神奈川の築古アパートは売却・買取できる｜がけ・擁壁・旧耐震で断られたときの答えとエリア別の見方

「横浜の築45年のアパート。不動産会社に『がけがあるので建て替えは難しい』と言われた」

「相模原にある親のアパートを継いだ。空室も雨漏りもあるのに、売れるのだろうか」

結論からお伝えします。

神奈川で、古いアパートを買いたい人はいます。

老朽化していても、空室や雨漏りがあっても、入居者が住んだままでも売却できます。

神奈川で断られやすい理由は、建物の古さより「がけ・擁壁」と「建て替えにくさ」です。

建て替えずに直して貸し続ける買主なら、その理由は値段に織り込む事情の一つになります。

神奈川のアパート売却を扱う記事の多くは、買取業者の一覧か、満室の物件を前提にした相場の話です。

けれど神奈川には、坂やがけの多い土地、昔ながらの木造アパートの多い街がたくさんあります。

同じ県の中でも、横浜・川崎と県西では、土地の値段の動きも買い手の見方も違います。

この記事では、まず神奈川で古いアパートを買いたい人がいる理由と、エリアごとの見方の違いをお話しします。

続いて、がけ・擁壁・土砂災害警戒区域など、神奈川で断られやすい理由と、その答えを順に見ていきます。

神奈川で、古いアパートを買いたい人がいる理由

古いアパートの値段は、家賃から見た値段と、土地から見た値段の2つで考えます。

建物が古くなるほど家賃から見た値段は下がりますが、土地の値段は建物の古さとは関係なく残ります。

神奈川では、この土地の値段がここ数年、上がり続けています。

令和8年神奈川県地価調査によると、県内の住宅地の平均変動率は3.1％の上昇でした。

住宅地の上昇は5年連続です。

前年から続けて調べている663地点のうち、上がったのは611地点、下がったのは3地点だけでした。

つまり神奈川の古いアパートには、建物がどれだけ傷んでいても、土地の値段という下支えがあります。

値段の決まり方の全体はアパートの売却相場・買取相場でお話ししています。

「古いから売れない」ではなく「建て替える買主に合わない」だけ

古いアパートを断られるとき、多くは「建て替えて売る」「建て替えて貸す」買主を前提にしています。

建て替えるなら、今の建物は壊す費用がかかるだけのものです。入居者がいれば立ち退きの話も要ります。

一方で、今の建物を直して貸し続ける買主にとって、古い建物は「直せば使える建物」です。

同じアパートでも、どちらの買主に見てもらうかで、答えがまるで変わります。

神奈川の駅に近い街や、家賃の手ごろな街では、部屋を探している人が毎月います。

きちんと直された古いアパートは、そうした人たちにとって十分に選ぶ理由のある住まいです。

だから、この街で、あなたのアパートを買いたい人がいるのです。

横浜・川崎、県央、湘南、県西で、買い手の見方はこう違う

令和8年神奈川県地価調査では、住宅地の平均変動率は地域によって差が出ています。

県全体の数字だけでなく、あなたのアパートがある市や町の動きを見ておくと、買い手の見方がつかめます。

同じ調査の資料では、地域ごとの動きが次のように説明されています。

右の列は、その動きを受けて、古いアパートの買主がどこを見るかをまとめたものです。

エリア	地価調査での動き（住宅地）	古いアパートの買主が見るところ
横浜市	全ての区で上昇し、市全体で3.3％。駅の徒歩圏で強く、磯子区・金沢区などでは横ばいの地点もあった	駅からの距離と坂。区の名前より、駅まで歩けるか、階段や坂がきつくないか
川崎市	全ての区で上昇し、市全体で4.3％。起伏のある地勢やバス圏にも上昇が及んだ	土地の値段が下支えになりやすい。古い建物でも、直したあとの家賃が読みやすい
相模原市・県央	相模原市は3.2％。大和市は5％以上、海老名市は3％以上の上昇	駅に近いかどうかと、単身や学生の部屋の需要。広い敷地は土地として見る買主もいる
湘南	湘南地域や交通の便がよい地域で、続けて強い上昇。藤沢市・鎌倉市・茅ケ崎市は4％以上	土地の値段が強いぶん、建て替え目的の買主とも比べられる
三浦半島	逗子市は5％以上。横須賀市は1％以上の上昇	坂やがけ、階段の上の敷地が多い。がけ・擁壁の扱いを分かって買う相手が要る
県西	南足柄市は1％未満の上昇。山北町は引き続き下落	家賃から見た値段が中心。直す費用を抑えて貸せるかが決め手になる

数字は土地の値段の動きで、古いアパートの売れる値段そのものではありません。

それでも、土地の値段が上がっている街ほど、建物が古くても値段の下支えは強くなります。

どのエリアでも、決め手は「直して貸せるか」

土地の値段が強い横浜・川崎や湘南では、建て替えたい買主とも競うことになります。

ところが、がけや擁壁、入居者の立ち退きで建て替えが難しいと、その買主は手を引きます。

反対に、土地の値段の動きが小さい県西でも、直して貸せば家賃が取れる建物なら買い手はつきます。

どのエリアでも、最後に効くのは「この建物を直したら、いくらで貸せるか」です。

横浜市内の古いアパートの実例写真は横浜市の築古アパートの売却でまとめています。

神奈川で古いアパートが断られやすい理由と、その答え

神奈川で古いアパートの売却がつまずくとき、よく出てくるのが「がけ」と「擁壁」です。

横浜市を例に、条例の中身を見てみます。

横浜市建築基準条例第3条は、高さ3メートルを超えるがけについて決めています。

がけとは、主な部分の勾配が30度を超える傾斜地のことです。

そのがけの下端から、がけの高さの2倍以内に建物を建てたり、敷地を造成したりするとします。

その場合は、安全上支障がない位置に、擁壁などを設けなければならないとされています。

ほかの市にも、同じような決まりがあります。平塚市の建築基準条例の解説でも、がけの高さの2倍以内を「がけ付近」としています。

ただし、細かな中身や例外は市ごとに違います。自分の土地にどの条例がかかるかは、市役所の建築の窓口で確かめます。

ここで大事なのは、この決まりが「建てる」「造成する」ときの話だということです。

今あるアパートを直して貸し続ける分には、すぐに擁壁を造り直す必要が出るわけではありません。

だから建て替え前提の買主には重い条件でも、直して貸す買主には「将来の工事の可能性」の一つになります。

土砂災害警戒区域に入っているとき

土砂災害防止法では、土砂災害のおそれがある土地を、警戒区域や特別警戒区域に指定します。

特別警戒区域では、居室のある建物を建てるとき、土砂の衝撃に耐える構造が求められます（同法24条）。

つまり、ここでも重くなるのは主に「建て替えるとき」です。

売るときは、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3により、警戒区域内であることが重要事項として説明されます。

隠して売ることはできませんし、隠す必要もありません。

区域に入っているかは、神奈川県の土砂災害情報ポータルの地図で調べられます。

神奈川県の取組状況のページでは、県はおおむね5年ごとに区域を調べ直すとしています。

横浜市内では令和4年度から見直しの調査が進んでいます。以前は入っていなかった土地が、新しく区域に入ることもあります。

ほかにも、神奈川で言われやすいこと

断られる理由	なぜ断られるか	直して貸す買主の見方
がけ・擁壁がある	建て替えるときに擁壁の工事が要ることがあり、費用が読みにくい	今の建物を使う前提なので、すぐには工事しない。擁壁の状態は現地で見て織り込む
土砂災害警戒区域に入っている	建て替えのとき構造の決まりがかかることがある。融資の審査で慎重に見られることもある	区域に入っていることを前提に、建物を直して貸せるかで判断する
旧耐震（1981年5月以前の建築確認）	銀行の融資がつきにくく、買える人が現金の買主に絞られる	現金で買い、必要な補修を工事に含めて考える
坂や階段の上、車が入れない	工事の費用がかさむ。建て替えでは重機が入りにくい	内装や設備を直す工事なら、人の手で運べる範囲で進められる
空室が多い・雨漏りがある	今の家賃では値段が出にくい。直す費用がかかる	直したあとの家賃から、直す費用を引いて考える

旧耐震のアパートの売り方は旧耐震のアパートは売却できるで詳しくお話ししています。

擁壁を直してから売る必要はない

「擁壁を直してからでないと売れない」と考える方もいますが、売る前に工事をする必要はありません。

擁壁の工事は規模が大きくなりやすく、費用をかけても、そのまま売値に上乗せされるとは限りません。

売る前にするのは、分かっていることを整理しておくことです。

ひび割れや水のしみ出しに気づいた時期、過去に補修したことがあるかを書き出しておきます。

市役所や県から何か知らせを受けたことがあれば、その書類も残しておいてください。

空室・雨漏り・入居者がいるままでも売れる

神奈川の古いアパートでよく聞くのが、「満室にしないと売れない」「入居者に出ていってもらわないと売れない」という話です。

どちらも、直して貸し続ける買主に売るなら当てはまりません。

入居者がいるまま売れる

民法605条の2により、入居者がいるまま売ると、大家さんの立場（賃貸人の地位）は買主に移ります。

入居者との賃貸借契約は、そのまま続きます。敷金を返す義務も買主に移ります。

入居者に出ていってもらう必要はなく、立ち退きの交渉も要りません。

入居者への「持ち主が変わります」というお知らせも、買主の側で引き受けられます。

空室が多くても、全部空いていても売れる

空室が多いと、今の家賃から出す値段は小さくなります。

そのときの値段は、土地の値段と、直したあとに取れる家賃で決まります。

神奈川のように土地の値段が上がっている地域では、空室の多さだけで値段がなくなることはありません。

空室が多いときの値段の決まり方は空室だらけ・全空室のアパートは売却できるでお話ししています。

雨漏りや傷みも、そのままでいい

雨漏りや外階段の錆、畳や台所の古さは、買ったあとに直す工事の一つです。

売る前に直しても、かけた費用ほど値段が上がるとは限りません。

大事なのは、雨漏りなどの不具合を隠さず先に伝えることです。

伝えたうえで値段と条件を決めれば、売ったあとに揉める心配が小さくなります。

相続した子・高齢のオーナーが、売るまでに用意すること

神奈川の古いアパートの売主は、高齢のオーナーご本人か、親から継いだお子さんであることが多いです。

どちらの場合も、最初から書類を全部そろえる必要はありません。

固定資産税の納税通知書	土地と建物の所在・面積・評価額が分かる。毎年届くもので構わない
部屋ごとの家賃と入居者	何号室に、いつから、いくらで住んでいるか。分かる範囲のメモでいい
敷金の記録	契約書や通帳から分かる範囲で。分からない部屋は「不明」と書いておく
傷みと修繕の記録	雨漏りの場所、直した時期、擁壁のひびなど。写真があれば添える
がけ・区域の書類	市役所や県から届いた知らせ。なければ、こちらで調べられる

がけの条例や土砂災害警戒区域、前の道路の扱いは、買う側が市役所で調べられます。

売主が一つずつ役所を回る必要はありません。

相続登記が済んでいないとき

亡くなった方の名義のままでは、アパートを売ることはできません。

ただ、登記が終わるのを待ってから査定を取る必要はありません。

金額が分かると、兄弟での話し合いも進めやすくなります。

相続登記や兄弟での分け方は横浜市で相続した築古アパートの売り方でまとめています。

高齢のオーナーご本人が売るとき

売るかどうかを決め、契約するのは、持ち主ご本人です。

ご家族と一緒にお話を聞いていただいて構いません。むしろ、そのほうが安心して決められます。

「まだ売ると決めていない」段階でも、金額を知っておくだけで、続けるか手放すかを落ち着いて考えられます。

リハコが、神奈川の古いアパートを買う理由

リハコは、川崎市多摩区にある会社です。古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸しています。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県のアパートです。

横浜市、相模原市、座間市、横須賀市、小田原市などで、空室や傷みのあるアパートを現況のまま買い取ってきました。

私たちは建て替えのためではなく、直して貸し続けるために買います。

だから、がけや擁壁で建て替えが難しい土地でも、建物を直して貸せるかどうかで判断できます。

• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
• 空室・雨漏り・傾き・残置物があっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
• がけ・擁壁・土砂災害警戒区域は、市役所と現地で確かめたうえで金額をお出しします
• 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
• 入居者への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで行います
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

「古いから」「がけがあるから」と言われて、売るのをあきらめかけているなら、一度お話しさせてください。

神奈川で、古いアパートを買いたい人はいます。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。

よくある質問

神奈川の築40年を過ぎたアパートでも、買う人はいますか？

います。建て替えずに直して貸し続ける買主には、古い建物も直せば使える建物だからです。

神奈川では住宅地の土地の値段が上がり続けていて、建物が古くても土地の値段が下支えになります。

がけや擁壁があるので難しいと言われたアパートは売れますか？

売れます。がけの決まりが重くなるのは、主に建て替えや敷地の造成をするときです。

今の建物を直して貸し続ける買主なら、将来の工事の可能性の一つとして値段に織り込みます。

売る前に擁壁を直す必要はありません。分かっていることを整理しておけば十分です。

入居者がいて、空室や雨漏りもあるアパートでも売れますか？

売れます。入居者がいるまま売ると、大家さんの立場と敷金を返す義務は買主に移ります。

空室や雨漏りは、直したあとの家賃から直す費用を引いて考える事情の一つです。

不具合は隠さず先に伝えると、売ったあとに揉める心配が小さくなります。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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