれます。
一口に訳ありといっても、中身は大きく4つに分かれます。
ご自身の物件がどれに当てはまるか、まず確認してみてください。
| 分類 | 代表例 | 売れにくい理由 |
| ① 法的 | 再建築不可・市街化調整区域・未登記・既存不適格 | 建て替え制限・住宅ローンが通りにくい |
| ② 物理的 | 雨漏り・傾き・シロアリ・ゴミ屋敷・老朽化 | 修繕費の見通しが立たず敬遠される |
| ③ 環境的 | 旗竿地・囲繞地・駅から遠い・狭小地 | 使い勝手や資産性への不安 |
| ④ 心理的 | 事故物件・孤独死のあった家 | 告知義務があり心理的に避けられる |
実際には「築50年で雨漏りしていて、しかも再建築不可」のように、複数の訳ありが重なっている物件がほとんどです。
だからこそ、種類ごとの対処法を知っている会社に相談するかどうかで、結果が大きく変わります。
「うちは訳ありが3つも重なってるから無理…」という物件ほど、実は相談してほしいんです。重なっている物件ほど、他社が査定できず安く見積もられていますから！
2. 訳あり物件でも売却できる3つの理由
「こんな家、誰が買うの？」——売主様は皆さんそうおっしゃいます。
しかし実際には買い手がいます。
理由は3つです。
2-1. 買い手は「住みたい人」ではなく「投資家」だから
訳あり物件の買い手の多くは、マイホームを探している家族ではありません。
物件をリノベーションして賃貸に出し、家賃収入を得たい不動産投資家です。
投資家は「自分が住みたいか」ではなく「利回りが出るか」で判断します。
再建築不可でも、雨漏りしていても、安く買ってリノベして貸せる物件なら、投資対象として十分に成立するのです。
2-2. 「解体前提」ではなく「リノベ前提」で査定できるから
多くの会社の査定は「土地の価格 − 解体費用」で計算します。
この式だと、解体に100万円以上かかる古い家はマイナス査定＝0円買取になってしまいます。
一方リハコは、再生後の想定家賃から逆算する「リノベ前提」の査定を行います。
建物を壊さず活かすので解体費用がかからず、その分を売主様への支払いに回せるのです。
2-3. 2026年は「売り時」の追い風が吹いているから
戸建て賃貸は供給が少なく、リノベ済み戸建てへの入居需要は底堅い状況が続いています。
さらに空き家への課税強化（後述）で「手放したい人」が増える前に動けば、相対的に有利な条件で売却しやすいのが今のタイミングです。
私たちが再生した戸建ては、かなり田舎の物件でも入居希望が殺到したことがあります。「誰も住まない」は思い込みですよ！
3. 訳あり物件の売却方法4つを比較
訳あり物件の売却には、大きく4つの方法があります。
それぞれの向き・不向きを比較してみましょう。
| 売却方法 | 価格 | スピード | 向いているケース |
| ① 一般仲介（大手・地場） | △ 買い手が付けば高い | × 長期化しやすい | 訳ありの程度が軽い物件 |
| ② 解体して更地で売る | × 解体費で手取りが減る | △ | 土地値が高い都市部のみ |
| ③ 訳あり専門の買取業者 | △ 早いが安くなりがち | ◎ 最短数日 | とにかく早く手放したい |
| ④ リハコ方式（仲介＋買取保証） | ◎ 仲介で高値を狙える | ○ 売れなければ買取 | 高く売りたいが、売れ残りは避けたい |
リハコ方式とは、まず仲介で投資家の買い手を探し、見つからなければリハコ自身が買い取るという二段構えです。
仲介で売れれば買取よりも高値になりやすく、万一売れなくても「売れ残る」ことがありません。
「0円買取」にサインする前に、一度だけ考えてください
買取業者の査定額は「その会社が転売して利益を出せる価格」です。
安い査定には理由がありますが、それが物件の実力とは限りません。
0円や処分費用ありの査定を提示されたら、契約前にほかのルートの査定を取ってみてください。
リハコの無料査定は、そのセカンドオピニオンとしてもお使いいただけます。
「うちの物件はいくらになるのか」——まずは無料査定でご確認ください。
他社で0円査定だった物件のご相談も歓迎です。
4. 【種類別】訳あり物件の売却ポイント
訳ありの種類ごとに、売却のカギは異なります。
ご自身の物件に当てはまる項目をチェックしてください。
4-1. 再建築不可物件：リノベ前提の投資家に売る
建て替えはできなくても、リフォーム・リノベーションは可能です。
賃貸物件として再生すれば投資対象になります。
相場観や高く売るコツは、再建築不可物件の売却相場と高く売る方法で詳しく解説しています。
4-2. 雨漏り・傾きのある家：修繕費込みで評価できる会社へ
雨漏りや傾きは、修繕費が読めないため一般の買い手には敬遠されます。
逆に言えば、修繕費を正確に見積もれる会社なら値付けができるということです。
4-3. ゴミ屋敷：片付けずに「残置物ごと」売れる
「まず片付けなければ」と考えて、何年も動けない方が本当に多いです。
実際には残置物ごと買い取れる会社があり、片付け費用を抑えるルートもあります。
詳しくはゴミ屋敷買取をご覧ください。
4-4. 市街化調整区域：使える人・買える人を知っているかが勝負
原則として新築が難しいエリアですが、既存建物の利用や条件次第の建て替えなど、出口はゼロではありません。
市街化調整区域の売買で詳しく解説しています。
4-5. 未登記・既存不適格：書類の整理から一緒にやってくれる会社へ
登記が古いまま・建物が現行法に適合していない場合も、手続きを整理すれば売却は可能です。
既存不適格建物の売却も参考にしてください。
種類ごとに「売れるルート」が違うだけで、売れない物件はほとんどありません。アパートをお持ちの方は築古アパートの売却もどうぞ！
5. 売却にかかる費用と税金
訳あり物件の売却でかかる主な費用は次のとおりです。
基本的に大きな持ち出しは発生しません（仲介手数料は売買代金からの精算が一般的です）。
仲介手数料
売買価格400万円超の場合「価格×3％＋6万円＋消費税」が上限
印紙税
売買契約書に貼付（価格帯により数千円〜）
登記費用
抵当権抹消や住所変更が必要な場合のみ
譲渡所得税
売却益が出た場合のみ。相続空き家は下記の特例で大幅に減らせる可能性
相続した空き家なら「3,000万円特別控除」をチェック
対象：昭和56年5月31日以前に建築された相続空き家
期限：相続開始から3年目の年末までの売却
適用期間：2027年12月31日までの譲渡
効果：譲渡所得から最大3,000万円を控除（税額が大きく下がる）
適用には耐震改修や解体などの要件があります（2024年以降は買主側の対応でも可）。
詳細は国税庁の解説ページをご確認ください。
期限がある制度なので、相続から時間が経っている方は早めの確認をおすすめします。
この特例、「相続から3年目の年末」を過ぎて使えなくなった方を何人も見てきました。迷っている間に権利が消えるのが一番もったいないです。
6. 放置は損。2026年は空き家への課税が本格的に強化されています
「急いで売らなくてもいいか」と放置するのが、実は一番のリスクです。
2023年12月の空家等対策特別措置法の改正で、倒壊寸前の「特定空き家」だけでなく、窓が割れている・雑草が茂っているといった「管理不全空き家」も指導・勧告の対象になりました。
勧告を受けると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍相当に跳ね上がります。
2026年に入り、各自治体の調査・勧告は本格運用の段階です。
加えて、相続登記も2024年4月から義務化されています。
正当な理由なく3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象です（法務省の解説）。
放置している期間に、コストとリスクだけが積み上がっていきます。
7. リハコの売却事例と、ご相談からの流れ
実際にリハコが買い取り、再生した物件のビフォーアフターをご覧ください。
解体してしまえば、この家は消えていました。
リノベで再生すれば、売主様は解体費用を払わずに済み、地域には低価格で住める家が残ります。
館林市の事例はこちらの記事で詳しく紹介しています。
ご相談からの流れはシンプルです。
無料査定のお申し込み
フォームまたはお電話（0120-228-590）で。物件の状態が悪くてもそのままで大丈夫です
現地調査・査定額のご提示
リノベ費用まで見積もったうえで、仲介での想定価格と買取価格をご提示します
売却活動
まず仲介で投資家の買い手を探します
売買契約・お引き渡し
買い手が見つからない場合は、リハコが買取をご提案します
査定だけのご相談も大歓迎です。「他社の査定額が妥当か見てほしい」というセカンドオピニオン的な使い方をされる方も多いですよ！
よくある質問
Q. 他社で「0円でなら引き取ります」と言われました。それでも売れますか？
可能性は十分あります。
0円査定の多くは「解体前提」の計算によるものです。
リノベ前提で評価し直すと値段が付くケースがあるため、諦める前に一度ご相談ください。
Q. 遠方に住んでいて現地に行けません。売却できますか？
できます。
現地の調査はリハコが行い、契約手続きも郵送や司法書士との連携で進められます。
遠方から相続した空き家のご相談は非常に多いです。
Q. 家財（残置物）が大量に残っています。片付けてから相談すべきですか？
片付け不要です。
残置物ごと査定・買取が可能で、提携する格安の撤去業者を使うことで費用を抑えられます。
ご自身で高いお金を払って片付ける前にご相談ください。
Q. 査定にお金はかかりますか？売らないといけなくなりませんか？
査定は無料で、査定を受けたからといって売却の義務は一切ありません。
査定額を見てから、売る・売らない・保有し続けるを判断していただけます。
Q. 対応エリアはどこですか？
関東圏を中心に対応しています。
エリア外の物件も、内容によってはご相談いただけますので、まずはお問い合わせください。
まとめ：訳あり物件は「売り方」で結果が変わります
この記事のまとめ
- 訳あり物件の買い手は投資家。リノベ前提なら0円査定の物件にも値段が付き得る
- 「仲介で高く→売れなければ買取」の二段構えなら、高値追求と確実性を両立できる
- 放置すると固定資産税増・過料のリスク。相続空き家の3,000万円控除には期限がある
「どうせ売れない」と諦める前に、リノベ前提の査定額を見てみませんか。
査定は無料、売却の義務もありません。
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NTTデータ・博報堂を経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計100戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
リハコが解決します
「0円で処分します」「100万円の処分費用をお支払いいただければ引き取ります」と他社に納得いかない買取査定を受けた方こそ、リハコにご相談ください。
ゴミ屋敷、築50年以上、再建築不可、未登記、隣地越境、市街化調整区域、10年以上空き家、ハクビシン、傾き物件、雨漏り、ツタや草、旗竿地、築古アパート、シロアリ
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