30秒でわかる、この記事の答え
- 答え訳あり物件は売れます。売りたい時期は、売ろうと思った今です
- 理由事情は待っても消えず、傷みは進み、税金の特例や登記には期限があるから
- まずやること荷物を残したままでいくらか、査定で聞く
あなたの状況から読む
- どの訳ありか分からない訳ありの種類と詳しい記事へ
- 売る時期に迷っている待つほど不利になる期限へ
- 荷物が残ったまま片付けてから売るかの決め方へ
- 査定額がバラバラ仲介と買取の選び方へ
「再建築不可で、荷物も残ったまま。こんな家でも売れるのでしょうか」
「売るなら、いつがいい？ 片付けてからのほうがいい？」
結論からお伝えします。
訳あり物件は売れます。売りたい時期は「売ろうと思った今」です。
片付けは、買取なら要りません。仲介でも、査定を受けてから決めれば足ります。
訳ありの家は、待っても事情が消えることはほとんどありません。
雨漏りやシロアリは進み、税金の特例や登記には期限があります。
それでも、この街で、この種類の家でも、買いたい人はいます。
直して貸す前提で家を探している会社や投資家です。
この記事は、訳あり物件を売るときの「時期」と「片付け」に答えます。
そのうえで、種類ごとの詳しい記事へご案内するまとめです。
訳ありが3つも重なっています。売りたい気持ちはあるのですが、動き出せなくて。
重なっている家ほど、早めにご相談ください。壊す前提で計算すると0円に見えるだけで、直して使う出口はたいてい残っています。
この記事を読んで理解できること
- 訳あり物件の種類と、種類ごとの詳しい記事
- 訳あり物件を売りたい時期と、待つと不利になる期限
- 片付けてから売るか、そのまま売るかの決め方
- 仲介と買取の選び方、査定額が会社で割れる理由
- 買取の手続きの流れと、告知で気をつけること
- リハコが現況のまま買い取った訳あり物件の実例
どの訳ありに当てはまるか分からなくても大丈夫です。住所と今の状態を伝えるだけで、売り方からご提案します。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
訳あり物件とは？ 種類別の売り方と詳しい記事
うちは事故物件ではないんですが、それでも「訳あり」なんでしょうか。
はい。訳ありの多くは、人の死とは関係ない事情です。古さ、荷物、法律の制限などで、住宅ローンで買う人が付きにくい家をまとめてそう呼びます。
訳あり物件とは、普通の買い手が買いにくい事情を抱えた家のことです。
事情は、法律の制限・建物の傷み・土地の形・心理の4つに分かれます。
種類によって、売り方も気をつける点も変わります。
訳ありの4つの事情
- 法律の制限再建築不可・市街化調整区域など
- 建物の傷み雨漏り・傾き・シロアリなど
- 土地の形細い通路の奥にある旗竿地など
- 心理自殺や事件などがあった事故物件
まず、ご自分の家がどれに当てはまるかを下の表で確かめてください。
| 訳あり | どんな状態か | 詳しい記事 |
| 再建築不可 | 道路に2m以上接しておらず建て替えられない | 再建築不可物件の売却 |
| 旗竿地 | 細い通路の奥に敷地がある | 旗竿地が売れない理由と売る方法 |
| 市街化調整区域 | 原則として新しく建てられない区域 | 市街化調整区域を手放したい |
| 既存不適格 | 建てた後の法改正で今の基準に合わない | 既存不適格物件の売却 |
| 未登記 | 建物や増築部分の登記がない | 未登記建物の売却 |
| 共有名義・共有持分 | 兄弟などで持ち合っている | 共有名義の不動産の売却、持分だけ売る |
| 根抵当権付き | 昔の借入の担保が残っている | 根抵当権付き不動産の売却 |
| ゴミ屋敷・残置物 | 家財やごみが残ったまま | ゴミ屋敷の売却 |
| 雨漏り | 天井や壁に染み・崩れがある | 雨漏りする家の売却 |
| 傾き | 床や柱が傾いている | 傾いた家を直す方法と直さず売る選択 |
| 汲み取り・浄化槽 | 下水につながっていない | 汲み取り式・浄化槽の家の売却 |
| ハクビシン | 天井裏に住み着いている | 空き家のハクビシン対策 |
| 事故物件 | 自殺や事件などがあった | 事故物件の売却相場 |
シロアリの被害は、雨漏りや傾きと一緒に見つかることがほとんどです。
単独の記事はまだないので、この記事の考え方で判断してください。
実際は「訳ありが重なった家」がほとんど
ご相談で多いのは、ひとつの訳ありだけの家ではありません。
群馬県邑楽郡板倉町の築50年の戸建ては、4つが重なっていました。
雨漏り、天井と床の崩れ、シロアリ、市街化調整区域です。
それでも、直さないままの状態でリハコが買い取っています。
詳しくは田舎の家は売れないは本当？で紹介しています。
重なるほど、会社ごとの査定の差は大きくなります。
直す費用を自分で見積もれる会社かどうかで、答えが変わるからです。
訳ありが重なっていても、表のどこに当てはまるか一緒に整理します。他社で断られた家のご相談も歓迎です。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
訳あり物件を売りたい時期はいつ？ 待つほど不利になる期限
急いではいないので、もう少し様子を見てもいいでしょうか。
訳ありの家は、待って良くなることがほとんどありません。期限のある制度もあるので、日付だけは先に確かめてください。
訳あり物件を売りたい時期は「売ろうと思った時点」です。
普通の家なら、相場の上がり下がりを待つ考え方もあります。
けれど訳ありの家は、事情そのものが時間で悪くなる方向に進みます。
雨漏りは天井を落とし、シロアリは土台を食べ進みます。
空き家のまま閉め切ると、湿気やカビで傷みは早まります。
さらに、次の4つの期限や仕組みが「待つ理由」を消していきます。
相続した家の3,000万円控除は「相続から3年目の年末」まで
相続した空き家を売って利益が出たときに使える特例があります。
国税庁のタックスアンサー（No.3306）で説明されている制度です。
要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ことばの説明：譲渡所得
家などを売って出た利益（もうけ）のことです。3,000万円控除は、この利益から差し引ける仕組みです。
相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円です。
3,000万円控除の上限
※国税庁タックスアンサーNo.3306。要件を満たす場合です。
売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日です。
制度自体も、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。
対象は、昭和56年5月31日以前に建てられた家などに限られます。
2024年以降は、買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しをしても使えます。
このため、現況のまま買取で売る場合も対象になることがあります。
使えるかどうかは、税理士か税務署に確認してください。
相続登記は「知ってから3年以内」が義務
法務省によると、相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
ことばの説明：相続登記
家を受け継いだとき、法務局の記録にある持ち主の名前を、受け継いだ人に書き換える手続きです。
相続で取得したと知った日から3年以内に申請が必要です。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月1日より前に相続した家は、令和9年3月31日が期限です。
名義が親のままでもご相談はできます。登記は司法書士と並行して進めます。
放置して「管理不全空家」になると固定資産税が上がる
2023年12月13日に、改正された空家法が施行されました。
国土交通省の資料では、放置すれば特定空家になるおそれのある家を「管理不全空家」としています。
市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れます。
住宅用地特例は、200㎡以下の部分の課税標準を6分の1にする仕組みです。
草木が伸び放題、窓が割れたままの家は、早めに手を打つのが安全です。
仕組みは空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？で詳しく紹介しています。
固定資産税は「1月1日の持ち主」にかかる
総務省の「固定資産税の概要」では、賦課期日は1月1日とされています。
その年の1月1日に登記上の持ち主だった人に、1年分が課税されます。
年内に引き渡しを終えれば、翌年度分の納税通知はあなたに届きません。
秋に動き始めるなら、12月中の引き渡しを目安に逆算すると無駄がありません。
訳あり物件を売るときに気にしたい期限
- 3年目の年末相続空き家の3,000万円控除の売却期限（相続開始から）
- 令和9年12月31日3,000万円控除の制度の適用期限
- 知って3年相続登記の期限（施行前の相続は令和9年3月31日）
- 1月1日この日の持ち主にその年度の固定資産税がかかる
※国税庁タックスアンサーNo.3306、法務省、総務省「固定資産税の概要」より。
事故物件は「時間がたてば告知不要」にはならない
人が亡くなった家は、しばらく待ってから売ろうと考える方がいます。
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」は2021年10月に公表されました。
賃貸では、おおむね3年たてば原則として告げなくてよいとしています。
一方、売買では経過期間の区切りが示されていません。
つまり売買では、待っても告知の扱いは変わりにくいということです。
待つほど建物は傷むので、売るなら早いほうが手取りは残りやすくなります。
「時期を待つ」より先にすること
期限がいつかを確かめ、査定で金額を知ることです。金額が分かれば、兄弟の話し合いも進みやすくなります。売るかどうかは、そのあとで決めて大丈夫です。
訳あり物件は片付けてから売るべき？ 売り方で答えが変わる
荷物がいっぱいで、人に見せるのが恥ずかしいんです。片付けないと売れませんか。
買取なら、片付けはしなくて大丈夫です。私たちは荷物が残ったままの家を、何度も見てきました。そのままの写真で十分です。
片付けてから売るべきかは、誰に売るかで答えが変わります。
仲介で個人に売るなら、内見があるので片付けると印象は良くなります。
買取なら、買った会社が処分と工事をまとめて引き受けます。
その費用も見込んで金額を出すので、売主が先に片付ける必要はありません。
内見のある仲介で、個人の買主に売る？
片付けにお金をかける前に、査定を受ける
訳ありの家では、片付けても価格がその分上がるとは限りません。
再建築不可や調整区域のように、価格を決めているのが荷物以外のこともあります。
まず「荷物を残したままでいくらか」を聞いてください。
片付けるかどうかは、その金額を見てから決めても遅くありません。
費用の目安は片付けのページでご案内しています。
持ち出しておきたいものは先に
そのまま売る場合でも、手元に残したいものは先に持ち出してください。
権利証や通帳、印鑑、写真やアルバムなどです。
持ち出す物と契約で決めることは空き家は荷物をそのままで売却できるにまとめています。
処分費の負担は契約書で確かめる
買取でも、処分費を売主に別に求める会社があります。
「家財を残したまま、この金額で買い取るか」を最初に聞いてください。
処分費を誰が払うかは、契約書に書いてもらうと安心です。
負担の決まり方は残置物の撤去費用は誰が払う？で詳しく紹介しています。
片付けずに買い取った実例
千葉県君津市の築50年の家は、都市計画区域外のゴミ屋敷でした。
片付けずにリハコが買い取り、解体せずに直して新しいご家族が入居しています。
群馬県館林市広内町の家は、機械室に金属加工の機械が残っていました。
他社からは、処分に100万円以上かかると言われていた家です。
職人のつながりで撤去し、居室に変えました。
詳しくは施工事例をご覧ください。
荷物がそのままでも、写真を数枚送っていただくだけで査定を始められます。片付ける前にご相談ください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
訳あり物件の売却は仲介と買取どちら？ 査定額が割れる理由
何社かに聞いたら、金額がバラバラでした。どこを信じればいいのでしょう。
差が出るのは計算のしかたです。壊す前提か、直して使う前提かで、同じ家でも答えが変わります。
訳あり物件の売り方は、仲介と買取の2つに分かれます。
価格を優先するなら仲介、早さと手間のなさを優先するなら買取です。
| 比べるところ | 仲介（個人に売る） | 買取（会社が買う） |
| 価格 | 買い手が付けば高くなりやすい | 直す費用を引くぶん低くなりやすい |
| 期間 | 訳ありだと長引きやすい | 買い手を探す期間がない |
| 片付け・修繕 | 求められやすい | 現況のままでよいことが多い |
| 内見・広告 | 内見があり近所に知られやすい | 内見や広告がない |
| 売ったあとの責任 | 負うことがある | 免責の特約が一般的 |
「壊す前提」の査定だと0円に近づく
多くの査定は、土地の値段から解体費を引いて出します。
この式だと、解体費のかかる古い家ほど0円やマイナスになります。
一方、直して貸したときの家賃から逆算する査定もあります。
こちらは建物を壊さないので、解体費が差し引かれません。
査定の計算のしかたで金額が変わる
- 古い家ほど0円やマイナスに
- 「解体費をご負担ください」と言われやすい
- 建物を壊さない
- 解体費のぶん手取りが残りやすい
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提として売り出しました。
けれど3か月動かず、最後は解体せずにリハコが買い取りました。
詳しくは売主さまの声をご覧ください。
リハコは「仲介で3か月、売れなければ買取」の二段構え
リハコは、まず投資家に紹介して仲介で買い手を探します。
3か月で売れなければ、リハコが買い取る流れで進めています。
仲介で売れれば買取より手取りが残りやすく、売れなくても売れ残りません。
仲介で3か月のうちに売れた？
群馬県館林市のゴミ屋敷は、この流れで仲介で売れました。
仲介手数料を払っても、他社の査定額より多く手元に残っています。
詳しくは選ばれる4つの理由をご覧ください。
査定額は4つの条件をそろえて比べる
金額だけを並べても、どれが得かは分かりません。
次の4つを、各社に同じように聞いてください。
- 残った荷物：家財を残したままの金額か、処分費は別か
- 売ったあとの責任：免責の特約が付くか
- 測量：測量が要るか、費用は誰が払うか
- 仲介手数料：かかるか、かからないか
条件がそろわないと、高く見えた提示のほうが手取りは少ないことがあります。
訳あり物件の買取手続きは何日？ 流れと告知の注意点
手続きが難しそうで。書類も全部そろっているか分かりません。
最初は住所と状態を伝えるだけです。書類は、話が進んでから一緒にそろえれば大丈夫です。
買取の手続きの流れ
- 相談住所と分かる範囲の状態を伝える
- 現地調査傷み・接道・境界・荷物を確かめる
- 査定仲介の想定と買取の金額を並べて提示
- 契約告知書と責任の範囲を確かめて結ぶ
- 決済・引き渡し荷物が残ったままで引き渡せる
※最短14日間（準備1〜7日・売却手続き約14日）。リハコ「売却の流れ」より。
売却の流れのページのとおり、買取は最短14日間で終わります。
契約が終われば、最短で即日のお支払いもできます。
群馬県高崎市寺尾町の家は、水道も電気も使えない築52年の戸建てでした。
そのままの状態で買い取り、売主さまの手続きは約1か月で終わりました。
用意する書類
- 登記識別情報（権利証）
- 固定資産税の納税通知書（毎年届くもの。写しで可）
- 本人確認書類
- 測量図や建築確認の書類（あれば。無くても査定はできます）
見つからない書類があっても、まずはそのままご相談ください。
相続登記がまだの場合も、登記と売却を並行して進められます。
知っている不具合は隠さず伝える
訳ありの家を売るときは、知っている事情を買主に伝えます。
雨漏り・傾き・シロアリ・過去の出来事などを告知書に書きます。
ことばの説明：告知書
家の不具合や過去の出来事など、売主が知っていることを書いて買主に渡す書類です。分からないことは「不明」と書けば足ります。
民法572条では、責任を負わない特約を結んでも例外があるとしています。
知りながら告げなかった事実は、責任を免れることができません。
分からないことは推測で書かず、「不明」と書けば足ります。
相続した家なら「相続で取得したため不明」で構いません。
遠方でも進められます
現地調査はリハコが行います。鍵をお預かりできれば、立ち会いは任意です。契約の手続きは郵送や司法書士との連携で進められます。
早さが結果につながった例もあります。
千葉県流山市西深井の家は、調整区域で地目が山林、3階が玄関の造りでした。
10年以上、不動産会社に相手にされない状態が続いていました。
市役所で再建築できることを確かめ、投資家に紹介しました。
2日で買い手が決まり、相談から約1か月で決済しています。
詳しくは売主さまの声をご覧ください。
「書類がそろっていない」「遠方で行けない」でも大丈夫です。今の状態のまま、手続きの段取りからご案内します。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
リハコが現況のまま買い取った訳あり物件の実例
本当に、うちみたいな家を買う人がいるんでしょうか。
います。リハコ自身が、地元で売りにくいと言われた家を買い取って、直して貸してきました。その一部をお見せします。
リハコが買い取った戸建ては63件です。
うち市街化調整区域の家が8件、浄化槽や汲み取り式トイレの家が14件あります。
リハコが買い取った戸建て
| 所在地 | 築年 | 訳あり |
| 群馬県高崎市昭和町 | 築70年 | 再建築不可 |
| 茨城県古河市幸町 | 築50年 | 再建築不可 |
| 埼玉県本庄市小島 | 築54年 | 旗竿地 |
| 茨城県土浦市中央2丁目 | 築44年 | 旗竿地・駐車場なし |
| 群馬県館林市赤生田本町 | 築40年 | 市街化調整区域・草木が生い茂る |
| 群馬県邑楽郡板倉町 | 築50年 | 雨漏り・シロアリ・市街化調整区域 |
| 茨城県かすみがうら市 | 築40年 | 傾き |
| 群馬県伊勢崎市東町 | 築54年 | ゴミ屋敷・汲み取り式トイレ |
| 群馬県館林市加法師町 | 築43年 | ゴミ屋敷・天井の崩れ・ハクビシン |
| 千葉県君津市 | 築50年 | 都市計画区域外・ゴミ屋敷 |
どの家も、解体せずに買い取り、直して次の人が住める家にしています。
空き家・築古物件の再生は、累計200戸以上になりました。
直した家は、その街で家を探している若いご家族などに貸しています。
千葉県いすみ市大原の築50年の家は、募集から約1週間で入居が決まりました。
壊されるはずだった家が、次の住まいとして残ります。
リハコが訳あり物件を買える理由
リハコは、空き家を買い取り、直して貸す会社です。
職人のつながりがあるので、雨漏りや水まわりの工事も段取りできます。
だから、ほかで断られた家にも金額を出せることがあります。
著者の森田は宅地建物取引士で、アパート14棟・戸建て41戸を運用する大家です。
売る方の気持ちと、直して貸す側の計算の両方から金額をご説明します。
- 査定・相談は無料です
- 荷物・雨漏り・傾き・再建築不可でも、現況のまま買い取ります
- 解体も片付けも要りません
- 全国対応です（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）
- 2営業日以内にご連絡します
訳ありの家でも、この街で、この種類の家でも、買いたい人はいます。
あきらめて放置する前に、まず金額を確かめてください。
読み終えたら、まずやること
- 権利証と固定資産税の納税通知書を手元に出す
- 相続した家なら、控除と相続登記の期限の日付を確かめる
- 荷物を残したままでいくらか、査定を頼む
よくある質問
訳あり物件を売るなら、いつ売るのがいいですか？
売ろうと思った今が売り時です。
訳ありの家は雨漏りやシロアリが進むなど、待って良くなることがほとんどありません。
相続空き家の3,000万円控除や相続登記には期限があるので、日付だけは先に確かめてください。
荷物が残ったままの家は、片付けてから売らないとだめですか？
買取なら片付けは要りません。
買った会社が処分と工事をまとめて引き受け、その費用も見込んで金額を出すからです。
仲介で売る場合も、片付ける前に「荷物を残したままでいくらか」を聞いてから決めれば足ります。
事故物件は、何年か待てば告知しなくてよくなりますか？
売買では、待っても告知の扱いは変わりにくいです。
国土交通省のガイドラインは、賃貸ではおおむね3年としていますが、売買では期間の区切りを示していません。
待つほど建物は傷むので、売るなら早いほうが手取りは残りやすくなります。
空き家の売り方の全体像は、空き家買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：空き家が売れない4つの原因と対処法、相続した空き家の売却は3年目の年末までが目安
「どうせ0円」とあきらめる前に。この街で、あなたの訳あり物件を買いたい人がいます。まずは金額を確かめてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
