ローンが残っているアパートは売却できる｜残債が売値を上回るときの選び方と任意売却

「アパートのローンがまだ1,000万円以上残っている。これで売れるのか」

「売っても借金だけ残ったら、どうすればいいのか」

結論からお伝えします。

ローンが残っているアパートも売れます。

多くの場合、決済の日に買主から受け取った代金でローンを一括で返し、同じ日に抵当権を消して引き渡します。

大事なのは、売る前に「売ったら手元にいくら残るか」を計算し、足りないときの手当てを決めておくことです。

売値が残っているローンに届かなくても、すぐに行き詰まるわけではありません。

手持ちのお金で差額を払う、売る時期をずらす、金融機関と話して任意売却にする、といった道があります。

どの道も、返済が遅れる前に動くほど選べる幅が広くなります。

この記事では、まずローンが残ったアパートを売る流れと、手元に残るお金の計算のしかたをお話しします。

そのあと、売値が足りないときの選び方、任意売却と連帯保証人のこと、金融機関に話すタイミングを順に見ていきます。

ローンが残っていても売れる。決済の日に返して、抵当権を消す

アパートを買うときにローンを借りると、金融機関は土地と建物に「抵当権」を付けます。

抵当権を持つ人は、担保になった不動産からほかの債権者より先に返してもらえます。

民法369条（e-Gov法令検索 民法）の定めです。抵当権が付いたままでは、買主は安心して代金を払えません。

そこで、売るときは抵当権を消してから引き渡します。

とはいえ、売主が自分のお金で先にローンを返しておく必要はありません。多くの売買では、決済の日に次のことを同じ場で進めます。

時期	やること	誰と
売ると決めたら	ローンの残高と、一括で返すときの手続き・手数料を確かめる	借りている金融機関
売買契約のあと	決済の日を伝え、一括返済の申し込みをする。抵当権を消す書類を用意してもらう	借りている金融機関
決済の日	買主が代金を払う → その代金でローンを一括返済 → 金融機関から抵当権を消す書類を受け取る	買主・金融機関・司法書士
決済の日	司法書士が、抵当権を消す登記と、所有者を買主に変える登記を申請する	司法書士
決済のあと	残ったお金を受け取る。入居者に家賃の新しい振込先を知らせる	買主・入居者

抵当権を消す登記には登録免許税がかかります。

登録免許税法の別表第一では、登記の抹消は不動産1個につき1,000円（同じ申請書で20個を超えるときは1件2万円）です。

アパートなら土地と建物で2個、土地が2筆に分かれていれば3個、というように数えます。これに司法書士への報酬が加わります。

自宅も担保に入っているとき、根抵当権のとき

アパートを建てるときや買うときに、自宅や別の土地も一緒に担保に入れていることがあります（共同担保）。

この場合、アパートだけを売るには、金融機関に「アパートの分だけ抵当権を外してもらう」ことを認めてもらう必要があります。

いくら返せば外してもらえるかは金融機関との話し合いになるので、早めに確かめてください。

登記簿（全部事項証明書）の「共同担保目録」を見ると、ほかにどの不動産が担保に入っているかがわかります。

また、借りたり返したりを繰り返す事業の融資では、抵当権ではなく「根抵当権」が付いていることがあります。

根抵当権は、今の借入を返しただけでは消えない場合があり、手順が少し変わります。

詳しくは根抵当権が付いた不動産の売却でお話ししています。

まず「売ったら手元にいくら残るか」を計算する

「売値がローン残高を上回れば大丈夫」と考えがちですが、実際に比べるべきなのは売値から費用と税金を引いた額と、ローン残高です。

次の順で計算してください。

売値	買主が払う代金。固定資産税や家賃は、引き渡しの日で日割りして精算することが多い
引く：売る費用	仲介手数料（仲介で売る場合）、売買契約書の印紙税、抵当権を消す登記の費用と司法書士の報酬
引く：返す費用	一括で返すときの手数料。固定金利の期間中は違約金がかかる契約もある
引く：預かっている敷金	入居者から預かった敷金は、買主に引き継ぐ。売値から差し引いて精算することが多い
引く：税金	利益が出れば、翌年に譲渡所得の税金がかかる
引く：ローン残高	決済の日の残高（元金＋日割りの利息）
＝ 手元に残るお金	これがマイナスなら、差額をどこから出すかを決めておく

ローン残高は、毎月届く返済予定表や、金融機関に頼めば出してもらえる残高証明で確かめられます。

返済予定表があれば、半年後・1年後の残高もわかるので、「いつ売るか」を考えるときにも使えます。

忘れやすいのが、入居者から預かっている敷金です。入居者がいるまま売ると、敷金を返す義務は買主に移ります。

その分は売値から差し引いて精算するのが一般的なので、敷金が多いアパートほど、手元に入るお金は減ります。

ローン残高と同じ値段で売っても、税金がかかることがある

「売っても儲けはないから、税金はかからないはず」と思う方は多いでしょう。けれど、税金の計算にローン残高は出てきません。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

国税庁のタックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」にある考え方です。

ローンをいくら返したかは、この計算には入りません。

しかもアパートは、持っている間に建物の減価償却をしてきたぶん、取得費が小さくなっています。

築年数がたったアパートほど、帳簿の上では「安く持っている」ことになります。

そのため、売値がローン残高と同じでも、税金の上では利益が出ることがあります。

つまり、ローンを返したら手元に何も残らないのに、翌年に税金の請求が来る、ということが起こりえます。

税金の計算のしかたと、5年を境に変わる税率はアパートを売ったときの税金でまとめています。

売ると決める前に、確定申告を頼んでいる税理士さんに「この値段で売ったら税金はいくらか」を聞いておくと安心です。

固定金利の期間中は、一括返済の手数料を必ず確かめる

アパートのローンは、住宅ローンと違って、一括で返すときの手数料が高めに決められていることがあります。

とくに固定金利の期間中に返すと、「違約金」として手数料がかかる契約もあります。

売値の計算が合っていても、この手数料で足りなくなることがあります。

借りたときの契約書（金銭消費貸借契約書）を読むか、金融機関に聞いて、数字で確かめてください。

聞くことは「決済の日に全部返すと、手数料はいくらか」です。

固定金利の期間が近く終わるなら、その後に売る日を合わせるだけで手数料が変わることもあります。

売値がローンに届かないとき、取れる道

築年数がたったアパートは、売値が下がりやすい一方で、ローンは長い期間で組んでいることが多いものです。

そのため、売値がローン残高に届かないことがよくあります。

とくに、買ってから年数が浅い、頭金が少なかった、空室や傷みで家賃が下がった、という場合です。

差額を埋める方法は、大きく次のとおりです。

方法	中身	向いているとき
手持ちのお金で払う	決済の日に、売値で足りない分を預貯金などから出して一括で返す	差額が手持ちで払える範囲。いちばん話が早い
売る時期をずらす	返済を続けて残高を減らし、売値と残高の差が縮んでから売る	家賃で返済がまかなえていて、大きな修繕が近くない
差額を借りる	足りない分を、別のローンで借りて返す。金融機関によって扱いが違う	収入が安定していて、新しい返済を続けられる
任意売却	金融機関の同意を得て、残高より低い値段で売り、残った借金は話し合いで返す	返済が続けられない、または近く続けられなくなる

「持ち続けた場合」と並べて比べる

売る時期をずらす道は、一見いちばん損がないように見えます。

けれど、待っている間に空室が増えたり、屋根や外階段の修繕が必要になったりします。

すると、残高が減るより早く、アパートの値段が下がることがあります。

築古のアパートでは、ここがいちばん読み違えやすいところです。

比べるときは、「今売って差額を払う場合」と「あと何年か持って売る場合」の2つを、同じ表に並べてください。

後者には、その間の家賃収入から返済・固定資産税・修繕費・管理の手間を引いた「手残り」と、何年か後の売値の見込みを入れます。

毎月の手残りがすでにマイナスなら、待つほど差は広がります。

手残りの出し方はアパート経営の失敗と、続けるか手放すかの判断で詳しくお話ししています。

なお、売値そのものを上げるために、売る前に大きなリフォームをしたり、空室を埋めたりするのは慎重にしてください。

かけたお金が売値にそのまま乗るとは限らず、差額がかえって広がることがあります。

任意売却を考えるときに、知っておくこと

任意売却は法律の名前ではなく、ローンを返しきれない不動産を、金融機関の同意を得て、普通の売買の形で売ることを指す言葉です。

売値でローンを返しきれなくても、金融機関が「この値段なら抵当権を外す」と認めれば、売ることができます。

残った借金は消えるわけではなく、その後の返し方を金融機関と話し合って決めます。

返済が止まると、家賃が差し押さえられることもある

任意売却の話が出るのは、たいてい返済が苦しくなってからです。

返済が止まったままだと、金融機関は担保のアパートから回収を始めます。

民事執行法180条は、担保権の実行の方法を2つ定めています。

裁判所の手続きで売る「担保不動産競売」と、不動産から生じる収益を返済にあてる「担保不動産収益執行」です。

アパートの場合、家賃そのものが回収の対象になりうるということです。

競売になると、売る値段や時期を自分で決めることはできません。

任意売却なら、買主や引き渡しの日を話し合いで決められ、入居者の暮らしもそのまま引き継いでもらえます。

だからこそ、返済が遅れる前、遅れてもできるだけ早いうちに動くことが大切です。

連帯保証人になっている家族にも、話は及ぶ

アパートのローンでは、配偶者や後を継ぐ予定の子どもが連帯保証人になっていることがよくあります。

民法446条は、保証人は主たる債務者が返さないときに返す責任を負うと定めています（e-Gov法令検索 民法）。

さらに454条では、連帯保証人は「まず本人に請求して」「まず本人の財産から取って」と言う権利を持たないとしています。

売ったあとに借金が残れば、連帯保証人の家族にも請求が行くことがあるということです。

任意売却を考えるときは、連帯保証人が誰か、その人に話をしているかを、先に確かめてください。

家族に内緒で進めて、あとから請求が届くのがいちばんこじれる形です。

信用情報への影響

返済が遅れたことや、約束どおりに返せなかったことは、信用情報機関に記録されます。

記録が残っている間は、新しいローンやクレジットカードの審査が通りにくくなることがあります。

任意売却は、返済が遅れていることが前提になる場合が多いので、この影響は避けにくいと考えておいてください。

反対に、遅れる前に売って、足りない分を手持ちで払って完済できれば、こうした影響は出ません。

任意売却は、借金の残し方や返し方まで含めた話になります。進めるときは、弁護士や、任意売却を扱う専門家にも相談してください。

金融機関には、いつ、何を伝えるか

金融機関に話すタイミングは、売値で返しきれるかどうかで変わります。

状況	話すタイミング	聞くこと・伝えること
売値で返しきれる	査定の金額が出たころ。遅くとも売買契約の前	決済の日の残高、一括返済の手数料、抵当権を消す書類の段取り、何日前までに申し込むか
手持ちを足せば返しきれる	売りに出す前	上に加えて、差額を足して完済する予定であること。共同担保があれば、外す条件
返しきれない	返済が遅れる前。売りに出す前	査定の金額と根拠、今の家賃と空室、返済が苦しい理由。任意売却を認めてもらえるか

金融機関は、一括返済の申し込みを決済の何日か前までに受け付ける決まりにしていることが多く、書類の準備にも日数がかかります。

決済の日が決まったら、すぐに連絡してください。ここが遅れると、決済の日をずらすことになり、買主にも迷惑がかかります。

返しきれないときに話す場合は、「いくらで売れそうか」の根拠を持っていくと、話が具体的になります。

1社の査定だけでなく、その根拠も用意します。

金額がどの計算（今の家賃から、土地の値段から、直したあとの家賃から）で出たものかを説明できるようにしておきます。

そうすれば、金融機関も判断しやすくなります。

親から継いだアパートに、ローンが残っているとき

親が亡くなってアパートを相続したら、ローンも残っていた、という相談もあります。

住宅ローンと違い、アパートのローンは団体信用生命保険に入っていないこともあります。

その場合は、相続した人が返済を引き継ぐことになります。

まずは、親が借りていた金融機関に連絡して、残高と、団体信用生命保険に入っていたかを確かめてください。

相続人が決まるまで返済が止まると延滞の扱いになることがあるので、誰がいつまで返すかも早めに話し合う必要があります。

リハコが、ローンの残ったアパートを買うとき

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

ローンが残っているアパートを買うときも、流れは同じです。

決済の日に代金をお支払いし、その場で売主さんのローンを返して、抵当権を消します。

売主さんが先にお金を用意する必要はありません（売値で足りない分がある場合を除きます）。

私たちは直して貸すことを前提に買うので、今の家賃だけでなく、土地の値段と、直したあとに取れる家賃の両方から値段を考えます。

空室が多くても、雨漏りや傷みがあっても、今の状態のまま金額をお出しします。

ローンの残高を先に教えていただければ、その金額で返しきれるかどうかも一緒に確かめます。

• ローンが残っていても、決済の日の返済と抵当権の抹消をあわせて進めます
• 入居者はそのまま引き継ぎます。立ち退きも、売る前の修理も要りません
• 金額は、家賃と土地の値段の両方から根拠を説明します
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

ローンの残ったアパートは、時間がたつほど選べる道が減っていきます。

返済が苦しくなる前に、今の値段を一度知っておくことが、いちばんの備えです。

よくある質問

ローンがまだ残っているアパートでも売れますか？

売れます。決済の日に買主からの代金でローンを一括で返し、同じ日に抵当権を消して引き渡します。

売主が自分のお金で、先にローンを返しておく必要はありません。

ローン残高と同じくらいの値段で売れれば、損はしませんか？

たいてい足りません。売る費用、一括返済の手数料、預かっている敷金、税金を差し引く必要があるからです。

税金の計算にローン残高は入りません。手元に何も残らなくても、翌年に税金がかかることがあります。

売っても借金が残りそうなときは、どうすればいいですか？

すぐに行き詰まるわけではありません。手持ちで差額を払う、売る時期をずらす、差額を借りる、任意売却という道があります。

どの道も、返済が遅れる前に動くほど選べる幅が広がります。売りに出す前に金融機関へ話してください。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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