「親が家で亡くなって、事故物件になると言われた」
「この家、いくらで売れるのか。そもそも売れるのか」
結論からお伝えします。
事故物件の売却相場は、同じ条件の家より1〜5割安くなるのが業界の目安です。
病死や孤独死なら1〜2割、自殺なら2〜3割、他殺なら3〜5割ほど下がると言われています。
死因別の下がり幅の目安
事故物件を扱う各社が示している目安です。公的な統計ではありません。
ただし、家で亡くなった＝事故物件、ではありません。
病気や老衰で亡くなり、すぐに見つかった場合は、国のガイドラインでは原則として買主に伝えなくてよいとされています。
この場合は、ふつうの家として相場どおりに売れます。
この記事では、あなたの家がどちらに当たるのか、何をどこまで伝えればよいのか、どう売れば手取りが残るのかを、順にお話しします。
亡くなった家なんて、買う人がいるんでしょうか。
います。とくに直して貸す人にとっては、立地が良くて価格が抑えられた家は十分に買う理由があります。その街で住む家を探している人は、毎月必ずいるからです。
この記事を読んで理解できること
- 事故物件の売却相場と、死因別の下がり幅の目安
- あなたの家が「事故物件」に当たるかどうかの見分け方
- 買主に伝えること・伝えなくてよいこと（亡くなった方の名前は要らない）
- 仲介と買取、どちらで売ると手取りが残るか
- 特殊清掃・遺品整理・解体を、売る前にやるべきか
- ご近所に知られずに売る進め方
この記事の目次
事故物件の売却相場は、どのくらい下がる？
実際のところ、いくらくらい安くなるものなんですか。
死因と、見つかるまでの日数でかなり変わります。まず目安を表にします。
| 亡くなり方 | 下がり幅の目安 | 価格が決まるポイント |
| 病死・老衰（すぐ見つかった） | ほぼ下がらない | 原則として事故物件に当たらない。ふつうの家として売れる |
| 孤独死（発見が遅れ、特殊清掃をした） | 1〜2割 | 汚れや臭いが床下・壁まで広がったか。直した跡が見えるか |
| 自殺 | 2〜3割 | いつのことか。近所でどのくらい知られているか |
| 他殺・事件 | 3〜5割 | 報道されたか。事件性・周知の度合いがいちばん大きく効く |
| 火災で亡くなった | 3〜5割 | 建物の損傷が大きく、事故物件であること以上に建物の状態で決まる |
この数字は、事故物件を扱う各社がほぼ同じ範囲を示しているものです。
ただ、どの会社も公的な統計を出典にしているわけではありません。業者が実際に売買してきた経験からの目安だと受け取ってください。
下がり幅を大きくするもの・小さくするもの
同じ孤独死でも、下がり幅は家によって違います。価格を左右するのは、次の4つです。
| 立地 | 駅に近い・人気の学区など、もともと需要がある場所ほど下がり幅は小さい |
| 経過年数 | 年月がたつほど買主の抵抗は薄れる。ただし売買では期間で告知が不要になるわけではない |
| 周知の度合い | 報道・近所のうわさがあるほど下がる。誰も知らない病死なら影響は小さい |
| 建物の状態 | 特殊清掃で直り切ったか。臭いや床の傷みが残ると、修繕費のぶん下がる |
相場の調べ方
事故物件の成約価格は公開されていません。まず同じ地域・同じくらいの築年数の家の相場を不動産ポータルで調べ、そこから表の下がり幅を引くと、おおよその目安になります。正確な金額は、事故物件を扱う会社の査定で確かめてください。
人が亡くなった家でも、直して住みたい人・借りたい人はいます。
特殊清掃の前でも、荷物が残ったままでも査定します。
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そもそも、あなたの家は「事故物件」に当たる？
父は家で病気で亡くなりました。それでも事故物件なんでしょうか。
多くの場合、当たりません。国土交通省が2021年に出したガイドラインで、線引きがはっきりしています。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、人の死を次の3つに分けています。
| どんな死か | 売るときに伝える？ | 補足 |
| 自然死（病死・老衰）、家の中の事故（転倒・誤嚥など） | 原則、伝えなくてよい | 特殊清掃をした場合は除く |
| 自殺・他殺、特殊清掃をした自然死・事故死 | 買主の判断に大きく影響するなら伝える | 売買には「何年たてば不要」という期限がない |
| マンションの隣の部屋・ふだん使わない共用部分での死 | 原則、伝えなくてよい | 事件性や周知の度合いが特に高いものは伝える |
ポイントは、病気で亡くなっても、発見が遅れて特殊清掃をした場合は「伝える側」に入ることです。
逆に、病院で亡くなった場合や、家で亡くなってもすぐに見つかり特殊清掃をしていない場合は、事故物件として扱う必要はありません。
病気・老衰で亡くなり、特殊清掃をしていない？
「業者に事故物件だと言われた」という相談の中には、この線引きを知らずにそう言われているケースもあります。
まず、亡くなった場所・発見までの日数・特殊清掃の有無の3つを整理してください。
競売・借金は関係ない
競売にかかった家や、借金の担保になっていた家は、それだけでは事故物件になりません。事故物件かどうかは、その家で人が亡くなったかどうかと、その状況で決まります。
告知は何を、いつまで？ 売買に「3年ルール」はない
3年たてば言わなくていい、と聞いたことがあるのですが。
それは賃貸のルールです。売るときには期限がありません。ここは誤解がとても多いところです。
ガイドラインでは、自殺や特殊清掃をした死について、賃貸の場合の期間を決めています。
発生（特殊清掃をした場合は発覚）からおおむね3年たてば、原則として伝えなくてよいとしています。
一方、売買には経過期間の定めがありません。買主の判断に大きく影響すると考えられるなら、何年たっていても伝える必要があります。
賃貸と売買で違う告知の期間
- 過ぎれば原則、伝えなくてよい
- 判断に大きく影響するなら、何年たっても伝える
どちらも、聞かれたときは正直に答える必要があります。
また、賃貸・売買どちらでも、買主から「何かありましたか」と聞かれたときは、年数や死因にかかわらず正直に答える必要があります。
伝えるのは4つだけ。亡くなった方の名前は要らない
伝える内容も決まっています。
| 伝えること | 伝えなくてよいこと |
| いつ起きたか（特殊清掃をした場合は発覚した時期） | 亡くなった方の氏名・年齢 |
| どこで起きたか（家のどの場所か） | 住所・家族構成 |
| 死因（自然死・自殺など） | 具体的な亡くなり方 |
| 特殊清掃をしたかどうか | 発見されたときの状況 |
ガイドラインは、亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に配慮するよう求めています。
書類に母親の名前まで書くよう言われて困っているという相談もありますが、名前を買主に伝える必要はありません。
気になるときは、不動産会社にガイドラインのこの部分を示して相談してください。
伝えずに売るとどうなるか
伝えるべきことを隠して売ると、あとで買主から契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。売って終わり、にはなりません。
「言わなければ高く売れる」は、あとで大きな負担になって返ってきます。
伝えたうえで、それでも買う理由がある相手に売るのが、結局いちばん手取りが残ります。
仲介と買取、事故物件はどちらで売る？
ふつうの不動産屋さんに頼んでも売れますか。
売れることもあります。ただ、事故物件は時間がかかりやすいので、比べてから決めてください。
| 比べるところ | 仲介（一般の買主に売る） | 買取（不動産会社が買う） |
| 価格 | 相場に近い価格を狙える | 仲介より安くなりやすい |
| 売れるまで | 数か月〜1年以上。売れない例も多い | 早ければ1〜2か月で現金化 |
| 告知 | 内見のたびに説明が要る | 一度伝えれば済む |
| 近所に知られるか | ポータル掲載・看板・内見で知られやすい | 広告を出さないので知られにくい |
| 荷物・特殊清掃 | 片付け・清掃をしてから売るのが前提 | そのままでよいことが多い |
| 売ったあとの責任 | 不具合の責任を負うことがある | 責任を負わない（免責） |
仲介は、立地が良く、病死に近いケースでは十分に選べます。
一方で、自殺・他殺、発見が遅れたケースでは、一般の買主は住宅ローンを組んで長く住む家に抵抗を持ちやすくなります。
仲介で半年売れずに、買取へ切り替えるという流れがよくあります。
売り出している期間も、固定資産税や管理の手間はかかり続けます。
値下げを重ねてから買取に出すより、最初に両方の金額を並べて比べるほうが、結果として手取りが残りやすくなります。
買取業者の選び方
「事故物件専門」をうたう会社でも、買ったあとにどう使うかは会社ごとに違います。直して貸す・住む人に売る出口を持っている会社ほど、立地と建物を評価した金額を出しやすくなります。査定の根拠を聞いて、説明できる会社を選んでください。
特殊清掃・遺品整理・解体は、売る前にやるべき？
清掃や片付けを済ませてからでないと、査定もしてもらえないのでしょうか。
買取なら、そのままで大丈夫です。売る前にお金をかけすぎないことが大切です。
特殊清掃は「臭いと汚れを止める」ところまで
発見が遅れた場合、体液や臭いが床や壁に染み込むことがあります。
放っておくと傷みが広がり、近所にも臭いが出るため、汚れを取り除いて臭いを止める最低限の特殊清掃は早めに行ってください。
特殊清掃の費用は、ワンルームで数万〜20万円ほどです。
発見が遅れた広い家では50万円を超えることもあり、5万〜100万円くらいの幅があります。各社の料金表や実例からの目安です。
特殊清掃の費用の目安
各社の料金表や実例からの目安です。
一方で、床の張り替えや内装のやり直しまで売る前にする必要はありません。
買う側が直す前提で価格を出すので、売主がリフォームしても、かけた費用ほど価格は上がらないのがふつうです。
遺品整理は、残したいものだけ持ち出せばよい
買取なら、家具や家電、衣類が残ったままでも売れることが多いです。
写真・通帳・権利証など、残したいものだけ先に持ち出してください。
解体しても、告知はなくならない
「建物を壊して更地にすれば事故物件ではなくなる」と考える方もいますが、そうとは限りません。
建物がなくなっても、その土地で起きたことは、買主の判断に影響するなら伝える必要があるという考え方が一般的です。
そのうえ解体には100万円以上かかることが多く、古い家は更地にすると固定資産税も上がります。
建物を残したまま売れるかを先に確かめるほうが安全です。
ご近所に知られたくない、遠方で立ち会えない。わかる範囲で答えるだけで、買取の目安をお伝えします。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
近所に知られずに売るには？ 売るまでの流れ
近所の人にはあまり知られたくないんです。
買取なら、ネットに広告を出したり、看板を立てたりしません。査定も写真や電話から始められます。
| 事情を整理する | 亡くなった時期・場所・死因・特殊清掃の有無をメモする。わからないところは空欄でよい |
| 名義を確かめる | 亡くなった方の名義のままなら、売る前に相続登記が要る。2024年4月から相続登記は義務になった |
| 査定を受ける | 仲介と買取の両方で金額と期間を聞く。写真や間取りだけで目安を出す会社もある |
| 売り方を決める | 手取り・期間・近所への知られにくさで比べて決める |
| 契約・引き渡し | 告知の内容を書面に残す。買取なら、荷物が残ったまま引き渡せることも多い |
相続人が複数いるときは、全員の同意が要ります。
兄弟で意見が分かれている場合も、まず金額がわかると話し合いが進みやすくなります。
遠方に住んでいて家に行けない場合も、鍵の受け渡しと書類の郵送で進められることがあります。
リハコが、人が亡くなった家も買い取れる理由
リハコは、古い空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸したり売ったりしている会社です。
その街で住む家を探している人は、毎月必ずいます。駅や学校に近い、広い、家賃が手ごろ。
そうした理由で家を選ぶ人にとって、きちんと直され、事情をすべて説明された家は、十分に選ぶ理由のある家です。
だからリハコは、事故物件であることだけで査定を断ることはしません。
立地と建物を見て、直したあとにどう使えるかから金額を考えます。
もちろん、リハコが次に貸したり売ったりするときも、ガイドラインに沿って必要なことはきちんと伝えます。
隠して高く売るやり方はしません。
- 荷物が残ったまま・特殊清掃の前でも査定します
- 広告を出さないので、ご近所に知られにくい進め方ができます
- 全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します
事故物件は、売る相手と売り方で手取りが大きく変わります。
ひとりで抱えずに、まずは金額だけ確かめてください。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
よくある質問
家で亡くなったら、必ず事故物件になりますか？
なりません。
病気や老衰、家の中の転倒などで亡くなり、特殊清掃をしていない場合です。
ガイドラインでは、原則として買主に伝えなくてよいとされています。
自殺・他殺や、発見が遅れて特殊清掃をした場合は、伝える対象になります。
何年たてば、事故物件だと伝えなくてよくなりますか？
売買には期限がありません。
「3年」は賃貸のルールです。売るときは、買主の判断に大きく影響すると考えられるなら、何年たっていても伝える必要があります。
亡くなった親の名前まで、買主に伝える必要がありますか？
ありません。
ガイドラインでは、伝えるのは時期・場所・死因・特殊清掃の有無です。
氏名・年齢・家族構成・具体的な亡くなり方は、伝えなくてよいとされています。
特殊清掃の前でも、査定してもらえますか？
買取なら、多くの場合できます。
ただし臭いや汚れが広がると建物の傷みが進むので、汚れを取り除く最低限の清掃は早めに行ってください。
相続登記をしていなくても売れますか？
売る前に相続登記が要ります。
査定や相談は登記の前から始められます。相続人が複数いる場合は全員の同意が必要です。
