相続したアパートを売るときの税金｜3年以内の特例、親の取得費・減価償却の引き継ぎと確定申告

「親から相続したアパートを売りたい。税金がいくらかかるのか見当もつかない」

「相続してから4年は待ったほうがいいと聞いた。3年以内に売ると得だとも聞く。どっちなのか」

結論からお伝えします。

相続したアパートは、親が買った値段と、親が買った日を引き継いで税金を計算します。

親が5年を超えて持っていれば、相続してすぐ売っても税率の低い「長期」です。4年待つ必要はありません。

相続税を払った人は、相続からおよそ3年10か月以内に売ると、税金を減らせる特例があります。

一方で、相続した空き家に使える3,000万円の特別控除は、入居者のいたアパートには使えません。

相続したアパートで分かりにくいのは、親が長年続けてきた減価償却を、どう引き継ぐかです。

ここを知らないと、「安く売るのに税金が思ったより大きい」と、あとで驚くことになります。

この記事では、国税庁の資料をもとに、相続した場合に限った税金の話を順番にお話しします。

相続した年の家賃の申告や、兄弟で相続したときの扱いも取り上げます。

そして、古いアパートでも、この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることも、最後にお伝えします。

相続したアパートを売ると、税金はどう計算するか

アパートを売って利益が出ると、その利益に所得税と住民税がかかります。

この利益を「譲渡所得」といい、給与や家賃の所得とは分けて計算します。

国税庁タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」では、次の式で出します。

売った値段 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得

譲渡費用は、仲介手数料や売買契約書の印紙代など、売るために直接かかった費用です。

相続したアパートで特有なのは、この取得費と、持っていた期間の数え方です。

持っていた期間は、親が買った日から数える

税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります。

相続した場合は、親が買った日をそのまま引き継ぎます。

国税庁タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」に書かれています。

税率は、国税庁タックスアンサー No.3208（長期）とNo.3211（短期）によります。

親が何十年も持っていた古いアパートなら、相続した翌月に売っても長期です。

「相続してから4年（5年）待たないと税金が高い」という話は、相続したアパートには当てはまりません。

短期になるのは、親が買ってから5年以内に亡くなった、といった場合に限られます。

税金の全体像や、消費税がかかる人についてはアパート売却の税金でまとめています。

この記事では、そこから先の「相続した場合」に絞ってお話しします。

取得費は親の買値を引き継ぐ。建物は親の減価償却も引き継ぐ

国税庁タックスアンサー No.3270では、相続した土地建物の取得費をこう説明しています。

亡くなった方が買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算する、というものです。

相続税を計算したときの評価額や、相続した日の時価は使いません。

土地は、親が買った値段がそのまま取得費のもとになります。

建物は、そこから減価償却の分を引いた値段になります。

建物は、親が経費にしてきた減価償却の分だけ小さくなる

アパートの建物は、親が毎年の確定申告で減価償却費として経費にしてきたはずです。

国税庁タックスアンサー No.3261「建物の取得費の計算」によると、貸していた建物の取得費はこう出します。

建物の値段から、取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計を引きます。

相続した場合は、この「取得してから」が、親が建てた（買った）時点からになります。

同じNo.3261は、経費にしていなかった年があっても合計することに変わりはない、としています。

つまり、親の代の申告が多少いいかげんでも、帳簿の上の建物の値段は年数どおりに減っています。

相続してから貸し続けるときも、親の数字を引き継ぐ

相続してから売るまでの間も、アパートを貸していれば、相続人が減価償却を続けます。

このとき、中古の建物を買ったときに使う「短い耐用年数」は使えません。

国税庁の質疑応答事例「相続により取得した減価償却資産の耐用年数」で、そう示されています。

相続した年の減価償却費は、亡くなった月までを親の分、その後を相続人の分として分けます。

国税庁の質疑応答事例「平成19年4月1日以降に相続により減価償却資産を取得した場合」に、木造アパートの計算例があります。

親の建物がすでに償却を終えかけていれば、相続人が経費にできる額もわずかです。

親の買値が分からないときは、売値の5％

何十年も前に買った土地の値段は、分からないことがよくあります。

国税庁タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」では、売った値段の5％を取得費にできます。

ただし、売った値段の95％が利益として扱われるので、税金はかなり重くなります。

仮の数字で比べてみます。3,000万円で売り、親が土地を1,400万円で手に入れていたとします。

建物は減価償却でほぼ残っていないとし、譲渡費用は省いた単純な計算です。

書類が1枚見つかるだけで、税金が数百万円変わることがあります。売る前に、次の場所を探してください。

親の確定申告の控え	不動産所得の決算書や収支内訳書に、建物の取得価額と減価償却の明細が載っている
売買契約書・請負契約書	土地を買ったときの契約書、アパートを建てたときの工事の契約書
通帳・ローンの書類	買ったときや建てたときの支払い、借入れの記録
管理会社・税理士	親が頼んでいた税理士や管理会社が、書類の写しを持っていることがある

アパートは毎年の申告で減価償却をしてきた分、ふつうの家より手がかりが残っていることが多いのです。

「3年以内」の正体は取得費加算の特例。空き家の3,000万円控除は使えない

相続した不動産の売却で「3年」が出てくる特例は、次の2つです。

特例	売る期限	アパートで使えるか
取得費加算の特例（国税庁 No.3267）	相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	使える。ただし相続税を払った人だけ
空き家の3,000万円特別控除（国税庁 No.3306）	相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで	使えない。亡くなった方だけが住んでいた家が対象

取得費加算の特例は、相続からおよそ3年10か月

国税庁タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の内容です。

相続税がかかった人が、決まった期間内に売ると、相続税の一部を取得費に足せます。

取得費が大きくなる分、利益が小さくなり、売ったときの税金が減ります。

期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。

合わせると、亡くなってからおよそ3年10か月が、この特例を使える目安になります。

足せる額は、次の式で出します。上限は、その売却で出た利益の額です。

その人の相続税 ×（売ったアパートの相続税評価額 ÷ その人が相続した財産全体の価額）

財産全体の価額には、借入金を引く前の額や、加算された生前贈与の分を使います。

仮の数字で見てみます。相続税が600万円、相続した財産全体が1億2,000万円とします。

そのうちアパートの評価額が4,000万円なら、足せる額は200万円です。長期なら税金は約41万円減ります。

相続税がかからなかった人は、この特例は使えません。

使うには、計算明細書などを付けて、売った年の確定申告をします。

相続税を払うためにアパートを売る段取りはアパートの相続税が払えないときの対処法でお話ししています。

空き家の3,000万円控除が、アパートに使えない理由

「相続した家は3,000万円まで税金がかからない」と聞いた方もいるかもしれません。

これは国税庁タックスアンサー No.3306の「被相続人の居住用財産（空き家）」の特例です。

対象は、亡くなった方が住んでいた家で、ほかの条件もすべて満たすものだけです。

No.3306では、相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったことを求めています。

相続してから売るまでに、貸付けに使っていないことも条件です。

親がアパートの一室に住んでいた場合も、ほかの部屋に入居者がいれば当たりません。

「3,000万円引けるはず」と思い込んで売り方を決めると、あとで税額が大きく狂います。

相続した年と、売った年の確定申告

アパートは、亡くなったあとも家賃が入り続けます。そのため、相続した年の申告が2つに分かれます。

亡くなった日までの家賃は、準確定申告

国税庁タックスアンサー No.2022「確定申告が必要な人が死亡したとき」の内容です。

その年の1月1日から亡くなった日までの所得は、相続人が代わりに申告します。

期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。

相続人が複数なら、連名で1通出すことも、各自が別々に出すこともできます。

亡くなった翌日からの家賃は、相続人の申告

亡くなった翌日からの家賃は、相続人の不動産所得として、翌年の確定申告に入れます。

兄弟で分け方がまだ決まっていない間は、法律で決まった相続分に応じて、各自が申告します。

国税庁の「未分割遺産から生ずる不動産所得に係る取扱い」で示されている扱いです。

家賃を長男がまとめて受け取っていても、分け方が決まるまでは同じです。

あとで分け方が決まっても、それまでの申告をやり直す（更正の請求をする）ことはできないとされています。

親が青色申告をしていた場合、相続人が青色申告を続けるには、申請の期限があります（国税庁 No.2070）。

期限が亡くなった時期によって変わるので、早めに税理士に確かめてください。

売った年は、翌年に譲渡所得の確定申告

アパートを売った年は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。

売った年の1月1日から引き渡しまでの家賃も、いつもどおり不動産所得として申告します。

兄弟の共有で売ったときは、税金は持分ごとに、それぞれが自分の分を申告します。

兄弟で売って代金を分ける進め方は換価分割でアパートを分けるでまとめています。

税金から見た、相続したアパートを売る時期

ここまでの話を、売る時期ごとに並べると次のようになります。

売る時期	税金の面で起きること
相続税の申告期限（10か月）より前	取得費加算の特例は使える。ただし敷地の小規模宅地等の特例が使えなくなるおそれがある
申告期限のあと、3年10か月まで	取得費加算の特例が使える。小規模宅地等の特例の持ち続ける条件も満たしやすい
3年10か月より後	取得費加算の特例は使えない。税率は親の期間を引き継ぐので、多くは長期のまま

小規模宅地等の特例と売る時期の関係は、相続税が払えないときの対処法で詳しくお話ししています。

税金だけで時期を決めない

取得費加算の特例で減る税金は、仮の例で約41万円でした。

一方、古いアパートは持っている間も、固定資産税や修繕費がかかり、空室が増えれば家賃も減ります。

屋根や外壁の大きな修繕が近ければ、その工事費は特例で減る税金を上回ることもあります。

比べるのは、税金だけでなく、持ち続けた場合の出費も引いた最後の手取りです。

売るか持つかの決め方そのものは相続したアパートは売却か、修繕して持つかでお話ししています。

どの時期に売るにしても、税理士に相談する前に「いくらで売れるか」をつかんでおくと話が早く進みます。

リハコが、相続したアパートのご相談で大事にしていること

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートは23件を買い取り、そのうち14件が神奈川県です。

相続したアパートのご相談は、税金の話と、建物や入居者の話が一度にやってきます。

私たちは、その中の「いくらで、いつ売れるか」をはっきりさせる役目を引き受けます。

• 入居者がいるまま、空室・雨漏り・傷みがあるままで買い取ります
• 家賃から見た値段と土地から見た値段の両方で、兄弟全員に見せられる根拠をお出しします
• 取得費加算の特例の期限など、ご希望の時期から逆算して決済日の目安をお伝えします
• 相続登記の前でも、書類がそろっていなくても、分かる範囲で査定します
• 入居者の方への持ち主が変わるご案内は、買い取ったあとにこちらで行います
• 関東はリハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します

税金の計算や特例が使えるかは、相続の中身で変わります。売る前に税理士にご相談ください。

リハコは、その相談に持っていく「売った場合の金額」と「日程」をそろえるお手伝いをします。

親が長く貸してきたアパートは、古くても、その街で部屋を探す人の住まいとして生かせます。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。まずはお話しさせてください。

よくある質問

相続したアパートは、相続してから何年か待って売ったほうが税金は安くなりますか？

待つ必要はありません。持っていた期間は、親が買った日から数えます。

親が5年を超えて持っていれば、相続してすぐ売っても税率20.315％の長期になります。

相続したアパートを3年以内に売ると、税金が安くなるのは本当ですか？

相続税を払った人なら本当です。取得費加算の特例で、相続税の一部を取得費に足せます。

期限は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までで、亡くなってからおよそ3年10か月です。

空き家の3,000万円控除は、入居者のいたアパートには使えません。

親がアパートをいくらで買ったか分からないときは、どうなりますか？

売った値段の5％を取得費にできますが、利益が大きく出て税金は重くなりやすいです。

親の確定申告の控えや売買契約書、通帳などを探すと、買値が分かることがあります。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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