30秒でわかる、この記事の答え
- 答え原因は「価格」「立地」「訳あり」「売り方」の4つに絞れます
- 理由原因が違えば、打つ手も変わるから
- まずやること担当者に、掲載からの内見件数を確かめる
あなたの状況から読む
- 売れない理由が分からない売れない4つの原因へ
- 値下げするか迷っている値下げのタイミングと下げ幅へ
- 業者を変えたい空き家に強い業者の選び方へ
- 訳ありの古い家訳ありでも売れた関東の実例へ
「空き家がいつまで経っても売れない…」
「売れない空き家はどうすればいいの？」
結論から言うと、空き家が売れない原因は「価格」「立地」「訳あり」「売り方」の4つに絞れます。
原因を1つ特定して売り方を変えれば、半年売れなかった空き家でも動くことがあります。
実際に、埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で3か月まったく動きませんでした。
その後、解体せずそのままの状態で買取になりました（ご売却者様の声）。
半年も売れていません。値段を下げ続けるしかないのでしょうか？
値下げは最後の手段です。まず「なぜ売れていないのか」を1つに絞ってください。原因が違えば打つ手も変わります。
この記事を読んで理解できること
- 空き家が売れない4つの原因と、自分の空き家がどれに当てはまるかの見分け方
- 売れない空き家をどうするか、確認する順番
- 売り出し価格の下げ方で損をしないための考え方
- 空き家に強い不動産業者の選び方4STEP
- 仲介と買取の使い分けと、売れないまま放置したときのリスク
- 訳あり・古い空き家が実際に売れた関東の事例
この記事の目次
空き家が売れないのはなぜ？
そこそこ広い土地なのに、問い合わせが1件も来ません。なぜですか？
売れない理由はほぼ4つです。物件そのものより、売り出し方が原因のことが多くあります。
空き家が売れない原因は、価格・立地・訳あり・売り方の4つです。
戸建ての売却期間は、3〜6か月が目安とされています。
売り出しから6か月を超えて内見が1件も入らない場合は、この4つのどれかが効いています。
| 売れない原因 | そう判断できるサイン | 打つべき手 |
| 価格が高い | 問い合わせは来るが内見に至らない。掲載から3か月で内見0件 | 相場から逆算した価格に1回で下げる。小刻みな値下げをしない |
| 立地の需要が薄い | 駅から遠い・市街化調整区域・都市計画区域外。周辺にも売れ残りが多い | 実需の買主ではなく、投資家・買取業者に売り先を切り替える |
| 訳ありで買主が限られる | 再建築不可・旗竿地・傾き・雨漏り・ゴミ屋敷・未登記 | 現況のまま買える業者に相談する。先に工事をしない |
| 売り方が合っていない | 写真が数枚だけ・室内写真がない・担当者から連絡が来ない | 空き家の売買実績がある業者に切り替える |
この4つのうち、ご自身で今日から動かせるのは「価格」と「売り方」の2つだけです。
立地と訳ありの条件は変えられません。
だからこそ、立地や訳ありが原因の物件ほど、売り先そのものを変える必要があります。
4つの原因の、打つ手
- 価格は相場まで1回で下げる
- 空き家に強い業者に切り替える
- 売り先そのものを変える
- 投資家・買取業者に売る
「買主が誰か」がずれていると売れない
築30年を超えた木造戸建ての買主は、自分で住む実需の方より、リフォームして貸す投資家が中心になりやすい傾向があります。
建物の評価がほぼ0円と見られ、住宅ローンが通りにくくなるケースが多いためです。
実需向けの売り方（きれいな写真・住みやすさの訴求）のまま出していると、投資家の目に留まらず、内見も入りません。
6か月がひとつの線
売り出しから6か月間、内見が1件も入っていないなら、価格ではなく「売り先の設定」がずれている可能性が高くなります。担当者に内見件数を確認してください。
売れない空き家はどうする？確認する3つの順番
売れない空き家をどうするか、何から手をつければいいですか？
内見件数、売り出し価格、契約している媒介の種類。この3つを順番に確認してください。
売れない空き家は、値下げや解体を検討する前に、次の3つを順番に確認します。
この3つを見れば、原因が「価格」なのか「売り方」なのかがほぼ判別できます。
掲載から3か月、内見は入った？
| ① 内見件数を聞く | 掲載から3か月で内見0件なら価格が高い。内見はあるが決まらないなら建物の状態が原因 |
| ② 掲載内容を自分で見る | 室内写真が3枚以下、間取り図なし、備考が数行だけなら売り方が原因 |
| ③ 媒介契約の種類を確認 | 専任・専属専任なら業務報告義務がある。報告が来ていないなら切り替えを検討する |
媒介契約とは、不動産業者に売却を依頼する契約のことです。
業者には、売主へ販売状況を報告する義務があります（宅地建物取引業法第34条の2第9項）。
頻度は、専属専任媒介が1週間に1回以上、専任媒介が2週間に1回以上です。
報告が来ていない場合は、契約内容に沿った活動が行われていない可能性があります。
解体してから売る判断は最後にする
「更地にすれば売れる」と考える方は多いのですが、解体費用は木造30坪でおおむね90〜150万円が目安で、費用は先払いです。
重機が入りにくい土地や付帯物が多い場合は、さらに上振れすることがあります。
さらに建物を壊すと、翌年から住宅用地の特例が外れて固定資産税の負担が増えます。
ことばの説明：住宅用地の特例
家が建っている土地の固定資産税を軽くする決まりです。家を壊すと外れて、税金の負担が増えます。
解体して売れなかった場合、費用も税金も戻りません。
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で「解体前提380万円」として売り出したものの、3か月動きませんでした。
最終的に、解体せずそのままの状態でリハコが買い取りました（ご売却者様の声）。
解体前提の価格は、買主から見ると「解体費を自分が負担する前提の価格」になるため、思ったほど高く売れないケースがあります。
解体は売れてから
解体費を先に出すより、現況のまま買える相手を探すほうが手出しが少なく済みます。解体の要否は買主が決めることが多いためです。
値下げはどのタイミングでいくら下げる？
少しずつ値下げしているのに、まったく反応がありません。
小刻みな値下げは逆効果です。下げるなら1回で相場まで下げてください。
値下げは、下げ幅を小刻みにするほど売れにくくなります。
空き家を買う投資家には、ポータルサイトの価格推移を継続して見ている方が多くいます。
10万円ずつ下がり続けている物件は「まだ下がる」と受け取られ、様子見されやすくなります。
値下げのやり方で変わる買主の動き
- 「まだ下がる」と判断される
- 様子見されやすい
- 直後の2〜4週間に問い合わせが集まる
※最初から相場より高く出さないことが最大の対策です。
| 値下げのやり方 | 買主からの見え方 | 結果 |
| 10〜20万円ずつ毎月下げる | まだ下がると判断され、待たれる | 問い合わせが止まり、期間だけが延びる |
| 相場まで1回で下げる | 本気で売る物件だと受け取られる | 下げた直後の2〜4週間に問い合わせが増えやすい |
| 高値のまま据え置く | 相場より高い物件だと受け取られる | 掲載が長期化し、目に留まりにくくなる |
そもそも、最初の売り出し価格を相場より高くしないことが最大の対策です。
高く出して後から下げる売り方は、下げている期間そのものが「売れ残り」の記録として残ってしまいます。
高く売れた事例もある
値付けは低ければよいというものでもありません。
群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社の査定が100万円だったところを200万円でネット公開しました。
1か月目に150万円、2か月目に180万円の申し込みが入り、180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、買取を選んだ場合より50万円多く手元に残っています（リハコが選ばれる理由）。
この事例の要点は「強気の価格を出したこと」ではなく、買いたい人がどこにいるかを分かったうえで価格を決めたことです。
投資家のネットワークを持っている業者なら、いくらなら誰が買うかを想定して値付けができます。
売れない空き家に強い不動産業者はどう選ぶ？
大手にお願いしていれば安心だと思っていました。違うのでしょうか？
会社の規模ではなく、空き家の売買実績で選んでください。得意分野が会社ごとに違います。
不動産業者は、空き家の売買実績がある会社を選びます。
新築の販売、マンションの売買、テナントの仲介など、会社ごとに得意分野が分かれているためです。
選び方は次の4STEPで進めてください。
| 空き家の不動産業者選び 4STEP |
| ・STEP1 目的に合わせて買取と仲介のどちらかを選ぶ ・STEP2 空き家のある地域に密着した、空き家に強い業者を選ぶ ・STEP3 担当者が誠実な人柄か確認する ・STEP4 複数社を比較し、条件をそろえて見積もりを出してもらう |
STEP1｜買取と仲介のどちらかを選ぶ
まず、買取と仲介のどちらで売るかを決めます。
買取は不動産業者が直接買う取引、仲介は業者が買主を探してくる取引です。
半年売れていない空き家では、この選択が結果を大きく左右します。
| 比較項目 | 買取 | 仲介 |
| 売却価格 | 仲介の成約価格の6〜8割が目安 | 相場に近い価格を狙える |
| 期間 | 最短14日で決済まで進む | 3〜6か月が目安。訳ありは1年以上のことも |
| 手数料 | 仲介手数料が不要 | 成約価格の3%＋6万円＋税。800万円以下の空き家は最大30万円＋税 |
| 内見・片付け | 不要。残置物があってもそのまま | 必要。内見のたびに立ち会う |
| 契約不適合責任 | 免責（売主は負わない） | 個人の買主には免責を嫌がられやすい |
| 向いている人 | 訳あり・古い空き家、早く終わらせたい人 | 状態がよく、時間をかけられる人 |
ことばの説明：契約不適合責任
売ったあとに、契約と違う傷みや不具合が見つかったときに売主が負う責任です。買取では、売主は負いません（免責）。
STEP2｜地域に密着した空き家に強い業者を選ぶ
空き家のある地域の相場と需要を知っている業者を選びます。
市街化調整区域や再建築不可のように、地域の運用ルールが絡む物件があります。
こうした物件は、その地域で実際に売った経験があるかどうかで結果が変わります。
「地域名＋空き家＋買取」で検索し、次の3点を見てください。
- 空き家の売買・買取実績が公開されているか…所在地・築年・価格まで載っているか
- リフォームや残置物の撤去まで対応できるか…売主の手出しが減る
- 地域の施工会社とつながりがあるか…修繕費を実額で見積もれる会社は査定が速い
STEP3｜担当者が誠実か確認する
契約を急かす担当者には注意してください。
その場で契約書に押印を求める、査定の根拠を説明しない、デメリットを一切言わない。
こうした対応が続く場合は、一度持ち帰って検討します。
担当者が契約を急かす？
誠実な担当者は、売却後にその空き家がどうなるかまで説明できます。
リハコでは、リノベーションが完了したあとにビフォーアフターのお写真（アルバム）を売主様にお渡ししています（売却の流れ）。
手放した実家がどう生まれ変わったかを見ていただくためです。
STEP4｜複数社を同じ条件で比較する
査定額は、金額だけを並べても比較になりません。
次の4つの条件をそろえて聞いてください。
条件が違うと、高く見えた提示のほうが手取りが少なくなることがあります。
| 残置物の処分費 | 「家具を残したままでいくらですか」と聞く。売主負担だと数十万円の差になる |
| 契約不適合責任 | 「免責特約は付きますか」と聞く。付かないと引き渡し後に補修費を求められうる |
| 測量・境界明示 | 「測量は必要ですか、誰の負担ですか」と聞く。確定測量は数十万円かかる |
| 仲介手数料の有無 | 買取なら不要。仲介は成約価格の3%＋6万円＋税だが、800万円以下の空き家は事前の合意があれば最大30万円＋税になる（2024年7月改正） |
同じ条件で聞く
3社に同じ4項目を聞くだけで、実質の手取りで比べられるようになります。
半年売れていない空き家も、残置物・傾き・雨漏りがあるまま現況で査定します。解体も片付けも不要です。今の売り出し価格が妥当かの確認だけでも構いません。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
訳あり・古い空き家でも売れる？関東の実例
再建築不可で、しかも傾いています。さすがに無理ですよね？
無理ではありません。再建築不可も傾きも、価格に織り込んだうえで買い取った事例があります。
再建築不可・市街化調整区域・傾き・ゴミ屋敷といった訳あり空き家も、現況のまま売却できています。
リハコが実際に買い取った関東の事例は次のとおりです。
いずれも解体・片付け・修繕をしないまま買い取っています。
| 所在地 | 状態 |
| 群馬県高崎市寺尾町（築52年） | 水道と電気が使用できない |
| 群馬県館林市東広内町（築43年） | 市街化調整区域 |
| 茨城県かすみがうら市（築40年） | 家が傾いている |
| 茨城県古河市幸町（築50年） | 再建築不可 |
| 千葉県君津市（築50年） | 都市計画区域外・ゴミ屋敷 |
| 埼玉県本庄市台町（築45年） | 10年空き家・草木・傾き |
群馬県高崎市寺尾町の築52年の戸建ては、水道と電気が完全に使えない状態でした。
それでもそのままの状態で買い取り、売主様の手続きは約1か月で完了しました（ご売却者様の声）。
水道と電気の修繕、リノベーションはすべてリハコの負担で行っています。
仲介で売れた事例もある
買取だけが答えではありません。
千葉県流山市西深井の物件は、市街化調整区域で地目が山林、3階が玄関という特殊な構造でした。
解体見積もりは700〜800万円でした。
10年以上放置され、不動産業者に断られていた物件です。
リハコが市役所へ同行して再建築が可能であることを確認し、投資家に紹介したところ2日で買主が決まりました。
流山市西深井の物件が売れるまで
- 市役所へ同行再建築が可能であることを確認
- 投資家に紹介リハコの投資家ネットワーク
- 買主が決まる10年以上放置されていた物件2日
- 決済ご相談から約1か月
ご相談から決済まで約1か月です（ご売却者様の声）。
10年間どうにもならなかったのに、1か月前にお電話してトントン拍子に進みました。
条件は調べ直せる
「再建築不可」と言われていた土地が、役所で確認すると再建築可能だったケースがあります。前提そのものを疑う価値はあります。
売れないまま放置するとどうなる？
急がなくてもいいかと思っていました。放置すると何か困りますか？
維持費が毎年出ていくうえ、建物の傷みが進んで査定額が下がっていきます。
売れない空き家を放置すると、維持費・税負担・資産価値の3つが同時に悪化します。
空き家は人が住まなくなると換気が止まり、湿気で床が緩む・雨漏りが広がる・シロアリが入るといった傷みが加速します。
| 毎年かかる費用 | 固定資産税・都市計画税、火災保険料、草刈りなどの管理費が継続して発生する |
| 税負担が増えることがある | 空家等対策の推進に関する特別措置法により、勧告を受けると住宅用地特例が外れる |
| 建物の傷みが進む | 雨漏り・シロアリ・床の緩みが進み、査定額が下がっていく |
| 近隣トラブル | 草木の越境、瓦や波板の飛散、不法投棄、放火・侵入のリスクがある |
| 相続人が増える | 所有者が亡くなると相続人が枝分かれし、全員の同意が必要になる |
空家等対策の推進に関する特別措置法とは、放置された空き家への対応を定めた法律です。
2023年12月施行の改正で、そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も勧告の対象になりました。
勧告を受けると、住宅用地の特例（固定資産税が最大6分の1）が適用されなくなります。
個別の判断は所在地の自治体へご確認ください。
千葉県流山市西深井のケースでは、草刈り1.2万円と固定資産税4万円で年5.2万円の負担がありました。
この負担が10年以上続いていました（ご売却者様の声）。
10年で50万円を超える計算になります。
流山市西深井の空き家の維持費
※草刈り1.2万円と固定資産税4万円の合計です。
「待てば高く売れる」ではなく、待つほど手取りが減るのが空き家の特徴です。
先に決めるのは期限
「あと3か月動かなければ売り方を変える」と期限を決めてください。期限がないまま掲載が続くのが、最も損をするパターンです。
なぜリハコは売れない空き家を買えるのか？
他社で断られた家を、なぜ買い取れるのですか？
リノベーション費用を自社で実額のまま見積もれるからです。安全を見て多めに引く必要がありません。
リハコは、これまでに100戸以上の空き家を再生してきました（リハコとは）。
他社で値段が付かなかった空き家に金額を出せる理由は3つあります。
リノベーション費用まで実額で見積もれる
買取価格は「再販価格−リフォーム費−利益」で決まります。
リフォーム費を外注の概算に頼ると、安全側に振った分だけ買取価格が下がります。
リハコはつながりのある職人が工事に入るため、いくらで直せるかを実額で把握したうえで価格を出せます。
埼玉県熊谷市西城の戸建ては、リフォーム費600万円で再生し、想定賃料は月6万円になりました。
リフォーム2か月＋入居付け1か月の計3か月で満室になった事例があります。
熊谷市西城の戸建ての再生
この数字を買主に提示できるため、投資家が判断しやすくなります。
まず仲介で高く売り、売れなければ買い取る
リハコは、まず仲介で買主を探し、3か月売れなければ自社で買い取る流れで進めています（リハコが選ばれる理由）。
はじめから買取価格だけを提示するより、売主様の手取りが多くなる可能性を先に試せます。
売れなかった場合でも買主を探し直す必要はありません。
| まず仲介で試す | 投資家ネットワークに紹介する。館林市の事例では買取を選ぶより高い180万円で成約 |
| 3か月動かなければ買取 | リハコが直接買い取る。売主様が買主を探し直す必要はない |
| 手出し費用はゼロ | 残置物の処分・解体・修繕・草刈りは不要。現況のまま引き渡せる |
| 契約不適合責任 | 買取では免責。引き渡し後の不安が残らない |
| 期間 | 最短14日で決済まで進む。契約完了後は最短即日でお支払いが可能 |
買主が買いやすい家に再生できる
リハコは、住むうえで必要なところに絞ってリノベーションを行います。
家賃5〜8万円の戸建て賃貸として貸し出せる形に整えます（リハコとは）。
戸建て賃貸は、子どもの足音を気にせず暮らせるためファミリー層の需要があります。
借り手が付く見通しが立つから、買主も購入を決められます。
リノベーションの費用は売主様の負担ではありません。
工期は買取後3〜6か月が目安です（売却の流れ）。
査定は現地調査のうえで金額をお出しします。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川の空き家であれば、まずご相談ください。
解体に100万円以上かかると言われて何年も止まっていました。そのまま買い取ってもらえて助かりました。
読み終えたら、まずやること
- 担当者に、掲載からの内見件数を聞く
- 売り出し中の掲載ページを開き、室内写真の数を見る
- 媒介契約の種類と、販売状況の報告が来ているかを確かめる
よくある質問
空き家が売れないのはなぜですか？
原因は価格・立地・訳あり・売り方の4つに絞れます。
戸建ての売却期間は3〜6か月が目安のため、売り出しから6か月を超えて内見が1件も入らない場合は、このどれかが効いています。
まず担当者に内見件数を確認し、価格が原因か売り方が原因かを切り分けてください。
売れない空き家はどうすればいいですか？
内見件数、売り出し価格、媒介契約の種類の3つを順番に確認します。
掲載から3か月で内見が0件なら価格が高く、内見はあるが決まらないなら建物の状態が原因です。
立地や訳ありが原因の場合は、実需の買主ではなく投資家・買取業者へ売り先を切り替えるのが有効です。
解体して更地にすれば売れますか？
解体は最後に検討してください。
木造30坪で90〜150万円が目安で、費用は先払いです。
建物を壊すと住宅用地の特例が外れて固定資産税の負担も増えます。
埼玉県本庄市台町の空き家は解体前提380万円で3か月動かず、解体せずそのままの状態で買い取った事例があります。
再建築不可や市街化調整区域の空き家でも売れますか？
現況のまま買い取った事例があります。
茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建てや、群馬県館林市東広内町の築43年・市街化調整区域の戸建ても買い取っています。
千葉県流山市では役所で再建築可能と確認できたことで、投資家への紹介から2日で買主が決まりました。
値下げはどのくらいのペースで行うべきですか？
小刻みな値下げは避けてください。
10〜20万円ずつ毎月下げると「まだ下がる」と判断されて様子見されます。
下げると決めたら相場まで1回で下げるほうが、直後の2〜4週間に問い合わせが集まります。
そもそも最初から相場より高く出さないことが最大の対策です。
