千葉県野田市在住のA様は、10年以上放置していた流山市の空き家を売却することができました。
流山市の「市街化調整区域」という難しい条件にもかかわらず、わずか1ヶ月余りで不動産仲介を通じて売却。今回はその売却までの道のりについて、インタビューさせていただきました。
そのインタビューで、A様は長年抱えられていた4つの悩みを打ち明けてくれました。
- 解体費用が700万円かかると言われた特殊な家の構造
- 市街化調整区域かつ地目が山林となっていたこと
- ハチの巣や水道管破裂など年々増え続ける管理トラブル
- シルバーセンターへの草刈り外注費と固定資産税の負担
空き家が古くなればなるほどトラブルが増え続け、生きた心地がしなかったというリアルな声をいただいています。
そして、この空き家問題にたいして、リハコの藤本がA様をどのようにサポートしたか赤裸々に公開しますのでぜひご覧ください。
この記事の目次
10年以上管理していた空き家の4つの悩み
A様は相続した空き家の管理において、4つの悩みがありました。
- 解体費用が700万円かかると言われた特殊な家の構造
- 市街化調整区域かつ地目が山林となっていたこと
- 草刈り外注費と固定資産税の負担
- ハチの巣や水道管破裂など年々増え続ける管理トラブル
A様：年々増え続ける管理トラブルや、湯水のように流れ出ていく費用に頭を悩まされていました。この空き家は売却を諦めていたので、死ぬまで持つ気でいました。
タダでも手放したいと思っていたのですが、家の構造が特殊だったのでどうすることもできませんでした。
解体費用が700万円かかると言われた特殊な家の構造
本物件は上記画像の「車道」が道路となっており、建物の玄関が3階でした。3階から2階・1階へと下りていくため、秘密基地のような特殊な構造となっていました。
A様：「高校生の頃から家族で暮らしていた実家は、当初は平屋建ての住宅でしたが、その後増築して3階建ての家となったので、このような構造になってしまいました。
最後に一人で住んでいた父が亡くなり、長男だった私がこの実家を相続することになりました。
そこで、近くの解体業者に見積依頼をしたところ、700万～800万円かかると言われてかなり絶望的な気持ちになったのを覚えています。
重機が入れず、解体した廃材を3階の車道まで人力で運ぶ必要があるため、このような多額の見積りになると言われました。
当然支払うこともできず、解体は諦め近くの不動産屋に相談したところ、建物の構造が特殊すぎて門前払いされてしまいました。。」
市街化調整区域かつ地目が山林となっていた
A様：「当時、改めて流山市役所の道路課に確認したところ、市街化調整区域であることが分かりました。
市街化調整区域とは
都市計画法で定められた区域の一つで、市街化を抑制すべき区域として指定された場所です。この区域では、原則として建築物の建築や開発行為が制限されており、既存建物の建て替えにも厳しい条件が課されます。
さらに地目が「山林」となっていることも判明し、かなり落ち込んだんですよね。
あとから藤本さんに聞くと、そもそも市街化調整区域の地目は「山林」になっていることも多く、通常の「宅地」に変更することが可能と分かりました。
でもあの時は役所の方からそのようなアドバイスはもらえませんでした。市役所に相談してもどうにもならないなら、全てを諦めて生涯保有し続けるしかないと思ってしまいました。」
草刈り外注費と固定資産税の負担
A様：「相続してから10年間以上、空き家を管理し、草刈りの外注費と固定資産税を払い続けました。
草刈りは、シルバー人材センターに1回3,000円で年4回の依頼をしていたので年間1.2万円も払っていたんですよね。
でも草刈りをしないと草が生えて、その草の中にゴミを投げ捨てられてしまうことが一番嫌だったので外注せざるを得なかったです。
固定資産税も年間約4万円を支払っていたので、
- 草刈り1.2万円+固定資産税4万円＝5.2万円
年間5.2万円も一生支払い続けなければなりませんでした。負の動産です。
役所にも不動産会社にも断られ、何もできないまま支出だけが出ていく状況は本当にしんどかったです。
でも、負担はこれだけではなく突発的なトラブルも多発しました。」
水道管破裂やハチの巣など年々増え続ける管理トラブル
A様：「建物が劣化していくにつれて、管理トラブルが多発しました。この突発的なトラブルが一番心身への疲労に繋がり、妻のサポートがなければ心が折れていたと思います。
大きなトラブルで言えば、相続した翌年に水道を止めていなかったことで、水道管が破裂してしまいました。冬の寒い時期に破裂して、直ぐに水道業者さんを呼んで対処してもらったら、高い金額を請求されてしまいました。
また、2022年10月に市役所から通達があって、屋根の下にスズメバチの巨大な巣ができていることが分かりました。
自分たちではどうしようもなく、八千代市のススメバチハンターを呼んで退治してもらうことにしました。でも来てもらったときには風で巣が飛ばされたみたいで、地面に落ちていました。
来てもらってしまったので支払いだけ済ませ、また無駄な出費になりました。
こんな感じで何度もトラブルが起きたので重い腰をあげて「空き家 売却」と検索したのが、リハコさんに問い合わせたきっかけです。」
空き家売却を決めた理由は年齢と奥様のため
A様：「空き家売却に至った一番の理由は、自分の年齢と妻のためです。自分自身がいつ旅立つか分からないので、この空き家を相続する妻のことを考えたら、いてもたってもいられなかったんですよね。
自分が相続した負動産を妻一人に任せるわけにもいかず、本当にダメもとで「空き家 売却」と検索しました。
リハコさんにお電話したら、藤本さんが直ぐに現地に駆けつけてくれて家を見てくれました。」
現地調査で判明した再建築の条件が一筋の光に
A様にご挨拶して建物の中を拝見させていただいたところ、お荷物が多く残っており、雨漏りがある状態でした。
この時点でリハコが考えることは、
- 更地にした場合の解体費用と測量費
- リノベーションした場合の費用
この2本柱で建物を見ていきます。
ただし、今回は多額の解体費用がかかることは分かっていたため、リノベーション費用を見積もることにしました。
リノベーション費用を見積もる理由は、空き家の購入者様が投資対効果を計算できるようになるからです。
| 空き家の利活用 |
| 古い空き家でもリノベーションして賃貸に出し、家賃収入を得るという投資が流行っています。 空き家の購入額+リノベーション費が分かれば、合計の投資額が分かります。家賃収入と投資額から、何年で回収できるか計算することができるのです。 |
リハコは空き家売却のプロでありながら、空き家再生のプロでもあるため、リノベーションの費用を見積もるスキルがあります。
これにより、空き家の購入者様に投資額をお伝えする準備ができたのですが、1点だけ売却でネックな点がありました。
それは「市街化調整区域」です。市街化調整区域は基本的に「再建築不可」となっており、建物を壊したら二度と建物を建てられません。
投資家様は、再建築不可物件をリスクと捉えて避ける傾向にあるため、再建築の可否を確認する必要がありました。
無理を言ってA様に市役所へご同行いただきました
再建築できるかどうかがこの空き家の売却の鍵になると考え、無理を言ってA様に市役所へご同行いただきました。
結果的にこの行動が功を奏し、再建築可能な物件だと分かりました。
これにより、リハコがお付き合いする投資家様にお声がけし、たった2日で空き家の購入者が決まりました。
今回の購入者様も藤本と同じく、不動産投資家かつ不動産会社の役員をされている方で不動産のプロです。A様も購入者の情報を聞いて安心されていました。
流山市の市街化調整区域で家を建てられる主な条件
流山市の市街化調整区域では、原則として建物を建てられません。
ただし、農業をする人の住宅や公共の施設など、一定の建物は建てられます。
住宅の主な条件は「流山市開発事業の許可基準等に関する条例」第44条にあります。
- 線引き（調整区域の指定）の前からある専用住宅や、建築確認を受けて建てた専用住宅を、同じ敷地・同じ用途で増築・改築する
- 線引きの前に家を建てる目的で造成され、給水・排水の設備が整った土地に、自分が住む家を建てる
- 市街化区域から1.1km以内の既存集落にあり、線引きの前から宅地だった土地に建てる（建蔽率50%・容積率100%・高さ10mまで）
- 線引きの前からの土地所有者やその親族が、自分が住む家を建てる（面積500㎡以下などの条件あり）
令和4年4月からは、造成地と1.1km以内の条件で、土砂災害警戒区域などが原則として外れました。
調整区域の家を売る前や買う前は、建てたときの許可の内容を確かめることが大切です。
分家住宅のように、転売が認められない許可で建てた家もあるためです。
流山市の調整区域の家で確かめる順番
- 区域を調べる市街化調整区域かどうか
- 建てた経緯を調べる線引きの前か・どんな許可か
- 市役所で確かめるまちづくり推進部 宅地課
※建て替えできるかは土地ごとに判断されます。
A様の家も、市役所で確かめたことで再建築できると分かりました。
調整区域の土地を手放す方法は「市街化調整区域を手放したいときの方法」で解説しています。
出典：流山市「よくある質問（市街化調整区域）」、流山市開発事業の許可基準等に関する条例 第44条
空き家を売却して全てが解放されてスッキリした
2024年12月2日に無事、売買契約・決済・建物の引き渡しが完了しました。
契約後のインタビューで、A様ご夫妻からいただいた感謝のお言葉です。
A様ご夫妻：「すべてが解放されてほんっとうにスッキリしました。いつも頭の片隅にこの実家の存在があったので、感謝してもしきれません。
10年間どうにもならなかったのに、1か月前にお電話してそれからトントン拍子に話が進み、今でも信じられません。
藤本さんが市役所に連れてくれて、隅々まで調査してもらえたことで、この人なら信頼できると思い、全てをお任せすることができました。本当に感謝しています。」
この決済は本当に全員がハッピーになる契約となり、リハコとしても三方良しの理想の契約ができました。
A様からの空き家に悩む方へのメッセージ
A様：「昔なら東京理科大学の生徒さんの下宿としても需要があったのですが、最近ではアパートも増えて地域の状況も変わっています。
実家も古くなる一方で一生手放せないと思っていましたが、最終的に良い結果となりました。
私のようにいろいろなトラブルを抱えている方が多いと思いますが、リハコさんのような空き家のプロにダメ元でも良いので、一度相談してみるのが良いと思います。」
地元の不動産屋さんや市役所は、古くてトラブルの多いお家を扱わないため、そのような方々に門前払いされてしまうと心が折れてしまう気持ちはよく分かります。
しかし私たちリハコはトラブルの多い空き家こそ、空き家問題の拡大につながってしまうと考え、そこに歯止めが効かせられればとも考えています。
当然、簡単なことではありませんが、その状況・状態において最善を尽くすことをお約束します。
リハコの藤本から一言
今回のお家は3階が玄関になっているお家で大変珍しく、いつも以上に難易度の高い物件でしたが、無事お客様に喜んでいただけて大変嬉しく思います。
私たちリハコの使命は、A様からのお言葉にもあったように、
- 空き家の売却を諦めて一生持ち続ける覚悟でいた
このように売却を諦めてしまった方に、「空き家は売却できる」と知ってもらうことだと改めて感じました。
日本全国では空き家の数が900万戸を突破しました。
そして、内閣府によると2025年に65歳以上は3,677万人に達し、超高齢社会となり大相続時代が到来します。
さらに難しい時期に突入するため、私は所有者様の背中を押してあげられるようにサポートいたします。
空き家の売却には、所有者様と私との間に信頼関係が不可欠です。
リハコは大手不動産会社のような大きな看板こそありませんが、だからこそ、お客様一人一人のご要望に細やかな対応が可能です。
大切な資産をお預かりする身として、一生懸命、誠心誠意やり遂げますのでどうぞよろしくお願いします。
