不動産投資のデッドクロスとは？対策5つと築古アパートの売り時

「申告では黒字なのに、通帳のお金が毎年減っていく」

「税理士に『デッドクロスですね』と言われた。何をすればいいのか」

結論からお伝えします。

デッドクロスは、ローンの元金の返済が、減価償却費を上回った状態です。

大事なのは「いつ起きたか」より「完済まであと何年続くか」です。

完済が近ければ、耐えれば終わります。何年も続くなら、対策か売却を考える時期です。

よく言われる対策には、それぞれ限界があります。築古のアパートでは効きにくいものもあります。

そして築古でデッドクロスに入ったアパートにも、買いたい人はいます。

デッドクロスを扱う記事の多くは、これから物件を買う人向けの「買う前の対策」です。

この記事は、すでにデッドクロスに入った大家さんに向けて書いています。

仕組みを仮の数字で確かめ、手元の書類で「あと何年続くか」を出すところから始めます。

デッドクロスとは、帳簿は黒字なのにお金が減っていく状態

ずれの1つ目は、ローンの元金です。毎月返していても、税金の計算では経費になりません。

国税庁の確定申告書等作成コーナー「借入金利子」にも、そう書かれています。

借入金の返済額のうち、元本に当たる部分は必要経費にならない、という説明です。

経費になるのは、建物を買うための借入金の利子の部分だけです。

ずれの2つ目は、減価償却費です。こちらはお金が出ていかないのに、経費として引けます。

国税庁のタックスアンサー No.1370でも、減価償却費は不動産所得の必要経費の一つです。

償却費が大きいうちは、経費にならない元金の返済を、償却費が埋めてくれます。

この2つが入れ替わり、元金の返済が償却費を上回った状態をデッドクロスと呼びます。

なぜ年々、元金の返済が増えるのか

アパートローンの多くは、毎月の返済額が同じ元利均等返済です。

返済額は同じでも、中身は年々、経費になる利息が減り、経費にならない元金が増えます。

そこへ建物の償却が終わると、引ける経費が一気に減ります。この2つが重なるのです。

仮の数字で見ると、こうなる

次の数字は、仕組みを見るための仮の数字です。実際の物件の数字ではありません。

家賃は年600万円、管理費・固定資産税・保険・修繕で年150万円とします。

ローンの返済は毎年300万円で同じです。税金は、仮に利益の3割として計算します。

項目（年間・仮の数字）	償却が残っている年	償却が終わった年
家賃	600万円	600万円
管理費・税・保険・修繕	150万円	150万円
返済のうち利息	50万円	30万円
返済のうち元金	250万円	270万円
減価償却費	200万円	0円
帳簿の利益	200万円	420万円
税金（仮に3割）	60万円	126万円
手元に残るお金	90万円	24万円

帳簿の利益は200万円から420万円に増えています。申告だけ見れば、経営は好調です。

ところが手元に残るお金は、90万円から24万円に減りました。家賃は1円も変わっていません。

この年に1室空いて家賃が50万円減ると、手元のお金はマイナスになります。

給料や年金から補う。これが「黒字なのに苦しい」の正体です。

所得税は所得が増えるほど税率が上がる仕組みで、5％から45％の7段階です。

出典は国税庁のタックスアンサー No.2260です。給料のある方ほど、増える税金は重くなります。

空室・修繕・家賃の下落で赤字になる形はアパート経営の失敗は4つの形でお話ししています。

あなたのアパートで、いつから・あと何年続くかを見つける

1枚目は、確定申告の控えです。収支内訳書か青色申告決算書の「減価償却費の計算」の欄を見ます。

建物の行に、その年の償却費と、まだ償却していない「未償却残高」が書いてあります。

未償却残高を、毎年の償却費で割ると、あと何年で償却が終わるかが分かります。

2枚目は、借入先の銀行の返済予定表です。毎回の返済の、元金と利息の内訳が載っています。

1年分の元金を足し、その年の償却費と並べます。元金のほうが多い年からがデッドクロスです。

本当に見るべきは「あと何年続くか」

デッドクロスは、ローンを返し終えた年に終わります。元金の返済が、なくなるからです。

ですから、本当に見るべきは「いつ始まったか」より「完済まであと何年あるか」です。

完済まであと2〜3年なら、手元のお金で乗り切れるかを確かめれば足ります。

あと10年以上あるなら話は別です。その間に、屋根や外壁などの大きな修繕も来ます。

中古で買った築古の木造アパートは、残りの耐用年数で償却するため、数年で償却が終わることがあります。

一方でローンが20年以上残っていると、デッドクロスの期間はとても長くなります。

償却の年数の決まり方はアパートの売却タイミングで詳しくお話ししています。

築古のアパートは、償却が数年で終わることがある

デッドクロスが来る早さは、建物の減価償却がいつ終わるかで決まります。

築古のアパートでは、これが思ったより早く終わります。

建物の償却は、平成10年4月1日以後に取得したものは定額法だけです（国税庁 No.2100）。

毎年、同じ額が経費になり、期間が終わると急にゼロになります。

中古で買った建物は、簡便法で償却年数を出せます（国税庁 No.5404）。

法定耐用年数をすべて過ぎた建物は、その20％の年数です。

建物の構造（住宅用）	法定耐用年数と、築古で買った場合
木造	法定：22年 全部経過した中古：4年
重量鉄骨	法定：34年 全部経過した中古：6年
鉄筋コンクリート	法定：47年 全部経過した中古：9年

1年未満の端数は切り捨てです。築古を買い足した大家さんは、4年前後でデッドクロスを迎えやすくなります。

自分の建物の償却が終わる年は、毎年の決算書の償却費の明細で分かります。

よく言われる5つの対策と、その限界

上位の記事でよく挙がる対策は、次の5つです。どれも理屈は正しいものです。

ただ、すでに築古でデッドクロスに入った大家さんにとっては、効き目に限りがあります。

対策	何が効くか	築古で入った後の限界
繰上返済	返済額を減らす形なら、毎年の元金が減る	まとまった現金が要る。手元が減っている今、出しにくい
借換え	返済期間を延ばせれば、毎年の元金が減る	築古は期間が延びにくい。手数料などもかかる
法人化	所得が大きい人は、税率の差が効くことがある	元金は法人でも経費にならない。移すには売買の費用がかかる
修繕	修繕費や、新たな償却費として経費が増える	お金が先に出ていく。手元はむしろ減る
買い増し	新しい物件の償却費で、全体の利益が減る	借入が増える。問題を先に送るだけになりやすい

繰上返済と借換え

繰上返済には、返済期間を短くする形と、毎回の返済額を減らす形があります。

デッドクロスに効くのは、返済額を減らす形です。期間を短くする形では、毎年の元金は減りません。

借換えで返済期間を延ばせれば、毎年の元金は減ります。ただし築古だと、そこが難しいのです。

金融機関は、融資の期間を建物の残りの耐用年数で考えることが多いためです。

法人化

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がります。所得が大きい人ほど、法人の税率との差が出ます。

ただ、今のアパートを法人に移すには、個人から法人へ売る形になります。

個人には売った利益に税金がかかり、名義を変える登記などの費用もかかります。

法人が買った値段で建物の償却をやり直せる面はありますが、損得は人によって大きく違います。

法人化は、税理士に数字を出してもらってから決めてください。

修繕と買い増し

大きな修繕の費用は、その年の経費になる場合と、何年かに分けて償却する場合があります。

国税庁のタックスアンサー No.1379では、20万円未満の修理などは修繕費として扱えます。

建物の価値を高める工事は、資本的支出として償却していくことになります。

どちらにしても、お金は工事のときに先に出ていきます。手元が減っている今には重い対策です。

買い増しは、新しい物件の償却費で全体の利益を小さくする方法です。

ただ、その物件もいずれ償却が終わります。借入を増やして、同じ問題を先に送ることになりがちです。

5つとも、元金の返済そのものは止まりません。止まるのは、完済したときか、売ったときだけです。

「売る」が答えになるときと、その売り時

デッドクロスでも、続く年数が短く、手元のお金で乗り切れるなら、持ち続けてかまいません。

売るのが答えになるのは、次の3つのうち2つ以上に当てはまるときです。

• 完済まで、まだ何年もデッドクロスが続く
• 手元のお金が、すでに年で見てマイナスか、ほぼゼロ
• 屋根・外壁・給排水などの大きな修繕が近い

売れば、元金の返済も、家賃にかかる税金も、その時点で止まります。

5つの対策のどれにもできない「止める」が、売ることにはできるのです。

売り時は「手元が尽きる前」と「大きな修繕の前」

売ると決めたら、早いほうがよい理由が2つあります。

1つは、手元のお金が尽きる前に売れば、売り方を選べることです。急いで売る必要がありません。

もう1つは、大きな修繕の前に売れば、その工事のお金を払わずに済むことです。

売ったお金でローンを返しきれるかも、先に確かめます。返しきれないときの進め方は別の記事にあります。

入居者がいるままでも売れます。空室や雨漏りがあっても、直して貸す買主には工事として見込むものです。

やめるかどうかの決め方はアパート経営はやめたほうがいい？で整理しています。

売ったときの税金の見通しと、手取りの比べ方

償却が終わった建物は、帳簿の上の値段がほとんど残っていません。

そのため買った値段より安く売っても、売った利益が出て、税金がかかることがあります。

税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります。

国税庁のタックスアンサー No.3202で、長期と短期に分けて計算すると説明されています。

計算のしかたと計算例はアパート売却の税金にまとめています。

続けた場合と、今売った場合を同じ物差しで並べる

比べるときは、どちらも「税金を引いたあと、手元にいくら残るか」で見ます。

続ける側には、完済までの毎年の手元のお金と、その間の大きな修繕を入れます。

売る側には、売値からローンの残り・売る費用・売ったときの税金を引いた額を入れます。

続ける側の数字には、空室や家賃の下落の心配も乗ります。建物は年々古くなるからです。

今売った場合の値段さえ分かれば、この表は今日のうちに埋められます。実際の税額は税理士に確かめてください。

リハコが、デッドクロスに入ったアパートを買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県のアパートです。

デッドクロスは、借入と税金の事情です。建物の値打ちがなくなったわけではありません。

直せば部屋を借りたい人がいる街なら、私たちにとっては買って直して貸し続けたい建物です。

• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
• 空室・雨漏り・古い設備があっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
• 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
• 入居者への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで行います
• 関東のアパートはリハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します

帳簿が黒字のうちは、周りにも相談しにくいものです。けれど通帳の数字は、正直です。

続けるか売るか、まだ決めていなくても構いません。比べるための数字を、一度お出しさせてください。

よくある質問

申告では黒字なのに、アパートの手元のお金が減っていくのはなぜですか？

ローンの元金の返済が、減価償却費を上回るデッドクロスに入っているからです。

元金の返済は経費になりません。償却が終わると経費が減り、税金だけが増えます。

デッドクロスはいつまで続きますか？

ローンを返し終えた年に終わります。元金の返済がなくなるからです。

確定申告の控えの未償却残高と、返済予定表の元金を並べると、続く年数が分かります。

デッドクロスは法人化すれば回避できますか？

税率の面で効くことはありますが、元金が経費にならない点は法人でも同じです。

今のアパートを法人に移すと売買の形になり、税金や登記の費用もかかります。

損得は人によって違うので、税理士に数字を出してもらってから決めてください。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

あわせて読みたい：ローンが残っているアパートは売却できる、アパートの修繕費の目安