自主管理のアパートは契約書がなくても売却できる｜通帳から作る家賃・敷金の一覧と、売る前にそろえるもの

「管理会社は入れずに、40年近く自分で貸してきた。契約書は最初の何人かの分しか残っていない」

「父のアパートを売りたいが、家賃は手渡し。敷金をいくら預かっているのかも分からない」

結論からお伝えします。

自分で管理してきたアパートは、契約書がそろっていなくても売却できます。

賃貸借は口約束でも成り立ち、売れば入居者との契約はそのまま買主に引き継がれるからです。

売るために、管理会社を入れる必要もありません。

そろえるのは、部屋ごとの「家賃・入居した年・敷金」の一覧です。通帳や確定申告の控えから作れます。

管理会社を入れていないアパートには、管理会社がいれば自然にそろう書類がありません。

家賃の一覧表（レントロール）、全室の契約書、敷金の預かり台帳などです。

アパート売却の解説の多くは、こうした書類があることを前提にしています。

けれど、書類が少ないことは、売れない理由にはなりません。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいます。

この記事では、契約書が無くても売れる理由と、手元の記録から一覧を作る方法をお話しします。

続いて、敷金が分からないときの決め方と、高齢の入居者や保証人のいない入居者の扱いを見ていきます。

最後に、管理会社を入れずに売る方法と、入居者への連絡を誰がするかをお話しします。

契約書が無くても、賃貸借は続いていて、売れる

民法（e-Gov法令検索）522条2項は、契約は法令に特別の定めがない限り、書面がなくても成り立つとしています。

そして601条は、物を使わせることと、家賃を払うことを互いに約束すれば、賃貸借の効力が生じると定めています。

つまり、部屋を貸して家賃を受け取ってきたなら、契約書がなくても賃貸借は成り立っています。

契約書は、契約があったことと、その中身を示す証拠の一つという位置づけです。

手元の状態ごとに、法律上の扱いを整理すると次のようになります。

手元の状態	法律上の扱い	売るときに伝えること
契約書を作らず、口約束で貸している	賃貸借は成り立っている（民法522条2項・601条）	家賃・入居した時期・敷金を、通帳などの記録で示す
契約書の期間が切れたまま、更新の書類を作っていない	期間満了の1年前から6か月前までに更新しない通知をしていなければ、同じ条件で更新したものとみなされ、期間は定めがないものになる（借地借家法26条）	期間の定めのない契約として引き継ぐことを伝える
昔の手書きの契約書や、市販の用紙の契約書しかない	中身が読めれば、その契約書で足りる	写しを渡し、その後に変えた家賃などがあれば書き添える
「更新はしない」と口で約束している	更新のない契約（定期借家）は、書面での契約と、前もって書面を渡しての説明が要る（借地借家法38条）。口約束では成り立たない	普通の賃貸借として引き継ぐ前提で考える

最後の行は、とくに覚えておいてください。

「そのうち出てもらう約束だから」と思っていても、書面がなければ普通の賃貸借として扱われます。

売っても、入居者との約束はそのまま買主へ

入居者がいる建物を売ると、大家の立場（賃貸人の地位）は買主に移ります。

借地借家法（e-Gov法令検索）31条により、住んでいる入居者は新しい持ち主にも賃貸借を主張できます。

登記がなくても、部屋の引き渡しを受けていれば足りるとされています。

そのうえで民法605条の2が、建物が売られると、賃貸人の地位は買主に移ると定めています。

入居者の承諾は要りません（民法605条の3）。

契約書がないことで変わるのは、どんな約束だったかを「何で示すか」だけです。

入居者の権利も、アパートが売れるかどうかも、契約書の有無では変わりません。

入居者がいるまま売る手順の全体は、入居者がいるアパートを売却する手順でまとめています。

ここからは、書類が少ない自主管理のアパートに絞ってお話しします。

売る前に、契約書を作り直すべきか

「売る前に、入居者と契約書を作り直したほうがいいのでは」と考える方もいます。

作り直すこと自体は悪くありませんが、売るための条件ではありません。

気をつけたいのは、作り直すときに家賃や条件を変えたり、新しい約束を足したりしないことです。

入居者を不安にさせるうえ、売る直前に条件が変わると、買主からその理由を聞かれます。

作るなら、今の家賃・入居した時期・敷金を書いた「確認書」にとどめるのが無難です。

入居者と一緒に中身を確かめて、それぞれ1部ずつ持ちます。

口で約束していること（駐車場代を取らない、ペットを認めているなど）も買主に伝えます。

伝えていない約束は、売ったあとに入居者と買主の間で揉める原因になります。

査定は分かる範囲で始められる。部屋ごとの一覧は通帳から作れる

書類を全部集めてから相談しようとして、そのまま手が止まってしまう大家さんは少なくありません。

けれど、査定のときと売買契約のときとでは、要るものが違います。

査定のときは、だいたいの数字で構いません。

古いアパートの値段は、今の家賃と土地の値段の両方から考えるものです。

所在地と家賃の合計が分かれば、金額の見当はつきます。

部屋ごとの細かい一覧が要るのは、金額に納得して、売買契約に進むときです。

部屋ごとの一覧に書くこと

一覧は、手書きでも表計算ソフトでも構いません。1部屋1行で、次のことを書きます。

部屋番号	101、102など。空室も1行ずつ書く
家賃・共益費	いま実際に受け取っている額。途中で下げた部屋は今の額
入居した年	月まで分かれば月まで。分からなければ「〇年ごろ」
敷金	預かっている額。分からなければ「不明」と書く
払い方	振込・手渡し・口座振替のどれか。毎月の支払日
契約書	あり／なし／古い用紙のみ、のどれか
保証人・保証会社	連帯保証人がいるか、連絡がつくか。保証会社を使っているか
滞納・約束ごと	遅れがちな部屋、駐車場やペットなど口での約束

分からない欄は、空けておくか「不明」と書いてください。

推測で埋めた数字があとで違っていると、そのほうが困ったことになります。

一覧の材料は、家の中に残っている

自主管理の大家さんの手元にも、一覧の材料はたいてい残っています。探す順番は次のとおりです。

記録	分かること	探し方
確定申告の控え（収支内訳書・青色申告決算書）	部屋ごとの入居者、賃貸契約期間、賃貸料の月額、保証金・敷金の期末残高	毎年の控えを、新しい年から順に見る。税理士に頼んでいれば税理士に聞く
家賃が入る通帳	部屋ごとの家賃の額、入金が始まった月、遅れや欠け	振込の名前と部屋を結びつける。古い通帳が無ければ、取引の履歴を出してもらえるか銀行に聞く
手渡しの家賃の領収書の控え・家賃帳	月ごとの受け取りと、遅れた月	複写式の領収書の控えのほか、手帳やカレンダーのメモも材料になる
入居したときの記録	敷金・礼金を受け取った日と額	入居した月の通帳の入金や、預かり証の控えを探す
入居者を紹介した不動産会社	契約書の写し、募集したときの条件	紹介を受けた会社があれば、写しが残っていないか聞く
入居者本人	入居者側の契約書の控え、払った敷金の額	頼みにくければ最後に回す。売ると決まってからでもよい

いちばん役に立つのは、確定申告の控えです。国税庁の収支内訳書（不動産所得用）を見てみてください。

「不動産所得の収入の内訳」という欄があります。

ここには、賃借人の住所・氏名、賃貸契約期間、賃貸料の月額を書きます。

保証金・敷金の期末残高を書く欄もあります。

毎年申告してきた大家さんなら、この控えがそのまま一覧の下書きになります。

青色申告の方は、青色申告決算書（不動産所得用）に同じような欄があります。

申告の控えと通帳の数字がずれていることもあります。

その場合は、今の家賃は通帳の入金を、敷金は申告の控えを元にして、ずれていることも書き添えます。

敷金が分からない部屋は、売主と買主で決めて契約書に書く

敷金の額が大事になるのは、売ったあとに敷金を返す人が変わるからです。

民法622条の2は、敷金を、家賃などの支払いを担保するために入居者が預けるお金としています。

部屋を返してもらったときに、未払いの家賃などを差し引いた残りを返すものです。

そして民法605条の2第4項により、建物が売られると、敷金を返す義務は買主が引き継ぎます。

入居者が退去するとき、敷金を返すのは売主ではなく買主になるということです。

そのため、預かっている敷金の額を売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。

額が分からないと、この精算ができません。まずは記録をたどります。

それでも分からないときの決め方

記録をたどっても分からない部屋は、売主と買主で話し合って決めます。考え方は次の3つです。

決め方	中身	向いている場合
入居者に確かめた額にする	入居者に払った額を聞き、その額を引き継ぐ。入居者と確認書を残す	入居者との関係がよく、売ることを伝えても困らない
同じ時期の部屋に合わせる	同じころに入った別の部屋の敷金が分かれば、それを目安に決める	入居の時期が近い部屋の記録がある
額を決め、違ったときの扱いも書く	ひとまずの額で精算し、あとで違う額の証拠が出たときに、どちらが差額を負担するかを決めておく	入居者に聞きにくい。売ったあとに分かる可能性がある

どの決め方でも、部屋ごとの敷金の額を売買契約書に書いておくことが大切です。

「記録がなく、こう決めた」という経過も残しておくと、売ったあとに聞かれても説明できます。

敷金を預からずに貸してきた部屋は、「敷金なし」とはっきり書きます。

滞納がある部屋は、敷金と分けて考える

家賃の遅れがある部屋では、敷金を滞納分に充てたかどうかで、引き継ぐ額が変わります。

民法622条の2第2項で、大家は滞納分に敷金を充てられるとされているからです。

滞納分の扱いは、家賃滞納の入居者がいるアパートは売却できるでくわしくお話ししています。

高齢の入居者・保証人がいない入居者がいても売れる

自分で管理してきたアパートには、長く住んでいる入居者が多いものです。

20年、30年と住み、入居者も大家さんも一緒に年を重ねてきた、というアパートも珍しくありません。

入居者の年齢や保証人の有無で、賃貸借の効力は変わりません。

売っても、契約はそのまま買主に引き継がれます。

買主が知りたいのは、家賃がきちんと入っているか、困ったときに連絡がつくかという実際のところです。

保証人がいない・亡くなっている

昔の契約では、親族を連帯保証人にしていることがよくあります。

けれど年月がたち、保証人が亡くなっている、連絡先が分からないという部屋も出てきます。

保証のルールは、2020年4月1日に変わりました（法務省のパンフレット「賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」）。

個人が保証人になる根保証は、上限額（極度額）を書面で定めないと無効です（民法465条の2）。

一方で、それより前に結んだ契約には、原則として改正前の民法が適用されると説明されています。

ただし、その後に合意で契約や保証を更新したときは、改正後の民法が適用されるとされています。

古い契約の保証がどうなっているかは、契約した時期と更新の仕方で変わるということです。

売主がそこまで判断する必要はありません。

保証人がいるか、亡くなっていないか、連絡がつくかを一覧に書いて伝えれば十分です。

保証人のいない部屋で何よりの判断材料になるのは、家賃の入り方です。

長く遅れずに払ってきた記録は、そのまま買主の安心になります。

高齢で一人暮らしの入居者

買主が気にするのは、入居者に万一のことがあったときの契約の終わらせ方と、部屋に残る家財の扱いです。

これについては、国土交通省と法務省が残置物の処理等に関するモデル契約条項を作っています。

単身の高齢者が亡くなったときに、賃貸借の解除や部屋に残った家財の処理を円滑にするためのものです。

入居者と、入居者が選んだ受任者との間で結ぶ契約のひな形として示されています。

こうした仕組みを使うかどうかは、引き継いだ買主が入居者と話して決めることです。

売主が売る前に整えておく必要はありません。

長く住んでいる入居者に、売るために出ていってもらう必要もありません。

売ったあとの入居者を守る法律は、オーナーチェンジで入居者は追い出される？でお話ししています。

売るために管理会社を入れる必要はない

管理会社を入れれば、家賃の一覧や契約書を整えてもらえるのは確かです。

けれど、管理を任せる契約を結べば、毎月の手数料がかかります。

売るときには、管理の契約の解約の予告期間や、違約金を確かめる手間も増えます。

売る直前に管理会社を入れても、買主が見るのはこれまでの家賃の入り方と建物の状態です。

自分で管理してきたアパートは、自分で管理してきたままの姿で売れます。

比べるところ	管理会社を入れてから売る	今のまま売る
書類	管理会社が一覧や契約書を整える	通帳や申告の控えから、分かる範囲で一覧を作る
費用	管理の手数料がかかる。売るときは解約の予告期間や違約金を確かめる	管理のための費用はかからない
時間	管理会社を選び、引き継ぎ、書類が整うのを待つ	すぐに査定・相談に進める
入居者	連絡先が管理会社に変わり、売ったあとにまた変わることがある	連絡先が変わるのは、売ったあとの1回だけ
向いている場合	仲介で広く買主を探したい。融資を使う買主にも売りたい	早く、手間をかけずに売りたい。買取で売る

手渡しの家賃は、売ったあと買主への支払いに切り替わる

家賃を手渡しで受け取っている部屋は、売ったあとの払い方を決めておく必要があります。

引き渡しの日を境に、家賃は買主が受け取るものになります。

一般的には、売主と買主の連名の通知で、新しい振込先を入居者に知らせます。

振込に慣れていない高齢の入居者には、買主が個別に説明し、払い方を一緒に決めることもあります。

引き渡しの月の家賃をどちらが受け取り、日割りでどう精算するかは、売買契約で決めておきます。

入居者への連絡は、買主が引き受けられる

自主管理の大家さんにとって、いちばん気が重いのは入居者への説明かもしれません。

顔なじみの入居者ほど、どう切り出せばいいか悩むものです。

売ることを、前もって入居者に知らせる義務はありません。

査定や書類集めは、入居者に知られずに進められます。

売ったあとは、通知の文面づくりや配布、入居者からの質問への対応を買主が引き受けるのが一般的です。

長年の入居者に、ご自身で一言あいさつをしたいという気持ちは、もちろん大切にしてください。

自主管理だったときの「いつもの管理」も、紙に書いて買主に渡します。

ゴミ出しのきまり、共用部の掃除、鍵の置き場所、よく頼む業者の連絡先などです。

任せるか、家族に託すか、売るかで迷っている方は、大家をやめたい高齢オーナーへもお読みください。

リハコが、書類の少ない自主管理のアパートを買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

自分で管理されてきたアパートでは、契約書や修繕の記録がそろっていないことがよくあります。

私たちにとって、それは買わない理由ではありません。

買ったあとも、私たちが大家として、入居者に住み続けてもらうからです。

家賃の入り方と建物の状態が分かれば、根拠を説明できる金額をお出しできます。

• 契約書がそろっていなくても、通帳や申告の控えから一緒に一覧を作ります
• 敷金が分からない部屋は、決め方を一緒に考え、売買契約に書きます
• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
• 入居者へのご案内や、手渡しだった家賃の切り替えは、売ったあと私たちが行います
• 雨漏り・空室・傷みがあっても、現況のまま買い取ります
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

法律や税金で判断が要ることは、弁護士・司法書士・税理士に確かめながら進めます。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいます。

書類がそろうのを待たずに、一度お話しさせてください。

よくある質問

入居者と契約書を交わしていないアパートでも売れますか？

売れます。賃貸借は、書面がなくても貸す約束と家賃を払う約束で成り立っています。

売れば入居者との契約はそのまま買主に引き継がれ、入居者の承諾も要りません。

家賃や入居した時期、敷金は、通帳などの記録で示せば足ります。

預かった敷金がいくらか分からない部屋は、どうすればいいですか？

売主と買主で引き継ぐ額を部屋ごとに決め、売買契約書に書けば大丈夫です。

まず確定申告の控えの敷金の欄、入居した月の通帳、預かり証の控えをたどります。

それでも分からなければ、入居者に確かめる、同じ時期の部屋に合わせるなどで決めます。

自分で管理してきたアパートは、管理会社を入れてから売るべきですか？

入れる必要はありません。管理会社を入れることは、売るための条件ではないからです。

入れると毎月の手数料がかかり、売るときは解約の予告期間や違約金も確かめることになります。

買主が見るのは、これまでの家賃の入り方と建物の状態です。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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