再建築不可物件は、売却できます。

相場は同じエリアの通常物件の5〜7割が目安です。

住宅ローンが使えず建て替えもできないぶん価格は下がりますが、「誰に・どう売るか」で価格差は驚くほど大きく開きます。

「値段が付きません」「解体費用をご負担いただければ引き取ります」——そう言われて処分を決めてしまう方は少なくありません。

ですが再建築不可は「売れない物件」ではなく「買う人が限られる物件」です。

0円で手放す前に、まず正しい相場と売り方を知ってください。

1. 再建築不可物件とは？接道義務を図解でわかりやすく

再建築不可物件とは、今建っている建物を解体すると、同じ敷地に新しい建物を建てられない土地・建物のことです。

法律で売買が禁止されているわけではありません。

建築基準法が定める「接道義務」を満たしていないため、建築確認申請が下りない＝合法的に建てられないという状態を指します。

接道義務は建築基準法第43条に定められたルールで、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と決められています（建築基準法／e-Gov法令検索）。

火災時に消防車が入れるか、避難経路が確保できるか——そのための規定です。

1-1. 再建築不可になる代表的な4パターン

旗竿地で間口が2m未満

……上図右のケースです。

実測すると1.8m前後だった、というのが最も多いパターンです。

接している道が「建築基準法上の道路」ではない

……見た目は道路でも、法的には単なる通路（位置指定を受けていない私道・農道など）という場合です。

幅員4m未満の道路にしか接していない

……いわゆる2項道路（みなし道路）です。

セットバック（敷地を後退させること）すれば建築可能な場合もありますが、後退できない事情があると不可になります。

袋地（囲繞地）で公道にまったく接していない

……四方を他人の土地に囲まれているケースです。

通行権の問題も絡みます。

そして大前提として、禁止されるのは「新築・増築」だけです。

今の建物に住み続けることも、貸すことも、売ることもできます。

逆に言えば建物を壊さずに活かせば価値が残る——ここが売却戦略の出発点になります。

2. 再建築不可物件の売却相場は通常物件の5〜7割

再建築不可物件の売却相場は、同じエリア・同じ広さの「建て替えできる物件」の5〜7割が一般的な目安です。

周辺の相場が2,000万円のエリアなら、1,000万〜1,400万円あたりが出発点になります。

ただし、これはあくまで平均的なレンジです。

実際の取引では、同じ再建築不可でも通常物件の3割にしかならない物件と、9割近い値が付く物件が混在します。

ご自身の物件がどのゾーンにいるのかを知ることが、売却の第一歩です。

2-1. 条件別・再建築不可物件の売却相場の目安

物件の条件	通常物件を100としたときの目安	ポイント
43条但し書き（2項認定・許可）の実績・見込みがある	70〜90%	建て替えの道が残るため実需にも売れる。最も有利
隣地所有者が購入（一体で建築可能になる）	80〜120%	隣地にとっては価値が跳ね上がる「限定価格」が成立
建物が使える状態（雨漏り・傾きなし／リノベで再生可）	60〜75%	投資家が利回りで評価するため下がりにくい
間口がわずかに不足（1.8m前後）・整形地	55〜70%	もっとも標準的なレンジ
通路部分が他人名義／私道の持分がない	40〜60%	通行・掘削の承諾が取れるかで大きく変わる
建物が老朽化・残置物が多い・長期空き家	30〜50%	解体できない前提だと再生費用が読みにくい
市街化調整区域かつ再建築不可	20〜40%	制限が二重にかかる。買主は極めて限定的

※リハコが関東圏で扱った買取・仲介事例をもとにした実務上の目安であり、価格を保証するものではありません。

2-2. なぜ相場が下がるのか｜理由は2つだけ

理由①：住宅ローンが使えない

金融機関は担保評価を「更地にして再建築できるか」で見ます。

再建築不可の土地は担保価値が低いと判断され、多くの銀行で住宅ローンの審査が通りません。

買主は現金一括か、金利の高いノンバンクのリフォームローンを使うことになります。

買える人の母数が一気に減るため価格競争が起きず、相場が下がるのです。

理由②：建て替えができない＝出口が限られる

買主が将来売るときも同じ制約がかかります。

火災や地震で建物を失っても、新築はできません。

この「出口の細さ」が価格に織り込まれる——それだけのことです。

逆に言えば、下がる理由はこの2つしかありません。

2-3. 再建築不可物件の「資産価値」の考え方

再建築不可物件の資産価値は、「土地の値段」ではなく「今ある建物が生み出す収益」で決まります。

建て替えられない土地は更地評価が伸びませんが、建物を残してリノベーションし賃貸に回せば、家賃という明確なキャッシュフローが生まれます。

投資家はそこを利回りで評価するため、建物が使えるほど資産価値は高く算定されます。

「解体前提」で考えると価値はゼロに近づき、「再生前提」で考えると価値が戻る——これが再建築不可物件の最大の特徴です。

「解体費用の200万円をご負担いただければ引き取ります」と言われた、というご相談をよく受けます。

解体を前提に計算すると、どうしてもそういう数字になりやすいのです。

ただし再建築不可の場合、壊してしまうと二度と建てられない土地に変わります。

古い家の解体費用と比べたうえで判断されることをおすすめします。

3. 再建築不可物件の売却方法5つを比較

再建築不可物件の売却方法は、大きく5つに整理できます。

それぞれ「価格」「スピード」「手間」のバランスが異なります。

ご自身が何を優先したいかで、選ぶべき道は変わります。

売却方法	価格の目安	売却期間	手間・リスク	向いている人
①隣地所有者へ売る	最も高い（80〜120%）	数か月〜不成立	交渉が必要。断られたら終わり	隣家と良好な関係があり、時間に余裕がある方
②一般仲介（通常の不動産会社）	市場価格次第	半年〜数年	売れ残りやすい。値下げ交渉も	立地が良く、現金購入者が見込めるエリアの方
③専門の買取業者に売る	相場の5〜7割（業者により差）	最短数日〜1か月	契約不適合責任を免除できる場合が多い	とにかく早く確実に手放したい方
④リフォームして貸してから売る	収益物件として高値も	1年以上	工事費の先行負担・空室リスク	自己資金があり、賃貸経営の意欲がある方
⑤リハコ方式（仲介→売れなければ買取）	投資家向け販売で上振れを狙える	売却先が確保されている	売れ残りの不安がない	できるだけ高く、かつ確実に手放したい方

3-1. 隣地所有者へ売る｜最高値だが成立率は高くない

隣地所有者にとって、あなたの土地は「買えば自分の敷地が接道条件を満たす」「敷地が広がって建ぺい率・容積率を使い切れる」という特別な価値を持ちます。

これを限定価格と呼び、通常の市場価格を上回ることさえあります。

ただし相手にも資金と意思が必要です。

実務上は、打診しても成立しないケースのほうが多いのが実情です。

「当たれば大きいが、当てにはできない」という位置づけで考えてください。

3-2. 一般仲介｜買える人が限られるため長期化しやすい

ポータルサイトに掲載して、一般のマイホーム購入者を探す方法です。

住宅ローンが使えないため、申し込みが入っても融資特約で白紙解除になることが少なくありません。

空き家が売れない状態が続く典型パターンでもあります。

3-3. 専門買取業者に売る｜スピード最優先の選択肢

再建築不可物件を専門に扱う業者が直接買い取る方法です。

仲介手数料が不要で、内覧対応も要らず、残置物をそのままにして引き渡せる場合もあります。

一方で、業者は再販利益とリスクを見込むため、価格は市場相場より下がるのが前提です。

複数社に査定を取り、金額の根拠を説明できる会社を選ぶことが重要です。

「この物件はこう再生して、この家賃が取れるから、この金額」——そこまで語れる業者かどうかで判断してください。

3-4. リフォームして貸してから売る｜収益物件化する王道

建物を修繕して入居者を付け、「利回り◯%の収益物件」として売る方法です。

空室のボロ家より、家賃が発生している物件のほうが投資家には圧倒的に評価されます。

ただし工事費を自己負担し、入居が付くまでのリスクも自分で背負う必要があります。

3-5. リハコ方式｜まず仲介で投資家を探し、売れなければ当社が買取

リハコでは、いきなり買い取るのではなくまず仲介として買主（多くは空き家投資家）を探します。

市場で売れれば、そのほうがお客様の手取りは大きくなるからです。

そして期間内に買主が見つからなかった場合は、当社が買い取ります。

売れ残るという最悪のシナリオが最初から消えている状態で、上値を狙える——これが5つ目の選択肢です。

似た考え方は訳あり物件の売却でも詳しくご説明しています。

4. 再建築不可物件を少しでも高く売るコツ

再建築不可物件は「相場が決まっている物件」ではありません。

同じ物件でも、準備と売り先次第で数百万円単位の差が出ます。

ここでは実務で効果の大きい5つのコツを紹介します。

4-1. 隣地所有者へ先に打診する

市場に出す前に、隣地所有者へ「もしご興味があれば」と一度打診しておくのが定石です。

断られてもマイナスはありません。

声のかけ方に不安があれば、不動産会社に代わりに打診してもらうこともできます。

応用として、土地の一部だけを買ってもらい、間口を2m以上に広げる（等価交換・一部売買）という手もあります。

20cm足りないだけなら、この一手で再建築可能な土地に生まれ変わります。

4-2. 建築基準法43条2項の認定・許可（但し書き道路）を調べる

接道義務を満たさなくても、周囲に広い空地があるなど一定の基準を満たし、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認めれば建築が可能になる制度があります。

これが通称「43条但し書き」（現行法では43条2項1号の認定、2号の許可）です。

認定・許可の基準は、自治体ごとに包括同意基準として公表されていることが多く、役所の建築指導課で確認できます。

許可の見込みがあるとわかった時点で、査定額が大きく変わることも珍しくありません。

無料で相談できる窓口ですから、売却前に一度確認しておく価値は十分にあります。

4-3. 私道の通行・掘削承諾書を用意する

通路部分が他人名義の私道である場合、「通行してよい」「水道管などの工事で掘削してよい」という書面（通行・掘削承諾書）があるかどうかで評価が変わります。

買主が最も不安に感じるポイントなので、取得できていれば強力な材料になります。

4-4. 解体せず、残置物の処分だけ済ませる

再建築不可物件では建物を壊した瞬間に「二度と建てられない土地」に変わります。

解体は原則避けてください。

一方で、室内の家財・ゴミの処分は評価にプラスに働きます。

写真映えが改善し、買主が中を確認できるようになるためです。

4-5. 実需ではなく「リノベ前提の投資家」に売る

ここが最も価格に効きます。

マイホーム購入者にとって再建築不可は減点でしかありませんが、空き家投資家にとっては「安く仕入れて高利回りを作れる物件」というプラス評価になり得ます。

ただし投資家は感情ではなく数字で判断します。

「築50年、要リフォーム」という曖昧な情報では買えません。

必要なのは「この物件はいくらのリノベ費用で、いくらの家賃が取れ、利回り何%になるか」という具体的な数字です。

リハコは自社で100戸以上の空き家をリノベーションしてきたため、現地を見た時点で工事費と再生後の家賃を高い精度で見積もれます。

その数字を添えて投資家に提示できるので、投資家側も安心して価格を引き上げられる——結果として売主様の手取りが上がる、という構造です。

実際の再生事例は館林市の空き家買取事例もご覧ください。

「0円で処分」と言われた再建築不可物件、まだあきらめないでください。

空き家リノベ実績100戸以上のリハコは、解体を前提にしないから他社と評価が変わります。

査定は無料、ご相談だけでも構いません。

お電話でのご相談は0120-228-590までどうぞ。

5. 処分を急ぐべきケースと放置の3大リスク

「いつか考えよう」で放置されている再建築不可の空き家は少なくありません。

しかし2024年から2026年にかけて制度が変わり、持ち続けるコストとリスクが明確に上がっています。

5-1. リスク1：固定資産税が実質最大6倍相当に

2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家等」という区分が新設されました。

窓が割れている、草木が越境している、外壁が剥落している——そのまま放置すれば「特定空家」になるおそれがある状態が対象です。

市区町村から指導を受け、改善されずに勧告に至ると、住宅用地の特例（固定資産税の課税標準を1/6にする措置）が解除されます。

つまり税額が実質最大6倍相当に跳ね上がります。

自治体の運用体制が整うにつれて指導・勧告の件数は増えており、2026年は勧告が本格化する局面です（国土交通省：空き家対策）。

5-2. リスク2：相続登記の義務化と過料

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。

見落とされがちですが、施行前に相続した不動産も対象です。

この場合は2027年3月末までが期限になります（法務省：相続登記の申請義務化）。

名義が故人のままだと売却の契約自体ができず、相続人が多いほど時間もかかります。

「売ろう」と決めてから登記を始めると、半年以上かかることもあります。

5-3. リスク3：管理責任と損害賠償

屋根材や外壁が飛散して通行人や隣家に被害を出せば、所有者として損害賠償責任を負う可能性があります。

再建築不可物件は路地の奥にあることが多く、隣家との距離が近いため被害が発生しやすいのも特徴です。

火災保険も、長期間無人の空き家は引き受けを断られる場合があります。

5-4. 処分を急いだほうがよいケース

• 市区町村から「管理不全空家」「特定空家」に関する連絡・指導が届いている
• 相続してから2年以上が経過し、登記が未了のまま
• 相続人が3人以上いて、今後さらに増える見込みがある（数次相続）
• 屋根・外壁の劣化が進み、雨漏りで建物内部が傷み始めている
• 遠方に住んでいて、年に数回も見に行けない

とくに建物の劣化は、再建築不可物件にとって資産価値の直撃です。

建物が使えるうちに動くほど、選べる売り方も価格も有利になります。

6. 再建築不可物件の売却の流れと必要書類

再建築不可物件の売却は、通常の不動産売却に「役所調査」という一手間が加わります。

全体像を把握しておけば、迷わず進められます。

6-1. 売却の6ステップ

現状把握（1〜2週間）

……法務局で登記事項証明書・公図・地積測量図を取得し、市区町村の建築指導課で「前面道路が建築基準法上の道路か」「43条の認定・許可の可能性があるか」を確認します。

ここで再建築不可の理由が確定します。

査定依頼（数日〜1週間）

……再建築不可の取扱実績がある会社に依頼します。

金額だけでなく「なぜその金額なのか」の説明を必ず聞いてください。

売り方の決定

……第3章の5つから選びます。

隣地への打診を行う場合はこの段階で。

販売活動（1〜6か月）

……仲介の場合は投資家層へのアプローチが中心です。

買取の場合はこの工程が不要になります。

売買契約

……重要事項説明で再建築不可である旨が明示されます。

契約不適合責任をどう扱うか（免責の範囲）を必ず確認しましょう。

決済・引渡し（契約から1か月前後）

……残代金の受領と所有権移転登記を同時に行います。

買取なら契約から2週間程度で完了することもあります。

6-2. 売却に必要な書類チェックリスト

書類	入手先	再建築不可での重要度
登記識別情報（権利証）	お手元／法務局	必須
登記事項証明書・公図・地積測量図	法務局	必須（間口の確認に不可欠）
固定資産税納税通知書・評価証明書	お手元／市区町村	必須
建築計画概要書・台帳記載事項証明書	市区町村の建築指導課	重要（建築時の接道状況がわかる）
通行・掘削承諾書	私道所有者	重要（あると評価が上がる）
境界確認書・越境の覚書	お手元／土地家屋調査士	あれば有利
遺産分割協議書・戸籍一式	ご自身／司法書士	相続物件の場合は必須
本人確認書類・実印・印鑑証明書	市区町村	必須（発行3か月以内）

書類が揃っていなくても相談は可能です。

むしろ「何が足りないか」を整理するところから一緒に進めたほうが早いケースがほとんどです。

7. よくある質問

再建築不可物件は本当に売れますか？

売れます。

再建築不可は「売却が禁止された物件」ではなく「買える人が限られる物件」です。

住宅ローンが使えないため一般のマイホーム購入者は難しいものの、現金で購入しリノベーションして賃貸に回す空き家投資家という買い手層が存在します。

リハコでも再建築不可物件の売買を継続的に扱っています。

再建築不可物件の売却相場はどのくらいですか？

同じエリア・同じ広さで建て替え可能な物件の5〜7割が目安です。

ただし建築基準法43条2項の認定・許可が見込める場合や隣地所有者が購入する場合は8割以上、逆に私道の持分がない・建物の劣化が進んでいる・市街化調整区域が重なる場合は3〜5割程度まで下がることもあります。

「0円で引き取る」と言われました。処分してしまってよいでしょうか？

結論を出す前に、必ず別の会社にもセカンドオピニオンを求めてください。

0円という評価は多くの場合「解体して更地にする」前提から逆算されています。

再建築不可物件は解体すると二度と建てられない土地になるため、建物を残して再生する前提で評価すると金額が変わることがあります。

リハコの無料査定もご活用ください。

再建築不可物件でもリフォーム・リノベーションはできますか？

できます。

禁止されているのは新築・増築であり、既存建物の修繕やリフォームは可能です。

ただし木造2階建て以下などの条件を外れる規模の大規模修繕・模様替えでは建築確認が必要になる場合があるため、事前に自治体や施工会社への確認が必要です。

実務では、確認申請が不要な範囲で内装・設備・屋根外壁を刷新して再生するのが一般的です。

再建築不可物件を放置するとどうなりますか？

管理が行き届かない状態が続くと、市区町村から「管理不全空家等」として指導・勧告を受ける可能性があります。

勧告を受けると住宅用地の特例が解除され、固定資産税の負担が実質最大6倍相当まで増えます。

また相続した不動産の登記を3年以内に行わないと10万円以下の過料の対象となるため、名義変更が未了の場合は早めの対応が必要です。

8. まとめ｜「0円」と言われる前にご相談ください

再建築不可物件は、扱いを間違えると本当に0円になってしまう一方で、正しい売り方をすれば十分に値が付く物件です。

分かれ目は「解体前提で考えるか、再生前提で考えるか」——ただそれだけと言っても過言ではありません。

他社で「値段は付きません」「解体費用のご負担をお願いします」と言われた物件こそ、リハコがもっとも得意とする領域です。

空き家を100戸以上リノベーションしてきた実績から、解体を前提にしない、リノベ費用込みの正確な収支を投資家に提示できます。

神奈川県川崎市を拠点に関東圏を中心として対応していますが、全国どこからでもご相談を承っています。

査定は無料、しつこい営業は一切いたしません。まずは「うちの物件、いくらになるのか」を確かめるところから始めてみてください。

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