会社員のまま｜小さく始める空き家投資

空き家投資は、仕入れで決まる。

Case埼玉県白岡市｜築55年の戸建て

• 買値230万円
• 工事費600万円
• 家賃／月8.0万円

写真は実例（白岡市）のリフォーム後のキッチン

私自身、サラリーマンの頃は株や暗号資産で資産を少しずつ増やしていました。ただ、値動きが激しく、利益は不安定でした。

そこで資産の一部を不動産に移しました。相場が大きく動いた時期も、家賃は毎月同じ金額が入ってきました。

この安心感が、私が空き家投資をやっている理由です。

株式会社リハコ　森田 尚樹

投資で一番大事なのは、分散です。

投資の目的は、安定した生活を送るためです。

すでにオルカンのような投資信託で、あなたは株の分散投資をしているはずです。

分散が大事だと、あなたは理解しています。

この記事の提案は、給与やオルカンの隣にもう1本の柱を足すことです。

空き家投資の家賃収入です。

とはいえ、空き家投資は簡単ではありません。むしろ、かなり大変です。

私も最初は、会社員時代に土日の休みを使って10件以上内見しました。

それでも、1件も買えませんでした。

ようやく買えても、次は真夏のDIYリフォームが待っています。

これは個人がやるには大変すぎると、肌身で感じました。

「誰かがやってくれたらいいのに」って、何度も思いました。

それを形にしたのが、このサービスです。

この記事では、プロが空き家を買うときに何を見ているか、リフォームがどれだけ大変かを、リアルに書きます。

そして、その最も大変で難しい部分をリハコに任せれば、新たな柱ができるということが分かります。

リハコは、自分たちも大家として135戸を運営しています。

再現性のある空き家投資の全貌を説明します。

• 自社所有56物件戸建て41・共同住宅14・駐車場1
• 運営戸数135戸戸建て・アパートを自社で保有
• 入居率92%リフォーム中の戸を除く・2026年9月
• 再生した戸数200戸以上戸建て・アパート・関東6県

小さく始める空き家投資。分散して、生活の柱をつくりましょう。

空き家投資の全7ステップと最大のリスク

空き家投資で失敗する人は、たいてい同じ場所で、同じ順番で失敗します。

だからリハコでは、リスクを7つに分けて管理しています。

取り返しがつかないのは、最初の仕入れです

7つのなかで、いちばん難しいのが①仕入れです。

リフォームは、追加でお金をかければ直せます。家賃は、募集条件で動かせます。

土地と建物は変えられません。仕入れの失敗だけは、あとから取り返しがつきません。

裏を返せば、仕入れさえ間違えなければ、この投資の勝負はほぼ決まります。

リハコは、この仕入れを安く、的確に行えます。なぜ安く仕入れられるのか。

買う前にどこまで調べるのか。次の章で書きます。

最難関：空き家を安く仕入れる難しさと、買ってはいけない物件の見方

安い空き家は当然、素人になど回ってきません。

そもそも、アットホームや楽待に掲載された時点で、誰かが買わなかった物件です。

つまり、何かしら問題のある物件です。

とはいえ、たまにネット上にも安い物件は出てきます。ただ、それは争奪戦になります。

私が10件見て1件も買えなかったのも、そのためです。

それがリハコなら、空き家を安く仕入れられる理由があります。

リハコは仲介で儲けません。だから安い物件が集まります

リハコには、売主から直接連絡が来るだけでなく、不動産の地場の業者からも情報が集まります。

これが、非公開物件が集まるミソです。

なぜ、リハコに安い非公開物件が集まるのか。

答えはシンプルで、リハコは不動産仲介で利益を上げることを目的にしていません。

利益の柱はリフォームにあります。

だから、物件を持ち込んでくれた街の仲介会社は、仲介手数料をしっかり受け取れます。

仲介会社からすれば、物件を公開して手間がかかるよりも、リハコに任せて確実に、しかも「両手取り」できる方が嬉しいのです。

※両手取りとは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえることです。

その結果として、安い物件が定期的に回ってきます。

その安い物件を、そのまま直接投資家の方に提供します。

リハコは、その物件を適正価格でリフォームします。

利益は、一般的な目安とされる粗利3割程度。それだけです。

安く仕入れて、適正価格で直します。

投資家の方にとっては、これ以上ない形だと思っています。

そして、しっかりリノベーションすることで、売主様が喜んでくれます。

街の仲介業者のブランド向上にもつながり、また「リハコに任せたい」と、売主様や仲介業者から紹介が来ます。

この仕組みを作り上げたことで、空き家の情報が集まり、投資家の方に安く物件を紹介できるようになりました。

買ってはいけない物件の見極め方の難しさ

安く仕入れられても、中身が悪ければ意味がありません。

仕入れで失敗すれば、すべてが失敗します。

だからリハコは、物件の紹介を受けた段階で徹底的に調べます。

投資家の方にご紹介する前に、自社で買うときと同じ基準で見ます。

リハコは不動産業者であり、リフォーム業者でもあります。

土地の権利や法規だけでなく、建物そのものの状態も自社の目で調べられます。

見る順番は、次の4つです。

謄本｜権利の問題は、ここでほぼ分かります

まず机上で謄本（登記事項証明書）を読みます。抵当権が残っていないか。

土地と建物の両方を売主が持っているか。前面道路が私道なら、共有持分があるか。

持分がなければ、給排水管の引き直しに隣地の承諾が要ります。

借地かどうかも、ここで分かります。

インフラ｜排水と水道でほぼ決まります

水道は上水道か。排水は下水道か、浄化槽か。

汲み取りなら、100万円かけて浄化槽にするか。

井戸水なら、上水道の引き込みが要ります。

給排水管が他人の土地を通る「私設管」だと、掘り直しに隣地の承諾が必要になります。

水道台帳と現地の両方で経路を確認します。

接道｜再建築できる土地かどうか

幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、建て替えができません。

再建築不可は買い手が一気に減ります。

だから接道の幅と間口、私道なら持分の有無を、現地と役所の両方で確認します。

都市計画｜どの区域にあるか

市街化区域か、市街化調整区域か、非線引き区域か。ここだけは必ず確認します。

区域によって、建て替えの可否も出口も変わるからです。

机上と現地、両方を見てからご紹介します

• 机上で調べる謄本（抵当権・所有者・私道の持分）／公図・地積測量図／用途地域と接道／再建築の可否／水道台帳／ハザードマップ
• 現地で見て撮る接道の幅と間口／越境（屋根・塀・樹木）／排水の方式と浄化槽の状態／分電盤（単相2線式か3線式か）／雨漏り・傾き・残置物／床面積

ほかにも机上で調べ、現地で見て撮ります。

不動産業者としても、リフォーム業者としても、両方の目で物件そのものを調査します。

空き家リフォームの大変さと難しさ

空き家のリフォームは、どこまでお金をかけるのか、どのように直すのか、どの業者に依頼するのか、判断が難しいです。

お金をかければ、いくらでも直せます。ただ、予算には限りがあります。

いかに入居者が長く住める家を作るか。これには経験が必要です。

空き家投資と調べると、多くの人はDIYリフォームを思い浮かべます。

私も最初は、コストを抑えるためにDIYリフォームをしていました。

しかし、会社員をやりながら週末や早朝にリフォームをするのは、本業に恐ろしく支障が出ますし、相当大変です。

そして、私は3年間DIYリフォームをやってきましたが、当然全くプロのクオリティに追いつかず「餅は餅屋」だと学びました。

壁紙を貼るにしても大工工事をするにしても、その道でご飯を食べている職人さんには敵いません。

そもそも冷静に考えると、DIYリフォームは労働です。

私たちの本来の目的は投資です。だから、リフォームは業者に任せなければなりません。

リフォームの知識もついてきたので、外注に方向転換しました。

ところがそこで、悪徳業者が世の中に存在するという、もうひとつの大きな問題に直面しました。

悪徳業者の手抜き工事は、実際にあります

手抜き工事や欠陥工事をされたことがあります。

• 給湯管を使わなければいけないところに、給水管が使われていました
• レンジフードは取り付けられていたが、排気のためのダクトの穴が開いていませんでした

ひどい場合は、「クッションフロアを貼った」と写真が送られてきたのに、実際に見に行くと床に乗せてあるだけで、裏に糊が付いていなかったこともあります。

そして最悪のケースでは、前金を請求され、実際に80万円を支払ったところで連絡がつかなくなり、飛ばれてしまいました。

このように、大工・設備屋・外構屋などの業者選びは、かなり難しいです。

安くて、コミュニケーションが取れて、腕のいい業者に出会うのは難しいものです。

そういう人は引く手あまたで手が空いておらず、誰かのお抱えだからです。

けれども今、リハコには信頼できる多くの業者がいます。

それは長年かけて各地域で業者に発注し、安くて腕の良い業者を見つけてきたからです。

一緒にリフォームをして、一緒にご飯を食べ、昼夜を共にすることで信頼関係を築いてきました。

そして、今では多くの案件を発注することで、1件ごとの単価を下げてもらえています。

職人さんも営業をする必要がないので、喜んでくれています。

空き家を管理してきたから、どこを直せば良いか分かります

街の工務店に丸ごとリフォームを頼むと、金額が高くなりがちで、投資として合いません。

かといって、安く済ませるだけでは、貸したあとにトラブルが出ます。

リハコは、自社で戸建41戸・アパート14棟を管理してきました。

その中で、入居後に起きるトラブルを何度も経験しています。

たとえば、こういうトラブルです。

• ブレーカーがよく落ちる→ 単三切り替え工事で、30Aから40A以上へ
• 屋根裏に害獣がいる→ 害獣防除工事を入れる
• 給水管から水漏れする→ 新品の配管に引き直す

管理で経験したトラブルは、全て最初のリフォームに盛り込んでいます。

だから、貸したあとに「聞いていない修繕費」が出にくくなります。

最初に直しておく理由は3つあります。

最初ならリフォームローンで払えます。

トラブルは退去につながります。

管理中の修繕費は、手残りを直接減らします。

投資利回りだけを追いません。

管理のノウハウを詰め込んだ「賃貸のためのリフォーム」を提案できます。

それがリハコの強みです。

仕入れとリフォームはリハコに任せられる

リハコには空き家の非公開物件の情報が多く集まり、買ってはいけない物件の目利きも任せられます。

リフォームでは、どの部分にどのくらいお金をかければいいかを提案できます。

業者リスクは、全てリハコが負います。

このように、空き家投資で一番難しい仕入れとリフォームの部分を、リハコに任せられます。

投資家は、物件を購入する現金と、リフォームローンを使うための会社員の与信を使うだけです。

お問い合わせから家賃が入るまでの、スケジュール感も書いておきます。

リフォームは平均3か月。そのあとの入居付けが平均2か月。

合わせて5か月が目安になります。着工の時期は、ご相談のうえで決めます。

投資家の買値・工事費・家賃を、実例で公開する

投資家の方から任せてもらった物件を実際に直したら、どうなったか。

言葉より写真の方が早いです。

リハコが再生した戸建ての「前」と「後」を、そのまま載せます。

写真はいずれもリハコが再生した戸建てです。住所の詳細は入居者の方のプライバシーのため伏せています。

投資家案件の実績｜買値・工事費・家賃の3つで見る

投資家の方と進めた実際の案件です。

「購入額・リフォーム費・家賃」の3つで見てください。

投資家の方が購入し、リハコがリフォームした戸建て（2026年引き渡し）。家賃は募集時の想定家賃。

リフォーム費は、同じ内容の工事を現在の標準価格でご依頼いただく場合の見積額（税込）。

この1件について、諸費用・借入・運営費を入れて返済後の手残りまで計算した「実例の収支計算」を用意しています。

下のフォームを送信すると、自動返信メールで受け取れます。

【中級者向け】実はここが嬉しい、空き家投資のうまみ。

ここは中級者向けの話だから、読み飛ばしても良いです。

空き家投資ならではの「うまみ」を、コラムとして簡潔に書いておきます。

まとめ｜仕入れとリフォームはリハコにお任せ

この記事の要点は、次の7つです。

1. 1
   投資で一番大事なのは、分散給与やオルカンの隣に、値動きしない「家賃」の柱を1本足します。目的は儲けより、安定した生活です。
2. 2
   空き家投資は7ステップ。難しいのは①仕入れと②再生仕入れの失敗だけは、あとから取り返しがつきません。
3. 3
   リハコは仲介で儲けません。だから安い物件が集まります仲介会社は手数料が残るので、安い非公開物件をリハコに持ち込みます。買っていい物件かは、謄本・インフラ・接道・都市計画で見極めます。
4. 4
   リフォームは、業者選びが難関手抜き工事や前金の持ち逃げは実際にあります。リハコは職人のつながりと管理経験で、賃貸のためのリフォームができます。
5. 5
   仕入れとリフォームは、リハコに任せられる投資家は、購入の現金と会社員の与信を使うだけです。リフォーム平均3か月＋入居付け平均2か月が目安です。
6. 6
   実例は、買値230万円・工事費約600万円・家賃8万円工事費は、現在の標準価格での見積（税込・概算）です。
7. 7
   うまみは、融資と減価償却物件は現金、リフォーム費はローンです。4年と22年の按分で「5年目の崖」がありません。

株を積み立てている人ほど、向いています

向いているのは、オルカンなど株式をすでに積み立てていて、値動きしない毎月の収入を1本持ちたい人です。

自己資金300万円以上、または年収700万円以上で融資を使いたい人なら、なお良いでしょう。

逆に、1〜2年で売って儲けたい人、利回り20%以上でないと納得できない人、手元資金をすべて投じる予定の人には向きません。

そして、忙しいサラリーマンこそ、丸投げして任せられます。

私も大企業のサラリーマンでした。

平日は夜まで仕事で、休日に物件を見て回る余裕はありませんでした。

だからわかります。忙しい人ほど、仕入れとリフォームは丸ごと任せた方がいいです。

遠方でも完結します。契約以外、現地に来る必要はありません。

進捗は写真で報告します。

サラリーマンという与信を使わない手はありません。

リフォームローンで手出しを抑え、家賃収入という柱を作りましょう。

最後に：大事なのは、儲けよりも分散

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