アパート経営の失敗は4つの形でやってくる｜続けるか手放すかの判断と、失敗したまま売る方法

「家賃は入っているのに、手元にほとんど残らない」

「空室が埋まらないまま、返済だけが毎月引き落とされていく」

結論からお伝えします。

アパート経営の失敗は、空室・修繕・家賃の下落・借入の返済という4つが重なって、毎月の手残りがマイナスになることです。

続けるか手放すかは「今の手残り」「これから10年の大きな修繕」「売ったときに借入を返しきれるか」の3つで決まります。

赤字が一時的なもので、直せば家賃が戻る立地なら、続ける道があります。

反対に、直すお金をかけても家賃が戻らない、借入の返済が家賃を上回っている、という状態もあります。

それなら、建物の傷みが進む前に売るほうが手元に残ります。

この記事では、まず失敗がどんな形でやってくるのかをお話しします。

次に、あなたのアパートがどの段階にあるのかを確かめる計算を紹介します。

最後に、「うまくいかなかったアパート」をそのまま売る方法をお話しします。

アパート経営の「失敗」は、毎月の手残りがマイナスになること

アパート経営がうまくいかなくなる原因は、ほぼ4つに分けられます。

ひとつだけなら持ちこたえられても、築年数がたつと同時に重なってくるのが怖いところです。

失敗の形	何が起きるか	早めに気づくサイン
空室	一室空くごとに、その部屋の家賃がまるごと消える。返済や固定資産税は減らない	退去から次の入居まで3か月以上かかる部屋が出てきた
修繕	屋根・外壁・給湯器・水まわりの出費が、数年ごとにまとめて来る	雨漏り・外階段のさび・給湯器の故障が続いている
家賃の下落	古くなるほど、同じ家賃では決まらなくなる。一度下げると戻しにくい	募集のたびに家賃を下げている
借入の返済	空室でも修繕の月でも、返済額は同じように引き落とされる	家賃の入金より、引き落としのほうが多い月がある

空室：一室の空きが、そのまま手残りを削る

アパートの収入は家賃だけです。6室のアパートで1室空けば、収入は6分の1減ります。

けれど、返済・固定資産税・保険・共用部の電気代は、満室のときと変わりません。

空き部屋は全国で増えています。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（住宅数概数集計）を見てみます。

2023年の空き家は900万戸で、そのうち賃貸用の空き家は443万戸でした。

借り手より部屋のほうが多い地域では、築年数の古い部屋から選ばれなくなっていきます。

修繕：計画していない出費が、まとめてやってくる

建物は年数とともに必ず傷みます。

国土交通省の民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックに、修繕の時期と費用の目安があります。

鉄筋コンクリート造・20戸の賃貸住宅を例にしたものです。

時期（新築から）	主な修繕	戸あたりの目安
5〜10年目	ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理など	約9万円
11〜15年目	屋根・外壁の塗装、給湯器などの交換	約55万円
16〜20年目	給排水管の洗浄・交換、外構の修繕など	約23万円
21〜25年目	屋根・外壁の塗装や葺き替え、浴室設備の交換など	約116万円
26〜30年目	給排水管の交換、外構の修繕など	約23万円

合計すると30年で戸あたり約225万円（この例の20戸で約4,490万円）です。

ガイドブックは、30年目以降も修繕は必要になるとしています。

木造アパートでは金額は変わりますが、「数年ごとに大きな出費が来る」という形は同じです。

家賃の中からこの分を積み立てていないと、修繕の年に一気に赤字になります。

「毎月は黒字なのに、年で見ると赤字」というアパートは少なくありません。

家賃の下落：古くなるほど、同じ家賃では決まらない

新築のときの家賃は、ずっとは続きません。まわりに新しいアパートが建てば、同じ家賃なら新しいほうが選ばれます。

空室を埋めるために家賃を下げ、下げた家賃がその部屋の「相場」になっていく。こうして収入は少しずつ細っていきます。

借入の返済：空室でも、返済は止まらない

借入でアパートを建てたり買ったりした場合、返済額は満室を前提に組まれていることがほとんどです。

空室や家賃の下落で収入が減っても、返済額は減りません。変動金利なら、金利が上がれば返済額が増えることもあります。

空室・修繕・家賃の下落の3つは収入を減らし、借入の返済は支出を固定します。この挟み撃ちが、アパート経営の失敗の正体です。

まず、あなたのアパートの「手残り」を計算する

手残りは、次の順で計算します。

1か月分で出すと、修繕や税金のように年に一度の出費が抜けやすいので、1年分で出してから12で割るのがおすすめです。

家賃収入	実際に入金された家賃の1年分（満室想定ではなく、実績）
返済	借入の返済額の1年分（元金＋利息）
管理の費用	管理会社への委託料、共用部の電気・水道、清掃、町内会費など
税金・保険	固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険
修繕	この1年に払った修繕費。払っていない年も、大きな修繕に備える積立を入れる
入居者募集	広告料、退去後の原状回復、鍵交換など
手残り	家賃収入から上の5つを引いた額

たとえば、家賃収入が月19万円、返済が月13万円のアパートを考えます（数字は説明のための例です）。

返済を引くと6万円残ります。

ただ、管理の費用・固定資産税・保険で月に数万円かかり、修繕の積立まで入れると、手残りはほとんど残りません。

ここで1室空けば、すぐにマイナスです。

ここで大事なのは、税金の計算上の利益と、手元に残るお金は違うということです。

確定申告では減価償却費を経費にできますが、借入の元金の返済は経費になりません。

「申告では黒字なのに、通帳の残高は減っていく」ことがあるのはこのためです。税金の扱いは税理士に確かめてください。

続けるか、手放すかの判断

確かめること	続けてよいサイン	手放しを考えるサイン
手残り	年で見ると黒字。赤字は修繕の年だけ	修繕がない年も赤字。自分の給料や年金から補っている
空室	家賃を相場に合わせれば埋まる	家賃を下げても、募集から3か月以上決まらない部屋が続く
修繕	大きな修繕を終えたばかり。または積立で払える	屋根・外壁・給排水の大きな修繕が近く、払うお金がない
借入	残りが少ない。売れば返しきれる	返済が家賃を上回る月がある。売値より借入の残高が多くなりそう
管理する人	自分で管理できる。家族も手伝える	体力的に難しい。子は遠方で継ぐ気がない

右の列に3つ以上当てはまるなら、少なくとも一度は「今売ったらいくらか」を確かめてください。売ると決める必要はありません。

続ける場合の数字と、売った場合の手取りを並べて比べるだけで、迷いの半分は消えます。

空室対策にお金をかける前に、確かめること

空室が続くと、リフォームや設備の入れ替えで立て直したくなります。その前に、次の3つを確かめてください。

• 同じ駅・同じ広さの部屋が、いくらで募集されているか（家賃が相場からずれていないか）
• 空室の理由が「部屋の古さ」なのか「場所」なのか（場所が理由なら、部屋を直しても埋まりにくい）
• かけた費用を、上がる家賃で何年で取り戻せるか

たとえば1室に100万円かけて家賃が月1万円上がるなら、取り戻すのに約8年かかります。

建物があと何年使えるのかと並べて、割に合うかを見てください。

大規模修繕の見積もりが来たときの考え方

屋根・外壁・外階段の大規模修繕は、数百万円単位になることがあります。見積もりが来たら、次の順で考えてください。

払えるか	積立や手持ちで払えるか。新たに借りる必要があるか
取り戻せるか	修繕で空室が埋まる・家賃が上がるなど、収入が増える見込みがあるか
先延ばしできるか	雨漏りなど建物を傷める不具合は後回しにしない。見た目だけの工事は時期を選べる
売る場合と比べて	修繕せずに今売った場合の手取りと、修繕して持ち続けた場合の手残りを比べる

雨漏りのように建物そのものを傷める不具合は、放っておくと柱や床まで傷み、直す費用も売る値段も悪くなります。

修繕するか売るかを決めかねているなら、決めるまでの間も、雨漏りだけは止めておくことをおすすめします。

手放すなら、どう売るか

売り方	どんな買主か	向いているアパート
仲介（一般の投資家に売る）	融資を使って買う個人・法人の投資家	入居が安定していて、建物の状態がよい
入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）	家賃収入ごと引き継ぎたい投資家・買取会社	入居者が何人かいる。立ち退きをしたくない
買取（不動産会社が買う）	直して貸す・売る前提の会社	空室が多い、雨漏りや傷みがある、早く手放したい

入居者がいるアパートは、入居者に出ていってもらわなくても売れます。賃貸借契約は新しい持ち主に引き継がれるからです。

詳しくは築古アパートは立ち退きなしで売却できると入居者がいるままアパートを売る方法にまとめています。

一方で、空室が多い・利回りが低いアパートは、仲介で出してもなかなか買主がつかないことがあります。

その理由と対処はオーナーチェンジ物件が売れないときを、価格の目安は築古アパートの買取相場をご覧ください。

売値より借入が多いときは

アパートに借入が残っていると、売るときに抵当権を消す必要があり、そのためには借入を返しきらなければなりません。

売値で返しきれないときは、差額を手持ちのお金で払うか、借入先の金融機関と相談することになります。

だからこそ、借入の残高と、今売った場合の値段を早めに並べておくことが大切です。

空室や傷みが進むほど値段は下がり、差額は広がっていきます。

売ったあとの税金

アパートを売って利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。

持っていた期間や取得費で税額が変わるので、アパートを売ったときの税金をご覧のうえ、実際の申告は税理士にご確認ください。

失敗を大きくしてしまう、売る前の3つの行動

うまくいかなかったアパートを手放すとき、よかれと思ってした行動で、かえって損を大きくしてしまうことがあります。

売る前に、大きなリフォームをする

直して貸す買主は、自分のやり方と費用で直す前提で値段を出します。

売主が先にリフォームしても、かけた費用ほど値段は上がらないのがふつうです。直すかどうかは、買主に任せてください。

解体して更地にする

建物を壊せば売りやすくなると考える方もいますが、解体には費用がかかります。

そのうえ、住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準が最大6分の1になる特例があります（総務省「固定資産税の概要」）。

建物を壊すとこの特例が外れて、翌年から税金が上がります。

売れるまでの間の負担が増えるので、建物を残したまま売れるかを先に確かめてください。

解体の相談はリハコの解体の窓口でも受けています。

全室を空けてから売ろうとする

建て替えや売却のために入居者に出ていってもらうには、借地借家法で「正当の事由」が必要とされます。

立ち退き料の交渉が長引くこともあります。

その間も家賃は減り、返済は続きます。入居者がいるまま買う買主がいる以上、全空にしてから売る必要はありません。

リハコが、うまくいかなかったアパートを買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

前のオーナーさんにとってうまくいかなかったアパートでも、私たちにとっては「直せば貸せる建物」であることが少なくありません。

家賃が下がったのは部屋が古くなったからで、場所に借りたい人がいないわけではない。そういうアパートは、直して家賃を戻せます。

リハコの森田も、自分でアパート14棟・戸建て41戸を運用している大家です。

空室が続く夜の不安も、大規模修繕の見積もりを前に手が止まる感覚も、自分のこととして知っています。

だから、数字を並べて一緒に考えるところからお手伝いします。

• 空室が多くても、雨漏りや傷みがあっても、現況のまま買い取ります
• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きの交渉は要りません
• 解体も片付けも不要です。売る前にお金をかける必要はありません
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

続けるか手放すか、まだ決めていなくても構いません。今の状態でいくらになるのかを知ることが、次の一手を決める材料になります。

よくある質問

アパートの赤字が続いています。もう手放したほうがいいですか？

赤字が一時的か、これからも続くかで決まります。

修繕の年だけ赤字なら、続ける道があります。

修繕がない年も赤字で、給料や年金から補っているなら、手放しを考えるサインです。

申告では黒字なのに、通帳のお金が減っていくのはなぜですか？

減価償却費は経費になるのに、借入の元金の返済は経費にならないからです。

税金の計算上の利益と、手元に残るお金は違います。税金の扱いは税理士に確かめてください。

空室だらけで雨漏りもあるアパートでも、買う人はいますか？

います。直して貸すつもりの買主にとって、空室も傷みも工事費として見込むものだからです。

売る前のリフォームは要りません。売主が先に直しても、かけた費用ほど値段は上がらないのがふつうです。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。