30秒でわかる、この記事の答え
- 答え仲介に断られた訳ありのアパートも、買取なら今のまま売れます
- 理由直して貸す買主には、訳ありも値段に織り込む事情の一つだから
- まずやること断られた理由を書き出し、そのままの状態で査定を頼む
あなたの状況から読む
- 傷みや空室がひどい建物の傷みの章へ
- 入居者のことで困っている滞納・亡くなった部屋の章へ
- 共有・ローンがある権利・相続の章へ
- 訳ありが重なっている重なったときの売り方へ
「不動産会社に『このアパートは、うちでは扱えない』と言われた」
「査定を頼んだら、値段が付かないと言われた。もう手放せないのだろうか」
結論からお伝えします。
仲介会社に断られた訳ありのアパートも、買取なら今の状態のまま売れます。
断られたのは、価値がないからではありません。仲介で探す買主の型に合わなかっただけです。
直して貸し続ける買主にとって、訳ありは値段に織り込む事情の一つです。
訳あり物件の売り方を扱う記事の多くは、戸建てや空き家を前提にしています。
アパートの訳ありには、そこに入居者・家賃・兄弟の共有といった事情が重なります。
この記事では、まず仲介に断られる理由と、訳ありを4つの種類に分ける見方をお話しします。
続いて種類ごとに、何が問題になり、買取ならどう進むかを短くまとめます。
詳しい答えは、種類ごとの記事へご案内します。
訳ありが2つも3つも重なっています。こんなアパートでも、話を聞いてもらえるんでしょうか。
聞かせてください。重なっているほど、一つずつ分けると答えが見えてきます。
この記事を読んで理解できること
- 仲介会社に、訳ありのアパートを断られる理由
- 訳ありを4つの種類に分ける見方と、種類ごとの詳しい記事
- 建物の傷みや、法律・書類の問題があるときの進め方
- 家賃の滞納や、人が亡くなった部屋があるときの進め方
- 兄弟の共有・ローン・差し押さえ・相続登記が絡むときの進め方
- 訳ありが重なったアパートを、伝えて現況のまま売る流れ
断られた理由を、そのまま教えてください。今の状態のままの金額をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
仲介に断られた訳ありアパートにも、買う人はいる
地元の不動産屋さんに「買う人がいない」と言われました。
それは「仲介で探す買主の中にはいない」という意味です。買う人がまったくいない、という意味ではありません。
仲介は、売主の代わりに買主を探す仕事です。
仲介で一棟のアパートを買う人には、銀行の融資を使う投資家が多くいます。
融資を使う買主は、銀行の審査に通る物件でなければ買えません。
再建築不可や旧耐震のアパートは、その審査で厳しく見られやすいものです。
断られる理由は「融資」と「手間」
もう一つの理由は、手間です。
滞納している入居者や、兄弟の共有があると、説明や調整に時間がかかります。
仲介の手数料は、売れたときに受け取るものです。
時間がかかり、売れるか分からない物件は、引き受けにくいのが実情です。
仲介で探す買主／直して貸す買取の買主
- 再建築不可・旧耐震は審査で厳しく見られやすい
- 滞納・共有は説明に時間がかかる
- 現金で買い、直して貸し続ける
- 入居者はそのまま引き継ぐ
直して貸し続ける買主は、銀行の審査を前提にしていません。
傷みは直す工事として、入居者の事情は引き継ぐものとして値段に入れます。
だから、この街で、あなたのアパートを買いたい人がいるのです。
訳ありは、4つの種類に分けて考える
「訳あり」とひとことで言っても、中身はアパートごとに違います。
不動産会社に言われた理由を、次の4つの種類に分けてみてください。
訳ありアパートの4つの種類
- 建物の傷み雨漏り・シロアリ・旧耐震・空室だらけ
- 法律・書類再建築不可・既存不適格・検査済証がない
- 入居者・事故家賃の滞納・人が亡くなった部屋
- 権利・相続兄弟の共有・ローンの残り・相続登記
種類が分かると、何を確かめ、誰に何を伝えればよいかが見えてきます。
訳ありごとの詳しい記事は、下の表のとおりです。
| 訳あり | 仲介で言われやすいこと | 詳しい記事 |
| 雨漏り | 直してからでないと売れない | 雨漏りするアパートの売却 |
| 旧耐震 | 融資が付かないので買い手がいない | 旧耐震のアパートの売却 |
| 空室だらけ | 満室にしないと売れない | 空室だらけのアパートの売却 |
| 再建築不可 | 建て替えできないので難しい | 再建築不可のアパートの売却 |
| 家賃の滞納 | 出ていってもらってからでないと | 滞納のあるアパートの売却 |
| 人が亡くなった部屋 | 事故物件なので値段が付かない | 事故物件になったアパートの売却 |
| 兄弟の共有 | 全員がそろわないと進まない | 共有のアパートの売却 |
| ローンが残っている | 売値がローンに届かない | ローンが残るアパートの売却 |
断られたら、理由をそのまま聞いておく
断られたときは、「何が理由で扱えないのか」を聞いておいてください。
「融資が付かない」「建て替えられない」「入居者の説明が難しい」など、理由は会社ごとに違います。
その理由は、次に相談する先へそのまま渡せる大事な情報です。
理由が分かれば、買う側は現地や役所で何を確かめるかを、最初から決められます。
戸建てや空き家の訳ありは、訳あり物件を売りたい人へでまとめています。
どの種類に当てはまるか分からなくても構いません。断られた理由を伺って、売り方からお話しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
建物の傷み：雨漏り・シロアリ・旧耐震・空室
直してからでないと、売れないと思っていました。
直さずに売れます。直す費用は、買主が値段の中で見込みます。
建物の傷みは、いちばん分かりやすい訳ありです。
雨漏り、外階段の錆、床下のシロアリ、古いままの台所や浴室などです。
仲介では、買主が融資を使えるか、すぐに貸せるかで見られます。傷みが大きいと、そこで止まります。
直して貸す買主にとって、傷みは「買ったあとに直す工事」です。
直す費用を見込んで値段を出すので、売る前に直す必要はありません。
入居者がいる部屋の傷みは、売れるまで大家さんが直す
ただし、入居者が住んでいる部屋は別です。
民法606条により、大家さんは部屋を使うのに必要な修繕をする義務を負います。
売れるまでの間は、雨漏りなら応急処置で被害を止めておきます。
入居者が住んでいる部屋の傷み？
雨漏りの責任と伝え方は、雨漏りするアパートは修理せずに売却できるでお話ししています。
旧耐震・空室だらけは「買主の型」で答えが変わる
旧耐震とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物のことです。
融資を使いにくいぶん、現金で買う買主や、土地の値段で考える買主に向いています。
空室が多いアパートは、今の家賃から出す値段が小さくなります。
そのときの値段は、土地の値段と、直したあとに取れる家賃で決まります。
詳しくは、旧耐震のアパートの売り方と空室だらけのアパートの売り方へ。
法律・書類：再建築不可・既存不適格・検査済証がない
「再建築不可だから値段は付かない」と言われました。
建て替えはできなくても、直して貸し続けることはできます。それを分かって買う人がいます。
法律や書類の訳ありは、建物の傷みと違って、外から見ても分かりません。
売ろうとして、初めて不動産会社から言われることが多いものです。
再建築不可
建築基準法43条は、建物の敷地が道路に2メートル以上接することを求めています。
これを満たさない敷地では、今の建物を壊すと新しく建てられません。これが再建築不可です。
アパートなどの共同住宅は、自治体の条例で接道の条件が上乗せされることもあります。
それでも、今の建物を直して貸し続けることはできます。
アパートの場合の確かめ方は、再建築不可のアパートは売却できるでまとめています。
既存不適格・検査済証がない
既存不適格は、建てたあとに決まりが変わり、今の基準に合わなくなった建物です。
建築基準法3条2項により、合わない部分があっても、そのまま使い続けられます。
検査済証は、建物ができたときの検査に合格したことを示す書類です。
古いアパートでは、この書類が見つからないことがあります。
無いと、買主が銀行の融資を受けるときに厳しく見られやすくなります。
一方、現金で買う買主にとっては、それだけで買えない理由にはなりません。
法律・書類の訳ありと、買取での見方
- 再建築不可建て替えはできない。直して貸し続ける前提で値段を出す
- 既存不適格今の基準に合わない部分があっても、そのまま使える
- 検査済証なし融資は厳しく見られやすい。現金で買う買主なら進められる
どれも、分かっていることを契約の前に伝えれば、売ること自体はできます。
役所で確かめることは、買う側が引き受けられます。売主が役所を回る必要はありません。
再建築不可や書類の不足で断られたアパートも、役所と現地で確かめたうえで金額をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
入居者・事故：家賃の滞納・人が亡くなった部屋
入居者に出ていってもらってからでないと、売れないのでは。
出ていってもらう必要はありません。入居者ごと引き継ぐ買主がいます。
アパートならではの訳ありが、入居者にかかわるものです。
家賃の滞納が続いている、部屋で入居者が亡くなった、といった事情です。
仲介では、こうした事情の説明や調整に手間がかかり、敬遠されやすくなります。
入居者がいるまま売れる
民法605条の2により、入居者がいるまま売ると、大家さんの立場は買主に移ります。
入居者との契約はそのまま続き、立ち退きの交渉も要りません。
滞納している入居者がいても同じです。売る前の滞納分を誰が受け取るかは、契約で決めます。
詳しくは、家賃滞納の入居者がいるアパートは売却できるへ。
人が亡くなった部屋があるとき
伝えるかどうかの目安は、国土交通省のガイドラインです。
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和3年10月）といいます。
老衰や持病による自然な死は、原則として伝えなくてよいとされています。
ただし、長く気づかれず特殊清掃などが行われた場合は、伝える対象になります。
次の入居者に伝える期間は「おおむね3年」が目安ですが、これは賃貸の話です。
売買には、期間の目安がありません。
人が亡くなった部屋のこと、誰に伝えるか
- 自然な死・清掃なし原則として伝えなくてよい
- 次の入居者（賃貸）発覚からおおむね3年が目安
- 買主（売買）期間の目安はない
※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）より。
アパートでは、値段に効くのは主にその一室の家賃です。
建物全体の値段が、戸建てのように大きく崩れるとは限りません。
契約や荷物の片づけ、ほかの入居者への向き合い方は、事故物件になったアパートの売り方でお話ししています。
権利・相続：兄弟の共有・ローンの残り・相続登記
兄弟で共有していて、ローンも少し残っています。
どちらも、売れない理由にはなりません。順番を決めれば進められます。
権利や相続の訳ありは、建物ではなく、持ち主の側の事情です。
話がまとまるまで動けないため、仲介でも先へ進みにくいものです。
兄弟で共有しているとき
共有のアパートを丸ごと売るには、共有者全員の同意が要ります。
家賃の分け方や管理のことで揉めていると、売る話もなかなか進みません。
まず家賃と経費の流れを全員に見える形にします。
そのうえで、持ち続けた場合と売った場合の数字を並べて話し合います。
進め方は、兄弟で共有しているアパートを売却するにはでまとめています。
自分の持分だけを売る方法は、共有持分だけ売却するにはで扱っています。
ローンが残っているとき
ローンが残っていても、アパートは売れます。
決済の日に、買主から受け取った代金でローンを一括で返します。
同じ日に抵当権を消して、アパートを引き渡します。
ことばの説明：抵当権
お金を借りるとき、返せなかったときに備えて土地や建物を担保にする権利です。付いたままでは、買主は安心して代金を払えません。
先にローンを返しておく必要はありません。
ローンが残っているアパートを売る日
- 買主が代金を払う決済の日に
- その代金でローンを返す一括で返済する
- 抵当権を消して引き渡す同じ日に登記を申請する
※同じ日にまとめて行うのが普通です。
売値がローンに届かないときの道は、ローンが残っているアパートは売却できるへ。
相続登記が済んでいないとき
亡くなった方の名義のままでは、アパートを売ることはできません。
不動産登記法76条の2により、相続登記は3年以内の申請が義務です。
3年は、相続で取得したことを知った日から数えます。
登記を待たずに、金額だけ先に知っておくことはできます。兄弟の話し合いの材料になります。
差し押さえが付いているとき
税金や借金の滞納で、アパートに差し押さえの登記が付くことがあります。
差し押さえの登記は、差し押さえた側（債権者）が外さない限り消えません。
付いたままでは、買主は安心して代金を払えません。
売るときは、債権者と相談し、決済の日に代金から支払って外してもらう段取りを組みます。
支払う額と売値の関係で、債権者が応じるかどうかが決まります。
競売が始まっていても、入札の前に債権者が取り下げれば、売れる場合があります。
時間が限られるので、通知が届いたら、先に金額だけでも確かめてください。
差し押さえや競売の通知が届いている？
共有・ローン・相続登記の前でも構いません。分かる範囲で、金額と進め方をお話しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
訳ありが重なっても、伝えて現況のまま売る
悪いところを全部話したら、値段が下がりそうで怖いです。
分かっていることは計算に入れられます。値段を大きく下げるのは、分からないことのほうです。
ご相談では、訳ありが一つだけのアパートは多くありません。
雨漏りと空室、滞納と共有のように、いくつかが重なっていることもよくあります。
重なっていても、考え方は同じです。
種類ごとに分け、分かっていることを全部伝え、その前提で値段を決めます。
知っていることは、契約の前に伝える
売った建物が契約の内容と違っていたとき、売主は「契約不適合責任」を負います。
ことばの説明：契約不適合責任
売ったものが、契約で約束した中身と違っていたときに売主が負う責任です。直すことや代金を減らすことを求められる場合があります。
古い建物の売買では、この責任を負わないという特約を結ぶことがよくあります。
ただし民法572条により、知りながら告げなかった事実には、その特約が効きません。
知っている不具合を、契約の前に伝えた？
伝えることは、告知書（物件状況等報告書）に書いて渡すのが一般的です。
分からないことは「分からない」と書いておけば足ります。
訳ありは、買取の値段にどう響くか
買取の値段は、2つの物差しで見ます。
一つは、土地の値段。もう一つは、直したあとに取れる家賃から出す値段です。
そこから、直す工事の費用や、手間のかかる事情の分を見込みます。
訳ありアパートの値段の見方
- 土地の値段再建築不可なら、ここの見方が変わる
- 家賃から出す値段直したあとに取れる家賃で考える
- 訳ありの分を見込む工事費・入居者や権利の手間
同じ訳ありでも、値段に効くものと、進め方に効くものがあります。
| 訳あり | 値段・進め方への効き方 |
|---|---|
| 建物の傷み・旧耐震 | 値段：直す工事費の分を見込む |
| 空室だらけ | 値段：今の家賃が小さいぶん、直したあとの家賃で見る |
| 再建築不可・書類の不足 | 値段：建て替えを前提にせず、直して貸す前提で見る |
| 滞納・亡くなった部屋 | 値段：主にその一室の家賃に効く |
| 共有・ローン・差し押さえ・登記 | 進め方：順番と同意で決まり、値段よりも時期に効く |
売る前に、傷みを直したり入居者を入れ替えたりしても、その費用が値段に戻るとは限りません。
だから、直さずに、分かっていることを全部伝えて金額を聞くのが近道です。
近所や入居者に知られずに売れるか
買取は、買主を広く探しません。そのため、チラシやポータルサイトに売り出しが載ることがありません。
買う会社と直接話し、契約と代金の受け渡しで終わります。
ただ、入居者には、持ち主が変わるときに知らせます。家賃の振込先が変わるからです。
その案内も、買う側が行います。事情を詳しく話す必要はありません。
事情を知られたくないときは、最初の相談で「近所には知られたくない」と伝えてください。
買取で売るまでの流れ
訳ありが重なっていても、流れはふつうのアパートと変わりません。
訳ありアパートを買取で売る流れ
- 住所と訳ありを伝える断られた理由もそのまま
- 現地と役所で確かめる道路・書類・入居者の契約
- 金額と根拠を聞く家賃と土地の両方で
- 契約と引き渡し入居者はそのまま引き継ぐ
書類がそろっていなくても、最初の相談はできます。
固定資産税の納税通知書と、部屋ごとの家賃のメモがあれば、話が早く進みます。
リハコが、訳ありのアパートを買う理由
リハコは、川崎市多摩区にある会社です。
古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸しています。
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生し、アパートは23件買い取ってきました。
横浜市では、外構・外壁・外階段が傷んだアパートを買い取り、直しています。
私たちは建て替えのためではなく、直して貸し続けるために買います。
だから、仲介で断られる理由の多くを、値段に織り込む事情として扱えます。
- 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
- 雨漏り・空室・傷みがあっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
- 再建築不可・旧耐震・書類の不足は、役所と現地で確かめたうえで金額をお出しします
- 入居者への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで行います
- 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
- 関東のアパートはリハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します
「うちでは扱えない」と言われて、手放すのをあきらめかけているなら、一度お話しさせてください。
訳ありのアパートにも、買いたい人はいます。
この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。
読み終えたら、まずやること
- 不動産会社に断られた理由を、言われたとおりに書き出す
- 固定資産税の納税通知書と、部屋ごとの家賃のメモを手元に出す
- 今の状態のまま、家賃と土地の両方で金額を聞く
よくある質問
仲介の不動産会社に断られた訳ありのアパートでも、売れますか？
売れます。断られたのは、仲介で探す買主の型に合わなかっただけです。
直して貸し続ける買主は、傷みや入居者の事情を値段に織り込んで買います。
売る前に直したり、入居者に出ていってもらったりする必要はありません。
入居者が亡くなった部屋があるアパートは、売るときに伝えないといけませんか？
自然な死で特殊清掃などが無ければ、原則として伝えなくてよいとされています。
特殊清掃などが行われた場合は、伝える対象です。売買には、伝える期間の目安がありません。
兄弟で共有していて、ローンも残っているアパートは売れますか？
売れます。ただし、丸ごと売るには共有者全員の同意が要ります。
ローンは、決済の日に買主から受け取った代金で一括で返します。
同じ日に抵当権を消して引き渡すので、先にローンを返しておく必要はありません。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
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仲介に断られた訳ありのアパートも、今の状態のまま金額をお伝えします。まず数字を見てから考えてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
