アパートの買取業者はどこがいい？3つの型の違いと選び方、届いた手紙の確かめ方

「アパートを売ると決めた。でも、どこの買取業者に頼めばいいのか分からない」

「ポストに『このアパートを買いたい人がいます』という手紙が来た。信じていいのか」

結論からお伝えします。

アパートの買取業者は、買ったあとの使い道で3つの型に分かれます。

直して貸し続ける会社、すぐ転売する会社、仲介会社の買取保証です。

型が違えば、値段の決め方も、入居者の扱いも変わります。

選ぶときは金額の高さより、家賃と土地の両方で根拠を言えるかを見てください。

そして、古いアパートでも、この街であなたのアパートを買いたい人はいます。

ただ、それが手紙を送ってきた会社とは限りません。

この記事では、まず3つの型の違いと、売主にとっての損得をお話しします。

続いて、良い業者の見分け方、届いた手紙の確かめ方、頼む先の絞り方を順に見ていきます。

特定の会社を並べたランキングは載せていません。どの会社にも当てはまる確かめ方だけを書きます。

アパートの買取業者は、買ったあとの使い道で3つに分かれる

アパートを買い取る会社は、買ったあとにそのアパートをどう使うかで大きく3つに分かれます。

看板に「買取」と書いてあっても、中身はかなり違います。

型	買ったあと・値段の決め方・入居者の扱い
直して貸し続ける会社	買ったあと：自社で直して、そのまま大家として貸し続ける 値段の決め方：直したあとの家賃から工事費を引いた額と、土地の値段 入居者の扱い：そのまま引き継ぐ。入居者は今後のお客さま
買ってすぐ転売する会社	買ったあと：大きく手を入れずに、投資家などへ売り直す 値段の決め方：売り直せる値段から、会社の利益と経費を引いた額 入居者の扱い：売り直すまでの間だけ引き継ぐ。空室を埋めてから売ることもある
仲介会社の買取保証	買ったあと：まず仲介で売り出し、期限までに売れなければその会社が買う 値段の決め方：仲介の売り出し値と、売れなかったときの保証の金額を別に決める 入居者の扱い：仲介で売れれば次の買主へ。保証で買えばその会社へ

どれが正解というわけではありません。あなたのアパートの状態と、何を急ぐかで向き不向きが変わります。

直して貸し続ける会社

自分で大家になる会社です。値段は、直したあとにいくらで貸せるかと、工事費で決めます。

入居者がいるアパートは、買った日から家賃が入るので、むしろ歓迎されます。

空室が多い、雨漏りがある、という事情も、直す工事の一つとして値段に織り込みます。

その地域で実際に部屋を貸している会社ほど、直したあとの家賃を正確に置けます。

反対に、工事費をきちんと見積もれない会社は、分からない分を多めに引きます。

買ってすぐ転売する会社

買った値段に利益を乗せて、次の投資家に売る会社です。

値段は「いくらで売り直せるか」から逆算するので、売り直しやすい物件ほど値段が出ます。

満室に近い、融資がつきやすい、という物件は、この型でも十分に値段がつきます。

一方で、空室が多い、旧耐震、雨漏りがあるといった物件は、売り直しにくいぶん低く見られがちです。

契約から決済まで長い期間を置く場合は、その間に次の買主を探していることがあります。

決済の日がいつか、その日までに買主の都合で解除できる条件が無いかを確かめてください。

仲介会社の買取保証

仲介で売り出し、決めた期限までに売れなければ、その会社が決めておいた金額で買う仕組みです。

まず高めの値段で市場に出してみて、だめなら確実に売れる、という安心があります。

仲介を頼むときは媒介契約を結びます。宅地建物取引業法34条の2では、専任媒介契約の期間は3か月までです。

買取保証は、この専任の媒介契約とセットで結ぶことが多い仕組みです。

確かめたいのは3つです。保証の金額、いつ買い取りに切り替わるか、仲介手数料がかかるかどうかです。

保証の金額は、仲介の売り出し値より低く決まるのがふつうです。

売り出しの間に、内見や広告で入居者や近所に知られることもあります。

同じアパートでも、型によって金額が違う

3つの型では、値段を出す計算の出発点が違います。

だから同じアパートでも、会社によって査定額に大きな差が出るのはふつうのことです。

大事なのは、差があることではなく、それぞれの金額がどの計算から出てきたかです。

空き家の業者選びは空き家買取業者の選び方でまとめています。アパートは、ここに家賃と入居者が加わります。

査定はどこでも同じではない。根拠を「家賃」と「土地」で聞く

アパートの値段は、2つの物差しで見ます。家賃から見た値段と、土地から見た値段です。

家賃から見た値段は、1年に残る家賃を、買主が求める利回りで割って出します。

土地から見た値段は、土地の値段から、壊すなら解体費を引いて出します。

築年数がたつほど家賃から見た値段は下がり、土地の値段が下支えになります。

計算のしかたはアパートの査定方法で、例を使って詳しく説明しています。

業者を比べるときは、この2つの数字を両方出してもらうのがいちばんの近道です。

片方しか言えない会社は、もう片方を見ていない可能性があります。

家賃について	今の家賃で計算しましたか、直したあとの家賃ですか。空室は1部屋いくらで見ましたか
利回りについて	何％で割りましたか。その数字はどこから来ていますか
直す費用について	どこを直す前提で、いくら引いていますか。雨漏りや空室の工事は入っていますか
土地について	土地は1㎡いくらで見ましたか。解体費は引いていますか

この4つに、その場で数字で答えられる会社は、自分で計算しています。

「だいたいこのくらい」「相場です」で終わる会社は、根拠をまだ持っていません。

「高い査定ほど怪しい」は半分だけ正しい

高い査定が悪いわけではありません。危ないのは、理由の言えない高い査定です。

仲介の査定額は「このくらいで売れそう」という見込みで、その会社が買う値段ではありません。

宅建業法34条の2第2項は、仲介会社が売る値段について意見を言うとき、根拠を示すよう定めています。

根拠を聞いても答えが出てこない査定額は、それだけで疑ってよいのです。

買取の金額でも同じです。最初に高い金額を見せ、契約のあとで理由をつけて下げる話はよく聞きます。

これを防ぐのが、次の章の見分け方です。

良い買取業者の見分け方。入居者・責任・手付・減額を聞く

値段の根拠のほかに、アパートを売るときにだけ出てくる確かめどころがあります。

どれも契約書に書けることです。口で聞いて終わりにせず、書面に入るかを見てください。

確かめるところ	聞くこと	良い業者の答え
入居者への説明	持ち主が変わる案内は誰が、いつ出しますか。敷金の精算はどうしますか	買主の名前で案内を出す。敷金の引き継ぎと精算を数字で示す
売ったあとの責任	雨漏りなどがあとで見つかったとき、私は責任を負いますか	現況のまま・責任を負わない形を契約書に書く
手付と決済	手付はいくらで、決済はいつですか。それまでに解除できる条件はありますか	決済の日を契約書に書く。買主側の都合で外せる条件を残さない
契約後の減額	契約のあとで金額が下がるのは、どんなときですか	下がる条件を書面に書き、伝えてある不具合は理由にしない

入居者への説明を引き受けるか

入居者がいるままアパートを売ると、大家の立場は買主に移ります。民法605条の2の決まりです。

同じ条文で、敷金を返す義務も買主に移るとされています。

つまり、入居者にとっては、ある日から家賃の振込先と連絡先が変わります。

この案内を誰が出すかで、売主の手間も、入居者の受け止め方も変わります。

良い業者は、持ち主が変わる案内を自分の名前で出し、問い合わせも引き受けます。

預かっている敷金は、決済の日に代金と差し引きして精算するのが一般的です。

その計算を一覧で示してくれる会社なら、あとで入居者ともめにくくなります。

手順の細かいところは入居者がいるアパートを売却する手順でまとめています。

反対に「空室にしてから売ってください」「立ち退きはそちらで」と言う会社は、型が合っていません。

入居者を引き継ぐ前提の会社を探したほうが、時間も費用もかかりません。

売ったあとの責任をどう扱うか

売った建物が契約の内容と違っていたとき、売主は契約不適合責任を負います。

民法562条から564条で、買主は修理、代金の減額、損害賠償、解除を求められるとされています。

古いアパートでは、雨漏りや配管の傷みなど、あとから分かることが少なくありません。

不動産会社が買主になるときは、この責任を負わない形（免責）で契約するのが一般的です。

ただし民法572条により、知っていて黙っていたことは、免責の特約があっても責任を免れません。

分かっている不具合は、すべて伝えて、契約書や告知書に書いてもらってください。

宅建業法40条は、不動産会社が売主のときに、買主に不利な特約を制限する決まりです。

あなたが売主で、不動産会社が買主のときには当てはまりません。だから免責で買えるのです。

手付と決済の時期

売買契約では、契約の日に買主から手付を受け取り、決済の日に残りの代金を受け取ります。

民法557条では、手付を渡したあとは、買主は手付を放棄すれば契約をやめられます。

売主のほうは、手付の倍の額を払えば契約をやめられます。

ただし、相手が契約の実行に取りかかったあとは、この方法では解除できません。

手付がとても少ないと、買主はわずかな負担で契約をやめられることになります。

決済の日が遠い契約や、買主側の都合で解除できる条件が多い契約も同じです。

その間、あなたは他の会社に売ることができません。

宅建業法37条は、代金を払う時期、引き渡しの時期、解除の定めを契約の書面に書くよう定めています。

手付の額、決済の日、解除できる条件の3つが、具体的に書かれているかを見てください。

契約のあとで金額を下げないか

いちばん困るのは、契約のあとで「思ったより傷んでいた」と金額を下げられることです。

決済の日が迫ってから言われると、断りにくくなります。

防ぐには、金額が変わる条件を、契約の前に書面で決めておくことです。

伝えてある雨漏りや空室、残っている荷物は、減額の理由にしないと書いてもらいます。

床下や屋根裏まで、契約の前に見てもらうのも有効です。見ないで出した金額ほど、あとで動きます。

「このアパートを買いたい人がいます」という手紙は本当か

不動産登記法119条により、誰でも手数料を払えば登記事項証明書を取れます。

そこには持ち主の名前と住所が書かれています。手紙の多くは、これをもとに送られています。

ですから、名指しの手紙が来たからといって、あなたのアパートだけが特別に狙われたとは限りません。

「買いたい人がいます」という言葉には、いくつかの意味があります。

その会社が自分で買いたい場合。投資家の顧客がいて、仲介したい場合。

そして、まずは連絡をもらって、仲介の契約を取りたい場合です。

どれなのかは、手紙だけでは分かりません。確かめる順番は次のとおりです。

免許番号と処分歴を、国の検索で確かめる

宅地建物取引業は、国土交通大臣か都道府県知事の免許が無いと営めません（宅建業法3条・12条）。

手紙やチラシに免許番号が書かれていなければ、その時点で注意が要ります。

番号は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで調べられます。

大臣免許の会社も、都道府県知事免許の会社も検索できます。

番号のかっこ内の数字は、免許を更新した回数の目安です。免許は5年ごとに更新します（宅建業法3条）。

過去の行政処分は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで調べられます。

宅建業法8条により、処分を受けたことは宅建業者名簿にも載ります。名簿は閲覧できます（同10条）。

「誰が買うのか」を聞けば、手紙の中身が分かる

電話やメールで、次の3つを聞いてみてください。答え方で、手紙の中身がほぼ分かります。

• 買うのは御社ですか。それとも、御社のお客さまですか
• お客さまなら、その方はどんな条件の物件を探していて、いつまでに買いたいのですか
• 仲介になる場合、仲介手数料はかかりますか。媒介契約を結ぶ必要がありますか

その会社が自分で買うなら、金額の根拠と決済の日まで話が進められるはずです。

「まずは査定を」「一度お会いして」だけで具体的な話が出てこないなら、仲介の契約が目当てかもしれません。

それ自体は悪いことではありません。ただ、買主がまだいない前提で考えるのが安全です。

しつこい勧誘は、はっきり断ってよい

不動産会社には、勧誘のしかたにも決まりがあります。宅地建物取引業法施行規則16条の11です。

会社名と担当者名、勧誘の目的を告げずに勧誘することは禁じられています。

断ったのに勧誘を続けること、迷惑な時間の電話や訪問も禁じられています。

考える時間を与えずに、その場で決めさせようとすることも同じです。

「今日決めてくれれば」と急がされたら、その場では決めないでください。

いらないときは「売る予定はありません。今後の連絡は不要です」と一度はっきり伝えれば十分です。

一括査定の電話が嫌なら、頼む先を2〜3社に絞る

アパートの査定は、数をそろえるより、型の違う会社を並べるほうが役に立ちます。

同じ型の会社を10社並べても、同じ計算の金額が並ぶだけだからです。

1社目	直して貸し続ける会社。入居者がいるまま・今の状態のままの金額を出してもらう
2社目	地元で賃貸の仲介や管理をしている会社。その街の家賃と、仲介で売れそうな値段を聞く
3社目（必要なら）	収益物件の売買が多い会社。転売や仲介の買取保証を含めて条件を聞く

申し込むときに「連絡はメールでお願いします」と書いておけば、たいていの会社は合わせてくれます。

入居者に知られたくないときは、まず書類だけで出す机上の査定を頼みます。

家賃の一覧と固定資産税の納税通知書があれば、机上でもかなりの精度が出ます。

比べるときは「いつ、手元にいくら残るか」

金額が出そろったら、提示額ではなく、手元に残る額と、それが入る時期で比べます。

仲介なら仲介手数料と、売れるまでの固定資産税や修繕費がかかります。

買取なら手数料はかかりませんが、直す費用の分だけ金額は低めに出ます。

売ったあとの責任を負うかどうかも、手取りに効いてきます。

仲介と買取の比べ方はアパートの売却相場・買取相場で数字を使って説明しています。

リハコは「直して貸し続ける」買取業者です

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

買ったアパートは壊さずに直し、その街で部屋を探している人に貸し続けています。

駅や職場に近い、家賃が手ごろ、という理由で部屋を選ぶ人は、どの街にもいます。

だから古いアパートでも、この街で、あなたのアパートを買いたい人はいるのです。

私たちは、その「借りたい人」から逆算して値段を出します。

• 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方を出し、計算の数字をお見せします
• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きのお願いは要りません
• 入居者の方への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで行います
• 雨漏り・空室・荷物が残った部屋も、現況のまま、売主の責任を負わない形で買い取ります
• 仲介と買取の両方を扱っているので、同じアパートで両方の数字をお出しできます
• 全国対応です（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

頼む先を決めるのは、金額の高さではなく、説明に納得できるかどうかです。

比べる相手の一つとして、まずは私たちにお話しさせてください。

よくある質問

アパートの査定は、どこの買取業者に頼んでも同じ金額になりますか？

同じにはなりません。買ったあとの使い道で、出せる値段が違うからです。

直して貸し続ける会社、すぐ転売する会社、仲介会社の買取保証では、値段を出す計算の出発点が違います。

金額の高さより、家賃と土地の両方の数字で根拠を言えるかで比べてください。

「このアパートを買いたい人がいます」という手紙が来ました。本当でしょうか？

手紙だけでは分かりません。登記簿は誰でも取れるので、持ち主の名前と住所はそこから分かります。

まず免許番号と処分歴を国土交通省の検索で確かめ、買うのがその会社か、お客さまかを聞いてください。

具体的な金額の根拠や決済の日が出てこないなら、買主がまだいない前提で考えるのが安全です。

一括査定は電話が多いと聞いて不安です。何社に頼めばいいですか？

型の違う会社を2〜3社に絞れば十分に比べられます。

申し込むときに連絡はメールでと書き、入居者に知られたくなければ書類だけの机上査定を頼みます。

断ったのに勧誘を続けることは法令で禁じられているので、いらないときははっきり断って構いません。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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