大家をやめたい高齢オーナーへ｜管理委託・家族信託・売却の比べ方と、判断能力が落ちる前に決める理由

「階段の掃除も、入居者からの電話も、もう体がついていかない」
「子どもは遠くに住んでいて、アパートを継ぐ気はないと言っている」

結論からお伝えします。

自分で管理するのがつらくなったら、手放し方は「管理を任せる」「家族に託す（家族信託）」「売る」の3つです。

どれを選ぶにしても、ご本人の判断がしっかりしているうちに決めることがいちばん大切です。

認知症などで判断ができなくなると、売ることも、家族に託すことも、急に難しくなるからです。

「大家をやめたい」と思うのは、わがままでも、責任の放棄でもありません。

何十年もアパートを守ってきた方が、体力や気力の変化に合わせて形を変える。

それは入居者のためにも、ご家族のためにも自然なことです。

この記事では、まず3つの手放し方の違いと、判断能力が落ちる前に決めたほうがいい理由をお話しします。

そのあと、一室にご自身が住んでいる場合の売り方、お子さんへの話し方、入居者への説明を誰がするのかを見ていきます。

「もう続けられない」と感じたら、まず今の負担を書き出す

自分で管理しているアパートの仕事は、思っているより多いものです。

長年続けていると当たり前になっていますが、書き出すと次のようになります。

仕事	中身	人に任せられるか
日々のこと	共用部の掃除、草取り、ゴミ置き場の片付け、電球の交換	管理会社や清掃の業者に任せられる
入居者の対応	家賃の入金の確認、督促、騒音や水漏れの連絡、夜中の電話	管理会社に任せられる
部屋が空いたとき	退去の立ち会い、部屋の修理、募集の依頼、契約	管理会社に任せられる
建物の修繕	雨漏り、外階段や廊下のさび、給排水、屋根や外壁	手配は任せられるが、いくら払うかは大家が決める
お金と税金	修繕費の用意、固定資産税、確定申告	税理士に頼めるが、お金を出すのは大家

表の下の2つ、つまり「修繕にお金を出すかどうか」と「お金と税金」は、管理会社に任せても大家さんの手元に残ります。

「管理がつらい」の中身が、日々の手間なのか、修繕とお金の判断なのかで、選ぶ手放し方が変わります。

無理を続けると、困ったことが重なっていく

体力や気力が落ちてくると、まず修繕が後回しになります。

雨漏りに気づいても業者を呼ぶのが億劫になり、そのうちに水が柱や床まで回ります。

退去した部屋を直す元気がなく、募集を止めたままの空室が増えていきます。

入居者からの連絡に出られない日が続くと、入居者の不満もたまります。

そして何より大きいのは、「そのうち考えよう」と思っているうちに、ご自身で決めることができなくなるおそれがあることです。

これは次の章でくわしくお話しします。

手放し方は3つ。管理委託・家族信託・売却を比べる

比べるところ	管理を任せる・家族に託す（家族信託）・売る
何が変わるか	管理を任せる：日々の管理を管理会社が行う。持ち主は大家さんのまま 家族に託す（家族信託）：管理と売却の権限を、お子さんなどに移す 売る：アパートを手放し、お金に換える
費用	管理を任せる：毎月、家賃の一定の割合を管理の手数料として払う 家族に託す（家族信託）：契約書づくりや登記を専門家に頼む費用がかかる 売る：売る費用はかかるが、その後の管理費・修繕費はなくなる
大家さんに残るもの	管理を任せる：修繕の判断とお金、税金の申告 家族に託す（家族信託）：家賃などの収入を受け取る立場（契約の内容による） 売る：売ったお金。管理も修繕もなくなる
判断が難しくなったあと	管理を任せる：修繕や売却の決定が止まりやすい 家族に託す（家族信託）：託された人が、契約の範囲で管理や売却を続けられる 売る：売ってしまえば、心配は残らない
引き受ける家族	管理を任せる：いなくてもよい 家族に託す（家族信託）：管理を引き受けるお子さんなどが必要 売る：いなくてもよい
住み続けられるか	管理を任せる：そのまま住める 家族に託す（家族信託）：そのまま住める 売る：引っ越すか、買主との話し合いで借りて住むか

管理を任せる：日々の手間は減るが、修繕の判断は残る

いちばん手軽なのは、管理会社に管理を任せる方法です。

賃貸住宅の管理会社の決まりは、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）が定めています。

国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトでも制度が案内されています。

登録	管理する戸数が200戸以上の会社は、国土交通大臣の登録を受けなければならない（法第3条、施行規則第3条）
契約の前の説明	管理を任せる契約を結ぶ前に、契約の内容を書面で渡して説明しなければならない（法第13条）
お金の分け方	預かった家賃や敷金は、会社のお金と分けて管理しなければならない（法第16条）
報告	管理の様子を、定期的に大家さんに報告しなければならない（法第20条）

任せる会社を選ぶときは、登録を受けているか、契約の前にきちんと説明があるかを確かめてください。

どこまでの仕事が手数料に含まれるかも大切です。

気をつけたいのは、管理を任せても「雨漏りを直すか、いくら払うか」を決めるのは大家さんだということです。

築40年を超えたアパートは、屋根、外壁、外階段、給排水と、大きな修繕が続きます。

管理会社からは見積もりが届き、決めて、お金を出すのは大家さんです。

つらさの中身が「お金と判断」なら、管理を任せても楽にはなりきりません。

家族に託す（家族信託）：引き受けるお子さんがいるなら

家族信託は、アパートの管理や売却をする権限を、契約でお子さんなどに託す方法です。

信託法第3条は、信託の方法のひとつとして「信託契約」を定めています。

特定の人に財産を移し、その人が決められた目的に従って財産の管理や処分をする契約です。

託したあとは、お子さんがアパートの管理や修繕の手配をし、契約で決めておけば売ることもできます。

大家さんの判断が難しくなってからも、託された範囲で管理を続けられるのが大きな利点です。

ただし、条件があります。

管理を引き受けるお子さんがいること、そして大家さんご本人が契約の中身を理解して結べるうちに行うことです。

「子どもは遠くに住んでいて、アパートを継ぐ気がない」という場合もあります。

託されたお子さんが遠方から修繕の手配や入居者対応を続けることになり、負担を移すだけになりかねません。

契約の作り方や税金の扱いは複雑なので、司法書士・弁護士・税理士など家族信託にくわしい専門家に確認してください。

売る：管理も修繕も終わりにする

売れば、管理も修繕の心配も終わります。

手元にはお金が残り、介護や住み替えの費用に充てることも、将来お子さんたちが分けやすい形にしておくこともできます。

「入居者がいるのに売れるのか」「雨漏りを直してからでないと売れないのでは」と心配される方が多くいます。

けれど、入居者がいるまま売れますし、雨漏りなど建物の傷みがあるまま買う買主もいます。

値段の決まり方は築古アパートの買取相場でくわしくお話ししています。

判断能力が落ちる前に決めたほうがいい理由

売ることも、管理を任せる契約も、家族信託も、どれも「契約」です。

契約は、ご本人がその中身を理解して結ぶことが前提になっています。

民法第3条の2には、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」

とあります。つまり、認知症などで意思能力がない状態で売買の契約をしても、その契約は無効になります。

買主や不動産会社、登記を担当する司法書士は、売主ご本人の意思を確かめますから、判断が難しい状態では手続きが進まなくなります。

判断が難しくなると、成年後見の手続きが必要になる

ご本人が判断できなくなったあとにアパートを売るには、多くの場合、成年後見人が必要です。

家庭裁判所に申し立てて選んでもらいます（法務省「成年後見制度・成年後見登記制度」）。

成年後見人は、ご本人に代わって財産を管理し、契約を結びます。

ただ、成年後見人はご家族の希望どおりに動けるわけではありません。

民法第858条は、後見人は本人の意思を尊重し、心身の状態や生活の状況に配慮しなければならないと定めています。

売るのは、ご本人のためになる理由があるときです。

「子どもが管理を引き継ぎたくないから」という理由だけでは、思うように進まないこともあります。

さらに、アパートの一室にご本人が住んでいる場合は注意が要ります。

成年後見人が本人の住まいとして使っている建物やその敷地を売るときは、家庭裁判所の許可が要ります。

民法第859条の3がそう定めています。

一角に住んでいるアパートを売るなら、この許可が必要になる場合があり、手続きにはさらに時間がかかります。

どの場合に許可が要るかは、家庭裁判所や弁護士・司法書士に確認してください。

元気なうちに「任意後見」を決めておく方法もある

今すぐ売るとも託すとも決められない場合は、元気なうちに、将来の後見人を自分で選んでおく「任意後見」という仕組みもあります。

任意後見契約に関する法律第3条により、この契約は公正証書で結びます。

法務省の成年後見制度のQ&Aによると、効力が生じるのは判断能力が落ちたあとです。

家庭裁判所が任意後見監督人を選んだときからとされています。

どの方法も、「判断がしっかりしているうちに」でなければ使えないのは同じです。

まだ決めきれなくても、まず今の値段を知る、お子さんと話す、書類を集める。

この3つだけでも今のうちに始めておくと、あとが楽になります。

アパートの一室に自分が住んでいるときの売り方

アパートの一角や、1階の広い部屋に大家さんご自身が住んでいるケースは少なくありません。

この場合、売るのは「収益物件」であると同時に「ご自宅」でもあります。一般的には、次の3つの考え方があります。

考え方	中身	気をつけること
全部売って住み替える	建物ごと売り、お子さんの近く、高齢者向けの住まい、施設などへ移る	引き渡しの日と、引っ越し先に入れる日を合わせる
売ったあと、自分の部屋を借りて住む	建物ごと売り、新しい持ち主と賃貸借の契約を結んで、今の部屋に住み続ける	買主が応じるかは相手次第。家賃が新たにかかる。契約の条件を売買の前に決めておく
自宅の部分だけ残す	アパートの部分と住まいの部分を分けて、住まいだけを残す	一棟の建物を分けて売るのは難しいことが多い。できるかどうかは建物と登記しだい

2つ目の「売ったあとも借りて住む」は、住み慣れた場所を離れずにすむ方法です。

ただし、大家さんが入居者の立場になるので、家賃を払うことになります。

どのくらいの家賃で、いつまで住めるのかは、売買の契約と一緒に書面で決めておくことが大切です。

買主の考え方によっては応じてもらえないこともあるので、住み続けたいなら、最初の相談の段階で伝えておいてください。

住まいの部分には、税金の特例が使える場合がある

ご自身が住んでいる家を売ったときは、3,000万円の特別控除が使える場合があります。

国税庁のタックスアンサー（No.3302 マイホームを売ったときの特例）の特例です。

ただし対象は住まいとして使っている部分で、人に貸している部屋の分は対象になりません。

また、親子や夫婦など特別な関係の人に売ったときは使えないと定められています。

一棟の中で住まいの部分をどう分けて計算するかは、売る前に税理士か税務署に確認してください。

もうひとつは、前の章でお話しした家庭裁判所の許可です。

ご本人の判断が難しくなってから成年後見人が売る場合、住まいとして使っている建物の売却には許可が要ります。

一角に住んでいる大家さんほど、元気なうちに決めておく意味が大きいと言えます。

遠くに住むお子さんに相談するときに話しておくこと

自分で管理してきたアパートほど、書類や段取りが大家さんの頭の中にしかありません。

お子さんに話すときは、「どうしたいか」と一緒に、次のことを伝えておくと、話が具体的になります。

自分の気持ち	続けたいのか、やめたいのか。住み続けたいのか、移りたいのか
入居の状況	何部屋に誰が入っていて、家賃はいくらか。滞納はあるか
書類のありか	権利証（登記識別情報）、入居者との契約書、固定資産税の通知、確定申告の控え
お金の流れ	家賃が入る口座、借入が残っているか、修繕のために貯めているお金
建物の状態	雨漏りなど分かっている不具合、これまでの修繕、よく頼む業者の連絡先
鍵	各部屋の合鍵、共用部や設備の鍵の置き場所

お子さんが「継ぐ気はない」と言っていても、それは冷たいことではありません。

遠くに住み、仕事や子育てがあるなかで、古いアパートの管理を引き受けるのは現実的に難しいものです。

「継がなくていい。そのかわり、売るなら一緒に考えてほしい」と伝えてください。

それだけで、お子さんの気持ちもずっと軽くなります。

家賃の振込先をお子さんの口座に変えるときは

「管理が大変なので、家賃の振込先だけ子どもの口座にしたい」という声もよく聞きます。

アパートの持ち主が大家さんのままなら、家賃は大家さんの収入です。

振込先を変えるなら、お子さんが代わりに管理しているだけだと分かる形にしてください。

お子さんが自分のお金として使わないこと、大家さんの確定申告を続けることも大切です。

やり方によっては贈与とみなされるおそれもあるので、税理士か税務署に確認してから変えてください。

お子さんが複数いる場合は、1人だけに話を通すのではなく、兄弟みんなに同じ話をしておくと、あとで揉めにくくなります。

相続したあとの兄弟の共有がどう揉めやすいかは、相続した築古アパートの売り方でお話ししています。

入居者への説明は、大家さんが一人で抱えなくていい

大家をやめると決めたとき、「入居者に出ていってもらわないといけない」と考える方がいます。

けれど、大家さん側から契約の更新を断ったり解約を申し入れたりするには、借地借家法第28条にある「正当の事由」が必要です。

「高齢で管理ができない」という理由だけで、入居者に出ていってもらうのは難しいのが実際のところです。

立ち退きの考え方は築古アパートは立ち退きなしで売却できるでくわしくお話ししています。

一方で、入居者がいるまま売ることはできます。

借地借家法第31条により、部屋の引き渡しを受けている入居者は、新しい持ち主に住む権利を主張できます。

建物の持ち主が変わっても同じです。つまり、売っても入居者の暮らしはそのまま続き、契約も敷金も新しい持ち主に引き継がれます。

入居者の側から見れば、家賃の振込先と連絡先が変わるだけです。

説明や通知は、買主や管理会社に任せられる

持ち主が変わったことは、入居者に書面で知らせます。一般的には、売主と買主の連名で通知を出します。

中身は「持ち主が変わりました。これからの家賃の振込先と連絡先はこちらです」というものです。

文面を作り、配り、入居者からの質問に答えるのは、買主や管理会社が引き受けるのがふつうです。

大家さんが一軒ずつ頭を下げて回る必要はありません。

長年の入居者さんに、ご自身で一言あいさつをしたいという方もいらっしゃいます。それはもちろん大歓迎です。

売る前に入居者に知られたくないという場合も、書類の準備や査定は、入居者に知られずに進められます。

通知の文例や売ったあとの引き継ぎの手順は、入居者がいるアパートを売却する手順にまとめています。

リハコが、高齢の大家さんのアパートを買うときに大事にしていること

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

長く自分で管理されてきたアパートでは、修繕の記録や契約書がそろっていないことがよくあります。

雨漏りや外階段の傷みがあることも珍しくありません。私たちにとって、それは買わない理由ではありません。

買ったあとに直して、この先も入居者に住み続けてもらうのが私たちの仕事だからです。

• 入居者がいるまま買い取ります。入居者に出ていってもらう必要はありません
• 雨漏り・傾き・空室があっても、現況のまま買い取ります。解体も片付けも不要です
• 書類がそろっていなくても、分かる範囲から一緒に整理します
• 遠方のお子さんとのやり取りも、メールや書面で進められます
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

ご自身がアパートの一室に住んでいて、売ったあとの住まいに不安がある場合も、最初にそのことを聞かせてください。

買主として何ができるかを含めて、正直にお話しします。

家族信託や後見のように専門家の判断が要ることは、司法書士や弁護士に確かめながら進めます。

「売ると決めたわけではない」という段階でも構いません。

今の値段を知っておくことは、管理を任せるか、家族に託すかを決めるための材料にもなります。

よくある質問

年をとってアパートの管理がつらくなりました。どうすればいいですか？

手放し方は、管理を任せる、家族に託す（家族信託）、売るの3つです。

管理を任せると日々の手間は減りますが、修繕にお金を出すかの判断は大家さんに残ります。

どれを選ぶにしても、ご本人の判断がしっかりしているうちに決めることが大切です。

親が認知症になったら、アパートは売れなくなりますか？

ご本人が売る契約はできなくなります。意思能力がない状態の契約は無効になるからです。

売るには多くの場合、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらう必要があります。

成年後見人は本人のためになる理由があるときに売るので、思うように進まないこともあります。

アパートの一室に住んでいます。売ったあとも住み続けられますか？

買主が応じれば、新しい持ち主から今の部屋を借りて住み続けられます。

その場合は家賃がかかります。家賃やいつまで住めるかは、売買の契約と一緒に書面で決めてください。

応じてもらえないこともあるので、住み続けたいなら最初の相談で伝えておきましょう。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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