空き家は荷物をそのままで売却できる｜片付け前に持ち出す物と契約で決めること

「実家に家具も服も食器も残ったまま。片付けないと売れないのだろうか」

「遠くて、何度も片付けに通えない」

結論からお伝えします。

荷物が残ったままでも、空き家は売れます。

仲介で個人に売るときは空にして引き渡すのが原則ですが、不動産会社が買い取る「買取」なら、家財ごと引き渡せることが多いです。

売る前にやることは、必要な物を持ち出すこと、相続人で処分に同意すること、契約で荷物の扱いを決めることの3つです。

この記事は、ゴミ屋敷というほどではない、家財がふつうに残っている実家を想定しています。

何を持ち出せばよいか、どこまで片付ければよいか、契約で何を決めるかを、順にお話しします。

荷物が残ったままの空き家は売れる？ 仲介と買取で違う

家に残った家具や家電、衣類などは、不動産の取引では「残置物（ざんちぶつ）」と呼ばれます。

仲介で個人の買主に売る場合、残置物はすべて撤去して、空の状態で引き渡すのが原則です。

エアコンや照明など残す物があれば、付帯設備表などの書面に書いて買主と合意しておきます。

書いていない物が残っていると、引き渡したあとに撤去費を求められることがあります。

買取では、不動産会社が「荷物の撤去も含めて」家を買います。

撤去の費用と手間は買う側が見込んで金額を出すので、売主は必要な物を持ち出したら、残りをそのまま引き渡せます。

比べるところ	仲介（個人に売る）	買取（不動産会社が買う）
荷物	原則すべて撤去して引き渡す	残ったまま引き渡せることが多い
片付けの費用	売主が負担	買取価格の中で買う側が見込む
片付けの時期	売り出し前か、引き渡しまでに	必要な物を持ち出すだけ
内見	荷物があると印象が悪く、値引きの理由になりやすい	内見がない
売ったあとの責任	残った物の撤去を求められることがある	荷物の処分は買主に任せる契約にする

たとえば群馬県館林市広内町の戸建ては、室内に多くの荷物が残ったまま、リハコが買い取りました。

残った物の撤去から始めて、外まわり、玄関、リビング、和室、キッチン、浴室、トイレまで直しました。

もう一度住める家に再生しています（施工事例）。

なお、部屋が物で埋まって床が見えない、ゴミが積み重なっているという家は、進め方が少し違います。

その場合はゴミ屋敷は片付けずに売却できるや、親が存命の場合の実家がゴミ屋敷…片付けずに売る方法を読んでください。

荷物があると、価格はどのくらい下がる？

買取では、荷物を撤去する費用のぶんが金額に反映されます。

ただ、下がるのは「撤去にかかる費用」のぶんで、荷物があるから家そのものの価値が消えるわけではありません。

金額を決めるいちばん大きな要素は、場所と建物の状態です。

直したあとに借りたい人・住みたい人がいる場所なら、家財が残っていても値段はつきます。

荷物の量は、その金額の中で調整されるものだと考えてください。

物置・倉庫・庭の物も、同じように考える

家の中だけでなく、物置や倉庫、車庫、庭の植木鉢や古い資材も、残置物に含まれます。

量が多いほど撤去の手間が増えるので、査定のときは物置の中や庭の奥まで見てもらってください。

見せていない物があとから出てくると、話が違うと言われる原因になります。

逆に、最初からすべて見せておけば、その量を前提に金額が決まります。「こんなに残っていて申し訳ない」と思う必要はありません。

片付けてから売るべき？ 判断の目安

片付けるかどうかは、どちらの売り方を選ぶかで決まります。

自分で片付けたほうがよい	駅に近いなど、仲介で個人に売れる見込みが高い家。家を見た印象が価格に響くため、片付けて明るく見せる価値がある
そのまま売ったほうがよい	築40年以上で、住むには直す必要がある家。遠方で片付けに通えない。荷物の量が多く、自分では手に負えない
まず両方を聞く	どちらか迷うとき。仲介の金額と、荷物ごとの買取の金額を並べて比べる

片付けには、仕分けの時間、運び出し、処分の費用がかかります。遠方に住んでいれば、帰省のたびに交通費もかかります。

買取では、撤去の費用も含めて金額を出します。自分で片付けて浮くのは、撤去費のうちの一部です。

帰省の回数や体力も考えて、割に合うかを判断してください。

片付けを業者に頼む場合の費用や選び方は、片付けのページでご案内しています。

仲介で売るなら「どこまで空にするか」を書面で確かめる

仲介で売る場合、「なるべく空に」とあいまいに言われて困る方がいます。

照明器具やカーテン、エアコン、物置、庭石など、どこまで撤去するかは家によって違います。

売り出す前に、残す物と撤去する物を不動産会社と一覧にして確かめ、付帯設備表に書いておいてください。

引き渡しの直前になって「これも撤去してください」と言われると、遠方からもう一度通うことになります。

売る前に持ち出しておく物

荷物ごと売るときに気をつけたいのは、引き渡したあとは家の中の物を取り戻せないことです。

帰省の1回目で、次の物を探して持ち帰ってください。

種類	持ち出す物	なぜ必要か
家の書類	権利証（登記済証）または登記識別情報、固定資産税の納税通知書と課税明細書、家を買ったときの契約書や図面	売るときの手続きで使う。権利証は再発行できない
お金の書類	通帳、印鑑、キャッシュカード、保険証券、年金の書類、借入の書類	相続の手続き・解約に使う
遺言書	自筆の遺言書が見つかったら、開けずに保管	自筆の遺言書は家庭裁判所の検認が要ることがある
貴重品	現金、貴金属、金庫の中身	荷物に紛れやすい。タンスの引き出しや仏壇の下も確かめる
思い出の品	写真、手紙、日記、形見にしたい物	引き渡したあとは戻らない。迷う物は写真に撮って残す

一度で探しきれないときは、引き渡しの日までに、もう一度持ち出しに行けるよう日程を決めておくと安心です。

「アルバムだけは見つけたい」など探したい物があれば、買い取る会社にも先に伝えておきましょう。

1回の帰省で済ませる段取り

遠方に住んでいると、何度も通うのは大変です。段取りを決めておけば、持ち出しは1回の帰省でもかなり進みます。

帰省の前	兄弟や親族に「持ち帰りたい物」を聞いておく。探す物のリストを作り、段ボールと袋を用意する
当日の前半	書類と貴重品を先に探す。タンスの引き出し、仏壇の引き出し、押し入れの奥、金庫を見る
当日の後半	写真や形見を選ぶ。迷う物は写真に撮る。仏壇をどうするか、お寺に相談の電話を入れる
帰る前	部屋ごとに室内の写真を撮る。査定の目安を出してもらうときに使える
帰ったあと	写真を買い取る会社に送り、鍵の預け方を相談する

仏壇・位牌はどうする？

仏壇や位牌、お墓は、ほかの財産とは分けて扱われます。

民法897条では、系譜・祭具・墳墓は、慣習に従って祖先の祭祀を主宰する人が受け継ぐとされています。

まず、誰が引き継ぐかを家族で決めてください。

家に置いたまま手放す場合は、菩提寺などにお願いして閉眼供養（魂抜き）をしたうえで、お焚き上げや処分をするのが一般的です。

ただし宗派によって考え方が違うので、お付き合いのあるお寺に相談してください。

位牌だけ持ち帰り、仏壇は供養を済ませてから処分するという方法もあります。

家電・家具は置いたままでよい

冷蔵庫やタンス、布団などは、買取なら持ち出す必要はありません。

まだ使えそうな家電や家具を親族や知人に譲るのは自由ですが、無理に運び出さなくて大丈夫です。

家財を処分する前に確かめること：相続人の同意と相続放棄

亡くなった親の家財は、遺産分割がすむまで、相続人全員の共有になります（民法898条）。

ひとりの判断で捨てたり売ったりすると、あとで「形見を勝手に捨てた」と揉めることがあります。

家を売ることにも、家財を処分することにも、相続人全員の同意が必要です。

兄弟が遠方にいる場合は、決めたことをメールや書面で共有しておくと安心です。

たとえば「家財は買主に任せて処分する」「持ち帰りたい物があれば○月○日までに連絡する」ことです。

兄弟への連絡は、たとえば次のような内容で十分です。

返事を書面やメールで残しておけば、あとから「聞いていない」と言われることを防げます。

相続放棄を考えているなら、片付けに手をつけない

相続を放棄するかまだ決めていない方は、特に注意してください。

民法921条では、相続人が相続財産を処分したときは、相続を承認した（単純承認）とみなされます。

家財を売ったり捨てたりしたことで、相続放棄ができなくなるおそれがあります。

裁判所の案内では、相続放棄は、相続の開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

放棄するか迷っている間は、傷みを防ぐ最低限の管理にとどめ、家財の処分や売却は、放棄するかどうかを決めてからにしてください。

判断に迷うときは、弁護士や司法書士に相談してください。

放棄するかどうかの考え方は、空き家の相続放棄は損か得か｜放棄後の管理義務と売却との比較で詳しく解説しています。

契約書で決めておくこと

荷物ごと引き渡すときは、口約束にせず、売買契約書に次のことを書いておきます。

残置物の所有権	引き渡しのときに残っている物は、売主が所有権を放棄する
処分する人と費用	残置物は買主が自分の費用で処分する
異議を言わない	買主が処分したり譲ったりしても、売主は異議を言わない
持ち出しの期限	売主が持ち出したい物があれば、いつまでに持ち出すか
売ったあとの責任	建物の不具合について、売主が責任を負わない特約（契約不適合責任の免責）を入れるか

最後の「売ったあとの責任」も大切です。

不動産会社が買主になる買取では、建物の傷みや不具合について売主が責任を負わない特約を結ぶのが一般的です。

ただし民法572条のとおり、知っていて伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れません。

雨漏りやシロアリなど、わかっていることは正直に伝えてください。

自分で処分するなら、家電と回収業者に注意

もし自分で一部を処分する場合は、家電に注意してください。

エアコン・テレビ・冷蔵庫（冷凍庫）・洗濯機（衣類乾燥機）の4品目は、家電リサイクル法の対象です。

ふつうの粗大ごみには出せません。

購入した店や市区町村の案内に従って処分してください。

また環境省は、無許可の回収業者に注意するよう呼びかけています。

家庭から出る不用品を回収するには、市区町村の一般廃棄物処理業の許可（または委託）が必要です。

無許可の業者に渡すと、不法投棄や高額な請求につながるおそれがあります。

「無料で回収します」という車や、ポストに入ったチラシの業者には気をつけてください。

リハコが荷物ごと買い取れる理由

リハコは、空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸したり売ったりしている会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。荷物の撤去は、直す工事の最初の一歩にすぎません。

館林市広内町の家では、機械室に金属加工の大きな機械が残っていました。

業者に頼むと処分に100万円以上かかると言われていたものですが、職人のつながりで撤去し、明るい居室に作り直しています。

埼玉県本庄市台町の家も、建物や倉庫に荷物がかなり残り、少し傾いていました。

売主さまは「荷物も多く、手元にお金が残るとは思っていなかった」そうです。

リハコが解体せず買い取り、今は若いご夫婦が暮らしています（売主さまの声）。

荷物が残った家を売るときの流れは、次のとおりです。

写真・住所を送る	室内の写真と住所から、おおよその目安をお伝えします
現地調査	荷物の量、物置の中、雨漏りや傾きを確かめます。遠方の方は、鍵をお預かりできればスタッフが見に行きます
金額のご提示	撤去の費用も含めた金額と、その根拠をご説明します
契約	残置物の扱い、持ち出しの期限、売ったあとの責任を書面で決めます
引き渡し	必要な物を持ち出したら、残りはそのまま。撤去はリハコが行います

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荷物ごと売る以外の方法も含めて比べたい方は、空き家買取のまとめもあわせて読んでください。