30秒でわかる、この記事の答え
- 答え木造1Kが8戸ほどなら、本体の解体だけで約162万〜243万円が目安
- 理由本体のほかに、立ち退き・アスベスト・荷物・税金がかかるから
- まずやること壊さずに入居者ごと売った場合の手取りと並べる
あなたの状況から読む
- 解体費の目安を知りたい構造と広さごとの目安へ
- 入居者がまだいる立ち退きの決まりへ
- 更地の税金が心配固定資産税の軽減へ
- 壊すか売るか迷う手取りの比べ方へ
「古いアパートを壊して更地にしたい。解体費用はいくら用意すればいいのか」
「見積もりを取る前に、だいたいの金額と、ほかにかかるお金を知りたい」
結論からお伝えします。
木造2階建て・1Kが8戸ほどのアパートなら、建物本体の解体だけで約162万〜243万円が目安です。
ただし、アパートの解体には本体のほかにお金と時間がかかります。
入居者の立ち退き、アスベストの調査、残った荷物、更地になったあとの固定資産税です。
入居者が1人でも住んでいれば、そもそも壊せません。
だから壊す前に、「壊さずに入居者ごと売った場合の手取り」と並べてください。
戸建ての解体の記事は多くありますが、アパートには戸建てにない事情が加わります。
貸している部屋があること、建物が大きいこと、土地の税金の軽減が戸数分あることです。
この記事では、構造と広さごとの目安、本体のほかにかかるお金、立ち退きと税金を順に見ます。
最後に、壊した場合と壊さずに売った場合を、同じ表で比べます。
先にお伝えしておくと、壊さなくても、この街であなたのアパートを買いたい人はいます。
築45年の木造アパートです。空室も増えたし、壊して土地で売ろうかと思っていて。
壊す前提で考えるなら、本体の解体費だけでなく、立ち退きと税金まで入れた総額を出しましょう。そのうえで、壊さずに売る場合と比べると判断がぶれません。
この記事を読んで理解できること
- 構造（木造・鉄骨造・RC造）と広さごとの、アパートの解体費用の目安
- 本体工事のほかにかかるお金（アスベスト・残った荷物・浄化槽・近隣対策・届出と登記）
- 入居者が1人でもいると壊せない理由と、立ち退きにかかる期間
- 更地にすると、土地の固定資産税の軽減が外れること
- 壊して売る場合と、壊さずに入居者ごと売る場合の手取りの比べ方
解体の見積もりを取る前に、壊さないまま売った場合の金額を手元に置いてください。比べる相手があると迷いません。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
アパートの解体費用は、構造と延床面積でおおよそ決まる
木造の2階建てで、延床は180㎡くらいです。いくらと思っておけばいいですか。
180㎡は約54坪です。木造の坪単価3万〜4.5万円を掛けると、本体工事で約162万〜243万円が目安になります。
解体費用は、建物の構造と延床面積（各階の床面積の合計）でおおよそ決まります。
木造より鉄骨造、鉄骨造より鉄筋コンクリート造（RC造）のほうが、壊す手間が増えます。
リハコの解体費用の坪単価のページでは、本体工事の坪単価を次のように見ています。
| 構造 | 坪単価の目安（本体工事） |
| 木造 | 坪3万〜4.5万円 |
| 鉄骨造 | 坪3.5万〜5万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 坪5万〜8万円 |
これは解体の一括見積りサイト各社が公開している相場をもとにまとめた目安です。
国が出している統計ではありません。最後は自分の建物の見積もりで確かめてください。
構造ごとの坪単価（本体工事）
※一括見積りサイト各社の相場をもとにした目安です。国の統計ではありません。
この坪単価を、よくあるアパートの大きさに当てはめると次のようになります。
| アパートの例 | 延床面積 | 本体工事の目安 |
| 木造2階建て・1Kが6戸ほど | 120㎡（約36坪） | 約108万〜162万円 |
| 木造2階建て・1Kが8戸ほど | 180㎡（約54坪） | 約162万〜243万円 |
| 木造2階建て・2DKが6戸ほど | 240㎡（約73坪） | 約219万〜329万円 |
| 鉄骨造2階建て・2DKが6戸ほど | 240㎡（約73坪） | 約256万〜365万円 |
| RC造3階建て | 330㎡（約100坪） | 約500万〜800万円 |
※坪数は㎡を3.3で割った数です。本体工事は、建物を壊し、がれきを運び出して地面をならすまでです。
アパートの解体費用の目安（本体工事）
- 木造・1K8戸（約54坪）162〜243万円
- 木造・2DK6戸（約73坪）219〜329万円
- RC造3階（約100坪）500〜800万円
※坪単価の目安から計算。アスベスト・荷物・浄化槽・立ち退きなどは別にかかります。
延床面積は、課税明細書か登記簿で調べる
延床面積は、固定資産税の課税明細書や登記簿の「床面積」に㎡で載っています。
2階建てなら、1階と2階の床面積を足した広さです。これを3.3で割ると坪数になります。
アパートは、幅の上の方を見ておく
アパートは、同じ広さの戸建てより壊すものが多くなりがちです。
部屋の数だけキッチン・浴室・トイレ・給湯器があり、鉄の外階段や外廊下も付いています。
敷地いっぱいに建っていて、隣の家や道路との間がせまいことも少なくありません。
重機が入りにくいと手で壊す部分が増え、そのぶん費用が上がります。
目安の表は、幅の上の方の金額を見ておくと安心です。
Yahoo!知恵袋には「築50年のRCアパートの解体に1,000万円かかると言われた」という相談もあります。
RC造は壊すのに大きな重機と時間がかかり、コンクリートのがれきも大量に出ます。
坪単価が高いうえに、付帯工事やアスベストの除去で総額が伸びやすい構造です。
解体費が数百万円かかるなら、その分を払わずに済む売り方もあります。今のままの金額をお出しします。
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本体工事のほかにかかるお金
見積もりの合計が、坪単価で計算した金額よりずっと高いんです。
差の多くは「坪単価の外側」のお金です。アパートでは、アスベストと、退去した部屋に残った荷物が大きくなりやすいです。
坪単価で出せるのは、建物そのものを壊して運び出す本体工事だけです。
アパートの解体では、ほかに次のようなお金と手続きがかかります。
| かかるもの | 中身 | アパートで気をつけること |
| アスベストの事前調査 | 石綿が使われていないかを、資格を持つ人が調べる。見つかれば除去費が加わる | どんな大きさの解体でも義務。古いアパートは屋根材や外壁材、軒の裏などを調べる |
| 残った荷物（残置物） | 退去した人が置いていった家具・家電・布団など | 部屋の数だけ残っていることがある。共用部の自転車や物置の中身も |
| 浄化槽 | 下水につながっていない建物の浄化槽を、くみ取り・撤去する | 使うのをやめたら、30日以内に廃止の届出が要る |
| 外まわり | ブロック塀、物置、駐輪場、駐車場のコンクリート、庭木 | 本体の見積もりに入っていないことが多い |
| 近隣への対策 | 工事前のあいさつ、防音・防じんのシート、道路の誘導 | 建物が大きいほど工期が長く、配慮する家も増える |
| 届出と登記 | 解体前の届出、解体後の建物滅失登記 | 届出は工事の7日前まで、登記は1か月以内 |
アスベストの事前調査は、どんな解体でも義務
建物を壊す前には、アスベスト（石綿）が使われていないかを調べなければなりません。
環境省「建物を壊すときにはどうしたら良いの？」では、解体の前の事前調査が必要だとしています。
2023年10月1日からは、資格を持つ人（建築物石綿含有建材調査者など）の調査が義務です。
さらに環境省「石綿事前調査結果の報告」によると、解体する床面積の合計が80㎡以上の工事は結果の報告が要ります。
アパートの解体は、ほとんどがこの報告の対象になる大きさです。
アスベストの事前調査の決まり
- どんな解体でも事前調査が義務
- 2023年10月1日から資格を持つ人の調査が義務
- 床面積80㎡以上調査結果の報告が要る
※出典：環境省。施主にも調査の費用を適正に負担するよう求めています。
大気汚染防止法18条の15は、施主（発注者）にも調査の費用を適正に負担するよう求めています。
見積書に調査の行がなければ、誰がいつ調べるのかを確かめてください。
費用の考え方は解体前のアスベスト調査と費用で詳しくお話ししています。
退去した部屋に残った荷物は、部屋の数だけ積み上がる
長く貸してきたアパートでは、退去した人の荷物が部屋に残っていることがあります。
家財は、解体で出るがれきとはごみの区分が違い、処分の方法も費用も別です。
戸建て1軒分なら数十万円かかることもあり、アパートは部屋の数だけ増えます。
入居者がいる部屋の荷物は、大家さんが勝手に処分できません。立ち退きが済んでからの話です。
浄化槽があれば、撤去と廃止の届出
下水につながっていない地域のアパートには、浄化槽があることがあります。
ことばの説明：浄化槽
下水の代わりに、トイレなどの汚れた水を敷地の中できれいにする設備です。下水につながっていない地域の建物にあります。
解体のときは、くみ取りと清掃をしてから、浄化槽を撤去するか埋めるかを決めます。
浄化槽法11条の3は、使うのをやめた日から30日以内に、都道府県知事へ届け出るよう定めています。
届け先の窓口は、市区町村の場合もあります。物件のある自治体で確かめてください。
届出と登記も、施主の名前で行う
建設リサイクル法10条では、床面積80㎡以上の解体は、施主が着手の7日前までに届け出ます。
実際の書類は解体業者が用意することが多いですが、届け出る義務は施主にあります。
建物を壊したあとは、不動産登記法57条により、1か月以内に建物の滅失登記を申請します。
ことばの説明：滅失登記
建物がなくなったことを、登記簿に書いてもらう手続きです。壊したあとの建物が、登記の上でも消えます。
近所へのあいさつや工事中の配慮は、解体工事の近隣トラブルとあいさつにまとめています。
アパートを壊すまでの流れ
- 立ち退き全室を空ける。通知から半年以上借地借家法
- 荷物と調査残った荷物の撤去、アスベストの事前調査
- 届出解体の届出は着手の7日前まで建設リサイクル法
- 解体浄化槽は撤去し、30日以内に廃止の届出
- 滅失登記壊してから1か月以内不動産登記法
※期間は法律で決まっている最低限です。交渉や工事の長さは物件で変わります。
入居者が1人でもいれば、アパートは壊せない
残っているのは2部屋だけです。出ていってもらえば、すぐ壊せますよね。
「出ていってもらう」ところがいちばん時間のかかる部分です。最後の1人が合意するまで、工事は始められません。
アパートの解体と戸建ての解体のいちばんの違いは、ここです。
入居者が住んでいる限り、建物は壊せません。まず全室を空ける必要があります。
大家さんの側から契約を終わらせるには、借地借家法の決まりがあります。
| 条文 | 決まっていること |
| 26条（更新しない通知） | 期間の定めがある契約は、期間が終わる1年前から6か月前までに更新しない通知をする |
| 27条（解約の申し入れ） | 大家さんが解約を申し入れたときは、申し入れの日から6か月たって契約が終わる |
| 28条（正当の事由） | 26条の通知も27条の申し入れも、「正当の事由」がなければできない |
正当の事由は、いくつかの事情を合わせて判断されます。
大家さんと入居者それぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過、建物の利用状況と現況です。
立ち退き料の申し出も、判断の材料の一つになります。
建物が古いことは事情の一つですが、それだけで当然に認められるものではありません。
多くは立ち退き料を払い、話し合いで合意して出ていってもらうことになります。
入居者が1人でも住んでいる？
立ち退きの間も、お金は出ていく
立ち退きを始めると、空いた部屋に次の入居者を入れられなくなります。
最後の1人が合意するまでの数か月から数年、家賃は減り、固定資産税やローンは続きます。
この「募集を止めた期間の家賃」も、解体の費用に入れて考えてください。
立ち退き料の考え方は築古アパートは立ち退きなしで売却できるでお話ししています。
長く住んでいる高齢の入居者ほど、代わりの部屋が見つかりにくく、話し合いは長引きがちです。
入居者に出ていってもらう必要はありません。入居者がいるまま、今の状態で金額をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
更地にすると、土地の固定資産税の軽減が外れる
壊したら建物の固定資産税はなくなるから、税金は安くなりますよね。
建物の分はなくなりますが、土地の分が上がることがあります。アパートの土地は軽減が大きいぶん、外れたときの差も大きいんです。
住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減があります（総務省「固定資産税の概要」）。
地方税法349条の3の2は、住宅用地の課税標準を次のように定めています。
ことばの説明：課税標準
固定資産税を計算するもとになる金額です。これが6分の1になれば、税金もそのぶん軽くなります。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 |
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 価格の6分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格の3分の1（家屋の床面積の10倍まで） |
ここでアパートに大事なのは、「200㎡」が住宅1戸ごとに数えられることです。
同じ条の2項は、200㎡に「住居の数」を掛けた広さまでを小規模住宅用地としています。
8戸のアパートなら1,600㎡までが6分の1です。
住宅用地の課税標準
※地方税法349条の3の2。更地にすると、この軽減が外れます。
敷地がそれより広いアパートは多くないので、多くは土地の全部が6分の1の対象です。
建物を壊して住宅がなくなると、この軽減が外れます。
固定資産税は1月1日の状態で決まるので、更地で1月1日を迎えた年度から変わります。
実際に払う額は、負担調整の仕組みなどで土地ごとに変わります。
壊す前に、市区町村の資産税の窓口で「更地になったらいくらか」を聞いておいてください。
解体して、更地のまま売れずに年を越すと、そのぶん税金が重くなります。
壊す前に、壊さない場合の手取りと並べる
結局、壊して更地で売るのと、このまま売るのと、どちらが手元に残るんでしょう。
売値だけ見ると更地が高く見えます。けれど、壊すまでに出ていくお金と時間を引くと、逆になることが少なくありません。
更地は買い手の幅が広く、土地の値段で売りやすいのは確かです。
けれど、壊すお金は売れる前に払い、立ち退きの時間も売れる日を遅らせます。
比べるときは、次の表のように同じ行をそろえて並べてください。
| 比べるところ | 壊して更地で売る | 壊さずに入居者ごと売る |
| 売る前に出ていくお金 | 本体の解体費、アスベストの調査と除去、残った荷物、浄化槽、外まわり、立ち退き料と引っ越しの負担、滅失登記 | なし（仲介なら売れたときに仲介手数料） |
| 売れるまでの時間 | 立ち退きの通知から半年以上。工事と売り出しを足すと、さらに延びる | 入居者を待たずに売り出せる |
| その間の家賃 | 募集を止めるので、だんだん減る | 引き渡しの日まで入る |
| 土地の固定資産税 | 更地で1月1日を迎えると、住宅用地の軽減が外れる | 住宅用地のまま |
| うまくいかないとき | 1人でも合意しないと、工事も売り出しも止まる | 入居者との話し合いは要らない |
| 売れる値段 | 土地として、更地の値段 | 建物と家賃ごと。直して貸す買主は、解体費を引かずに考える |
手取りの比べ方はシンプルです。
「更地の売値」から、壊すまでに出ていくお金と、減った家賃と増えた税金を引きます。
その額が、壊さずに売った場合の手取りをはっきり上回るなら、壊す意味があります。
上回らないなら、壊さずに売るほうが、手間も心配もなく手元に残ります。
壊して売る／壊さずに売る
- 通知から明け渡しまで半年以上
- 土地の固定資産税の軽減が外れる
- 立ち退きの話し合いが要らない
- 引き渡しまで家賃が入る
買主が「直して貸す」なら、解体費は値段から引かれない
古いアパートの買主には、2つの考え方があります。
建物を壊して土地を使う買主は、土地の値段から解体費を引いて値段を出します。
建物を直して貸し続ける買主は、解体費ではなく修繕費を見込み、直したあとの家賃から考えます。
つまり、壊すかどうかを決めるのは、売ったあとの買主でもいいのです。
空室が多いアパートの値段の決まり方は空室だらけのアパートは売却できるにまとめています。
壊して建て替えるつもりなら
壊したあとに自分で新しいアパートを建てるなら、話は別です。
本体の工事費や借入まで入れた総額はアパートの建て替え費用でお話ししています。
解体の見積もりの横に、壊さずに入居者ごと売った場合の金額を並べてください。リハコがお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
リハコが、壊す前のアパートをそのまま買う理由
リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。
アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。
リハコの実績
私たちは建物を壊さず、直して使うつもりで買います。
だから、壊すつもりだったアパートでも、解体費を差し引かずに値段を考えられます。
古くて空室が増えたアパートでも、その街には部屋を探している人がいます。
この街で、あなたのアパートを買いたい人がいるのは、そのためです。
- 入居者はそのまま引き継ぎます。立ち退きは要りません
- 解体も、残った荷物の片付けも不要です。今の状態のまま査定します
- 雨漏り・傾き・空室が多くても、現況のまま買い取ります
- 入居者への説明は、売ったあとはリハコが行います
- 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します
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解体の見積もりと、壊さずに売った場合の金額。この2つがそろえば、迷いはずっと小さくなります。
読み終えたら、まずやること
- 課税明細書か登記簿で、延床面積を調べる
- 市区町村の窓口で、更地になったら税金がいくらか聞く
- 解体の見積もりの前に、壊さずに売った場合の査定を頼む
よくある質問
木造の古いアパートを解体すると、いくらかかりますか？
木造2階建て・1Kが8戸ほど（延床約54坪）なら、本体工事だけで約162万〜243万円が目安です。
これは坪3万〜4.5万円で計算した額で、国の統計ではありません。
アスベストの調査や残った荷物、浄化槽、立ち退きなどは別にかかります。
入居者が残っていても、アパートを取り壊せますか？
入居者が1人でも住んでいれば、壊せません。先に全室を空ける必要があります。
大家さんから契約を終わらせるには、借地借家法28条の「正当の事由」が要ります。
通知から明け渡しまで半年以上かかり、多くは立ち退き料を払って合意します。
アパートを壊して更地にすると、固定資産税は上がりますか？
上がることがあります。住宅が建つ土地の軽減が、更地になると外れるからです。
アパートの土地は200㎡に戸数を掛けた広さまで、課税標準が6分の1になっています。
更地で1月1日を迎えると変わるので、壊す前に市区町村の窓口で確かめてください。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：築古アパートは立ち退きなしで売却できる、築40年の老朽化したアパートはどうする？
壊さなくても、この街であなたのアパートを買いたい人はいます。入居者がいるまま、今の状態で金額をお伝えします。
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