「再建築不可物件の売却相場って、いくらくらいなの？」
「不動産屋に0円と言われた。もう処分するしかない？」
結論から言うと、再建築不可物件は売却できます。
相場は同じエリア・同じ広さで建て替えできる物件の5〜7割が目安です。
住宅ローンが使いにくいぶん価格は下がりやすいのですが、「誰に売るか」で数百万円の差が出ます。
0円で手放す前に、正しい相場と査定の考え方を確認してください。
建て替えできない家なんて、買う人がいるんでしょうか？
います。買主が「自分で住む人」から「リノベして貸す投資家」に変わるだけで、需要そのものは無くなりません。
この記事を読んで理解できること
- 再建築不可物件の売却相場は通常物件の5〜7割。条件で3割〜9割まで振れる
- 査定額は「土地値−リフォーム費」と「家賃からの利回り逆算」の2通りで決まる
- 高く売る5つの方法（隣地・43条許可・私道の承諾書・賃貸化・投資家への販売）
- 売却と処分の選択肢の比較。解体してはいけない理由
- 告知義務・必要書類・売却の流れと、放置し続けた場合のリスク
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この記事の目次
再建築不可物件の売却相場はいくら？
うちのような再建築不可物件、相場はどのくらいなんですか？
同じエリアで建て替えできる物件の5〜7割が目安です。ただし条件によって、その幅は大きく上下します。
再建築不可物件の売却相場は、同じエリア・同じ広さで建て替えができる物件の5〜7割が目安です。
ただしこれは平均的なレンジで、実際には3割まで下がることも、9割近くまで戻ることもあります。
再建築不可物件の売却相場
※同じエリア・同じ広さで建て替えできる物件を10割としたときの目安です。
振れ幅を決めているのは、次の表の5つの条件です。
| 物件の条件 | 建て替え可の物件を100としたときの目安 | 価格がそう動く理由 |
| 建築基準法43条2項の認定・許可の見込みがある | 70〜90% | 建て替えの道が残るため、実需の買主にも売れる |
| 隣地所有者が買う（一体で建築可能になる） | 80〜120% | 隣地にとってだけ価値が跳ね上がる「限定価格」が成立する |
| 建物が使える（雨漏り・傾きなし／リノベで再生可） | 60〜75% | 投資家が家賃と利回りで評価するため下がりにくい |
| 間口がわずかに不足（1.8m前後）・整形地 | 55〜70% | もっとも標準的なレンジ |
| 通路が他人名義／私道の持分・承諾書がない | 40〜60% | 通行・掘削の承諾が取れるかで買主のリスクが変わる |
| 老朽化・残置物が多い・長期の空き家 | 30〜50% | 解体できない前提だと再生費用が読みにくい |
| 市街化調整区域が重なっている | 20〜40% | 制限が二重にかかり、買える人が極めて限られる |
※リハコが関東圏で扱った買取・仲介の実務からの目安であり、価格を保証するものではありません。
周辺相場2,000万円のエリアで試算すると
割合だけでは実感がわかないので、金額に置き換えます。
建て替えができれば2,000万円で売れるエリアの物件を、条件別に当てはめたものです。
| 標準的な再建築不可（間口1.8m・整形地） | 1,100万〜1,400万円 |
| 43条の認定・許可が見込める | 1,400万〜1,800万円 |
| 私道の持分なし・承諾書なし | 800万〜1,200万円 |
| 老朽化＋長期の空き家 | 600万〜1,000万円 |
同じ物件でも、承諾書が1枚あるかないかで数百万円動くことが分かります。
再建築不可の売却では、価格が「物件の性能」ではなく「書類と手続き」で決まる場面が多いのです。
ここが通常の中古住宅との最大の違いです。
相場は地価に連動する
5〜7割という比率の目安はエリアが変わっても大きくは動きませんが、元になる地価が違えば手取りは大きく変わります。群馬・栃木・茨城の郊外では総額が数十万〜200万円台に収まることも珍しくありません。
リハコが実際に買い取った再建築不可の物件には、次のようなものがあります。
群馬県高崎市昭和町の築70年の戸建てや、茨城県古河市幸町の築50年の戸建てです。
いずれも建て替えができない前提のまま、解体せずに買い取っています（高崎市の空き家買取事例／館林市の空き家買取事例）。
高崎市では築70年の再建築不可の家を解体せずに買い取りました。
あなたの家も、壊さずそのままの状態で査定します。
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再建築不可物件の査定はどう決まる？
再建築不可査定と言われても、何を根拠にした金額なのか分かりません。
査定の出し方は2通りしかありません。どちらで計算されたかを聞けば、その金額が妥当かどうか判断できます。
再建築不可物件の査定額は、「土地値からリフォーム費を引く方法」と「家賃から利回りで逆算する方法」の2通りで計算されます。
同じ物件でもどちらを使うかで数百万円変わるため、査定書を見るときは計算方法をそのまま聞いてください。
査定の出し方は2通り
- 解体前提の会社が使う
- 建物をマイナスの資産として扱う
- 古く傷むほど金額が下がる
- 再生前提の会社が使う
- 再生後の家賃から価格を出す
- 家賃が読めるほど高くなる
査定方法①：土地値−リフォーム費（解体前提の会社が使う）
周辺の土地相場から再建築不可の減価を引き、そこからリフォーム費や残置物処分費を差し引く方法です。
建物を「マイナスの資産」として扱うため、築年数が古く傷みが大きいほど金額が下がります。
この考え方を突き詰めると「解体費用をご負担いただければ引き取ります」という提示になります。
ですが再建築不可の土地は、建物を壊した瞬間に二度と建てられない更地に変わります。
解体費を出したうえで、価値の低い土地だけが手元に残る形です。
査定方法②：家賃からの利回り逆算（再生前提の会社が使う）
再生後にいくらの家賃で貸せるかを先に決め、そこから逆算して物件価格を出す方法です。
投資家は「利回り何%になるか」で購入を判断するため、家賃が読める物件ほど高い金額が付きます。
| 逆算の順番 | ①再生後の想定家賃 → ②必要なリフォーム費 → ③目標利回り → ④払える物件価格 |
| 家賃の根拠 | 同じエリアの戸建て賃貸の募集賃料。リハコの再生物件は月5〜8万円が中心 |
| リフォーム費の精度 | ここが最重要。見積もりが甘い会社ほど安全側に振って買取価格を下げる |
| 再建築不可の扱い | 賃貸として貸すぶんには建て替えの可否は関係ない。減価は出口の細さの分だけ |
| 建物が使えるほど有利 | 解体前提では0円に近づき、再生前提では家賃分の価値が戻る |
この計算が成り立つのは、再生後に借り手が付くからです。
リハコが再生した戸建ては、月5〜8万円の家賃で貸し出しています（リハコとは）。
千葉県いすみ市大原の築50年の戸建ては、フルリフォーム後に募集開始から約1週間で入居者が決まりました（施工事例）。
この家賃が読めるかどうかが、そのまま査定額の差になります。
計算方法を必ず聞く
「この金額の根拠は土地値からの引き算ですか、家賃からの逆算ですか」と質問してください。答えられない会社の査定額は、比較の土台に乗りません。
複数の会社に頼んだら、金額がバラバラでした。なぜですか？
リフォーム費の見積もり精度の差です。工事を外注する会社ほど余裕を持たせるので、そのぶん買取価格が下がります。
再建築不可物件を高く売る5つの方法は？
少しでも高く売りたいのですが、売主にできることはありますか？
あります。5つのうち上の2つは、うまくいけば相場そのものが変わりますよ。
再建築不可物件は、準備と売り先次第で数百万円の差が出ます。
実務で効果が大きい順に5つ挙げます。
①と②は「再建築不可でなくなる可能性」を探る手で、③〜⑤は現状のまま評価を上げる手です。
隣地所有者に打診する（相場の80〜120%）
隣地の所有者にとって、あなたの土地は特別な価値を持ちます。
「買えば自分の敷地が接道条件を満たす」「敷地が広がって建ぺい率・容積率を使い切れる」からです。
これを限定価格と呼び、通常の市場価格を上回ることもあります。
応用として、土地の一部だけを買ってもらい、間口を2m以上に広げるという手もあります。
20cm足りないだけなら、この一手で再建築可能な土地に変わります。
ただし相手にも資金と意思が必要で、打診しても成立しないケースのほうが多いのが実情です。
「当たれば大きいが、当てにはしない」という位置づけで考えてください。
建築基準法43条2項の認定・許可を調べる（相場の70〜90%）
接道義務とは、建築基準法42条・43条のルールです。
建築物の敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接していなければなりません。
これを満たしていなくても、43条但し書き（現行法では43条2項1号の認定、2号の許可）という救済の制度があります。
建築基準法上の道路に2m以上接している？
1号の認定は、幅員4m以上の「道」に2m以上接する小規模な建築物などが対象です。
こちらは特定行政庁の認定のみで足ります。
2号の許可は、敷地の周囲に広い空地があるなどの基準を満たすものが対象です。
建築審査会の同意を得て、特定行政庁が許可します。
2号許可の運用基準は自治体ごとに包括同意基準として公表されていることが多く、役所の建築指導課で無料で確認できます。
許可の見込みがあると分かった時点で、査定額が大きく変わることも珍しくありません。
リハコが仲介した千葉県流山市西深井の物件でも、市役所に同行して調べました。
その結果、再建築が可能だと分かり、投資家に紹介したところ2日で買主が決まりました（ご売却者様の声）。
こちらは市街化調整区域・地目が山林の物件で、43条の認定・許可とは別のケースです。
私道の通行・掘削承諾書を用意する
通路部分が他人名義の私道である場合、書面の有無で評価が変わります。
「通行してよい」「水道管などの工事で掘削してよい」という書面（通行・掘削承諾書）です。
買主がもっとも不安に感じるポイントなので、取得できていれば強力な材料になります。
解体はせず、残置物の処分だけ済ませる
再建築不可物件では、建物を壊した瞬間に「二度と建てられない土地」に変わります。
解体は原則として避けてください。
一方で、室内の家財やゴミの処分は評価にプラスに働きます。
写真映えが改善し、買主が中を確認できるようになるためです。
更地化は逆効果
通常の空き家では更地にしたほうが売れることもありますが、再建築不可では建物こそが価値の源泉です。解体すべきかどうかの判断は、再建築の可否によって正反対になります。
実需ではなく「リノベ前提の投資家」に売る
ここが最も価格に効きます。
マイホーム購入者にとって、再建築不可は減点でしかありません。
しかし空き家投資家にとっては、「安く仕入れて高利回りを作れる物件」というプラス評価になり得ます。
ただし投資家は数字で判断します。
「築50年、要リフォーム」という曖昧な情報では買えません。
必要なのは「いくらのリノベ費用で、いくらの家賃が取れ、利回りが何%になるか」という具体的な数字です。
リハコは自社で100戸以上の空き家をリノベーションしてきました。
そのため、現地を見た時点で工事費と再生後の家賃を高い精度で見積もれます。
その数字を添えて投資家に提示できるので、投資家側も安心して価格を上げられます。
結果として売主様の手取りが増える、という構造です（リハコが選ばれる理由）。
「汚いから価値がない」ではなく「建物が残っているから価値がある」。ここが再建築不可でいちばん誤解されている点です。
「0円」「解体費をご負担ください」と言われた再建築不可の家も、解体を前提にせず、直して貸した後の家賃から逆算して価格をお出しします。
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売却と処分、どの方法を選べばいい？
再建築不可の処分方法にはどんな選択肢があるんでしょうか？
大きく5つです。価格・スピード・手間のどれを優先するかで、選ぶ道が変わります。
再建築不可物件の売却・処分の方法は5つに整理できます。
それぞれ得意なことが違うので、ご自身が何を優先したいかで選んでください。
| 売却・処分の方法 | 価格とスピードの目安 | 向いている方 |
| ①隣地所有者に売る | 相場の80〜120%／数か月〜不成立 | 隣家と良好な関係があり、時間に余裕がある方 |
| ②一般仲介で実需に売る | 市場価格次第／半年〜数年 | 立地が良く、現金購入者が見込めるエリアの方 |
| ③専門の買取業者に売る | 相場の5〜7割／最短2週間〜1か月 | とにかく早く、確実に手放したい方 |
| ④リフォームして貸してから売る | 収益物件として高値も／1年以上 | 自己資金があり、賃貸経営の意欲がある方 |
| ⑤仲介→売れなければ買取（リハコ方式） | 投資家向け販売で上振れを狙える／売却先は確保 | できるだけ高く、かつ確実に手放したい方 |
一般仲介が長期化しやすい理由
ポータルサイトに掲載して一般のマイホーム購入者を探す方法です。
金融機関は担保評価を「更地にして再建築できるか」で見ることが多く、再建築不可の土地では住宅ローンの審査が通りにくくなります。
申し込みが入っても融資特約で白紙解除になることが少なくありません。
買主は現金一括か、金利の高いノンバンクのリフォームローンを使うことになります。
買える人の母数が一気に減るため価格競争が起きず、相場が下がるというのが、再建築不可が安くなる最大の理由です。
買取を選ぶときの確認事項
買取は仲介手数料が不要で、内覧対応も要らず、残置物をそのままにして引き渡せる場合もあります。
一方で業者は再販利益とリスクを見込むため、価格は市場相場より下がるのが前提です。
査定額を並べるときは、次の条件をそろえて比較してください。
- 残置物の処分費…売主負担かどうかで数十万円の差になることもある。「家財を残したままでいくらですか」と聞く
- 契約不適合責任…免責でないと引き渡し後に補修費を求められうる。「免責特約は付きますか」と聞く
- 境界明示・測量の負担…確定測量が売主負担だと数十万円かかる。「誰の負担ですか」と聞く
- 金額の根拠…「この物件をこう再生して、この家賃が取れるから、この金額」まで説明できるか
相続放棄や寄付で「処分」できる？
相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります（民法915条）。
預貯金など他の財産も一切受け取れなくなるため、空き家だけを切り離すことはできません。
自治体への寄付も、道路や公園として使う予定がある土地を除いて受け付けられないのが一般的です。
相続土地国庫帰属制度は建物が建っている土地は対象外で、更地にしてから申請する必要があります（空き家の相続放棄）。
個別の可否は司法書士・税理士にご確認ください。
処分より売却が先
手放す方法を探す前に、まず売却価格を確かめてください。値が付く物件を費用をかけて処分してしまうのが、もっともったいないパターンです。
リハコ方式｜まず仲介、売れなければ買取
リハコでは、いきなり買い取るのではなくまず仲介として買主（多くは空き家投資家）を探します。
市場で売れたほうが、売主様の手取りが大きくなるからです。
そして3か月ほど売れなければ、リハコが買い取ります。
実際に群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家では、他社査定が100万円でした。
200万円でネット公開し、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申込が入りました。
結果、180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、買取の100万円より50万円多く手元に残っています（リハコが選ばれる理由）。
| 二段構えの効果 |
| ・仲介で投資家を探すので、買取価格より上を狙える ・売れなければリハコが買い取るので、売れ残りの不安がない ・解体も残置物の処分も売主様の手出しは不要 |
売却前に確認すべきことと必要書類は？
売ると決めたら、まず何から手を付ければいいですか？
役所調査です。再建築不可の理由がはっきりすると、査定の精度が一気に上がりますよ。
再建築不可物件の売却は、通常の不動産売却に「役所調査」という一手間が加わります。
まず法務局で、登記事項証明書・公図・地積測量図を取ります。
次に市区町村の建築指導課で、「前面道路が建築基準法上の道路か」を確認します。
あわせて「43条の認定・許可の可能性があるか」も確認します。
ここで再建築不可の理由が確定します。
| 1. 現状把握（1〜2週間） | 法務局と建築指導課で、再建築不可の理由と43条の可能性を確認する |
| 2. 査定依頼（数日〜1週間） | 再建築不可の取扱実績がある会社へ。金額の計算方法を必ず聞く |
| 3. 売り方の決定 | 第4章の5つから選ぶ。隣地への打診を行うならこの段階で |
| 4. 販売活動（1〜6か月） | 仲介なら投資家層へのアプローチが中心。買取ならこの工程は不要 |
| 5. 売買契約 | 重要事項説明で再建築不可である旨が明示される。免責の範囲を確認する |
| 6. 決済・引き渡し | 残代金の受領と所有権移転登記を同時に行う |
告知義務はどこまで必要？
再建築不可であることは、買主に必ず伝える事項です。
宅地建物取引業者が仲介する場合は、重要事項説明で説明されます。
売主も物件状況報告書（告知書）に、知っている不具合を記載します。
雨漏り・傾き・シロアリ・境界の争いなどです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていなかったときの売主の責任です。
売主は、修補・代金減額・損害賠償・契約解除に応じることになります。
分からないことは推測で書かず「不明」と記載してください。
知りながら告げなかった事実は、免責特約を付けていても免責されません（民法572条）。
先に全部開示したうえで免責特約を付けるのが、もっとも安全な売り方です。
売却に必要な書類
| 書類 | 入手先 | 再建築不可での重要度 |
| 登記識別情報（権利証） | お手元／法務局 | 必須。紛失時は司法書士の本人確認情報で代替できる |
| 登記事項証明書・公図・地積測量図 | 法務局 | 必須。間口の確認に不可欠 |
| 固定資産税納税通知書・評価証明書 | お手元／市区町村 | 必須。写しで可 |
| 建築計画概要書・台帳記載事項証明書 | 市区町村の建築指導課 | 重要。建築時の接道状況が分かる |
| 通行・掘削承諾書 | 私道の所有者 | 重要。あると評価が上がる |
| 境界確認書・越境の覚書 | お手元／土地家屋調査士 | あれば有利 |
| 遺産分割協議書・戸籍一式 | ご自身／司法書士 | 相続物件の場合は必須 |
| 本人確認書類・実印・印鑑証明書 | お手元／市区町村 | 必須。印鑑証明書は発行3か月以内のもの |
書類が揃っていなくても相談はできます。
むしろ「何が足りないか」を整理するところから一緒に進めたほうが早いケースがほとんどです。
リハコでは役所調査を代行し、43条の可能性まで調べてご報告しています。
大規模修繕は要確認
2025年4月施行の建築基準法改正で、木造2階建て等でも大規模の修繕・模様替えに建築確認が必要になる場合があります。工事範囲は自治体と施工会社にご確認ください。
名義が亡くなった方のままでも、遠方でも、荷物が残っていても大丈夫です。
わかる範囲で答えるだけで、買取の目安をお伝えします。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
「0円」と言われて放置すると、その先どうなる？
すぐに決められません。しばらく持ち続けるのは、そんなにまずいですか？
持ち続けるコストとリスクは、この2年で明確に上がりました。建物が使えるうちに動くほど、選べる道が多く残ります。
再建築不可物件を放置すると、税負担・過料・損害賠償の3つのリスクが同時に進みます。
しかも建物の劣化は、そのまま資産価値の目減りに直結します。
土地の固定資産税が実質最大6倍相当になる
2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家等」という区分が新設されました。
窓が割れている、草木が越境している、外壁が剥落している——そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態が対象です。
市区町村から指導を受け、改善されずに勧告に至ったとします。
すると住宅用地の特例（200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準を1/6にする措置）が解除されます。
つまり土地の固定資産税が実質最大6倍相当まで上がることになります（国土交通省：空き家対策）。
相続登記の義務化と10万円以下の過料
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、登記申請をしなければなりません。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
施行前に相続した不動産も対象で、この場合は2027年3月31日までが期限です（法務省：相続登記の申請義務化）。
相続登記の義務化
- 義務化2024年4月1日から
- 申請期限取得を知った日から3年以内。怠ると10万円以下の過料
- 施行前の相続2027年3月31日までに申請
名義が故人のままだと売買契約そのものができません。
相続人が多いほど時間もかかり、「売ろう」と決めてから登記を始めると半年以上かかることもあります。
管理責任と損害賠償
屋根材や外壁が飛散して通行人や隣家に被害を出せば、所有者として損害賠償責任を負う可能性があります。
再建築不可物件は路地の奥にあることが多く、隣家との距離が近いぶん被害が発生しやすいのも特徴です。
長期間無人の空き家は、火災保険の引き受けを断られる場合もあります。
早めに動いたほうがよいケース
- 市区町村から「管理不全空家」「特定空家」に関する連絡・指導が届いている
- 相続してから2年以上が経過し、登記が未了のまま
- 相続人が3人以上いて、今後さらに増える見込みがある（数次相続）
- 屋根・外壁の劣化が進み、雨漏りで建物内部が傷み始めている
- 遠方に住んでいて、年に数回も見に行けない
とくに建物の劣化は、再建築不可物件にとって資産価値の直撃です。
解体前提で見れば価値はゼロに近づき、再生前提で見れば家賃分の価値が戻ります。
この差を作っているのが、「建物がまだ使えるかどうか」だからです。
リハコは神奈川県川崎市を拠点に、群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で買取と再生を行っています。
リノベーション費用まで自社で見積もれるため、推測で安全側に振らずに価格をお出しできるのが強みです。
査定は無料で、お電話 0120-228-590でもご相談いただけます。
解体費を出さないと引き取れないと言われて、10年放っておきました。壊さないまま値段が付くと知って、もっと早く相談すればよかったです。
お電話でも、写真を数枚と住所をお送りいただくだけでも構いません。その日のうちに、おおよその方向性をお伝えできますよ。
再建築不可の家は、誰に売るかで数百万円の差が出ます。
手放す前に一度、リハコの査定と比べてください。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
よくある質問
再建築不可物件は売却できますか？
売却できます。
再建築不可は売買が禁止された物件ではなく、買える人が限られる物件です。
住宅ローンが使いにくいため、一般のマイホーム購入者には難しい物件です。
ただ、現金で購入し、リノベーションして賃貸に回す空き家投資家という買い手層があります。
リハコでも群馬県高崎市昭和町の築70年の再建築不可や、茨城県古河市幸町の築50年の再建築不可の戸建てを買い取っています。
再建築不可物件の売却相場はどのくらいですか？
同じエリア・同じ広さで建て替えできる物件の5〜7割が目安です。
建築基準法43条2項の認定・許可が見込める場合や、隣地所有者が購入する場合は8割以上になることもあります。
逆に、私道の持分がない、建物の劣化が進んでいる、市街化調整区域が重なるといった場合は、2〜5割程度まで下がることがあります。
「0円で引き取る」と言われました。処分してしまってよいでしょうか？
結論を出す前に、別の会社にもセカンドオピニオンを求めてください。
0円という評価は多くの場合、解体して更地にする前提から逆算されています。
再建築不可物件は解体すると二度と建てられない土地になるため、建物を残して再生する前提で評価すると金額が変わることがあります。
再建築不可物件でもリフォーム・リノベーションはできますか？
できます。
禁止されているのは新築と増築で、既存建物の修繕やリフォームは可能です。
ただし2025年4月施行の建築基準法改正に注意が必要です。
木造2階建て等でも、大規模の修繕・模様替えには建築確認が必要になる場合があります。
実務では確認申請が不要な範囲で内装・設備・屋根外壁を刷新して再生するのが一般的です。
再建築不可物件の査定は何を見て決まりますか？
土地値からリフォーム費を差し引く方法と、再生後の家賃から利回りで逆算する方法の2通りです。
解体前提の前者では建物がマイナス評価になり、再生前提の後者では家賃が読めるほど高くなります。
査定書を受け取ったら、どちらの計算で出した金額かを必ず確認してください。
