共有持分だけ売却するには？同意なしで売れる根拠と価格の目安｜売った後に起きること

「兄弟と共有している実家。自分の持分だけでも売れるのだろうか」
「ほかの共有者が反対していて、全員で売る話が一向に進まない」

結論からお伝えします。

自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。

ただし、持分だけの価格は「家全体の価格×持分の割合」より大きく下がるのがふつうです。

売ったあとに残る共有者との関係にも影響が出ます。

手取りをいちばん残しやすいのは、共有者全員で家ごと売って、代金を持分どおりに分ける方法です。

次が、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう方法。

どうしても話がまとまらないときに、持分だけを買取業者などに売る、という順番で考えてください。

この記事では、持分だけを売るときの法律上のルール、売り先と価格の目安を整理します。

売ったあとに起きること、相続した家ならではの注意点も、条文を確かめながら順にお話しします。

共有持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売れる

共有持分とは、1つの家や土地を複数の人で持っているときの、それぞれの持ち分の割合のことです。

兄弟3人で相続した実家を3分の1ずつ持っている、という形がよくあります。

自分の持分の割合は、法務局で取れる登記事項証明書（登記簿）の「権利部（甲区）」に書かれています。

民法（e-Gov法令検索）の第206条は、所有権の中身を定めています。

「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」という条文です。

共有持分も所有権の一部なので、自分の持分を売る（処分する）ことに、ほかの共有者の同意は要らないと考えられています。

ここは正確にお伝えしておきます。民法には「共有持分は自由に譲渡できる」とそのまま書いた条文はありません。

根拠は、第206条の所有権の考え方と、共有の規定（第249条以下）が持分の譲渡を制限していないことです。

そこから、同意なしに売れると解されている、というのが実際のところです。

一方、家全体に手を加えることや、家全体を売ることは別の話です。民法は次のように分けています。

すること	必要な同意	民法の条文
自分の持分だけを売る	ほかの共有者の同意は不要	第206条（所有権の内容）
家全体を売る・建て替える・解体する（共有物の変更）	共有者全員の同意	第251条第1項
家を貸す（建物は3年以内）などの管理	持分の価格の過半数	第252条第1項・第4項
雨漏りの応急修理などの保存行為	各共有者が単独でできる	第252条第5項

たとえば兄弟2人で2分の1ずつなら、家全体を売るには2人とも「売る」と言わなければなりません。

一方で、あなたの2分の1の持分だけなら、兄の同意がなくても売ることができます。

ほかの共有者に知られずに売れるか

売る手続きの途中で、ほかの共有者の署名や印鑑は要りません。

ただ、売ったあとは持分の移転登記がされるので、登記簿を見れば誰に移ったかは分かります。

また、買主は新しい共有者として、ほかの共有者に連絡を取ってくるのがふつうです。

「知られずに済ませる」ことは、まずできないと考えておいてください。

だからこそ、黙って売るより、先に伝えておくほうがよい場合があります。

「全員で売らないなら、自分の分は業者に売ることになる」と伝えると、話し合いが動くきっかけになることもあります。

持分の売り先は3つ。価格は相手で大きく変わる

持分だけを売る相手は、ほかの共有者、共有持分を扱う買取業者、一般の第三者（個人・投資家）の3つです。

売り先	価格の目安	向いている場合
ほかの共有者	家全体の相場×持分割合に近い金額で話がつくこともある	共有者に買うお金と意思があり、話し合いができる
共有持分の買取業者	家全体の相場×持分割合の3〜5割ほどと言われる	共有者と話ができない、早く共有から抜けたい
一般の第三者（個人）	買い手がほぼ見つからない	現実的にはあまり選ばれない

買取業者の「3〜5割」は、共有持分を扱う各社が記事で示している目安で、公的な統計ではありません。

会社によって「5〜7割」と書くところもあり、物件の立地や持分の大きさ、共有者の状況で上下します。

業者の経験則だと受け取って、実際の金額は複数の査定で確かめてください。

持分だけだと安くなる理由

持分を買った人は、家を自由に使えるわけではありません。理由は民法の仕組みそのものにあります。

自由に使えない	第249条第1項で、各共有者は共有物の全部を「持分に応じて」使えるだけ。住む・貸すにはほかの共有者との調整が要る
売れない・壊せない	第251条で、家全体の売却・解体には全員の同意が要る。持分を買っても家全体は動かせない
住宅ローンがつかない	持分だけを担保にした住宅ローンは一般的でなく、個人の買い手がほぼいない
解決に時間とお金がかかる	買った側は、共有者との交渉や共有物分割の裁判（後で説明）まで見込んで値段をつける

つまり、持分の買い手は「家」ではなく「共有者と交渉する権利」を買っているようなものです。

交渉や裁判の手間と費用が、そのまま値引きになっていると考えると分かりやすくなります。

田舎の古い家ほど、全員で売ったときとの差が大きい

ここは上位の記事があまり触れていないところです。

家全体の値段がもともと低い田舎の空き家では、持分だけで売ると手元に残る金額がかなり小さくなります。

たとえば、家全体を150万円で売れる家を兄弟2人で2分の1ずつ持っているとします（計算のための例です）。

全員で売れば、1人あたりの取り分は75万円です（諸費用を引く前）。

持分だけを買取業者に売ると、目安の3〜5割なら22万〜37万円ほど。

同じ家なのに、売り方ひとつで取り分が半分以下になることがあります。

しかも、古い空き家は「そのままでは値がつかない」と思われがちですが、現況のまま買い手がつく家は少なくありません。

リハコでも、埼玉県本庄市台町の空き家を解体せずに、群馬県高崎市寺尾町の築52年・水道と電気が使えない家を買い取っています。

家全体の値段を先に確かめる意味は大きいのです。

持分を売ったあと、残った共有者に起きること

持分を売ると、あなたは共有関係から抜けます。

代わりに買主が新しい共有者になり、残った共有者はその買主と向き合うことになります。よく起きるのは次の2つです。

住んでいる共有者に「使用料」を求められる

民法第249条第2項は、共有物を使う共有者の義務を定めています。

別段の合意がある場合を除き、「自己の持分を超える使用の対価」を、他の共有者に償還する義務を負います。

家に住んでいる共有者は、持分を超えて使っている分の対価を、ほかの共有者から求められることがある、ということです。

Yahoo!知恵袋にも、こんな相談がありました。

「5人の共有のうち3人が別々の不動産屋に持分を売ったら、自分の家は取られてしまうのか」。

回答では、まず持分に応じた使用料の請求が来ることが多いと説明されていました。

兄弟の間では請求しなかったお金が、相手が業者に変わると請求される。ここが持分売却のいちばん大きな変化です。

共有物分割請求で、最後は裁判・競売になることもある

民法第256条は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定めています。

話し合いがまとまらないときは、第258条により裁判所に分割を求めることができます。

裁判所が命じる分け方	中身	民法の条文
現物分割	土地を線で分けるなど、物そのものを分ける。1軒の家では難しい	第258条第2項第1号
賠償分割（価格賠償）	誰か1人が家を取得し、ほかの共有者にお金を払う	第258条第2項第2号
競売	上の方法で分けられないときなどに、競売して代金を分ける	第258条第3項

競売になれば、家は他人の手に渡り、代金は相場より下がりやすくなります。

持分を買った業者が、住んでいる共有者に「持分を買い取るか、全体を売るか」を求め、応じなければ分割請求に進む。

こうした流れが、持分の値段の低さにも表れています。

相続した家の持分は、遺産分割の前と後で違う

民法第898条は「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」と定めています。

第2項では、法定相続分などで計算した相続分を「各相続人の共有持分とする」としています。

遺産分割をする前の実家は、相続人全員の共有です。

ただ、この段階の持分は仮のものです。第909条は、遺産の分割は相続開始の時にさかのぼって効力を生ずると定めています。

ただし、第三者の権利を害することはできない、とも書かれています。

あとの遺産分割で、実家を誰が取るかが決まり直すということです。

	遺産分割の前	遺産分割の後
持分	法定相続分などによる仮の持分	協議で決めた持分（単独にもできる）
持分だけ売る場合	売ることはできるが、買主が相続人どうしの話し合いに入り込み、対立が深まりやすい（買主の権利は第909条ただし書で守られる）	共有のまま残した場合に、この記事の話が当てはまる
共有を解消する手続き	原則は遺産分割（協議・家庭裁判所の調停や審判）で分ける（第258条の2第1項）	共有物分割請求（第256条・第258条）
登記	持分を売るには、先に相続登記をして自分の持分を登記に出す必要がある	協議の内容どおりに相続登記をする

遺産分割の前に自分の持分だけを売ると、買主は相続人の輪の中に入ってきます。

遺産分割はもともと相続人どうしの話し合いなので、第三者が入ると話がこじれやすくなります。

売るのは遺産分割で持分を確定させてからが基本と考えてください。

相続した実家をどうするか、まだ迷っている段階の方もいるでしょう。

その場合は、空き家の相続放棄は損か得かや、親が亡くなったらやること全52項目もあわせて読んでみてください。

相続の手続きや税金の最終的な判断は、司法書士・税理士にご確認ください。

持分だけ売る前に試したい、全員で売るための進め方

まず、家全体の値段を数字で出す

兄弟で意見が割れるのは、それぞれが頭の中で違う値段を思い浮かべているからです。

家全体をそのまま売ったらいくらか、持分だけならいくらか。

査定の金額を共有者全員に同じ形で見せると、「業者に安く持分を売られるより、全員で売ったほうがいい」と判断しやすくなります。

片付けも解体もしないで売れる、と伝える

「荷物を片付けるのが大変」「解体費用を誰が出すのか」で止まっている共有者も多くいます。

買取なら、残置物があっても、建物が古くても、そのままの状態で売れることがあります。

リハコも、荷物が残ったまま・雨漏りや傾きがあるままの家を、解体も片付けもせずに買い取っています。

解体や片付けそのものの費用が気になる方は、解体のページ・片付けのページをご覧ください。

ほかの共有者に買い取ってもらう

実家に住み続けたい共有者がいるなら、その人にあなたの持分を買ってもらうのが自然です。

業者に売るより高い金額で話がつくことが多く、家族の関係も保ちやすくなります。

ただし、親族間の売買でも、相場から大きく外れた安い値段には注意が要ります。

相続税法第7条により差額が贈与とみなされ、買った側に贈与税がかかることがあります。値段の決め方は税理士に確認してください。

連絡がつかない共有者がいるとき

共有者の中に行方の分からない人がいる場合は、令和3年の民法改正で設けられた制度が使えます。

所在等不明共有者の持分の取得（第262条の2）	裁判所の裁判を経て、行方の分からない共有者の持分をほかの共有者が取得する
所在等不明共有者の持分の譲渡（第262条の3）	裁判所から権限を受け、ほかの共有者全員が持分を譲るのと一緒に、行方の分からない共有者の持分も特定の人（買主）に譲る。家全体を売れるようになる

行方の分からない共有者の持分が、遺産分割前の相続財産に当たる場合があります。

そのときは、どちらも相続開始から10年を過ぎていないと使えません（第262条の2第3項・第262条の3第2項）。

また、時価に応じたお金を供託するなどの手続きが要ります。

東京地方裁判所も「所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立てについて」という説明資料を出しています。

申立ては弁護士・司法書士に相談しながら進めてください。

持分を売るまでの流れと、かかるお金

持分を確かめる	法務局で登記事項証明書を取り、共有者の名前と持分の割合を確認する。亡くなった人の名義のままなら、先に相続登記が要る
共有者の意向を聞く	全員で売る気があるか、住み続けたい人がいるか、持分を買い取る気があるかを聞く
家全体の査定を取る	仲介と買取の両方で、家全体の金額と売れるまでの期間を聞く
持分だけの査定も取る	全員での売却が難しいときに備え、共有持分を扱う買取業者から金額を聞いて比べる
売り方を決める	手取り・期間・家族との関係で比べて決める
契約・登記・決済	売買契約を結び、持分（または家全体）の移転登記をして代金を受け取る

かかるお金と税金

持分だけを売るときも、家全体を売るときも、基本的な費用は同じです。

登記事項証明書などの書類代、売買契約書に貼る印紙代、仲介で売るなら仲介手数料、抵当権が残っていればその抹消費用がかかります。

売って利益（譲渡所得）が出れば、所得税・住民税がかかります。

相続した家では取得費や特例の使い方で税額が変わるので、税理士や税務署に確認してください。

どこに相談すればいいか迷ったら、空き家売却の相談先は4つで、相談先ごとの使い分けをまとめています。

リハコにできること。まずは全員での売却を一緒に考えます

リハコは、古い空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸している会社です。

空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。戸建の買取実績は63件あります。

田舎の古い家でも、直して住みたい・借りたい人がいるからこそ、現況のままの家に値段をつけられます。

共有の家のご相談では、次の順でお手伝いします。

• 家全体をそのまま売った場合の金額をお出しします（残置物・雨漏り・傾き・再建築不可でも現況のまま）
• 共有者の皆さんに同じ金額を見ていただけるよう、査定の根拠をお伝えします
• 全員での売却が難しく、持分だけの売却を考える場合は、共有持分を扱う買取業者・提携先にご相談いただけるよう、進め方をご説明します
• 全国対応です。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます

持分だけを売るかどうかは、全員で売ったときの金額を知ってから決めても遅くありません。

買取業者を比べるときの見方は、空き家買取業者の選び方にまとめています。

自分の持分は、同意なしに売れます。それでも、家族の家は、家族みんなで売るのがいちばん手取りが残る。

その道がまだ残っているうちに、一度ご相談ください。