30秒でわかる、この記事の答え
- 答え団信が無ければ、親のローンは相続人に分かれて引き継がれます
- 理由借金も相続され、兄弟で決めても銀行の承諾が無いと変わらないから
- まずやること銀行に残高と団信を聞き、売ったらいくらかを知る
あなたの状況から読む
- 団信があるか分からない団信の確かめ方へ
- 兄弟で誰が払うかローンの分かれ方と銀行の承諾へ
- 自分が連帯保証人保証人の責任と相続放棄へ
- 家賃で払えるか不安払い続けられるかの見分け方へ
「父が亡くなった。アパートのローンが、まだかなり残っているらしい」
「兄は『急がなくていい』と言う。でも銀行の返済日は来る。何から手をつければいいのか」
結論からお伝えします。
親のアパートローンは、団体信用生命保険（団信）が付いていなければ、相続人に引き継がれます。
ことばの説明：団体信用生命保険（団信）
ローンを借りた人が亡くなったとき、保険金で残りのローンを返してくれる保険です。入っていれば、家族が返す必要はありません。
兄弟がいれば、ローンは相続分に応じて全員に分かれます。
話し合いで「長男が払う」と決めても、銀行が認めるまでは、ほかの兄弟への請求は残ります。
家賃で返済を続けられないと分かったら、売ってローンを返すのが、いちばん傷の浅い終わらせ方です。
この語で出てくる記事の多くは、団信の仕組みと「借金も相続される」という説明で終わります。
けれど相続した子が本当に困るのは、その先の「誰が、いつまで、何で払うのか」です。
この記事では、団信の確かめ方、兄弟でのローンの分かれ方、連帯保証人の扱いを順にお話しします。
続いて、家賃で払い続けられるかの見分け方と、売ってローンを返す流れを見ていきます。
借金まで相続するなら、アパートなんて要らないと思ってしまいます。
その気持ちは自然です。ただ、売ればローンを返して、手元にお金が残ることもあります。先に数字を見てから決めてください。
この記事を読んで理解できること
- 親のアパートローンに団信が付いていたかの確かめ方
- 団信が無いとき、ローンが兄弟にどう分かれるか
- 1人がローンを引き継ぐのに、銀行の承諾が要る理由
- 連帯保証人になっている子と、保証人だった親の扱い
- 家賃でローンを払い続けられるかの見分け方
- 売ってローンを返すときの流れ
親のローンが残ったアパートも、今のままでいくらになるかを先に知ると、相続するかどうか決めやすくなります。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
まず、親のアパートローンに団信が付いていたかを確かめる
親のローンに保険が付いていたかなんて、聞いたこともありません。
珍しいことではありません。借りていた金融機関に聞けば、すぐに分かります。
親のアパートローンが残っていたら、最初に確かめるのは団信に入っていたかどうかです。
団信に入っていれば、保険金でローンが返されるので、相続人が返す必要はありません。
ただ、アパートのローンは、住宅ローンと違って団信に入っていないこともあります。
親が自宅の住宅ローンとアパートのローンを両方借りていたら、ローンごとに確かめてください。
自宅とアパートが1つの建物でも、借りたローンの契約ごとに団信の有無を見ます。
親のアパートローンに、団信が付いていた？
民法896条は、相続人は亡くなった人の一切の権利義務を引き継ぐと定めています。
ローンを返す義務も、この「一切の権利義務」に入ります。
確かめ方と、手元で探す書類
いちばん早いのは、親の口座から返済を引き落としている金融機関に電話することです。
亡くなったことを伝え、残高と団信の有無、次の返済をどうするかを聞きます。
ローンを確かめるために、手元で探すもの
- 返済予定表残高と毎月の返済額、あと何年続くか
- 借りたときの契約書金銭消費貸借契約書や、団信の申込書の控え
- 親の通帳毎月の引き落とし先と金額
- 固定資産税の通知書アパートの土地と建物の一覧
亡くなったことを伝えると、親名義の口座は動かせなくなることがあります。
家賃の入金口座とローンの引き落とし口座が同じなら、次の返済の払い方もその電話で決めます。
団信で返されたローンは、相続税の計算で引けない
相続税では、亡くなった人の借入金を財産から差し引けます（国税庁タックスアンサーNo.4126）。
ただし、団信で返済が免除されるローンは差し引けません。
国税庁の「誤りやすい事例」でも、相続人が払う必要のない債務だからと説明しています。
団信が無かったローンは、相続した借金として差し引けます。申告を頼む税理士に伝えてください。
団信が無かったアパートでも、売ってローンを返しきれるかを、金額から一緒に確かめます。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
団信が無ければ、ローンは相続人みんなに分かれる
アパートは長男が継ぐと決めました。ローンも長男が払うことになりますよね。
兄弟の間ではそれで構いません。ただ、銀行が認めるまでは、ほかの兄弟にも請求できる状態のままです。
団信が無いとき、ローンは相続人に引き継がれます。
相続人が何人もいるときは、民法899条により、各自が相続分に応じて引き継ぎます。
たとえば母がすでに亡く、子2人が相続人なら、相続分は半分ずつです（民法900条）。
ローンが3,000万円残っていれば、1,500万円ずつ引き継ぐ計算です（数字は仮の例です）。
残高3,000万円・子2人の場合（仮の例）
※民法899条・900条の考え方による仮の数字です。
話し合いで1人に決めても、銀行には通じない
兄弟で話し合い、「アパートもローンも長男が継ぐ」と決めることはできます。
けれど民法902条の2では、銀行は法定相続分に応じて、各相続人に請求できるとされています。
例外は、銀行がその分け方を承認したときです。
銀行の承諾が無いままだと、アパートを継がなかった次男にも、1,500万円の請求が残ります。
1人に引き継ぐには「債務引受」の契約をする
アパートを継ぐ人がローンもまとめて引き継ぐには、銀行と「債務引受」の契約をします。
ことばの説明：債務引受
ほかの人の借金を、代わりに、または一緒に引き受ける契約です。銀行が同意して初めて、返す人が替わります。
民法472条の「免責的債務引受」なら、引き受けた人だけが返し、ほかの相続人は外れます。
470条の「併存的債務引受」だと、引き受けた人が加わるだけで、ほかの相続人の責任は残ります。
どちらにするかは、継ぐ人の収入やアパートの家賃を見て、銀行が審査して決めます。
銀行には「ほかの兄弟が外れる形にできるか」を、はっきり聞いてください。
1人がローンを引き継ぐまで
- 遺産分割の話し合い誰がアパートとローンを継ぐか決める
- 銀行に相談継ぐ人の収入と家賃を伝える
- 債務引受の契約ほかの兄弟が外れる形かを確かめる
- 相続登記アパートを継ぐ人の名義にする
話し合いがまとまらない間も、返済の期日は来ます。
遅れると延滞の扱いになることがあります。当面は誰が払うかを先に決め、銀行に伝えておきます。
遺産分割までの家賃の分け方は相続したアパートは売却か、修繕して持つかでお話ししています。
債務引受の審査で、銀行が見るもの
債務引受は、申し込めば通るとは限りません。
銀行は、貸したお金が返ってくるかどうかを見直します。
- 引き継ぐ相続人の返済能力（年収・勤め先など）
- アパートの収益性（空室の数と、家賃の入金の実績）
- 必要なら、追加の連帯保証人
銀行ごとに求める書類は違います。多いのは、不動産所得の決算書と家賃の入金が分かる資料です。
通らなかったときは、売ってローンを返す道が残ります。売る場合も、先に銀行へ相続を連絡してください。
連帯保証人になっているとき、親が保証人だったとき
父がアパートを建てたとき、私が連帯保証人になりました。相続放棄すれば、それも消えますか。
消えません。保証人の責任は相続で受け継いだものではなく、あなた自身が結んだ契約だからです。
「連帯保証人」と「相続」が重なる場面は、大きく2つあります。
1つは、子が親のアパートローンの連帯保証人になっている場合です。
もう1つは、亡くなった親が、ほかの人の借金の連帯保証人だった場合です。
子が連帯保証人なら、相続放棄しても責任は残る
民法446条で、保証人は借りた人が返さないときに、代わりに返す責任を負います。
さらに連帯保証人は、454条により「先に本人に請求して」と言えません。
相続放棄をすると、その相続では初めから相続人でなかったことになります（民法939条）。
けれど保証の責任は、相続で受け継いだものではなく、あなたが銀行と結んだ契約です。
そのため、相続放棄をしても、連帯保証人としての責任は残ります。
自分が保証人なら、放棄で逃れる道を探すより、売って返しきれるかを先に見るほうが現実的です。
親が保証人だったなら、その立場も引き継がれる
親がほかの人の借金の連帯保証人だった場合、保証人の立場も相続人に引き継がれます。
ただし、続く取引の借金をまとめて保証する「個人根保証」は、扱いが違います。
保証人が亡くなった時点で元本が決まり、そのあとに増えた借金は対象になりません（民法465条の4）。
連帯保証人と相続（2つの場合）
- 自分が銀行と結んだ契約だから
- 売って返しきれるかを先に見る
- 根保証は亡くなった時点の元本まで
- 放棄すれば引き継がない
放棄すれば、親の保証人の立場は引き継ぎません。そのかわり、アパートも受け取れなくなります。
親が誰かの保証人だったかは、契約書の控えや、届く郵便物から分かることがあります。
連帯保証人になっていても、まずは売値でローンを返しきれるかを数字で見てください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
相続するか放棄するかは、3か月で決める
ローンのほうが大きいかもしれないなら、放棄したほうが安全ですか。
アパートが売れる値段しだいです。売ってローンを返しても残るなら、放棄するとその分まで手放します。
相続放棄ができるのは、相続を知った時から3か月以内です（民法915条）。
申し立て先は、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所です。
収入印紙は申し立てる人1人につき800円です（裁判所「相続の放棄の申述」）。
3か月で決められないときは、家庭裁判所に期間を延ばしてもらう申し立てもできます。
気をつけたいのは、決める前にアパートを売ってしまうことです。
相続財産を処分すると相続を認めたものとみなされ、あとから放棄できなくなります（民法921条）。
3か月の間にするのは、売ることではなく、「売ったらいくらか」を知ることです。
相続のあとに来る期限
- 3か月以内相続放棄をするか決める（民法915条）
- 10か月以内相続税の申告と納税（国税庁No.4205）
- 3年以内相続登記の申請（法務省）
※いずれも相続を知った日などから数えます。細かな数え方は出典で確かめてください。
放棄するかの比べ方と放棄後の管理は親のアパートを相続放棄する前にでお話ししています。
相続税の納め方に困ったときはアパートの相続税が払えないときの対処法を見てください。
家賃でローンを払い続けられるかの見分け方
家賃が入っているなら、そのまま返していけますよね。
通帳を見るまでは分かりません。親が年金で足りない分を埋めていた、ということもあります。
相続したアパートを持ち続けるなら、家賃でローンを払い続けられるかが分かれ目です。
見るのは、1年間の家賃から、経費とローンの返済を引いて、いくら残るかです。
1年間の手残りの計算（仮の例）
※8室のうち6室に入居・家賃月4万円、返済月15万円とした仮の数字です。経費は固定資産税・保険・管理・小さな修繕です。
この例では、1年で48万円が残ります。一見、続けられそうに見えます。
けれど古いアパートには、外壁や屋根、給湯器などの大きな修繕が、何年かおきに来ます。
空室が1室増えれば、家賃収入は1年で48万円減り、手残りはなくなります。
相続税や、相続したあとの家賃にかかる所得税も、この手残りから払うことになります。
通帳と書類で確かめる4つのこと
| 親の通帳 | 家賃の入金と返済の引き落とし。家賃以外のお金で返済を埋めていないか |
| 返済予定表 | 毎月の返済額と、あと何年続くか。金利が変わる約束か |
| 管理会社の送金明細 | 何室が埋まっているか。ここ数年で空室が増えていないか |
| 修繕の記録 | 最後に外壁や屋根を直した時期と、次に来そうな大きな修繕 |
親が年金や預金で返済を埋めていたなら、家賃だけでは回っていなかったということです。
そのまま持てば、今度は相続した人が自分のお金で埋め続けることになります。
手残りが少ない、または足りないなら、返済が苦しくなる前に、売って返す道を考えてください。
家賃で払い続けるのが苦しいなら、入居者がいるままの金額をお出しします。ローン残高と並べてみてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
売ってローンを返す流れ
ローンが残ったままでも、アパートは売れるんですか。
売れます。決済の日に、受け取った代金でローンを返し、抵当権を消してから引き渡します。
ローンが残っていても、アパートは売れます。
決済の日に、買主から受け取った代金でローンを一括で返し、抵当権を消して引き渡します。
ことばの説明：抵当権
お金を貸した銀行が、返してもらえないときにアパートを売って回収できる権利です。ローンを返しきると消せます。
相続したアパートの場合は、その前に2つの準備が要ります。
1つは、誰が売るかを決める遺産分割です。もう1つは、相続した人の名義にする相続登記です。
亡くなった親の名義のままでは、アパートは売れません。
相続登記は、相続を知った日から3年以内の申請が義務です（法務省「相続登記の申請義務化」）。
相続したアパートを売って、ローンを返すまで
- 残高と団信を確かめる借りていた金融機関に電話
- 売ったらいくらかを知る入居者がいるままの査定
- 遺産分割と相続登記誰が売るかを決めて名義を変える
- 売買契約決済の日を金融機関に伝える
- 決済と一括返済抵当権を消して引き渡す
売値でローンを返しきれるなら、残ったお金を兄弟で分けられます。
遺産分割で「売って分ける」と決めておけば、話し合いもまとめやすくなります。
売値がローンの残高に届かないときは、足りない分を手持ちで払うか、金融機関と話す必要があります。
その場合の選び方はローンが残っているアパートは売却できるでお話ししています。
売ったときの税金は、親が買ったときの値段や時期を引き継いで計算します。申告は税理士にも確かめてください。
返済が止まると、何が起きるか
親の口座が使えなくなり、返済が一度止まることがあります。
そのまま放っておくと、銀行から督促が来ます。
延滞が続くと、分割で返す約束が外れ、残りを一括で返すよう求められるのが一般的です。
返せなければ、担保のアパートが競売にかけられることもあります。
競売になる前なら、自分で売って返す選択ができます。
売値がローンに届かないときは、ローンが残っているアパートは売却できるをご覧ください。
銀行から連絡が来たら、返済の予定と、売る相談の両方を早めに伝えます。
リハコが、ローンの残った相続アパートを買うとき
リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。
アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県のアパートです。
相続したアパートにローンが残っていても、流れは変わりません。
決済の日に代金をお支払いし、その場でローンを返して抵当権を消します。
直して貸すつもりの買主には、古いアパートにも買う理由があります。
この街で、あなたのアパートを買いたい人がいます。
- 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
- 空室・雨漏り・傷みがあっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
- 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
- ローン残高を教えていただければ、その金額で返しきれるかを一緒に確かめます
- 相続登記の前でも、兄弟で話がまとまる前でも、金額をお出しします
- 入居者への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで行います
親のローンが残ったアパートは、時間がたつほど、返済と修繕で選べる道が減っていきます。
3か月の期限の中で、まず「売ったらいくらか」を知ってください。
相続するか、持ち続けるか、売るか。その答えは、金額を見てから決めても遅くありません。
読み終えたら、まずやること
- 親の通帳と返済予定表を探し、毎月の返済額を書き出す
- 借りていた金融機関に電話し、残高と団信の有無を聞く
- 自分が連帯保証人になっていないか、契約書の控えで確かめる
よくある質問
親のアパートローンは、子どもが払わないといけないのですか？
団信が付いていなければ、相続人が引き継いで払うことになります。
団信に入っていれば、保険金でローンが返されるので、相続人が返す必要はありません。まず借りていた金融機関に確かめてください。
兄弟で話し合って長男がローンを継ぐと決めれば、ほかの兄弟は払わなくてよくなりますか？
銀行が認めない限り、そうはなりません。
銀行は法定相続分に応じて、各相続人に請求できます。
1人に引き継ぐには、銀行と債務引受の契約をします。ほかの兄弟が外れる形にできるかを聞いてください。
親のアパートローンの連帯保証人です。相続放棄すれば払わなくてよくなりますか？
なりません。保証の責任は、あなたが銀行と結んだ契約だからです。
放棄で逃れる道を探すより、アパートを売ってローンを返しきれるかを先に見るほうが現実的です。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：兄弟で共有しているアパートを売却するには、入居者がいるアパートを売却する手順
相続したばかりで書類がそろっていなくても構いません。ローン残高と並べられる金額を、今の状態のままお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
