横浜市の築古アパート売却｜訳あり実例4つと土地値の見方

横浜市のアパートは、ゴミが天井まで積まれていても、シロアリに食われていても、全室が空いていても売却できます。

片づけも修繕も立ち退きも、売る前に済ませる必要はありません。

リハコが現況のまま買い取って再生した現場の写真で、訳ありの実例を並べます。

「ボロボロだから売れない」ではなく「買主が限られる」だけです

建物が傷んでいると、住むために買う方や融資を使う買主は手を引きます。反応が薄くなるのは価格ではなく、買主層の問題です。

一方で、直して貸す前提の買主にとって、傷みは工事費として見積もる対象にすぎません。

ゴミが残っていても、入居者がいても話は進みます。

リハコは仲介ではなく買主本人です。買い取った後は壊さず直して自社で貸すため、現況のまま引き受けられます。

リハコが現況のまま買い取った「訳あり」の現場

天井近くまでゴミが積まれていた部屋（小田原市）

退去後も生活ゴミと家財が残っていた部屋です。この状態のまま買い取り、残置物の処分は当社で行いました。

片づけ費用の立て替えは不要です。

同じ棟の別室です。家財が積み上がったまま金額提示まで進めました。

外廊下にも私物が残ったままです。仲介では内見の段取りすら難しい状態ですが、買主本人が直接見るなら支障ありません。

シロアリと害獣で床下が崩れていた棟（横須賀市）

床下に潜って撮影した木材です。手で崩せるほど食われていました。

シロアリ被害は「見つけたから買わない」ではなく「どこまで直すといくらか」を読む対象です。

屋根は錆びたトタン、外壁も傷んでいました。ただ見た目の悪さと、直す費用は別ものです。

全室が空いていた1Kアパート（相模原市）

全空のまま引き受けた1Kアパートです。買う側には、全空はむしろ扱いやすい状態です。

全戸をまとめて工事でき、賃料も設定し直せます。

台所も古いままです。評価は今の家賃ではなく、直した後の想定家賃から逆算します。

畳の傷んだ和室、1口コンロの台所

座間市の空室です。畳が傷み、そのままでは募集をかけられません。

横浜市旭区のキッチンです。「先に直してから売りませんか」と言われがちですが、かけた費用がそのまま価格に乗るとは限りません。

写真では見えない「訳あり」も、扱いは同じです

見た目の傷み以外にも、仲介で断られやすい条件があります。

市街化調整区域・再建築不可・接道2m未満

市街化調整区域は原則として新たな建築が制限されます。建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地も再建築不可です。

どちらも融資が付きにくく、仲介では買主が見つかりません。

ただし「建て替えられない」と「売れない」は別です。

壊さず直して貸す前提なら収益物件として成立するため、リハコは調整区域でも接道不良でも査定します。

家賃を滞納している部屋がある／サブリース付き／残債がある

滞納中の部屋があると、レントロールの数字がそのまま使えません。仲介では「解決してから」と言われがちです。

リハコは滞納分を織り込んで判断し、入居者ごと引き受けます。督促を売主が進める必要はありません。

サブリース契約が付いていても売却できます。引き継ぐか解約するかは買主側で整理します。

残債も売却代金から返済して抵当権を抹消します。

相続登記が済んでいない／兄弟の共有になっている

亡くなった方の名義のままでは売却できません。ただし登記の完了を待って査定する必要はありません。

金額が分からないまま話し合うと、年単位で止まります。

リハコは登記の整理と並行して金額をお出しし、共有なら一人あたりいくら残るかまでお伝えします。

雨漏り・傾き・擁壁や崖地

雨漏りや床の傾きは告知すべき事項です。伝えれば買主が引き、黙れば後で責任を問われる項目です。

リハコは現地で確認して金額を出すため、あらかじめ織り込んだ数字になります。擁壁や崖地も同じです。

遠方に住んでいて、現地を見ていない

「相続したが遠方にいて、建物を見たことがない」という状態も進められます。

査定は住所と物件情報で概算が出せ、現地確認はリハコが行って写真と所見をお送りします。室内の荷物も残ったままで構いません。

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それでも価格は土地で決まります（横浜市の見方と査定の計算）

横浜市は18区あり、鶴見や南などの旧市街は敷地が小さく接道が弱い木造、旭や瀬谷などは敷地が広めです。

ただし売れるかを決めるのは区名ではなく、現況のまま引き受ける買主がいるかどうかです。

木造22年で建物の評価が抜け、土地値が軸になる

木造アパートの法定耐用年数は22年です。これは減価償却上の区分で、建物の寿命ではありません。

ただし査定の計算式では、22年を過ぎた木造に価値は残りません。

つまり建物がどれだけ傷んでいても、土地値という床は残ります。ボロボロでも売れる根拠はここにあります。

積算と収益還元、どちらで見られているか

積算評価は土地と建物を足し上げる方法で、土地は「路線価 × 土地面積」で概算します。

収益還元は「年間家賃収入 ÷ 表面利回り」です。

全空だと収益還元の分子が消えるため、リノベーション後の想定家賃で見ます。査定額は「どちらの計算ですか」と聞いてください。

売り方の選択と、手元に残るお金

仲介は、査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 内見・交渉 → 契約 → 決済という流れです。

訳あり物件では買主層が薄く、この流れが動きません。

買主本人に直接売るなら、査定 → 現地確認 → 金額提示 → 契約 → 決済と短くなります。

また売却価格からは、いくつかのお金が差し引かれます。

仲介手数料、残債の返済と抵当権抹消、敷金の引き継ぎ、印紙税や固定資産税の精算、譲渡所得税です。

リハコはこれらを引いた後の手取り額を先にお見せします。税金は概算です。申告は税理士にご確認ください。

まとめ｜片づける前に、今の状態で聞いてください

この記事の写真は、どれも売主が手を入れていない状態のものです。

ゴミも、シロアリも、空室も、価格が付かない理由にはなりませんでした。片づける前に、現況のままの数字をご確認ください。

株式会社リハコは、空き家・築古物件のリノベーションを100戸以上手がけた川崎市の会社です。

仲介ではなく買主本人として、現況のまま・手数料なしで引き受けます。

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