事故物件になったアパートは入居者がいるまま売れる｜一室の告知・契約・値段の決まり方

「入居者さんが部屋で亡くなっていた。このアパートはもう売れないのだろうか」

「ほかの部屋には今も入居者がいる。売るとき、何をどこまで話せばいいのか」

結論からお伝えします。

入居者が亡くなった部屋があるアパートも、ほかの部屋に入居者がいるまま売却できます。

値段に効くのは主に「その一室の家賃がどれだけ下がるか」で、建物全体の値段が戸建てのように大きく崩れるとは限りません。

ただし、一棟まるごと売るときは、その部屋も売る物件の一部です。伝えるべき事案なら、何年たっていても買主に伝えます。

アパートで人が亡くなったとき、大家さんが向き合うことは、戸建てを売るときとは少し違います。

亡くなった方の賃貸借契約をどう終わらせるか、部屋に残った荷物をどうするか、ほかの部屋の入居者にどう伝えるか。

そして、次の入居者に伝えるルールと、買主に伝えるルールは同じではありません。

この記事では、大家さんの立場から、まず国土交通省のガイドラインで「何を伝えるか」を確かめます。

そのうえで、売る前に片づけておくこと、ほかの入居者への向き合い方、値段の決まり方、売り方を順にお話しします。

アパートの一室で人が亡くなったとき、買主に何を伝えるか

人が亡くなったことを取引の相手に伝えるかどうか。

その目安になるのが、国土交通省の宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和3年10月）です。

住まいとして使われる建物が対象で、アパートも含まれます。要点は次のとおりです。

亡くなり方	次の入居者に（賃貸）	アパートの買主に（売買）
老衰・病気などの自然な死、家の中での転倒や誤嚥などの不慮の事故	原則として伝えなくてよい	原則として伝えなくてよい
上のような死でも、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた	伝える。発覚からおおむね3年たてば、原則として伝えなくてよい	伝える。何年たてば不要という目安はない
自死・事件など、上の2つ以外の死	伝える。発生からおおむね3年たてば、原則として伝えなくてよい	伝える。何年たてば不要という目安はない

ただし、相手から「人が亡くなったことはありますか」と聞かれたときは、どの場合でも伝える必要があるとされています。

社会的な影響の大きい事案も、経過した期間や死因にかかわらず伝えます。

事件性や周知性が特に高い事案は、3年の目安も当てはまりません。

一棟で売るなら、亡くなった部屋も「売る物件そのもの」

ここが戸建てやマンションの一室とは違うところです。

ガイドラインでは、取引する部屋の隣の住戸や、ふだん使わない共用部分で起きた死は、原則として伝えなくてよいとされています。

けれど、アパートを一棟まるごと売るときは、亡くなった方の部屋も売る物件の一部です。

「隣の部屋のことだから」という扱いにはなりません。

また、次の入居者に伝える期間は「おおむね3年」ですが、これは賃貸の話です。売買には期間の目安がありません。

部屋を貸すときにはもう伝えなくてよくなった事案でも、アパートを売るときには買主に伝える、ということが起こります。

買主は買ったあと大家になり、その部屋を次に貸すときの判断をするのも買主だからです。

共用部分のうち、ベランダのように専用で使える部分は、部屋と同じように扱うとされています。

入居者がふだん通る玄関・廊下・階段で起きたことも同じです。

アパートの外階段や共用廊下で起きたことも、伝える対象になると考えてください。

伝えるのは4つ。亡くなった方の名前は伝えない

伝える場合の中身は、発生した時期、場所（何号室か）、死因、特殊清掃などを行ったかどうかの4つです。

発生した時期は、特殊清掃が行われた場合は発覚した時期です。死因が分からなければ、その旨を伝えます。

ガイドラインでは、氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な亡くなり方・発見の状況までは伝える必要はないとされています。

亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に配慮するためです。売買では、告知書（物件状況等報告書）に書いて渡すのが一般的です。

管理会社に任せていて、いつ・どんな状況だったのかを大家さん自身がよく知らないこともあります。

その場合は、管理会社の記録を確かめたうえで、分からないことは「不明」と書けば足りるとされています。

分からないことを推測で埋める必要はありません。

建物を壊して土地で売っても、話がなくなるわけではない

「古いアパートなので、壊して土地で売れば伝えなくてよいのでは」という相談もあります。

ガイドラインは、人が亡くなった建物を取り壊したあとの土地の取引を対象外にしています。まだ判断の積み重ねが十分でないためです。

つまり「壊せば伝えなくてよい」と言い切れる根拠はありません。

解体費をかけたうえに、話が消えるとも限らないので、壊す前に一度立ち止まってください。

戸建ての場合の相場や告知の考え方は事故物件の売却相場で詳しくお話ししています。

売る前に片づけておくこと：亡くなった方の契約と、部屋の荷物

アパートならではの一番の手間は、ここです。賃貸借契約は、入居者が亡くなっても自動的には終わりません。

部屋を借りる権利は、預金などと同じように相続人に引き継がれます（民法第896条）。

部屋の荷物も相続人のものなので、大家さんが自分の判断で処分すると、あとで相続人と揉めるもとになります。

相続人が分かる	相続人と話し合い、解約の合意と荷物の引き取り（または処分の同意）を書面でもらう
連帯保証人がいる	多くは親族。相続人への連絡の窓口になってもらえることが多い
契約に残置物の条項がある	国土交通省と法務省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」のように、亡くなったときの解約と荷物の処理を受ける人を決めてある場合は、その人と進める
相続人が分からない・全員が相続放棄した	自分で片づけずに、弁護士・司法書士に相談する。家庭裁判所の手続きが要ることがある

このモデル契約条項は、単身の高齢者が亡くなったときに、契約と荷物をすみやかに処理できるようにするためのひな形です。

使うかどうかは任意なので、古い契約には入っていないことがほとんどです。

お手元の契約書に、亡くなったときの取り決めがあるかどうかだけ、一度確かめてみてください。

契約が終わる前でも、売ることはできる

相続人が遠方で話が進まない、ということもよくあります。その場合でも、アパートを売ること自体はできます。

入居中の部屋と同じように、その部屋の賃貸借契約も買主に引き継がれるからです。

ただし、契約がどうなっているか・荷物がどうなっているかは、そのまま買主に伝えてください。

相続人とのやりとりを引き継いで進められる買主かどうかで、話の進み方が変わります。

入居者がいるまま売るときの手順と引き継ぎは入居者がいるアパートを売却する手順でまとめています。

特殊清掃・原状回復の費用と、連帯保証人・保証会社・保険

発見が遅れた場合は、臭いや汚れを止めるための特殊清掃が必要になります。

これは売るかどうかにかかわらず、ほかの部屋の入居者の暮らしのためにも早めに行ってください。

一方、壁紙や床の張り替えなど、次に貸すための工事は、売ると決めているなら急がなくて構いません。

直す前提の買主なら、その費用は値段の中で見込みます。

かかった費用や、しばらく貸せない間の家賃を誰が負担するかは、亡くなった事情と契約の内容で変わります。

確かめる先は次の3つです。

確かめる先	確かめること
連帯保証人	契約書で保証の範囲を確かめる。2020年4月以降に結んだ契約で、個人が連帯保証人になっている場合は、保証の上限額（極度額）の定めがないと保証そのものが効力を持たない（民法第465条の2）
家賃保証会社	亡くなったあとの家賃や、原状回復の費用が保証の対象になっているか
大家さんの保険	火災保険の特約や家主向けの保険で、孤独死などのあとの家賃の減少や清掃・修繕の費用が補われる契約がある。保険会社に契約内容を確かめる

相続人や連帯保証人に請求できるか、いくらまでかは、事情ごとに判断が分かれ、話し合いで決まらないこともあります。

ここは弁護士に確かめてください。売却とは別の話として進められるので、請求の決着を待ってから売る必要はありません。

ほかの部屋の入居者に、どう向き合うか

アパートでは、警察や清掃業者の出入りで、ほかの入居者がすでに何かあったと気づいていることが多いものです。

すでに入居している人に、大家さんから事情を詳しく説明する決まりはありません。

むしろ、亡くなった方やご遺族のことを考えると、話すことは最小限にとどめるほうが望ましいでしょう。

そのうえで、入居者の不安を小さくするためにできることがあります。

• 臭いが廊下や隣の部屋に出ているなら、特殊清掃を最優先で。隣の部屋の入居者には、清掃の日程だけでも伝える
• 聞かれたら、亡くなった方の名前や亡くなり方には触れず、「清掃は済んでいます」など、入居者の暮らしに関わることだけ答える
• 管理会社がいるなら、入居者からの問い合わせの窓口を一本にしてもらう
• その後に退去の申し出が続いた場合は、いつ・何室から出たかを記録しておく。買主に入居状況を説明するときに役立つ

アパートを売ることを、ほかの入居者に先に知らせる必要もありません。

売ったあと、家賃の振込先が変わる時点で、新しい大家から通知すれば足ります。

入居者の暮らしはそのまま続き、契約も敷金も買主に引き継がれます。

ご高齢の入居者が多いアパートでは、「またいつか同じことが起きるのでは」という不安を大家さんが一人で抱えていることもあります。

その不安も、売るかどうかを考える理由の一つとして正直に話してもらって構いません。

値段はどう決まるか：一室の家賃と、建物全体の見られ方

戸建てやマンションの一室は、買主がそこに住むことが多く、人が亡くなったことへの気持ちの抵抗がそのまま値段に出ます。

アパートの買主は多くの場合、自分では住まずに貸す人です。値段はおもに「年間の家賃収入÷買主が期待する利回り」で考えられます。

そのため、事故のあった一室の家賃がどれだけ下がり、埋まるまでにどれだけかかるかが中心になります。

前提（説明のための例）	8室・1室の家賃5万円。満室なら年480万円
事故のあった一室	次の入居者に伝える間、その部屋だけ家賃を下げて募集する。下げ幅や期間は場所や事情しだい
全体への効き方	家賃の下がる部屋は8室のうち1室。仮にその部屋の家賃が下がっても、建物全体の家賃収入に占める割合は8分の1の中での話になる
買主が上乗せして見るもの	埋まるまでの空室期間、特殊清掃や内装の費用、ほかの部屋の退去が続くおそれ、将来の買主に伝え続ける手間

数字は仕組みを説明するための例で、実際の下がり幅は物件ごとに違います。

ただ、この計算の形を知っておくと、「事故物件だから半値」といった大ざっぱな話に振り回されずに済みます。

査定を聞くときは、事故のあった部屋の家賃をいくらで見て、ほかに何を差し引いたのかを必ず確かめてください。

一方で、部屋数の少ないアパートほど、一室の重みは大きくなります。4室のアパートなら一室は収入の4分の1です。

また、事件性の高い事案や、報道などで広く知られた事案では、建物全体が避けられることがあります。

その影響は、ほかの部屋の募集や買主の融資にまで及びます。この場合は、今の家賃ではなく土地の値段から考えることになります。

家賃で値段がつかないときの考え方は空室だらけのアパートを売るでお話ししています。

部屋を直して貸してから売るか、今のまま売るか

「部屋を直して次の入居者を入れてから売れば、高く売れるのでは」と考える方もいます。確かに、入居者がいれば家賃収入は戻ります。

けれど、次の入居者に事情を伝えて家賃を下げて貸すと、その安い家賃のまま契約が続きます。

売るときには、その家賃で値段が計算されます。

しかも、売買には「何年たてば伝えなくてよい」という目安がないので、買主に伝えることは変わりません。

内装の工事費をかけ、埋まるまで待ち、その間の返済や税金を払ったうえで、値段がどれだけ上がるか。

これを今のまま売った場合と並べて比べてください。

ほかの部屋にも古さや傷みがあるアパートなら、直す前提の買主にそのまま渡したほうが、手間もお金も少なく済むことが多いです。

仲介と買取、どちらで売るか。売るまでの流れ

比べるところ	仲介（投資家などに売る）	買取（不動産会社が買う）
買主	融資を使う個人・法人の投資家が多い。事情を聞いて見送る人もいる	事情を分かったうえで買う会社
売り出し方	広告を出して買主を探す。物件の情報が広く出回る	広告を出さない。入居者や近所に知られにくい
時間	買主が見つかるまで読めない	条件が合えば早く決まる
部屋の状態	見学に備えて、清掃や内装を求められることがある	荷物が残っていても、内装が傷んでいてもそのままでよいことが多い
売ったあとの責任	不具合の責任を負う取り決めが多い	負わない取り決めにできることが多い

入居が安定していて、事故のあった部屋もすでに次の入居者が決まっているなら、仲介で投資家に売ることも十分に考えられます。

反対に、空室が多い、建物が古い、部屋の荷物や契約の整理が終わっていない。

こうした事情が重なっているなら、買取のほうが話は早く進みます。

売るまでの流れ

事実を整理する	いつ・何号室か・分かる範囲の死因・特殊清掃の有無。管理会社の記録も確かめる
契約と荷物の状況をまとめる	相続人と解約できたか、荷物は残っているか、連帯保証人・保証会社・保険とのやりとり
入居の状況をまとめる	部屋ごとの家賃・敷金・入居時期。事故のあとに退去した部屋があれば、その時期も
査定を受ける	事故のあった部屋の家賃をいくらで見たか、何を差し引いたかを聞く
契約・引き渡し	告知書に4つの事実を書いて渡す。入居者の契約と敷金は買主へ引き継ぐ

伝えるべきことを伝えずに売ると、あとで分かったときに、代金の減額や損害賠償、契約の解除を求められるおそれがあります。

先に伝えておけば、買主はそれを値段の計算に入れるだけです。伝えることは、売主を守ることでもあります。

リハコが、人が亡くなった部屋のあるアパートも買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

私たちは、買ったアパートを自分たちで直して貸し続けます。だから、入居者が亡くなった部屋があっても、道筋を最初から描けます。

その部屋を直し、事情をきちんと伝えたうえで、次に暮らす人を探すという道筋です。

値段は、その部屋の家賃の見込みと、ほかの部屋の家賃、土地の値段を並べて、根拠を説明できる形でお出しします。

• ほかの部屋の入居者は、そのまま引き継ぎます。立ち退きはお願いしません
• 特殊清掃が済んでいれば、内装を直す前でも、荷物が残っていても査定します
• 広告は出さないので、近所や入居者に知られずに進められます
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

亡くなった方の契約や荷物のこと、ほかの入居者のこと、伝え方のこと。大家さんが一人で抱えるには重いことばかりです。

どこから手をつければいいか分からない段階でも、今の状況をそのままお話しさせてください。

アパートの値段の決まり方全体は築古アパートの買取相場でも紹介しています。

よくある質問

入居者が部屋で亡くなったアパートでも売れますか？

売れます。ほかの部屋に入居者がいるままでも売却できます。

値段に効くのは主にその一室の家賃の下がり方で、建物全体の値段が大きく崩れるとは限りません。

入居者が病気で亡くなった場合も、アパートの買主に伝える必要がありますか？

病気などの自然な死で、特殊清掃も要らなかったなら、原則として伝えなくてよいとされています。

発見が遅れて特殊清掃などを行った場合や、自死・事件の場合は、買主に伝えます。

相手から聞かれたときは、どの場合でも伝える必要があるとされています。

何年たてば、アパートを売るときに伝えなくてよくなりますか？

売買には、何年たてば伝えなくてよいという目安はありません。

おおむね3年という目安は次の入居者に貸すときの話で、一棟で売るときは何年たっていても伝えます。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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