栃木の築古アパートは買取で売れる｜宇都宮・小山と両毛・県北で違う値段の決まり方と、駐車場・調整区域の見方

「足利にある親のアパート。かなりの田舎で、土地の価値は無いと言われた」

「宇都宮の築45年。駅から遠く、空室が半分。入居者がいるままでも売れるのか」

結論からお伝えします。

栃木で、古いアパートを買いたい人はいます。

空室が多くても、入居者が住んだままでも、今の状態のまま売れます。

栃木では、土地の値段より「直して貸せるか」で値段が決まる街が多いのです。

同じ栃木でも、宇都宮や小山では土地の値段が上がり、両毛や県東では下がっています。

土地の値段が下がる街では、建物を壊して土地として売る話は成り立ちにくくなります。

そこで値段を支えるのが、直したあとに取れる家賃です。

車で暮らす人が多い栃木では、駅からの距離より、駐車場の台数が家賃を左右します。

この記事では、栃木で古いアパートを買いたい人がいる理由と、エリアごとの見方の違いをお話しします。

続いて、車社会での見られ方、市街化調整区域の確かめ方、県外から売る段取りを順に見ていきます。

栃木で、古いアパートを買いたい人がいる理由

まず、栃木の住まいの数字を見ておきます。

栃木県の令和5年住宅・土地統計調査の結果では、空き家率は16.9％でした。

全国の13.8％より高く、都道府県で14位です。空き家の数は16万4千戸で、過去最多でした。

借家の1か月の家賃は46,495円で、全国の59,656円より1万円以上低い水準です。

空き家が多く、家賃も高くは取れない。だから古いアパートは売れない、と思われがちです。

けれど、部屋を探している人は毎月います。選ばれないのは、古いまま直されていない部屋です。

和室を洋室にし、水回りを入れ替えた部屋なら、古い建物でも選ばれます。

家賃が全国より低いぶん、直す費用をかけすぎずに貸せるかが、買い手の腕の見せどころです。

土地の値段が下がる街では、家賃が値段を決める

アパートの値段を出す物差しは、家賃と土地の2本です。

土地の値段が上がっている街なら、建物が古くても土地が値段の下支えになります。

ところが栃木では、住宅地の値段が下がり続けている市町が少なくありません。

そういう街で「土地の値段から解体費を引く」と、値段はほとんど残りません。

「土地の値段しかつかない」「値段がつかない」と言われるのは、この計算をしているからです。

直して貸し続ける買主は、壊す費用ではなく、直す費用と直したあとの家賃で値段を出します。

だから土地の値段が下がる街でも、借りたい人がいる場所なら値段がつきます。

2つの値段の出し方はアパートの売却相場・買取相場でくわしくお話ししています。

宇都宮・小山と、両毛・県北・県東で、買い手の見方はこう違う

栃木の土地の値段の動きは、令和8年地価公示のあらまし（栃木県）で確かめられます。

県全体の住宅地の平均変動率は0.2％の下落で、平成5年から34年続けて下がっています。

ただし、中身は街によってはっきり分かれています。

上がっているのは、宇都宮市と、その南の下野市・壬生町、小山市・野木町など一部です。

同じ資料で上がった地点の上位には、宇都宮市のゆいの杜や陽東が並びます。

一方で、両毛の足利市・佐野市・栃木市、県北、県東の多くの市町は下がっています。

この動きを受けて、古いアパートの買主がどこを見るかをまとめると、次のようになります。

エリア	地価公示での動き（住宅地）	古いアパートの買主が見るところ
宇都宮市と周り	宇都宮市1.2％、下野市0.9％、壬生町0.8％の上昇	土地の値段が下支えになる。単身や工場勤めの人が借りる部屋かどうか
小山市・野木町	小山市1.3％、野木町0.2％の上昇	駅への近さと駐車場。土地として見る買主とも比べられる
両毛（足利・佐野・栃木市）	足利市1.8％、佐野市1.0％、栃木市0.9％の下落	家賃から見た値段が中心。直す費用を抑えて貸せるか
県北（那須塩原・大田原・日光・矢板）	大田原市は0.1％の上昇。那須塩原市1.2％、日光市1.4％、矢板市1.0％の下落	勤め先や学校への車での行きやすさ。駐車場の台数
県東・南那須（真岡・益子・茂木・那須烏山など）	真岡市0.3％の下落。茂木町3.2％、那須烏山市2.7％の下落	土地の下支えは弱い。直して貸せるかを1棟ずつ見る

数字は土地の値段の動きで、アパートが売れる値段そのものではありません。

それでも、どちらの物差しで値段を出す街なのかは、ここからつかめます。

下がっている街でも、断られる理由にはならない

土地の値段が下がっている街のアパートは、壊して土地を売りたい買主には向きません。

けれど、直して貸す買主にとって大事なのは、土地の値段の上がり下がりではありません。

その建物を直したら、いくらで、誰に貸せるか。そこが合えば、買い手はつきます。

入居が数室だけでも、今いる入居者は「この場所で借りる人がいる」という証拠になります。

空室の数と値段の関係は空室だらけ・全空室のアパートは売却できるにまとめました。

車社会の栃木では、「駅から遠い」より「駐車場があるか」

栃木は、1世帯あたりの車の数が多い県です。

自動車検査登録情報協会の発表では、令和7年3月末の自家用乗用車は1世帯あたり1.537台でした。

都道府県で5番目に多く、全国の1.009台を大きく上回ります。

車で通勤・買い物をする人が多い街では、部屋を探す人はまず駐車場を見ます。

駅から遠くても、1部屋に1台以上止められるアパートなら、借りる人の候補は広がります。

反対に、駐車場が部屋数より少ないと、空室が埋まりにくくなりがちです。

敷地に余りがあれば、庭や物置の場所を駐車場に変えられないかも、買主は考えます。

売る前に台数を増やす工事をする必要はありません。今何台置けるかを伝えれば十分です。

工業団地や学校の近くは、単身の部屋が借りられる

栃木には大きな工業団地が多く、そこで働く人の住まいが要ります。

宇都宮市の資料では、清原工業団地は総面積約388ha、従業員数は約13,600人です。

芳賀工業団地と芳賀・高根沢工業団地は、合わせて約475ha、約25,000人とされています。

この工業団地と宇都宮駅の東口を結ぶのが、路面電車のライトラインです。

同じ資料によると、宇都宮市の人口は平成29年をピークに約8,200人減りました。

一方、ライトライン沿線では平成24年から約5,600人増え、約6.4万人になっています。

宇都宮市の別の資料では、ライトラインの利用目的のうち通勤が55.0％でした（令和6年10月調査）。

働く人が集まる場所の近くでは、古くても、直された単身向けの部屋は借り手を見込めます。

大学や専門学校の近くも同じです。ただし、学生の部屋は春に入れ替わるので、空室の時期を伝えてください。

近くの工場が移ったり、学校が無くなったりして空室が増えた、というアパートもあります。

その場合も、ほかに借りる人がいるかを買主が見ます。空いた理由を、分かる範囲で教えてください。

市街化調整区域と言われたら、まず「線引き」を確かめる

市街化調整区域は、街が広がりすぎないように、建物を建てることを抑える区域です。

ただ、栃木のどこにでも市街化調整区域があるわけではありません。

市街化区域と市街化調整区域に分けることを「線引き」と言います。

栃木県の資料（第8編 都市計画）によると、県内の都市計画区域は17あります。

そのうち線引きがあるのは、宇都宮・足利佐野・小山栃木の3つだけです。

日光・大田原・矢板・那須塩原・さくら・那須烏山など14の区域は、線引きをしていません。

線引きのない区域には、市街化調整区域はありません。

同じ市の中でも、合併の前の町ごとに区域が分かれていることがあります。

住所だけで決めつけず、市役所の都市計画の窓口や、市のホームページの地図で確かめてください。

市街化調整区域のアパートでも、直して貸すことはできる

都市計画法43条では、市街化調整区域での新築・改築・用途の変更に、原則として許可が要ります。

つまり重くなるのは、建て替えるときや、アパートを別の使い方に変えるときです。

今のアパートの内装や設備を直し、アパートのまま貸し続けることとは話が別です。

そのため、建て替えや土地としての売却を考える買主には合いません。

けれど、今の建物を直して貸す買主には「建て替えの許可が要る土地」という事情の一つです。

売る前に、市役所で建て替えの許可の見込みを確かめておく必要はありません。買う側が調べられます。

リハコは、市街化調整区域の戸建てを8件買い取ってきました。調整区域だから断る、ということはしません。

県外に住む相続人が、栃木のアパートを売るまで

栃木の古いアパートの売主は、県外に住むお子さんであることも多いです。

親が自分で家賃を受け取り、契約書も残っていない、ということもよくあります。

最初から書類を全部そろえる必要はありません。分かる範囲で、次のものを用意してください。

固定資産税の納税通知書	春ごろに届く通知書で、土地と建物の場所と広さが分かる。去年の分でもいい
家賃の一覧	号室・入居した年・家賃。親の通帳の入金記録から書き起こしてもいい
駐車場の台数	敷地に何台置けるか。近くで別に借りている駐車場があれば、その分も
敷金の記録	契約書や通帳から分かる範囲で。分からない部屋は「不明」と書く
傷みと修繕の記録	雨漏りの場所や直した時期。写真があれば添える

市街化調整区域かどうか、前の道路の扱いは、買う側が市役所で調べられます。

入居者がいるまま売るので、立ち退きの交渉も要りません。入居者への連絡も買う側で引き受けられます。

名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記を済ませます。査定はその前から頼めます。

金額が分かると、兄弟での話し合いも進めやすくなります。

契約や決済を行かずに進める方法は遠方のアパートを売却する進め方でまとめています。

リハコが、栃木の古いアパートを買う理由

リハコは、川崎市多摩区にある会社です。古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で貸しています。

空き家・築古物件の再生は、これまでに累計200戸以上です。

アパートの買取は23件、戸建ての買取は63件です。

栃木では、戸建てですが、足利市山川町の家を買い取りました。

家の中に荷物が大量に残った、いわゆるゴミ屋敷の状態のままです。

足利市は、先ほどの地価公示で住宅地が1.8％下がった街です。

それでもリハコは直して貸す前提で買い取り、リノベーションのあと新しいご家族が住んでいます。

荷物の運び出しの様子は足利市の戸建ての記録で写真とともに紹介しています。

アパートでも考え方は同じです。土地の値段が下がる街でも、直して貸せるかで判断します。

• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
• 空室・雨漏り・残置物は、そのままで構いません。直すのは買ったあとのリハコです
• 駅から遠いアパートも、駐車場と勤め先までの道のりを見て金額をお出しします
• 市街化調整区域かどうかは、市役所と現地で確かめます
• 土地の値段が下がる街では、直したあとの家賃から金額の根拠をお見せします
• 栃木を含む関東は、リハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します

「土地の値段しかつかない」と言われて、あきらめかけているなら、一度お話しさせてください。

栃木で、古いアパートを買いたい人はいます。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいる。そのことを、数字でお伝えします。

よくある質問

栃木の田舎で「土地の値段しかつかない」と言われたアパートでも売れますか？

売れます。土地の値段が下がる街でも、直したあとに取れる家賃から値段を出せるからです。

壊して土地を売る前提ではなく、直して貸し続ける買主に見てもらうことが大切です。

駅から遠い栃木のアパートは、買い手がつきにくいですか？

駅からの距離より、駐車場の台数が大事です。栃木は1世帯あたりの車が多い県です。

1部屋に1台以上止められるなら、借りる人の候補は広がります。売る前に台数を増やす工事は要りません。

市街化調整区域にある栃木のアパートは売れますか？

売れます。許可が要るのは主に建て替えや用途の変更で、今の建物を直して貸すこととは別の話です。

栃木で線引きがあるのは、宇都宮・足利佐野・小山栃木の3つの都市計画区域だけです。

まず市役所の都市計画の窓口で、区域を確かめてください。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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