30秒でわかる、この記事の答え
- 答え目安は木造10戸で30年に棟あたり約1,740万円。直す前に計算する
- 理由屋根や外壁の修繕は、家賃を上げる効果が小さいから
- まずやること修繕の費用を、1年分の手残りで割ってみる
あなたの状況から読む
- 築30年を過ぎているこれから来る修繕の数え方へ
- 経費になるか知りたい修繕費と資本的支出へ
- 見積もりが届いた見積書で確かめることへ
- 直すか売るか迷う数字で決める方法へ
「管理会社から大規模修繕の見積もりが届いた。この金額は妥当なのか」
「アパートの修繕費って、いつ、いくらかかるものなのか」
結論からお伝えします。
国土交通省のガイドブックでは、木造10戸（1K）のアパートの修繕費が示されています。
新築から30年間で戸あたり約174万円（棟あたり約1,740万円）が目安です。
いちばん重いのは21〜25年目で、戸あたり約80万円（棟あたり約800万円）かかります。
大規模修繕の見積もりが来たら、金額の妥当さより先に計算することがあります。
「その修繕で家賃と入居が戻るか」「かけたお金を何年で取り戻せるか」です。取り戻せないなら、直さずに売る道も並べてください。
修繕費は、払えるかどうかだけで決めると判断を誤ります。
築30年を過ぎたアパートでは、国の目安が想定している30年を越えて、二巡目の修繕や配管の取り替えが重なってくるからです。
この記事では、国土交通省の資料にある数字だけを使って修繕費の目安を示します。
見積書を受け取ったときに確かめること、修繕するか売るかを決める計算のしかたもお話しします。
外壁と屋根で数百万円の見積もりが来ました。やるしかないんでしょうか。
やる前に、一度立ち止まって計算しましょう。修繕は「やらなければいけないもの」と「やっても家賃が戻らないもの」が混ざっています。そこを分けると、答えが見えてきます。
この記事を読んで理解できること
- アパートの修繕が必要になる時期（部位ごとの目安）
- 木造・RC造の修繕費の目安（国土交通省のガイドブックの数字）
- 退去のときの修繕費は、大家と入居者のどちらが持つか
- 修繕費が経費になるもの・ならないものの分かれ目
- 大規模修繕の見積書で確かめる5つのこと
- 修繕するか、直さずに売るかを決める計算のしかた
修繕の見積もりが手元にあるなら、直さずに今のまま売った場合の金額も並べてみてください。比べる数字をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
アパートの修繕費は、いつ・いくらかかるか
修繕って、だいたい何年ごとに来るものなんですか。
部位ごとに目安があります。国土交通省が大家さん向けに出している資料に、時期と金額がまとまっています。
国土交通省の民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックは、一般的に修繕を行う目安を次のように示しています。
建て方や資材、立地によって前後しますが、「いつごろ何が来るか」をつかむには十分です。
| 部位 | 修繕の内容 | 目安の時期 |
| 屋根 | 塗装・補修 | 11〜15年目 |
| 屋根 | 防水・葺き替え | 21〜25年目 |
| 外壁 | 塗装 | 11〜18年目 |
| 階段・廊下 | 鉄部の塗装 | 4〜10年目 |
| 階段・廊下 | 塗装・防水 | 11〜18年目 |
| 給排水管 | 高圧洗浄 | 5年目 |
| 給排水管 | 取り替え | 30年目 |
| 給湯器・エアコン | 交換 | 11〜15年目 |
ガイドブックは、修繕をしないと「負のスパイラル」に陥ると注意しています。外観の劣化で周りの物件に負け、家賃収入が減る。
いざ大きな修繕が必要なときにお金が用意できず、さらに老朽化する、という流れです。
修繕をしないと陥る「負のスパイラル」
- 外観が劣化周りの物件に負ける
- 家賃収入が減る入居が決まりにくくなる
- お金が用意できない大きな修繕が必要なときに
- さらに老朽化傷みが進む
※国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」の説明をもとにしています。
木造アパートの修繕費の目安
同じガイドブックには、建物の構造と戸数ごとに、30年間の修繕費のイメージが載っています。
木造10戸の2つのモデルを並べます（金額は戸あたり、カッコ内は棟あたり）。
| 時期 | 木造10戸（1K） | 木造10戸（1LDK〜2DK） |
| 5〜10年目 | 約7万円（約70万円） | 約9万円（約90万円） |
| 11〜15年目 | 約52万円（約520万円） | 約64万円（約640万円） |
| 16〜20年目 | 約18万円（約180万円） | 約23万円（約230万円） |
| 21〜25年目 | 約80万円（約800万円） | 約98万円（約980万円） |
| 26〜30年目 | 約18万円（約180万円） | 約23万円（約230万円） |
| 30年間の合計 | 約174万円（約1,740万円） | 約216万円（約2,160万円） |
11〜15年目は、屋根・外壁の塗装や給湯器の交換が重なります。
21〜25年目は、屋根の葺き替えや浴室設備の交換が重なり、金額が跳ね上がります。
ことばの説明：葺き替え
古い屋根材をはがして、新しい屋根材に取り替える工事です。塗装で済む段階を過ぎると、この工事になります。
木造10戸（1K）の修繕費（棟あたり）
※国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」のモデルです。
鉄筋コンクリート造20戸（1LDK〜2DK）のモデルも見ておきます。
21〜25年目が戸あたり約116万円（棟あたり約2,320万円）です。30年間の合計は戸あたり約225万円です。
ガイドブックは、修繕に備える積み立ての例も示しています。
鉄筋コンクリート造20戸のモデルで、毎月1戸あたり約7,000円を積み立てる想定です。
つまり、10戸のアパートなら毎月7万円前後を、家賃から修繕のために取り分けておく計算です。
実際にここまで積み立てている個人の大家さんは多くありません。
30年目で終わりではない
ガイドブックの表は新築から30年目までです。資料自身が「30年目以降も修繕は必要になります」と書いています。築30年を過ぎたアパートでは、1回目に塗った屋根・外壁の二巡目、給排水管の取り替え、室内設備の二度目の交換が重なります。築40年のアパートで「一度も大きな修繕をしていない」なら、30年分の目安がまとめて残っていると考えてください。
屋根・外壁・階段の傷みが気になっていても、直す前の今の状態のまま査定します。修繕の見積もりと並べて比べてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
築30年を過ぎたアパートで、実際に来る修繕
うちは築38年です。表の後の時期はどうなるんですか。
国の表には載っていません。ただ、部位ごとの周期は分かるので、今どこまで済んでいるかで残りを数えられます。
築古のアパートの修繕は、大きく3つに分けて考えると整理しやすくなります。
| 大規模修繕 | 屋根・外壁・外階段・廊下・防水など、足場を組む建物全体の工事。1回で数百万円になりやすい |
| 設備の交換 | 給湯器・エアコン・浴室・キッチン・トイレなど。部屋ごと、壊れたときに出ていく |
| 退去のときの修繕 | 入居者が出たあとのクロス・床・畳・クリーニング。次の募集の前に毎回かかる |
築30年を過ぎたアパートで、これから来る修繕を数えるときは、次の順で確かめてください。
| これまでの修繕の記録 | いつ、どこを、いくらで直したか。領収書や見積書、管理会社の報告書を集める |
| 一巡目が済んでいない部位 | 屋根・外壁の塗装、階段の防水など。済んでいなければ、そのぶんがまとめて残っている |
| 二巡目に入る部位 | 一巡目から十数年たった屋根・外壁・鉄部。塗装で済むか、葺き替え・張り替えになるか |
| 配管と設備 | 給排水管は30年目が取り替えの目安。給湯器・浴室・キッチンは二度目の交換の時期 |
| 退去のたびの内装 | 和室・古い浴室・古い台所は、そのままでは次の入居が決まりにくい |
写真のように屋根の錆が進むと、塗装で済む段階を過ぎ、葺き替えや下地からの工事になります。
雨漏りが始まれば、水は天井裏や柱、床下に回ります。
傷みを放っておくほど、修繕の金額は「塗る」から「替える」に上がっていきます。
傷みを放っておくと
- 屋根の錆が進む塗装で済む段階を過ぎる
- 葺き替えになる下地からの工事になる
- 雨漏りが始まる水が天井裏や柱、床下に回る
退去のときの修繕費は、大家と入居者のどちらが持つか
退去のたびにかかる修繕費も、築古アパートの手残りを削ります。
民法621条は、入居者が退去のときに元に戻す義務について、ふつうに使ってできた傷みや年数による劣化は除くと定めています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も同じ考え方です。
日焼けしたクロスや家具を置いた床のへこみなどは、大家さんの負担とされています。
ふつうに使ってできた傷みや、年数による劣化？
つまり、築年数が古く、入居期間が長い部屋ほど、退去のたびの修繕はほとんど大家さん持ちになります。
空室が出るたびに数十万円の内装費がかかる、というのが築古アパートのよくある姿です。
修繕費は経費になるか：修繕費と資本的支出
修繕費は全部、経費で落とせるんですよね。
全部とは限りません。その年に経費にできるものと、何年もかけて減価償却するものに分かれます。
国税庁のタックスアンサー（No.1379 修繕費とならないものの判定）では、「資本的支出」の考え方が示されています。
建物に物理的に付け加えた部分や、用途を変えるための改造が当たります。
性能の高いものへの取り替えのうち、通常を超える部分なども同じです。これらはその年の経費にはならず、減価償却していきます。
ことばの説明：減価償却
工事のお金を、払った年に全部ではなく、何年かに分けて少しずつ経費にしていくやり方です。
同じページには、修繕費として扱ってよい目安も示されています。
| その年の経費にしてよい目安 | 1つの修理・改良が20万円未満のとき／おおむね3年以内の周期で行う修理のとき |
| 修繕費か資本的支出か明らかでないとき | 60万円未満のとき、またはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下のときは修繕費にできる |
屋根や外壁を元の状態に戻す塗り替えは、修繕費になりやすい工事です。
和室を洋室に変える、設備のグレードを上げるといった工事は、資本的支出に当たることがあります。
修繕費と資本的支出
- 屋根や外壁を元の状態に戻す塗り替え
- 和室を洋室に変える
- 設備のグレードを上げる
資本的支出になると、支払った年に経費にできる額は小さくなります。
「経費になるから節税になる」と考えて大きな工事をすると、手元の現金だけが先に出ていくことがあります。
税理士に確認してから決めてください。
見積書を受け取って迷っているなら、その見積書と一緒にお話を聞かせてください。直した場合と直さずに売った場合を並べます。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
大規模修繕の見積もりが来たら、最初に確かめること
見積書を見ても、高いのか安いのか分かりません。
素人でも確かめられるところがあります。金額の中身と、工事の優先順位の2つを見てください。
見積書を受け取ったら、次の5つを確かめます。
| 足場の費用 | 屋根・外壁・階段を別々の時期に直すと、足場を何度も組むことになる。まとめるか分けるかで総額が変わる |
| 数量と単価 | 「一式」ばかりでなく、面積（㎡）や箇所数と単価が書かれているか。数量が図面や実測と合っているか |
| 工事の範囲 | 塗装だけか、下地の補修や防水まで含むか。錆や腐食の補修が別途になっていないか |
| 保証とアフター | 何年の保証か、保証の対象は何か |
| 相見積もり | 同じ条件で2〜3社から取り、項目ごとに比べる |
そのうえで、工事を3つに分けます。
| 分け方 | 例 | 考え方 |
| 止めないと傷みが広がるもの | 雨漏り、防水の切れ、外階段の腐食 | 修繕するか売るかに関係なく、先に手当てする |
| 入居者の安全に関わるもの | 外階段・手すりのぐらつき、落下のおそれ | 事故が起きれば大家の責任になる。早めに直す |
| 見た目を整えるもの | 外壁の色あせ、共用部の古さ | 家賃や入居にどれだけ効くかを計算してから決める |
写真はリハコが買い取って再生した横浜市のアパートの外階段です。
外階段は入居者が毎日使う場所で、傷みは内見の印象にも直結します。
見積もりに外階段が入っているなら、優先順位は高いと考えてください。
修繕するか、売るか：数字で決める
結局、直すべきかどうかはどう決めればいいんですか。
修繕の費用を、そのアパートが生む「手残り」で割ってみてください。何年分の手残りが消えるかが見えると、判断がぐっと楽になります。
たとえば、家賃収入が月19万円、ローンの返済が月13万円のアパートを考えます。
管理費や固定資産税を払う前でも、手元に残るのは月6万円、年72万円です。
ここに800万円の大規模修繕が来ると、約11年分の手残りが一度に消える計算になります。
800万円の修繕で、手残りは何年分消えるか
- 手元に残るお金72万円／年
- 大規模修繕800万円
- 消える手残り約11年分
※家賃月19万円・返済月13万円の例です。
借りて直すなら、その返済が上乗せされます。
次の表で、あなたのアパートの数字を入れてみてください。
| 修繕の費用 | 見積もりの合計（足場・諸経費を含む） |
| 修繕で増える家賃 | 空室が埋まる、家賃を上げられる見込み（1年分）。屋根や外壁の工事では増えないことが多い |
| 取り戻すまでの年数 | 修繕の費用 ÷ 修繕で増える家賃 |
| 建物と借入の残り | 取り戻すまでの年数より長く貸せるか。ローンは何年残っているか |
| あなたの残り時間 | その年数のあいだ、自分や家族が管理を続けられるか |
屋根や外壁の修繕は、建物を守るための工事で、家賃を上げる効果は小さいのがふつうです。
家賃が変わらない修繕は、取り戻せない出費になります。それでも持ち続ける理由があるかを考えてください。
その修繕で、家賃は増える？
| 状況 | 直して持ち続ける向き | 直さずに売る向き |
| 借入 | 残っていない、少ない | 残っていて、修繕にも借入が要る |
| 入居 | ほぼ埋まっている、募集すればすぐ決まる | 空室が増えてきた、決まるまで長い |
| 場所 | 駅や学校に近く、借りたい人が多い | 周りにも空室が目立つ |
| 管理 | 自分や家族が続けられる | 年齢や遠方で続けにくい、子が継がない |
右の列に当てはまることが多いなら、修繕に何百万円もかける前に、今のまま売った場合の手取りを確かめてください。
建て替え・大規模修繕・売却の比べ方は、築40年の老朽化したアパートはどうする？で詳しくお話ししています。
手残りの計算のしかたはアパート経営の失敗は4つの形でやってくるにまとめています。
修繕か売却かを決めかねているなら、売却の側の数字をリハコが出します。入居者がいるままでも、傷んだままでもかまいません。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
直さずに売るとき、修繕費はどう扱われるか
修繕していないアパートだと、足元を見られて安くされませんか。
直す前提の買主は、修繕費を見込んで値段を出します。ただ、それはあなたが自分で直す費用と同じではありません。
修繕が必要なアパートを売ると、買主は「買ったあとにかかる修繕費」を見込んで値段を考えます。
そのため、修繕してから売れば高く売れる、と考えがちです。ただ、修繕にかけたお金がそのまま売値に上乗せされるとは限りません。
買主は修繕の内容より、家賃と土地の値段で価格を考えるからです。
もう一つ大事なのは、誰に売るかです。建物を壊して土地として使う買主なら、解体費が差し引かれます。
建物を直して貸し続ける買主なら、解体費は引かれず、修繕も自分の仕事として織り込みます。
誰に売るかで値段の出し方が変わる
- 建物を壊す前提で考える
- 修繕も自分の仕事として織り込む
職人のつながりを持ち、自分で直して貸している会社ほど、修繕費を小さく見込めるので、そのぶん値段に回せます。
築古アパートの値段の決まり方はアパートの売却相場・買取相場にまとめています。
修繕が必要なことは、隠さずに伝えてください。
雨漏りやシロアリ、階段の傷みを先に伝えるほど値段に正しく織り込まれ、あとで揉めることがありません。
解体を前提にした費用の話は解体のページをご覧ください。
リハコは、古いアパートを買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。
アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。
修繕の見積もりが来たまま手をつけていないアパートも、雨漏りや傷みがあるまま、入居者がいるまま、現況のまま買い取ります。
- 修繕はしなくてかまいません。今の状態のまま査定します
- 入居者の立ち退きは要りません。賃貸借契約ごと引き継ぎます
- 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します
800万円の修繕を払うか、払わずに売るか。どちらを選ぶにしても、両方の数字が手元にそろってから決めてください。
売る場合の数字は、リハコがお出しします。
読み終えたら、まずやること
- これまでの修繕の記録（領収書・見積書）を集める
- 1年分の手残り（家賃からローンの返済などを引いた額）を出す
- 直さずに今のまま売った場合の金額も、査定で聞く
よくある質問
アパートの修繕費は、だいたいいくらかかるものですか？
国土交通省のガイドブックでは、木造10戸（1K）で新築から30年間に棟あたり約1,740万円が目安です。
いちばん重いのは21〜25年目で、棟あたり約800万円かかります。
屋根の葺き替えや浴室設備の交換が重なるためです。
築30年を過ぎたアパートでも、まだ大きな修繕は必要ですか？
必要です。ガイドブック自身が、30年目以降も修繕は必要になると書いています。
屋根・外壁の二巡目の工事、給排水管の取り替え、室内設備の二度目の交換が重なってきます。
大規模修繕の見積もりが来ました。直すか売るか、どう決めればいいですか？
修繕費を、そのアパートの1年分の手残りで割って決めます。何年分の手残りが消えるかを見てください。
手残りが年72万円なら、800万円の修繕で約11年分が一度に消える計算です。
屋根や外壁の修繕は家賃を上げる効果が小さいので、直さずに売った場合の手取りも並べてください。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：アパートの建て替え費用はいくら、雨漏りするアパートは修理せずに売却できる
修繕に払う前に、払わずに売った場合の手取りを知ってください。住所と入居の状況だけで、目安をお伝えします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
