アパートの売却タイミングはいつ？所有5年・減価償却・大規模修繕の前で決める売り時

「アパートを売るなら、いつが一番いいのか」
「相場が上がるのを待つべきか、今のうちに売るべきか分からない」

結論からお伝えします。

アパートの売り時は、世の中の相場より、あなたのアパートの5つの条件で決まります。

所有期間が5年を超えたか（税率が約39%から約20%に下がる）。減価償却が終わって税金が重くなってきたか。大規模修繕の前か。

借入と金利の状況。入居の状況とあなた自身の管理の余力です。

とくに築古アパートでは「所有5年超・償却が終わったころ・大規模修繕の前」が重なる時期が、手取りを守りやすい売り時です。

相場の上がり下がりは誰にも読めません。一方で、税金の区切りや修繕の時期は、今日のうちに自分で確かめられます。

読めないものを待つより、読めるもので決めるほうが、手取りの差ははっきり出ます。

この記事では、国税庁の資料をもとに、5つの条件をどう確かめるかを順にお話しします。

売り時を決める5つの条件

条件	売り時に近づくサイン	確かめ方
所有期間	売る年の1月1日に、持ってから5年を超えている	登記簿の取得の日、売買契約書
減価償却	建物の減価償却が終わった、または残りわずか	確定申告の減価償却費の明細
修繕の時期	屋根・外壁・給排水などの大きな修繕が近い	修繕の記録、管理会社の報告、見積もり
借入と金利	売れば借入を返しきれる。金利が上がると返済が重くなる	ローンの残高、金利の種類
入居と管理	入居が埋まっているうちに売れる。自分で管理を続けるのが重くなってきた	入居の一覧、あなたと家族の状況

この5つのうち、税金の2つ（所有期間と減価償却）は、日付と帳簿で決まります。修繕と入居は、建物と部屋の状態で決まります。

金利だけは外から来るものですが、これも「あなたの借入」と「買主の借入」の2つに分けて考えれば、何を見ればいいかが分かります。

所有期間：5年を超える年の1月1日を過ぎてから

国税庁のタックスアンサー（No.3202 譲渡所得の計算のしかた）では、土地や建物を売ったときの利益を2つに分けています。

売った年の1月1日において所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得、5年以下のものが短期譲渡所得です。

税率は次のとおりです。

区分	所得税・復興特別所得税・住民税・合計
長期（5年超）	所得税：15% 復興特別所得税：所得税の2.1% 住民税：5% 合計：20.315%
短期（5年以下）	所得税：30% 復興特別所得税：所得税の2.1% 住民税：9% 合計：39.63%

出典は国税庁のNo.3208 長期譲渡所得の税額の計算とNo.3211 短期譲渡所得の税額の計算です。

利益にかかる税率が、ほぼ半分になります。

たとえば2021年6月に買ったアパートを売る場合で考えます。

2026年1月1日の時点では所有期間は4年半なので、2026年中に売ると短期です。

2027年1月1日の時点で5年半になるので、2027年1月以降に売れば長期になります。

「買ってから5年たった2026年6月」ではないことに気をつけてください。

相続で受け継いだアパートは、原則として亡くなった方が取得した日を引き継いで数えます。

親の代から持っているアパートなら、多くはすでに5年を超えています。

税金の計算のしかたや特例はアパート売却の税金で詳しくお話ししています。

相続したアパートは「3年10か月」の区切りも見る

相続税を払った方がアパートを売るときは、国税庁のNo.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が使えることがあります。

払った相続税の一部を取得費に足せるので、売ったときの税金が軽くなります。

使えるのは、相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合です。

申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月なので、おおよそ3年10か月が区切りになります。

減価償却が終わると、売り時が近づく

建物の代金は、買った年に一度に経費にはならず、耐用年数に分けて毎年少しずつ経費にします。これが減価償却です。

国税庁の耐用年数表（建物）で、住宅用の建物の法定耐用年数を見ます。

木造22年、鉄骨造（骨格材の肉厚が4mmを超えるもの）34年、鉄筋コンクリート造47年です。

中古の木造アパートは、4年で償却が終わる

中古で買った建物は、残りの耐用年数で償却します。

国税庁のNo.5404 中古資産の耐用年数では、中古の建物の耐用年数を次のように決めています。

法定耐用年数を全部過ぎた建物は、法定耐用年数の20%です。

一部を過ぎた建物は「法定耐用年数から過ぎた年数を引いた年数＋過ぎた年数の20%」です。

1年未満は切り捨て、2年に満たないときは2年とされています。

築25年の木造アパートを買った	22年 × 20% ＝ 4.4年 → 4年で償却
築15年の木造アパートを買った	（22年 − 15年）＋ 15年 × 20% ＝ 10年
築40年の鉄骨造（肉厚4mm超）を買った	34年 × 20% ＝ 6.8年 → 6年で償却

築古の木造アパートを買った方は、4年で建物の償却が終わります。

たとえば建物の取得価額が800万円なら、毎年200万円を経費にできていたものが、5年目からはゼロになります。

家賃が同じでも、帳簿上の利益が200万円増え、そのぶん所得税と住民税が増えます。

ここで気づいてほしいのは、築古の木造アパートでは、償却が終わるころにちょうど所有5年が近づくことです。

税金の重さが増えるタイミングと、売ったときの税率が下がるタイミングが重なります。

持ち続ける理由が薄れ、売るときの税金が軽くなる。ここが一つの売り時です。

なお、減価償却が進んだ建物は、売ったときの取得費も小さくなり、売却益が出やすくなります。

この点も含めた税金の計算はアパート売却の税金をご覧ください。

大規模修繕の前に売る

国土交通省の民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックには、修繕の時期の目安があります。

屋根の塗装が11〜15年目、防水・葺き替えが21〜25年目、給排水管の取り替えが30年目です。

木造10戸（1K）のアパートでは、21〜25年目の修繕が棟あたり約800万円とされています。

買主は、買ったあとの修繕費を見込んで値段を考えます。

あなたが先に修繕しても、屋根や外壁の工事では家賃がほとんど変わらないため、買主はその分を値段に上乗せしにくいのです。

修繕のお金を払ってから売るより、修繕の前に、修繕が要ることを伝えて売るほうが、手取りは残りやすくなります。

ただし、雨漏りだけは放っておかないでください。水が回るほど建物の傷みが広がり、値段が下がります。

ここでは「大きな修繕の見積もりが来たら、それが売り時を考える合図」と覚えておいてください。

修繕・建て替え・売却の比べ方は築40年の老朽化したアパートはどうする？にまとめています。

金利と買主の融資が、売値に効く

アパートを買う人の多くは、金融機関から借りて買います。

金利が上がれば買主の返済が増え、同じ家賃のアパートでも、買主が出せる金額は下がる方向に動きます。

あなた自身が変動金利で借りているなら、金利が上がるほど毎月の返済が増え、手残りが減ります。

築古アパートでは、もう一つの事情があります。

金融機関は、融資の期間を建物の残りの耐用年数で考えることが多く、法定耐用年数を過ぎた建物には長い融資がつきにくいのです。

そのため、築古アパートの買主は、現金で買う人や短い期間の借入で買う人が中心になります。

金利の上がり下がりより、「築古を買う力のある買主に売れるか」のほうが、値段への影響は大きいと考えてください。

金利の先行きを読んで売り時を当てるのは、専門家にも難しいことです。

あなたが確かめられるのは、自分のローンの金利の種類と残高、そして売れば返しきれるかどうかです。

この2つを押さえておけば、金利が動いても慌てずに済みます。

売却代金でローンを返しきれない場合は、手元資金で差額を埋めるか、金融機関と話し合う必要があります。

返しきれるかどうかは、査定額とローンの残高を並べるだけで分かります。

金利が気になり始めたら、まずこの2つを並べてみてください。

売れるまでの期間を、区切りから逆算する

売り時の区切りが分かったら、売れるまでにかかる期間も見込んでおきます。

仲介で買主を探す場合は、査定、売り出し、買主の融資の審査、契約、引き渡しと進むため、数か月かかることがふつうです。

築古アパートは融資がつきにくく、買主探しが長引くこともあります。買取なら、買主を探す期間がないぶん、早く決まります。

税金の区切りは、契約の日か引き渡しの日のどちらかで判断されます。

たとえば「1月1日を過ぎてから売りたい」なら、年明けに引き渡す段取りを秋ごろから組んでおく、という逆算ができます。

どちらの日で申告するかは、税理士に確かめてください。

相場より大事な、あなたの側の売り時

次のどれかに当てはまるなら、税金や相場の区切りを待たずに売り時と考えてよいサインです。

空室が増え始めた	満室に近いうちなら家賃から値段がつく。空室が増えるほど、値段は土地の値段に寄っていく
管理がつらくなった	年齢や体調、遠方に住んでいることで、入居者対応や修繕の手配が重くなってきた
子が継がない	相続のあとに、兄弟の共有や管理の押し付け合いになりやすい
相続が起きた	相続税の申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内（国税庁 No.4205）。売って納税や分割の資金にするなら早めに動く
借入の返済が家賃を上回りそう	手残りがマイナスになる前に売れば、借入を返しきれる余地がある

とくに空室は、売り時を大きく左右します。入居が埋まっているうちは、家賃から値段を考える買主が多く集まります。

空室が増えてからでも売れますが、値段の考え方が変わります。

空室が多いアパートの値段の決まり方は空室だらけ・全空室のアパートは売却できるにまとめています。

相続したアパートの進め方は相続したアパートは売却か、修繕して持つかをご覧ください。

売り時が来たときに、すぐ動ける準備

売り時と決めてから書類を探し始めると、そのあいだに空室が増えたり、修繕が必要になったりします。

次のものは、今のうちにそろえておいてください。

入居の一覧	部屋ごとの家賃・共益費・入居した時期・敷金。賃貸借契約書
建物の資料	登記簿、確認済証・検査済証、図面。なければ役所で閲覧できる資料で代わりになることもある
修繕の記録	いつ、どこを、いくらで直したか。見積書や領収書でもよい
お金の資料	ローンの残高、固定資産税の納税通知書、確定申告の減価償却の明細

リハコは、古いアパートを買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

売り時を逃したと感じているアパートも、入居者がいるまま、空室や傷みがあるまま、現況のまま買い取ります。

• 修繕の前でも、空室が多くても、今の状態のまま査定します
• 入居者の立ち退きは要りません。賃貸借契約ごと引き継ぎます
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

売り時は、税金の区切り、修繕の時期、あなたの事情の3つがそろったときです。

そのとき手元に「今売ったらいくらか」の数字があれば、迷わずに決められます。その数字は、リハコにお出しさせてください。

よくある質問

アパートを売るなら、いつが一番いいですか？

相場より、あなたのアパートの5つの条件で決まります。所有期間、減価償却、修繕の時期、借入と金利、入居と管理です。

築古アパートでは、所有5年超・償却が終わったころ・大規模修繕の前が重なる時期が、手取りを守りやすい売り時です。

買ってから5年たてば、売ったときの税金は安くなりますか？

安くなります。ただし数えるのは売る年の1月1日時点の所有期間で、買った日から5年ではありません。

5年を超えると、税率は39.63%から20.315%に下がります。所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。

相続したアパートは、原則として亡くなった方が取得した日を引き継いで数えます。

修繕してきれいにしてから売ったほうが、高く売れますか？

高く売れるとは限りません。築古アパートの値段は、家賃と土地の値段で決まることが多いからです。

修繕の前に、修繕が要ることを伝えて売るほうが手取りは残りやすくなります。ただし雨漏りだけは放っておかないでください。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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