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- 【空き家の売却費用】内訳や相場、費用を抑えるコツも解説
「空き家を売りたいけれど、売却方法がいくつもあってどれを選べばいいのか分からない」
「できるだけ手間をかけずに売却したい」
結論から申し上げます。
空き家の売却方法は「仲介」「買取」「空き家バンク」「隣地所有者・個人間売買」「相続土地国庫帰属制度・寄付」の5つです。
手間をかけない売却なら買取、時間をかけてでも空き家を高く売るなら仲介を選んでください。
築50年で荷物も残ったままです。こんな家に売却方法を選ぶ余地はあるんでしょうか？
あります。荷物が残ったままの築50年の戸建てでも、そのまま買い取っている物件がいくつもあります。
空き家を売るには、まず「早さ」「金額」「手間」のどれを優先するかを決めることが先決です。
この記事では5つの売却方法を期間・費用・手間で比較し、どの空き家がどの方法に向くのかを、リハコの買取実績とあわせて解説します。
この記事を読んで理解できること
- 空き家の売却方法5つの期間・費用・手間のちがい
- 手間をかけずに売却するなら買取が向いている理由
- 空き家を高く売るために仲介を選ぶ条件と見極め方
- 空き家バンク・個人間売買・国庫帰属制度の注意点
- 空き家を売るまでの流れと、そろえておく書類
この記事の目次
1. 空き家の売却方法5つはどれを選べばいい？
売却方法が5つもあると聞きました。何を基準に選べばいいですか？
「期間」「手出しの費用」「手間」の3つで比べてください。この3つが決まれば、選ぶ方法はほぼ1つに絞れます。
空き家の売却方法は5種類です。
不動産会社に買主を探してもらう「仲介」、不動産会社が直接買う「買取」、自治体のマッチングサイトを使う「空き家バンク」、隣地所有者や知人に直接売る「個人間売買」、そして売却ではなく手放す手段としての「相続土地国庫帰属制度・寄付」です。
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、買主を探して契約をまとめる方法です。
売買が成立したときだけ仲介手数料が発生します。
買取とは、不動産会社が買主となって空き家を直接買い取る方法です。
買主を探す期間が要らないため、話がまとまれば短期間で現金化できます。
| 売却方法 | 売却までの期間の目安 | 向いている空き家 |
| 仲介 | 3か月〜1年以上 | そのまま人が住める・立地が良い・時間に余裕がある |
| 買取 | 最短14日〜1か月 | 傷みが激しい・残置物がある・早く手放したい |
| 空き家バンク | 登録から数か月〜数年 | 移住需要のあるエリア・自治体が制度に積極的 |
| 個人間売買 | 相手次第（数週間〜） | 隣地所有者や借主など、買いたい相手が決まっている |
| 国庫帰属・寄付 | 審査に数か月〜1年程度 | 売却先が見つからない土地。建物は解体が前提 |
次の表は、5つの売却方法を「手出しの費用」と「売主の手間」で並べたものです。
空き家の売却では、売却価格そのものより手出しの費用と手間の差のほうが大きくなることがあります。
| 売却方法 | 売主の手出し費用 | 売主の手間 |
| 仲介 | 仲介手数料・残置物の処分費・測量費がかかることがある | 内見の準備と立ち会い、価格交渉が続く |
| 買取 | 原則ゼロ。残置物や庭木もそのままで可のケースが多い | 現地調査への同席のみ。立ち会いは任意 |
| 空き家バンク | 登録は無料でも、成約時に仲介会社が入れば手数料が発生 | 写真・間取り・設備の情報を自分で用意する |
| 個人間売買 | 契約書作成や登記の実費（司法書士報酬など） | 価格交渉・契約書作成・引き渡し条件をすべて自分で決める |
| 国庫帰属・寄付 | 審査手数料は土地一筆14,000円、承認後に負担金 | 申請書類の準備、建物がある場合は解体費が必要 |
迷ったら解体しない
「更地にしたほうが売れる」と言われて先に解体すると、建物を前提に探している買主が検討できなくなります。解体した建物は元に戻せません。解体を決める前に、現況のままの査定額を確認してください。
実際に、埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提の380万円として売り出しても3か月動きませんでした。
解体せずそのままの状態で、リハコが145万円で買い取っています（ご売却者様の声）。
売り出し価格だけを見ると仲介のほうが高く見えますが、解体費を売主が負担する前提だったため、手取りで比べると差は小さくなります。
2. 手間をかけずに空き家を売却するなら買取？
片付けも修繕もできる自信がありません。手間をかけずに売却する方法はありますか？
買取です。荷物も庭木もそのままでご相談いただけます。売主様にしていただくのは書類のご用意だけです。
手間をかけずに空き家を売却するなら、買取が最短の方法です。
買主を探す販売期間がなく、内見の準備も、片付けも、修繕も要りません。
リハコの場合は最短14日間で買取ができ、契約完了後は最短即日でお支払いが可能です（売却の流れ）。
| 販売活動が不要 | 買主を探す期間がないので、売却までの時間が読める |
| 残置物はそのまま | 家具・家電・仏壇などを残したまま引き渡せるケースが多い |
| 修繕・解体が不要 | 雨漏り・傾き・シロアリ被害があっても現況のまま査定する |
| 仲介手数料がかからない | 買主が不動産会社のため、仲介手数料は発生しない |
| 契約不適合責任を免責にしやすい | 買主がプロのため、免責特約を付けた契約が一般的 |
| 近隣対応が終わる | 草木の越境や苦情の対応も、引き渡しの時点で終わる |
買取のデメリットは、仲介で売れたときの価格より安くなりやすいことです。
買取業者は買い取ったあとにリフォーム費と販売経費をかけるため、その分が査定額から差し引かれます。
ただし、これは「仲介で売れた場合」との比較です。
築古の空き家は仲介に出しても買主が現れず、値下げを繰り返した結果、買取価格を下回る金額で成約することも起こります。
比べるべきは売り出し価格ではなく、実際に手元に残る金額です。
2-1. 買取が向いている空き家の条件
次のいずれかに当てはまる空き家は、仲介より買取のほうが結果が良くなりやすいです。
- 荷物が残っている…片付け費用を売主が負担せずに済む
- 10年以上空き家のまま…傷みが進み、実需の買主が付きにくい
- 再建築不可・市街化調整区域…住宅ローンが使えず買主が限られる
- 遠方に住んでいる…内見の立ち会いや草刈りのために通わずに済む
- 期限が決まっている…相続税の納付や施設入所費用など、時期が動かせない
リハコの買取実績では、群馬県高崎市寺尾町の築52年の戸建てが水道と電気が使えない状態のまま150万円、茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建てが50万円、千葉県君津市の築50年・都市計画区域外のゴミ屋敷が片付けずに50万円で成立しています（ご売却者様の声、本庄市の空き家売却、空き家リフォームの費用相場）。
片付けは不要です
査定前にご自分で家財を処分される方がいますが、費用は売主様の持ち出しになります。そのままの状態でご相談ください。
3. 空き家を高く売るには仲介を選ぶべき？
時間はかかってもいいので、空き家を高く売りたいです。仲介にすべきでしょうか？
そのまま人が住める状態なら仲介が有利です。3か月を目安に反応を見て、動かなければ切り替えるのが安全です。
空き家を高く売るなら、仲介が第一候補です。
実際に住む買主が付けば、買取よりも高い金額で成約する可能性があります。
ただし仲介が有利になるのは、そのまま人が住める状態で、駅や生活施設に近い空き家に限られます。
仲介で気をつけたいのは、売れ残ったときの値下げです。
売り出しから時間が経った物件は「何か問題があるのでは」と見られやすく、値下げを繰り返すほど買主が慎重になります。
売り出しから3か月を一つの区切りにして、反応がなければ方針を見直してください。
3-1. 仲介にかかる費用はいくら？
仲介では成約時に仲介手数料がかかります。上限額は宅地建物取引業法にもとづき、次のように定められています。
| 売買価格 200万円以下の部分 | 5%＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 3%＋消費税 |
| 800万円以下の空き家等の特例 | 売主・買主それぞれから最大33万円（税込） |
低額の空き家は仲介会社の手間に対して報酬が見合わないという問題があり、2024年7月1日から、売買価格800万円以下（税抜）の宅地建物は売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受け取れる特例に拡充されました（国土交通省告示の改正）。
低額の空き家でも仲介を引き受けてもらいやすくなった一方、売却価格が低いほど手数料の負担割合は重くなります。
3-2. 仲介で高く売れた実例
群馬県館林市のゴミ屋敷状態の空き家は、他社の査定が100万円でしたが、リハコが200万円でネット公開したところ、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申し込みが入り、180万円で成約しました。
仲介手数料を差し引いても、買取より手元に残る金額が多くなったケースです（リハコが選ばれる理由）。
千葉県流山市西深井の戸建ては、市街化調整区域で地目が山林、解体見積もりが700〜800万円という物件でした。
市役所で再建築が可能であることを確認したうえで投資家に紹介したところ、2日で買主が決まり、ご相談から約1か月で決済しています（ご売却者様の声）。
仲介と買取は併用可
リハコでは、まず仲介で買主を探し、3か月売れなければリハコが買い取る流れで進めています。高く売る可能性を残しながら、売れないリスクも避けられます。
4. 空き家バンクに登録すれば売れる？
市の空き家バンクをすすめられました。登録すれば売れるものですか？
登録は入口にすぎません。移住希望者が多い自治体かどうかで、結果が大きく変わります。
空き家バンクとは、自治体が空き家の情報を集めて公開し、売りたい人と買いたい人をつなぐ制度です。
登録は無料の自治体が多く、購入側に改修費の補助金を用意している自治体もあります。
一方で、自治体は情報を掲載する場所を提供しているだけで、売買の仲介や価格の交渉をしてくれるわけではありません。
実際の契約は、自治体が提携する不動産会社に依頼するか、当事者同士で進めることになります。
| 登録できる物件 | 自治体ごとに条件が異なる。所有権や登記の確認を求められる |
| 掲載までの手間 | 写真・間取り・設備の状態を自分でそろえる必要がある |
| 買主の層 | 移住希望者・二拠点生活を考えている層が中心 |
| 契約の実務 | 自治体は仲介しない。提携不動産会社に依頼するのが一般的 |
| 向くエリア | 観光地や移住支援に力を入れている自治体 |
| 向かないケース | 急いで売りたい・傷みが激しい・閲覧数の少ない自治体 |
空き家バンクは時間に余裕があり、地域に移住需要がある場合に有効な選択肢です。
登録して反応を待ちながら、並行して買取査定を取っておくと、動かなかったときにすぐ切り替えられます。
荷物も草木もそのままで構いません。手間をかけずに空き家を売却したい方も、まず金額だけ知りたい方も、現況のまま無料で査定いたします。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
5. 隣地所有者や個人間で売却するのはあり？
隣の方が「買ってもいい」と言ってくれています。直接売っても大丈夫ですか？
買主が決まっているなら有力な方法です。ただし契約書と境界だけは、専門家を入れて固めてください。
隣地所有者や知人への個人間売買は、買主がすでに決まっている場合に有効です。
不動産会社を通さないため仲介手数料はかかりません。
とくに旗竿地や狭小地、接道が狭い土地は、隣地と一体になることで価値が上がるため、隣地所有者が最も高く買える買主になることがあります。
注意点は、売買のリスクをすべて当事者で負うことです。
価格の決め方、契約書の作成、引き渡し条件、そして契約不適合責任の扱いまで自分たちで決めなければなりません。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていなかったとき、売主が修補・代金の減額・損害賠償・契約の解除に応じる責任のことです。
雨漏りや傾き、シロアリ被害を伝えないまま引き渡すと、あとから責任を問われることがあります。
| 境界の確認 | 境界標がない場合は測量が必要。あとから越境問題になりやすい |
| 契約書の作成 | 司法書士・行政書士や不動産会社に作成を依頼するのが安全 |
| 物件状況報告書 | 雨漏り・傾き・シロアリなど、知っている不具合はすべて書く |
| 代金の授受 | 決済と所有権移転登記は同時に行う |
| 税務の確認 | 譲渡所得の申告が必要。税理士にご確認ください |
| 親族間の売買 | 価格が相場から離れると贈与とみなされることがある |
値付けだけは要注意
個人間売買では、相場より安く売ってしまう例がよくあります。相手と話を進める前に、査定額という物差しを持っておいてください。
6. 相続土地国庫帰属制度や寄付で手放せる？
売れないなら、国や市に引き取ってもらえないのでしょうか？
引き取ってもらえる条件は限られています。とくに建物が建ったままでは申請できません。
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した土地を、国に引き取ってもらえる制度です（2023年4月27日施行）。
ただし引き取ってもらえる土地には条件があり、建物がある土地は申請できません（法務省）。
空き家が建ったままでは対象外で、解体費を売主が負担することになります。
| 対象になる土地 | 相続または遺贈により取得した土地 |
| 申請できない土地 | 建物がある土地、担保権が設定された土地、境界が明らかでない土地など |
| 審査手数料 | 土地一筆当たり14,000円（法務省） |
| 負担金 | 10年分の土地管理費相当額。宅地は原則20万円、市街化区域・用途地域内は面積に応じて算定（法務省） |
| 審査の期間 | 数か月〜1年程度が目安 |
| 自治体への寄付 | 受け付けるかは自治体の判断。売却可能な土地は断られることが多い |
寄付についても同様で、自治体は原則として利用予定のない土地を受け取りません。
「引き取ってくれるはず」と考えて動かずにいる間にも、固定資産税と管理の負担は続きます。
解体費を払って国庫帰属を目指すより、現況のまま売却したほうが手元に残るケースが多いのが実情です。
群馬県館林市赤生田本町の築40年・市街化調整区域の戸建ては180万円、館林市東広内町の築43年・市街化調整区域の戸建ては80万円で買い取っています（市街化調整区域を手放したい）。
解体費を負担して手放す前に、売却の可能性を確認してください。
7. 空き家を売るにはどんな流れと書類が必要？
何から始めればいいですか。権利証が見つからないのですが。
お住まいの住所と、分かる範囲の情報だけで結構です。書類がそろっていなくても査定はできます。
空き家を売るまでの流れは、仲介でも買取でも前半は同じです。
買取の場合は、査定から引き渡しまで最短14日〜1か月が目安になります。
| 1. 問い合わせ | 住所と、分かる範囲の情報（築年数・面積・現況）を伝える |
| 2. 机上査定 | 登記情報と周辺の成約事例から概算を出す。現地に行かずに進む |
| 3. 現地調査 | 建物の傷み・境界・接道を確認する。立ち会いは任意 |
| 4. 金額の提示 | 買取ならリフォーム費の内訳とあわせて金額を提示する |
| 5. 売買契約 | 物件状況報告書に不具合を記載し、契約条件を確認して締結 |
| 6. 決済・引き渡し | 残代金の受領と所有権移転登記。残置物はそのままで可 |
必要書類は次のとおりです。すべてそろっていなくても、査定と相談は進められます。
- 登記識別情報（権利証）…紛失していても司法書士の本人確認情報で代替できる
- 固定資産税納税通知書…毎年4〜6月に届くもの。写しで可
- 本人確認書類・印鑑証明書…契約と決済で必要になる
- 測量図・建築確認済証…あれば早く進む。無くても契約はできる
- 物件状況報告書（告知書）…雨漏り・傾き・シロアリなど知っている不具合を記載する
相続した空き家の場合は、相続登記が済んでいるかを先に確認してください。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります（法務省）。
登記が済んでいなくてもご相談は可能で、司法書士と連携して並行して進められます。
なお、相続した空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除を使える場合があります。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、適用期限は令和9年12月31日までの譲渡です（国税庁）。
なお令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円が上限です。
適用の可否は税理士にご確認ください。
8. 空き家の売却をリハコに相談するとどうなる？
結局、うちの空き家はどの方法が向いているのか判断できません。
その判断のためにご相談ください。仲介と買取の両方の金額をお出しして、比べていただけます。
リハコは空き家の買取・仲介からリノベーションまでを自社で行う不動産会社です。
これまでに100戸以上の空き家を再生してきました（リハコとは）。
リハコが提示できる金額が高くなりやすい理由は、リノベーション費用まで自社で見積もれるからです。
空き家を買うのは、再生して貸し出す投資家が中心です。
投資家は「物件価格＋リフォーム費」に対して家賃がいくらになるかで購入を判断しますが、ポータルサイトの物件情報にはリフォーム費が載っていません。
リハコは工事費を実額で出せるため、投資家に利回りの根拠を示せます。
そのぶんリフォーム費を多めに見積もって安全側に振る必要がなく、売主様への提示額を高くしやすいのです。
たとえば埼玉県熊谷市西城の戸建ては、物件価格180万円・リフォーム費4,603,900円で再生し、想定賃料は月55,000円・表面利回り10.31%になりました。
リフォーム2か月＋入居付け1か月の計3か月で満室になりました。
| リハコの2段構え |
| ・まず仲介で買主を探し、より高い金額での売却を目指す ・3か月売れなければ、リハコが買い取る ・どちらでも売主様の手出し費用はゼロ。片付けも修繕も不要 |
買取が成立した空き家は、リハコの負担で3〜6か月かけてリノベーションし、月5〜8万円の戸建て賃貸として次のご家族にお引き渡ししています。
完成後にはビフォーアフターの写真をアルバムにして売主様にお渡ししています（売却の流れ）。
10年間どうにもならなかったのに、1か月前にお電話してトントン拍子に進みました。（千葉県流山市西深井・A様／ご売却者様の声）
対応エリアは群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川です。
お電話は0120-228-590（09:00〜21:00・土日祝日も受付）で承っています。
よくある質問
空き家の売却方法にはどんな種類がありますか？
5種類あります。
不動産会社に買主を探してもらう仲介、不動産会社が直接買う買取、自治体のマッチングサイトを使う空き家バンク、隣地所有者や知人に直接売る個人間売買、そして相続土地国庫帰属制度・自治体への寄付です。
期間は買取が最短14日〜1か月、仲介が3か月〜1年以上、国庫帰属は審査に数か月〜1年程度が目安です。
手間をかけずに空き家を売却する方法はありますか？
買取が最も手間のかからない方法です。
買主を探す販売期間がなく、内見の準備も片付けも修繕も要りません。
家具・家電などの残置物を残したまま引き渡せるケースが多く、仲介手数料もかかりません。
リハコの場合は最短14日間で買取ができ、契約完了後は最短即日でお支払いが可能です。
空き家を高く売るにはどの方法がよいですか？
そのまま人が住める状態で、駅や生活施設に近い空き家であれば仲介が有利です。
群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社査定100万円のところ200万円で公開し、180万円で成約しました。
一方、傷みが激しい物件は仲介では買主が付かず値下げが続くため、買取のほうが手取りが多くなることがあります。
空き家は解体して更地にしてから売ったほうがよいですか？
先に解体しないでください。
建物を前提に探している買主が検討できなくなり、解体費も売主の負担になります。
埼玉県本庄市台町の空き家は、解体前提380万円の仲介で3か月動かず、解体せずそのまま145万円で買い取り、成立しています。
まず現況のままの査定額を確認してください。
荷物が残ったままの空き家でも売却できますか？
売却できます。
千葉県君津市の築50年・都市計画区域外のゴミ屋敷は、片付けずに50万円で買い取りました。
残置物の処分費を売主様が負担する必要はありません。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川であれば現地調査に伺います。
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大手企業のサラリーマンを経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て41戸（計135戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計200戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
リハコが解決します
「0円で処分します」「100万円の処分費用をお支払いいただければ引き取ります」と他社に納得いかない買取査定を受けた方こそ、リハコにご相談ください。
ゴミ屋敷、築50年以上、再建築不可、未登記、隣地越境、市街化調整区域、10年以上空き家、ハクビシン、傾き物件、雨漏り、ツタや草、旗竿地、築古アパート、シロアリ
このような訳ありの空き家でも、 納得のいく価格で売り出すこと ができます。
今すぐお電話ください！
09:00~21:00(土日祝日も可)
0120-228-590- 簡易査定
- 土日祝受付