「親が亡くなって、実家が空き家のまま何年も経ってしまった」
「売るか、貸すか、何かに使うか。どこから考えればいいのか」
結論からお伝えします。
空き家をどうするかは、「今のまま売ったらいくらか」を知るところから決めます。次に「貸せるか」、解体や建て替えは最後です。
売値を知るのは無料で、あとから考え直せます。
解体や建て替えは、一度やると元に戻せません。
戻せるものから順に確かめると、損をしにくくなります。
この記事では、その順番と、売る・貸す・活用・手放すの判断表をまとめます。
売るのも貸すのも決めきれず、ずるずる来てしまいました。
それで普通です。決めるための材料がないからです。まず今のままの値段を知ると、ほかの道と比べられるようになります。
この記事を読んで理解できること
- 空き家をどうするかを決める順番と、その理由
- 今のまま売るときの、買取と仲介の選び方
- 貸す・活用するときの判断表（そのまま貸す・建て替え・更地）
- 売れない・貸せないときの空き家バンクと相続土地国庫帰属制度の実際
- 決めずに置いておくと起きること（管理不全空家・3,000万円控除の期限）
- 遠方からでも、片付けずに相談を始める方法
どうするか決める前の、今のままの値段をお伝えします。
荷物が残ったまま、草が伸びたままで大丈夫です。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
空き家をどうするかは、この順番で決める
売る、貸す、活用する。結局どれがいいんでしょうか。
家によって答えは違います。ただ、確かめる順番はどの家も同じです。戻せないことを最後に回してください。
空き家をどうするか決める順番
- 売値を知る今のままの査定。無料で戻せるまず
- 貸せるか直す費用と家賃で回収年数を出す次に
- 解体・建て替え戻せないので最後に検討最後
※売れない・貸せないと分かったら、空き家バンクや国庫帰属制度を検討します。
この順番には理由があります。
査定は無料で、断ってもお金はかかりません。
貸す場合は、直す費用を家賃で取り戻せるかを計算できます。
解体すると、家として売る道も、貸す道もなくなります。
さらに、住宅用地の固定資産税の軽減も外れます。
先に売値を知っておくと、ほかの案と同じ物差しで比べられます。
「売れば手元にいくら残るか」と「貸して何年で元が取れるか」です。
この2つが並べば、家族で話し合うときの材料にもなります。
兄弟で決めるとき
共有名義のまま話がまとまらないと、相続が次の代へ進んで共有者が増えます。全員の同意を取ること自体が難しくなるので、今のままの値段という同じ数字を全員で見ることから始めてください。
「売ったらいくら」を先に知ると、貸す・活用する案と比べられます。
家族で話し合う前の材料として、査定をお使いください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
今のまま売るなら：買取と仲介の選び方
買取だと安くなるんですよね。仲介のほうがいいんでしょうか。
時間をかけられるなら、仲介から試すのが基本です。期限を決めて、売れなければ買取に切り替えると両方の良さを取れます。
売り方は、大きく買取と仲介の2つです。
買取は、不動産会社が直接買う方法です。買い手を探す時間が要りません。
仲介は、不動産会社が買い手を探す方法です。相場に近い値段を狙えます。
ただし、買い手が見つかるまで売れません。
| 比べること | 仲介 | 買取 |
| 値段 | 相場に近い値段を狙える | 仲介の想定より低めになりやすい |
| 期間 | 買い手が見つかるまで分からない | リハコの場合は最短14日 |
| 片付け・内見 | 内見があり、片付けを求められることも | 荷物が残ったままでよい |
| 仲介手数料 | かかる | かからない |
実際の例をお伝えします。
群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社の査定が100万円でした。
仲介で200万円で公開すると、1か月目に150万円の申し込みが入りました。
2か月目に180万円の申し込みが入り、180万円で成約しています。
仲介手数料30万円を払っても、買取の査定より50万円多く残りました。
（出典：選ばれる4つの理由）
仲介から試す／すぐ買取
- 相場に近い値段を狙える
- 売れるまでの期間は読めない
- 期間が読める
- 荷物も草もそのまま
※館林市の例は、他社査定100万円の家を仲介で売った実例です（選ばれる4つの理由）。
解体してから売る、は慎重に
「更地のほうが売れる」と言われることがあります。
でも、解体費は先に出ていき、売れなければ戻りません。
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円のまま3か月動きませんでした。
最後は、解体せずにそのまま買い取っています（売却者様の声）。
解体費の目安は家の解体費用（坪単価）で確かめてから比べてください。
貸す・活用するなら：判断表で向き不向きを見る
せっかくの家なので、貸したり何かに使ったりもしたいんです。
向く家もあります。判断の物差しは、かけたお金を家賃で何年で取り戻せるかです。
活用の方法はたくさんありますが、考え方は3つにまとまります。
そのまま（直して）貸す、建て替えて貸す、更地にして使う、です。
どれも、先にお金を出して、家賃や利用料で少しずつ取り戻します。
| 活用の方法 | 向いている家 | 先に確かめること |
| そのまま（直して）貸す | 傷みが軽い。駅や学校に近いなど借り手がいる場所 | 直す費用の実額と、その場所の家賃 |
| 建て替えて貸す | 建物が古すぎて直せない。土地に余裕がある | 建て替えできる土地か（再建築不可・調整区域） |
| 更地にして駐車場など | 車の需要がある場所。建物を残す理由がない | 解体費と、更地で上がる固定資産税 |
| 活用しないで売る | 回収の見込みが立たない。管理に通えない | 今のままの査定額 |
回収年数を出してみる
回収年数は、かけるお金を1年分の家賃で割ると出ます。
たとえば、リハコが再生した埼玉県熊谷市西城の戸建てです。
リフォーム費は600万円、家賃は月6万円でした。
年72万円なので、リフォーム費だけで約8年かかる計算です。
ここに空室の月、修繕、固定資産税、管理の手間が加わります。
熊谷市西城の戸建て（リハコが再生）
※回収年数＝かけたお金÷1年分の家賃。この例はリフォーム費だけで約8年。
リハコは、直して貸すことを仕事にしています。
それでも、仕入れと工事費を家賃から逆算して、やっと成り立つ計算です。
遠方から自分で管理しながら貸すなら、手間も計算に入れてください。
貸すか、売るか
かけるお金を、家賃で10年以内に取り戻せそうですか？
※10年は目安です。空室・修繕・税金を引くと、実際の回収はさらに延びます。
建て替え・更地の前に
再建築不可の土地や市街化調整区域では、建て替えができないことがあります。市区町村の建築指導課で確かめてください。土地を人に貸して建物を建てられると、契約によっては数十年返ってこないこともあります。
貸す案と比べるための、今のままの売値をお出しします。
直して貸す側の目線で、価格の根拠もお伝えします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
売れない・貸せないとき：空き家バンクと国庫帰属制度の実際
地元の不動産屋さんに「売れない」と言われました。国に返す制度もあるんですよね。
あります。ただ、建物がある土地はそのままでは申請できません。制度を使う前に、ほかの買い手がいないか確かめてください。
空き家バンク
空き家バンクは、市区町村などが空き家の情報を載せて、買い手や借り手を探す仕組みです。
国土交通省の空き家・空き地バンク総合情報ページによると、全国版は2社が運営しています。
株式会社LIFULLとアットホーム株式会社で、2018年4月に本格運用を始めました。
登録しても、問い合わせが来るまでの期間は読めません。
契約やその後のやり取りを自分で進める場合もあります。
仕組みは自治体ごとに違うので、市区町村の窓口で確かめてください。
相続土地国庫帰属制度
相続や遺贈で取得した土地を、国に引き取ってもらう制度です（法務省）。
2023年4月27日に始まりました。
法律の2条3項1号で、建物がある土地は申請できないとされています（e-Gov法令検索）。
つまり、空き家のままでは使えず、先に解体が必要です。
審査手数料は土地1筆ごとに14,000円です（施行令3条）。
承認されると、負担金を納めます。原則20万円で、土地の種類や面積で加算されます。
| 項目 | 内容（法務省・施行令） |
| 対象 | 相続・遺贈で取得した土地。建物がある土地は申請できない |
| 審査手数料 | 1筆14,000円。申請時に納める |
| 負担金 | 原則20万円。市街化区域の宅地などは面積に応じて算定 |
| 先にかかるお金 | 建物の解体費（自己負担） |
法務省の統計では、2026年8月31日時点で申請は5,997件です。
このうち国庫に帰属したのは3,119件でした。
取下げは1,139件で、そのうち586件は「有効活用の見込み発生」が理由です。
申請の途中で、買い手や使い道が見つかった土地が多いということです。
相続土地国庫帰属制度の統計（2026年8月31日時点）
※出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」。
解体費と負担金を払って手放す前に、建物ごと買う相手がいないか確かめてください。
リハコは、茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建ても買い取っています。
群馬県館林市東広内町の築43年・市街化調整区域の戸建ても同じです。
条件の重い土地は、市街化調整区域を手放したいでも詳しくお話ししています。
相続放棄・寄付について
相続放棄は、預貯金など他の財産もすべて手放す手続きで、空き家だけを切り離せません。詳しくは空き家の相続放棄をご覧ください。自治体への寄付は、使い道がなければ受け付けてもらえないのが一般的です。
決めずに置いておくと、何が起きる？
急いでいないので、もう少し様子を見てもいいですか。
様子を見ている間も、税金と管理の手間は毎年出ていきます。期限のある制度もあるので、そこだけは確かめてください。
千葉県流山市西深井の空き家は、10年以上そのままでした。
草刈りに年1.2万円、固定資産税に年4万円がかかっていました。
合わせて年5.2万円が、毎年出ていった計算です（売却者様の声）。
置いておくと積み上がるもの
- 毎年固定資産税・草刈り・通う交通費
- 台風のたび屋根や波板の飛散、雨漏りの心配
- 勧告を受けたら住宅用地の固定資産税の軽減が外れる
- 2027年12月31日相続した空き家の3,000万円控除の適用期限
管理不全空家に指定されると
空家法は2023年12月13日に改正されました（国土交通省）。
特定空家の一歩手前の「管理不全空家等」という区分ができました。
市町村は指導をし、改善されなければ勧告できます（空家法13条）。
勧告を受けると、その土地は住宅用地の特例から外れます（地方税法349条の3の2）。
200㎡以下の部分で6分の1になっていた固定資産税の軽減がなくなります。
相続した空き家の3,000万円控除には期限がある
相続した空き家を売ると、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（国税庁 No.3306）。
2027年12月31日までの売却が対象です。
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という期限もあります。
1981年5月31日以前に建てられた家であることなど、要件は細かく決まっています。
相続人が3人以上だと、1人あたりの控除は2,000万円になります。
使えるかどうかは、税理士や税務署でご確認ください。
3,000万円控除の期限がある方は、早めの査定が安心です。
売るかどうかは、値段を見てから決めて大丈夫です。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
リハコに相談するとどうなる？
遠方に住んでいて、なかなか現地に行けないのですが。
大丈夫です。住所が分かれば机上で概算を出し、鍵をお預かりできれば現地はこちらで見ます。
リハコは、空き家を買って直し、次の家族に貸す会社です。
これまでに累計200戸以上を再生し、戸建ての買取実績は63件あります。
市街化調整区域の買取は8件、浄化槽・汲み取りの家は14件です。
関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます。
リハコへの相談の流れ
- 住所を伝える分かる範囲の状態だけで可当日〜
- 机上査定登記・地図・周辺の事例から概算2営業日以内に連絡
- 現地を見る立ち会いは任意
- 売り方を決める仲介か買取かを選ぶ
千葉県君津市の築50年の家は、都市計画区域外のゴミ屋敷でした。
片付けずに買い取り、解体せずに直して、新しい家族が入居しています。
（売却者様の声）
直して貸す前提なので、家が壊されずに使われ続けます。
流れの詳細は売却の流れをご覧ください。
まとめ｜空き家は「戻せる順」に決める
最初の一歩だけ教えてください。
固定資産税の通知書を出して、今のままの値段を聞いてください。それで、ほかの道と比べられます。
| この記事のまとめ |
| ・決める順番は、今のままの売値→貸せるか→解体・建て替え。戻せないことを最後に ・売るなら、時間があれば仲介から試し、期限を決めて買取へ切り替える ・貸すなら、かけるお金÷1年分の家賃で回収年数を出す（熊谷市西城の例で約8年） ・国庫帰属制度は建物がある土地は申請できない。審査手数料1筆14,000円・負担金は原則20万円 ・勧告を受けた管理不全空家は住宅用地特例が外れる。3,000万円控除は2027年12月31日まで |
空き家をどうするかに、正解は1つではありません。
ただ、値段を知らないまま解体や建て替えを決めるのは避けてください。
管理を続けながら考える方は、自分でできる空き家の管理方法も参考にしてください。
「まだ決めていない」という段階でも、お話をお聞かせください。
