コラム COLUMN
「空き家を放置していると固定資産税が6倍になる」——そんな話を聞いて、不安になっていませんか。
結論からお伝えします。
空き家だからといって、自動的に固定資産税が6倍になることはありません。
税額が上がるのは、自治体から「管理不全空き家」または「特定空き家」に指定され、さらに「勧告」を受けた場合だけです。
勧告を受けると、土地にかかっていた住宅用地特例（課税標準が最大6分の1になる優遇）が解除され、結果として税額が最大6倍相当まで跳ね上がる——これが「6倍」の正体です。
逆に言えば、勧告さえ受けなければ税額は変わりません。
そして勧告に至るまでには、必ず段階があります。
この記事では、その仕組みと「いつから」、そして今からできる回避策を、実務の目線で順に解説します。
この記事のポイント
- 空き家は自動で6倍にならない。「勧告」を受けて住宅用地特例が外れたときだけ上がる
- 2023年12月13日の法改正で、倒壊寸前でない「管理不全空き家」も対象に加わった
- 回避策は5つ。ただし根本的に解決するのは「売却」だけ。控除の期限にも注意
執筆者：空き家再生の現役投資家
自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役の不動産投資家であり、宅地建物取引士です。
固定資産税の通知に驚いて相談に来られる方を数多く見てきた実務目線で解説します。
この記事の目次
1. 「空き家の固定資産税6倍」の正体——住宅用地特例が外れる仕組み
まず、なぜ「6倍」という数字が出てくるのか。
その根っこにあるのが住宅用地特例という制度です。
ここを理解すれば、あとの話はすべてつながります。
1-1. 住宅用地特例とは——土地の税金が最大6分の1になる優遇
住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準額を大きく引き下げる特例が適用されています。
人が住むための土地の税負担を軽くする、という政策目的で設けられたものです。
| 区分 | 面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 課税標準 × 1/6 | 課税標準 × 1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 課税標準 × 1/3 | 課税標準 × 2/3 |
ここで重要なのは、この特例が「人が住んでいるかどうか」ではなく「住宅が建っているかどうか」で判定されるという点です。
だからこそ、誰も住んでいない空き家でも、建物が建ったままであれば特例は適用され続けます。
「空き家なのに税金が安いままだ」と不思議に思われた方もいるはずです。
それは間違いではなく、制度上そうなっているのです。
ただし——それが崩れる条件があります。
1-2. 「勧告」を受けると特例が外れ、税額は最大6倍相当に
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）にもとづき、自治体から「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、改善の「勧告」を受けた土地は、住宅用地特例の対象から除外されます。
200㎡以下の土地であれば、課税標準が6分の1だったものが1倍に戻る。
単純計算で6倍相当——これが「空き家の固定資産税6倍」と言われる根拠です。
あくまで特例の解除による結果であって、「空き家だから6倍」という税率が存在するわけではありません。
1-3. 実際には「約4.2倍」に落ち着くケースが多い理由
ここは正確にお伝えしておきます。
特例が外れた土地（非住宅用地）には負担調整措置が働き、課税標準額は評価額の70%を上限とする扱いになります。
つまり6分の1から70%への移動なので、実際の増加は約4.2倍にとどまるケースが少なくありません。
とはいえ、これは「思ったほど上がらないから安心」という話ではありません。
年10万円だった税金が40万円を超える——収益を生まない空き家にとって、この差は決定的です。
しかも都市計画税も同時に上がります。
住宅用地特例が外れたときの負担イメージ（土地200㎡以下）
小規模住宅用地の課税標準：評価額の1/6
特例解除後の課税標準：評価額の最大70%（上限）
実質的な増加倍率：約4.2〜6倍
年税額10万円の土地なら：年42万円前後に増加
都市計画税：1/3の特例も同時に解除
「6倍」という言葉だけが独り歩きしていますが、正しくは「優遇が外れる」です。仕組みを知っておけば、必要以上に怖がる必要も、逆に油断する必要もありません。
2. いつから上がる？——2015年・2023年、そして2026年の今
「空き家 固定資産税 いつから上がる」——この検索が増えているのには理由があります。
制度が段階的に厳しくなり、2026年はまさに運用が本格化している時期だからです。
時系列で整理します。
2-1. 2015年：空家特措法の施行で「特定空き家」が誕生
2015年（平成27年）に空家特措法が全面施行され、倒壊の危険がある・衛生上著しく有害・著しく景観を損なうといった状態の空き家を「特定空き家」に指定できる制度が始まりました。
勧告を受けると住宅用地特例が外れる仕組みも、このときスタートしています。
ただし特定空き家の基準はかなり深刻な状態が前提でした。
屋根が抜けている、壁が崩落している——そのレベルです。
多くの空き家は対象外のまま残りました。
2-2. 2023年12月13日：改正法施行で「管理不全空き家」が追加
ここが最大の転換点です。
2023年12月13日に施行された改正空家特措法により、「管理不全空き家」という新しい区分が設けられました。
これは「そのまま放置すれば特定空き家になるおそれのある状態」を指します。
つまり、倒壊寸前でなくても——雑草が伸び放題、窓ガラスが割れている、外壁がはがれている、ゴミが放置されているといった段階で指定され得るということです。
そして管理不全空き家も、勧告を受ければ住宅用地特例が解除されます。
対象となる空き家の裾野が、一気に広がったわけです。
詳しい制度概要は国土交通省の空き家対策のページでも公表されています。
2-3. 2026年——自治体の調査・勧告が本格運用の段階に
改正から2年半が経ち、各自治体は空き家の実態調査、所有者への通知、指導のフローを整備し終えた段階にあります。
制度ができた直後の様子見期間は終わり、実際に指導・勧告が動き出しています。
私たちのもとにも、「市役所から手紙が来た」というご相談が明らかに増えています。
多くはまだ助言・指導の段階ですが、それは「勧告の一歩手前まで来ている」というサインでもあります。
2-4. 税額が実際に上がるのは「翌年度」から
固定資産税はその年の1月1日時点の状況で課税されます。
したがって、勧告を受けた場合に税額が上がるのは、翌年の1月1日を基準日とする年度分からです。
逆に言えば、勧告を受けても、年内に状態を改善して勧告が撤回されれば増額を回避できる可能性があります。
時間の猶予はゼロではありません。
ただし、動き出すのが遅いほど選択肢は狭まります。
自治体からの通知は、絶対に放置しないでください
助言・指導の通知は「まだ勧告ではない」ため軽く見られがちですが、実務上これは最後の警告に近いものです。
返答せず放置すると、自治体は「改善の意思なし」と判断し、勧告へ進みます。
まず窓口に連絡し、改善の意思と時期を伝えるだけでも、進行のスピードは大きく変わります。
役所からの封筒を開けずに置いている方、意外と多いんです。開けてください。そして電話一本でいいので返事をしてください。それだけで状況は変わります。
3. 管理不全空き家の認定基準と、特定空き家との違い
「自分の空き家は対象になるのか」——ここが一番知りたいところだと思います。
判断のものさしを具体的に見ていきましょう。
3-1. 管理不全空き家と判断されやすい状態
国のガイドラインと各自治体の運用を踏まえると、次のような状態が続いている空き家は指定のリスクが高いと考えてください。
屋根材や外壁材の剥がれ・浮き
落下すれば通行人や隣家に被害が及ぶ状態
窓ガラスの破損・雨戸の脱落
不法侵入や放火の温床になり得る
雑草・立木の繁茂、隣地や道路への越境
最も苦情が多い項目
ゴミ・残置物の放置
悪臭、害虫、ネズミの発生源になる
擁壁のひび割れ、ブロック塀の傾き
倒壊の危険がある
近隣住民からの苦情が自治体に寄せられている
調査開始の最大のきっかけ
実務の感覚でお伝えすると、行政が動く引き金になるのはほぼ「近隣からの通報」です。
建物の傷み具合そのものより、周囲に迷惑をかけているかどうかが実質的な分かれ目になります。
3-2. 管理不全空き家と特定空き家の違い（比較表）
| 項目 | 管理不全空き家 | 特定空き家 |
| 制度の開始 | 2023年12月13日（改正法） | 2015年5月26日（空家特措法） |
| 状態の程度 | 放置すれば特定空き家になるおそれ | 倒壊等の危険が切迫、衛生上著しく有害など |
| 具体例 | 雑草の繁茂、窓ガラスの破損、外壁の剥がれ、ゴミの放置 | 屋根・柱の崩落、擁壁の崩壊、ごみの堆積による著しい悪臭 |
| 住宅用地特例 | 勧告で解除される | 勧告で解除される |
| 命令違反の過料 | —（命令の対象外） | 50万円以下 |
| 行政代執行 | 対象外 | 対象（費用は所有者負担） |
| 実務上の位置づけ | 入口。多くの空き家に該当し得る | 最終段階。解体まで進むこともある |
ポイントは「税金の面では両者に差がない」ことです。
管理不全空き家であっても、勧告を受ければ特定空き家と同じように住宅用地特例が外れます。
「うちはそこまでひどくないから大丈夫」は、もう通用しません。
なお、雑草や外構の状態は、売却価格にも直結します。
買い手の第一印象を大きく左右するからです。
売れずに困っているという方は、空き家が売れない理由と対処法もあわせてご覧ください。
年に数回、草を刈って窓を閉めておく。それだけで指定される確率はかなり下がります。逆に、何もしない期間が3年を超えると一気に危なくなります。
4. 固定資産税が6倍になるまでの流れ——勧告が分岐点
指定されてすぐ税金が上がるわけではありません。
行政手続きには決まった段階があり、税額が上がるのは第2段階の「勧告」からです。
4-1. 助言・指導——ここで動けば税金は上がらない
自治体が現地調査を行い、改善が必要と判断すると、まず書面で助言・指導が行われます。
「雑草を刈ってください」「外壁の落下を防ぐ措置をしてください」といった内容です。
この段階では固定資産税に一切影響ありません。
ここで対応すれば話は終わります。
実務上、9割以上のケースはこの段階で収束します。
4-2. 勧告——ここで住宅用地特例が外れる
指導しても改善されない場合、期限を切って改善を求める「勧告」が出されます。
この勧告が出された時点で、その土地は住宅用地特例の対象から除外されます。
翌年度から税額が跳ね上がります。
ここが最大の分岐点です。
勧告に至る前に手を打つ——それが本記事で最もお伝えしたいことです。
4-3. 命令・行政代執行——最悪の結末
特定空き家で勧告にも従わない場合、「命令」が出されます。
命令違反には50万円以下の過料。
それでも改善されなければ行政代執行——自治体が強制的に解体し、その費用は全額所有者に請求されます。
解体費用は木造戸建てで100万〜200万円程度が目安です。
しかも建物がなくなれば住宅用地特例は完全に消えるため、更地の高い固定資産税を払い続けることになります。
土地を売らない限り、この負担は終わりません。
行政代執行まで進んでから相談に来られる方は、ほぼ例外なく「もっと早く動けばよかった」とおっしゃいます。
解体費を払う前に、まず「売ったらいくらになるか」を確認してください。
査定は無料で、費用は一切かかりません。
「解体するしかないですよね」とご相談いただいた家が、そのまま数百万円で売れたケースは何度もあります。壊す前に、一度値段を聞いてください。
5. 固定資産税6倍を回避する5つの方法
ここからが本題です。
回避策は大きく5つ。
ただし、その効果と持続性には決定的な差があります。
5-1. 適切に管理する——最低限の防衛策
そもそも管理不全と判断されなければ、指定も勧告もされません。
年2〜4回の草刈り、通風・通水、郵便物の回収、破損箇所の応急補修——これだけで指定リスクは大きく下がります。
ただし遠方に住んでいる場合、自力での管理は現実的ではありません。
空き家管理サービスの相場は月5,000〜10,000円程度。
年間で6万〜12万円の固定コストです。
具体的な進め方は空き家の管理方法で詳しく解説しています。
これは「税金が上がるのを防ぐ」対策であって、空き家問題そのものを解決するものではありません。
管理費を払い続けている限り、支出は続きます。
5-2. リフォームして自分や家族が使う
実際に人が住めば、管理不全になりようがありません。
ただし築古の空き家を居住可能にするには、水回りと屋根で数百万円の工事費がかかることが一般的です。
使う予定が本当にあるかどうかを、冷静に見極めてください。
5-3. 賃貸に出す——収入が入るが、初期投資が必要
賃貸に出せば、住宅用地特例は維持されたうえで家賃収入が入ります。
理屈の上では最も理想的です。
ただし現実には、入居可能な状態にするための改修費、入居者募集、退去時の原状回復、修繕対応——オーナー業務が発生します。
遠方の方や高齢の方には負担が重く、途中で行き詰まる例も見てきました。
5-4. 売却する——唯一の根本的な解決策
売却すれば、固定資産税も管理責任も、その日で終わります。
6倍の心配も、行政からの通知も、近隣への気兼ねも、すべて手放せます。
「こんな古い家、売れるはずがない」と思われるかもしれません。
しかし築50年でも、傾いていても、残置物だらけでも、値が付く物件はたくさんあります。
リノベーション前提で買う投資家層が確実に存在するからです。
詳しくは古い家を売る方法と空き家を手放したい方向けの選択肢をご覧ください。
5-5. 買取——スピードを最優先する場合
勧告が目前に迫っている、相続税の納期限が近い、遠方で管理できない——時間を最優先するなら買取です。
買主を探す期間が不要なため、条件が整えば短期間で現金化できます。
残置物やゴミが残ったままでも対応可能です。
片付けから悩んでいる方は実家がゴミ屋敷の場合の対処法を、権利関係が複雑な場合は訳あり物件の売却もあわせてご確認ください。
| 回避策 | 税金への効果 | 費用負担 | 問題の解決 |
| ① 適切に管理する | ◎（指定を防ぐ） | 年6万〜12万円 | △ 支出は続く |
| ② リフォームして使う | ◎ | 数百万円 | ○ 使う予定があれば |
| ③ 賃貸に出す | ◎ | 改修費＋運営の手間 | ○ 収入は得られる |
| ④ 売却する | ◎（納税義務が消える） | なし（現金化） | ◎ 完全に解決 |
| ⑤ 買取 | ◎（納税義務が消える） | なし（現金化） | ◎ 最短で解決 |
管理を頑張るのも立派な選択です。でも「いつまで続けますか？」と聞くと、多くの方が黙ってしまいます。出口を決めると、驚くほど気持ちが軽くなりますよ。
6. 売るなら「3,000万円特別控除」の期限内に
相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
使えるかどうかで手取りが数百万円変わることもある、極めて大きな制度です。
6-1. 空き家の3,000万円特別控除とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物）
- 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと
- 相続後、貸付けや事業、居住の用に供されていないこと
- 耐震改修して売る、または取り壊して更地で売ること（2024年以降は買主が翌年2月15日までに行う場合も対象）
- 譲渡価額が1億円以下であること
- 区分所有建物（マンション）でないこと
なお2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円に縮小されています。
詳細な要件は国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で必ずご確認ください。
6-2. 期限は「二重」——相続から3年、そして2027年12月31日
この特例には2つの期限があり、どちらか一方でも過ぎると使えません。
ここを見落とす方が非常に多いです。
期限①（個別の期限）
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
期限②（制度の期限）
2027年（令和9年）12月31日までの譲渡
建築時期の要件
昭和56年5月31日以前に建築された家屋
控除額
最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）
たとえば2024年に相続した場合、期限①は2027年12月31日。
売却には査定・媒介契約・買主探し・契約・決済と数ヶ月かかります。
「まだ先」ではなく「もう準備を始める時期」です。
6-3. 相続登記の義務化にも注意（2024年4月〜）
もうひとつ、空き家所有者が必ず押さえるべき制度があります。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
- 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
- 2024年4月1日より前に相続した不動産も対象（2027年3月31日までに申請）
そして実務上もっと重要なのは、相続登記が済んでいない不動産は売却できないという点です。
名義が亡くなった方のままでは、買主に所有権を移せません。
制度の詳細は法務省の相続登記の申請義務化のページをご確認ください。
期限が重なる2027年に注意してください
相続登記の経過措置の期限（2027年3月31日）と、3,000万円特別控除の適用期限（2027年12月31日）が同じ年に集中します。
この時期は司法書士も不動産会社も繁忙が予想されます。
登記も売却も、余裕をもって前倒しで動くことを強くおすすめします。
3年の期限を1ヶ月過ぎて控除を使えなかった方がいました。税金にして数百万円の差です。日付だけは、今すぐ確認してください。
7. よくある質問
Q. 空き家を持っているだけで、固定資産税は6倍になりますか？
なりません。
「管理不全空き家」または「特定空き家」に指定され、さらに自治体から「勧告」を受けた場合にのみ、住宅用地特例が解除されて税額が上がります。
適切に管理されている空き家は、これまでどおりの税額です。
Q. 何年放置すると管理不全空き家になりますか？
年数の基準はありません。
判断されるのは建物と敷地の「状態」です。
1年でも雑草が繁茂して近隣から苦情が入れば調査対象になり、10年空き家でもきちんと管理されていれば指定されません。
実務上、行政が動く最大のきっかけは近隣からの通報です。
Q. 解体して更地にすれば、税金は安くなりますか？
逆に高くなります。
住宅用地特例は「住宅が建っていること」が条件のため、解体すると特例は完全に消えます。
さらに100万〜200万円の解体費も自己負担です。
売却前提でない限り、安易な解体はおすすめしません。
Q. 勧告を受けてしまいました。もう取り消せませんか？
改善すれば勧告が撤回され、住宅用地特例が復活する可能性があります。
固定資産税は1月1日時点の状況で判定されるため、年内に改善して撤回されれば増額を回避できる場合があります。
まず自治体の担当窓口に、改善の意思と具体的な時期を伝えてください。
Q. 遠方に住んでいて管理できません。どうすればいいですか？
選択肢は、空き家管理サービスに委託するか、売却するかの二択です。
管理サービスは年6万〜12万円の支出が続きます。
使う予定がないのであれば、売却して負担ごと手放すほうが合理的です。
査定・契約・決済は遠方のままでも進められます。
まとめ：勧告される前に、出口を決めてください
空き家の固定資産税が6倍になるかどうかは、「放置しているか」ではなく「勧告を受けたか」で決まります。
そして勧告に至るまでには必ず段階があり、途中で止める余地は残されています。
この記事のまとめ
- 自動で6倍にはならない。勧告により住宅用地特例が解除され、最大6倍相当になる
- 2023年12月13日の改正で管理不全空き家が加わり、2026年は勧告が本格化している
- 根本解決は売却のみ。3,000万円特別控除は2027年12月31日が期限
管理を続けるのか、活用するのか、手放すのか。
どれを選ぶにしても、「いくらで売れるのか」を知らないままでは判断ができません。
まずは無料査定で、ご自身の空き家の価値を確認するところから始めてください。
お電話（0120-228-590）でもご相談を承っています。
売る・売らないを決める前で構いません。「今いくらか」を知っておくだけで、選択肢の見え方が変わります。まずは気軽にご相談ください。
あわせて読みたい
NTTデータ・博報堂を経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計100戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
リハコが解決します
「0円で処分します」「100万円の処分費用をお支払いいただければ引き取ります」と他社に納得いかない買取査定を受けた方こそ、リハコにご相談ください。
ゴミ屋敷、築50年以上、再建築不可、未登記、隣地越境、市街化調整区域、10年以上空き家、ハクビシン、傾き物件、雨漏り、ツタや草、旗竿地、築古アパート、シロアリ
このような訳ありの空き家でも、 納得のいく価格で売り出すこと ができます。
今すぐお電話ください！
09:00~21:00(土日祝日も可)
0120-228-590- 簡易査定
- 土日祝受付
