雨漏りするアパートは修理せずに売却できる｜入居中の修繕義務・立ち退き・売ったあとの責任

「2階の部屋が雨漏りしている。屋根を直す見積もりは出たけれど、そこまでお金をかける気になれない」

「入居者から雨漏りの苦情が来た。直すか、出ていってもらうか、いっそ売るか」

結論からお伝えします。

雨漏りするアパートは、修理しないまま売却できます。条件は、雨漏りを隠さずに伝えることです。

ただし、入居者がいる部屋の雨漏りは、売れるまでの間も大家さんが直す義務を負います。

雨漏りを理由に入居者に出ていってもらうことも、原則できません。

売るまでは応急処置で被害を止め、本格的な修理は買主に任せるのが、いちばん手元にお金が残りやすい進め方です。

雨漏りした家の売り方を解説した記事の多くは、空き家や自宅を前提にしています。

アパートの場合は、そこに「入居者の暮らし」と「賃貸の法律」が加わります。

売る側の責任と、貸している側の責任を両方押さえておかないと、売る前にも売ったあとにも思わぬ請求を受けることがあります。

この記事では、まず雨漏りするアパートが修理なしで売れる理由と、売るまでの間に大家さんが負う責任をお話しします。

続いて、立ち退きを求められるか、売るときの責任と伝え方、直してから売るか今のまま売るかの比べ方を順に見ていきます。

雨漏りするアパートは、修理しなくても売れる

築年数のたったアパートを買う人の多くは、買ったあとに手を入れることを前提にしています。

屋根や外壁、外階段、部屋の内装、給湯器。

どこかを直すつもりで買うので、雨漏りがあっても、その修理費を見込んで値段を出すだけです。

古いアパートの値段は、今の家賃だけでなく、土地の値段と、直したあとに取れる家賃から直す費用を引いた額で考えます。

雨漏りの修理費は、この「直す費用」に入るものです。値段の決まり方の全体は築古アパートの買取相場でお話ししています。

値段を大きく下げるのは、雨漏りそのものより「分からないこと」

同じ雨漏りでも、買主の見方は状態によって変わります。

値段への効き方が大きいのは、雨漏りがあることよりも、原因や広がりが分からないことです。

雨漏りの状態	買主の見方	値段への効き方
場所と原因がはっきりしている（屋根の一部、ベランダの排水口など）	直す範囲と費用が見積もれる	修理費の分だけ下がる。読みやすいので下がり幅は小さめ
応急処置で止まっている	今の被害は広がっていない	本格的な修理費は見込むが、傷みの広がりは心配しない
原因が分からない・何度直しても再発する	屋根全体や外壁まで直すことを考える	修理費を大きめに見込むので、下がり幅が大きくなる
長く放っておき、柱や床まで傷んでいる	木部の腐れやシロアリも疑う	構造の補修まで見込む。壊して土地として考える買主も出る

だから、売る前にすることは「直すこと」ではありません。

いつから・どの部屋で・どんな雨のときに漏れるかを整理し、被害が広がらないように止めておくことです。

この2つだけで、買主の見方はずいぶん変わります。

入居者がいる部屋の雨漏りは、売れるまでは大家さんの責任

ここが、空き家の雨漏りとアパートの雨漏りのいちばん大きな違いです。

民法（e-Gov法令検索）は、部屋を貸している人と借りている人の関係について、次のように定めています。

民法の条文	決まっていること	雨漏りにあてはめると
606条（賃貸人による修繕等）	貸す人は、使うために必要な修繕をする義務を負う。修繕のための工事を、借りる人は拒めない	入居者の部屋の雨漏りは、原則として大家さんが直す
607条の2（賃借人による修繕）	知らせても相当の期間内に直さないとき、または急ぐ事情があるときは、借りる人が自分で直せる	放っておくと、入居者が業者を呼んで直すことがある
608条（費用の償還請求）	借りる人が貸す人の負担すべき費用を払ったときは、すぐに返すよう求められる	入居者が払った修理代は、大家さんが返すことになる
611条（一部滅失等による賃料の減額等）	一部が使えなくなったときは、使えない割合に応じて家賃が減る。残りで目的が果たせなければ、借りる人は解約できる	雨漏りで使えない部屋があれば、家賃が減ることがある
615条（賃借人の通知義務）	修繕が必要なとき、借りる人は遅れずに貸す人へ知らせなければならない	入居者には雨漏りを知らせる義務がある。知らせを受けたら記録しておく

つまり、雨漏りを放っておくと、売るまでの間にも困ったことが起こりえます。

家賃が減る、入居者が自分で直した費用を請求される、濡れた家財の弁償を求められるといったことです。

入居者が雨漏りに困って退去すれば、その部屋の家賃も止まります。

売ったあとは、その責任ごと買主へ移る

入居者がいるままアパートを売ると、大家さんの立場（賃貸人の地位）は買主に移ります。

民法605条の2によると、このとき敷金を返す義務も買主に移ります。

入居者が払った修理費を返す義務（608条の費用の償還）も同じです。

言いかえると、雨漏りを直す義務も、入居者との雨漏りのやりとりも、引き渡しの日から買主が引き受けるということです。

だからこそ買主は、どの部屋で雨漏りがあり、入居者とどんな話になっているかを知りたがります。

入居者から修理の申し出や家賃を減らしてほしいという話が来ているなら、その内容も必ず伝えてください。

入居者がいるまま売るときの書類や、入居者への通知の出し方は入居者がいるアパートを売却する手順でまとめています。

売るまでの間は、応急処置だけしておく

売ると決めたなら、屋根のふき替えや外壁の全面工事のような本格的な修理までする必要はありません。

けれど、水が入り続けるのだけは止めてください。柱や床下まで水が回ると、傷みが広がり、直す費用も売る値段も悪くなります。

水を止める	屋根のブルーシート、ひびやすき間のコーキング、詰まったベランダや雨どいの排水口の掃除など、業者に頼める範囲の応急処置
入居者の部屋を守る	漏れる場所の下の家財を動かしてもらう、受け皿を置くなど。入居者に連絡し、いつ直すかを伝える
記録を残す	漏れた日、天気、場所、しみの広がりを写真で。入居者からの連絡の日付と内容、応急処置の業者と費用もメモする
保険を確かめる	台風などの風で壊れたところから雨が入った場合は、火災保険の風災の補償が使えることがある。古くなっただけの傷みは対象外とされることが多いので、契約内容を保険会社に確かめる

この記録は、そのまま買主に渡す資料になります。

「応急処置をして、今は止まっている」と写真つきで伝えられるだけで、買主が見込む修理費は小さくなります。

雨漏りを理由に、入居者に出ていってもらえるか

大家さんの側から契約を終わらせるには、借地借家法28条の「正当の事由」が要ります。

正当の事由は、いくつかの事情を合わせて判断されます。

大家さんと入居者のそれぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況や現況、立ち退き料の申し出などです。

建物の現況は判断材料の一つですが、雨漏りは直せば住み続けられる傷みです。

直す義務を果たしていないことを理由に、入居者に出ていってもらうのは難しいと考えてください。

雨漏りの苦情を受けて「嫌なら出ていってもらってもいい」と返してしまい、こじれる話は少なくありません。

入居者の側から見れば、家賃の減額や、雨漏りで住めなくなったことによる引っ越し費用の話になりやすいからです。

反対に、修理の工事そのものは、民法606条2項で入居者は拒めないとされています。

直すために部屋へ入ることや、しばらく足場を組むことは、入居者に説明して進められます。

空にしなくても売れる

売るために入居者に出ていってもらう必要はありません。

入居者がいるまま売れば、入居者の暮らしも契約もそのまま買主に引き継がれます。

立ち退きの交渉には時間も費用もかかり、うまくいかないこともあります。

立ち退き料の考え方や、立ち退きなしで売る判断は築古アパートは立ち退きなしで売却できるでお話ししています。

売ったあとの責任は、「伝えること」と「特約」で決まる

売った建物が契約の内容と違っていたとき、売主は「契約不適合責任」を負います。

民法では、買主は次のことを求められるとされています。

直してほしい（562条）	雨漏りの修理などを売主に求める
代金を減らしてほしい（563条）	直してもらえないとき、不適合の程度に応じて代金の減額を求める
損害賠償・解除（564条）	損害の賠償や、契約の解除を求める
知らせる期限（566条）	買主は、不適合を知ってから1年以内に売主へ知らせる必要がある。ただし売主が引き渡しのときに知っていた、または大きな不注意で知らなかった場合は、この期限は使えない

大事なのは、雨漏りを伝え、それを前提に値段と条件を決めていれば、雨漏りは「契約の内容と違う」ことにならないという点です。

契約書や物件状況報告書（告知書）に、「どの部屋で雨漏りがある」「応急処置をしている」と書きます。

その状態で売ると決めておけば、雨漏りを理由に修理や減額を求められる根拠は小さくなります。

「責任を負わない」特約も、知っていて黙っていたことには効かない

古い建物の売買では、売主が契約不適合責任を負わない、または負う期間を短く区切るという特約を結ぶことがよくあります。

ただし民法572条は、そうした特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。

雨漏りを知っていて黙って売れば、特約を結んでいても責任を問われうるということです。

免責の特約と告知は、セットで初めて効きます。伝えておくべきことは次のとおりです。

• 雨漏りのある部屋・場所と、いつから漏れているか
• どんな雨のときに漏れるか（強い雨だけ、横なぐりの雨だけ、など）
• 分かっている範囲の原因と、これまでの修理・応急処置の履歴
• 過去に漏れて、今は止まっている場所
• 入居者からの申し出（修理の依頼、家賃の減額、家財の被害）と、その対応
• しみ、天井のたわみ、床のきしみなど、雨漏りと関係がありそうな傷み

「分からない」ことは、分からないと書いて構いません。

過去に止まった雨漏りも、買主が判断に使う情報なので書いておくほうが安全です。

書き方に迷ったら、仲介会社や買主の不動産会社に確かめてから契約してください。

誰に売るかで、責任の形が変わる

売り方	買主	雨漏りの責任の決め方
仲介で売る	個人や法人の投資家	責任を負わない特約や、期間を短く区切る特約を話し合って決める。融資を使う買主は、雨漏りを気にして条件をつけることがある
不動産会社に買い取ってもらう	宅地建物取引業者	現況のまま、売主が責任を負わない形（免責）で契約する。買主が自分で直す前提で値段を出す

なお、宅地建物取引業法40条は、不動産会社が売主になるときの特約を制限しています。

責任の期間を引き渡しから2年以上とする場合を除いて、民法より買主に不利な特約を結ぶことを禁じているのです。

これは不動産会社が売るときの決まりです。あなたが個人で売主になり、不動産会社が買主になる場合には当てはまりません。

だから、現況のまま・責任を負わない形での買取ができるのです。

直してから売るか、今のまま売るか

雨漏りを直してから売ると、買主が見込む修理費がなくなる分、値段は上がります。

けれど、屋根や防水の修理は家賃を上げる工事ではないので、直した費用がそのまま値段に上乗せされるとは限りません。

比べるときは、次のことを並べてください。

比べるところ	直してから売る	今のまま売る
出ていくお金	原因調査と修理の費用。原因が一か所でないと、屋根や外壁の広い範囲になることもある	応急処置の費用だけ
売るまでの時間	見積もり・工事・止まったかの確認で、雨の季節をまたぐことがある	すぐに売り出せる
直ったかどうか	一度直しても再発することがある。再発すれば、売る前にまた伝える必要がある	買主が自分の判断で直す
売ったあとの責任	「直した」と伝えて売る以上、再発したときの説明が難しくなる	雨漏りを前提に売るので、責任の範囲をはっきりさせやすい
その間の家賃	工事中の入居者対応が要る	入居者の対応は買主へ引き継がれる

比べ方はシンプルです。まず「直してから売った値段」から「修理代と、その間にかかった手間や時間」を引きます。

その額が「今のまま売った値段」をはっきり上回るなら直す。

上回らないなら、今のまま売るほうが、手間もリスクもなく手元に残ります。

両方の金額を並べるには、今のままの査定と、修理の見積もりを同じ時期に取ってみるのがいちばんです。

持ち続けるなら、話は別

ここまでは「売ると決めた場合」の話です。これからも持ち続けて貸すなら、雨漏りは早めに原因から直すべきです。

放っておくほど傷みが広がり、入居者も離れていきます。

持ち続けるか売るかで迷っているなら、修理の見積もりと今のままの査定を並べてから決めても遅くはありません。

空き家や、ご自宅だった家の雨漏りについては、雨漏りする家の売却は修理せずできるで、売り方と実例をお話ししています。

リハコが、雨漏りのするアパートをそのまま買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

私たちは、買ったあとに屋根も外壁も部屋も直すつもりで買います。だから雨漏りは、直す工事の一つとして値段に織り込むだけです。

上の写真は戸建ての例ですが、雨漏りで天井と床が崩れた家でも、現況のまま買い取りました。雨漏りのあるアパートも同じ考え方です。

入居者がいる部屋の雨漏りも、引き渡しのあとは私たちが大家として引き受けます。

入居者への説明や修理の段取りも、売ったあとはリハコが行います。

• 雨漏り・傾き・空室があっても、修理せずに現況のまま買い取ります
• 入居者はそのまま引き継ぎます。立ち退きは要りません
• 原因が分からない雨漏りでも、分かっている範囲を教えていただければ金額をお出しします
• 解体も片付けも不要です（解体の相談は解体の窓口、荷物の片付けは片付けの窓口でも受けています）
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

修理の見積もりを見て「もう続けられない」と感じたら、直す前に一度お話しさせてください。

直さないまま売った場合の金額が分かれば、直すか売るかを落ち着いて比べられます。

よくある質問

雨漏りしているアパートは、修理しないままでも売れますか？

売れます。条件は、雨漏りを隠さずに買主へ伝えることです。

古いアパートを買う人の多くは直すことが前提で、雨漏りの修理費を見込んで値段を出すだけです。

売ると決めたら、売れるまで雨漏りは放っておいてもいいですか？

入居者がいる部屋は放っておけません。引き渡すまでは、大家さんに直す義務があります。

放っておくと、家賃が減ったり、入居者が自分で直した修理代を請求されたりすることがあります。

本格的な修理までは要りませんが、ブルーシートなどの応急処置で水が入るのは止めておきましょう。

雨漏りを言わずに売ったら、あとで責任を問われますか？

問われるおそれがあります。知っていて黙っていれば、責任を負わない特約があっても免れません。

雨漏りの場所や応急処置のことを契約書や告知書に書き、それを前提に売れば、責任を問われにくくなります。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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