アパート経営はやめたほうがいい？すでに持っている大家さんの見分け方と、やめ方3つ

「毎月の手残りがほとんど無い。このままアパート経営を続けていいのか分からない」

「ネットで『やめたほうがいい』と見るたびに、不安になる」

結論からお伝えします。

「アパート経営はやめたほうがいい」という話の多くは、これから始める人に向けたものです。

すでにアパートを持っている人が見るべきなのは、次の3つです。

「修繕のない年も赤字か」「次の大きな修繕を払えるか」「あと10年、管理を続けられる人がいるか」。

2つ以上当てはまるなら、やめる準備を始めてください。やめ方は「売る」「管理を任せる」「建て替える」の3つです。

築古で手間が理由なら、今の状態のまま売るのがいちばん負担の少ない終わらせ方です。

反対に、この3つに当てはまらないなら、慌ててやめる必要はありません。

ローンの完済が近いアパートは、完済した翌月から手残りが大きく増えるからです。

この記事は、すでにアパートを持っている大家さんに向けたものです。

やめたほうがいい人・続けてよい人の見分け方と、ローン完済まで待つか今やめるかの比べ方をお話しします。

最後に、やめ方3つの向き不向きを見ていきます。

「やめたほうがいい」は、これから始める人に向けた言葉

「アパート経営はやめたほうがいい」と検索すると、「向いていない人」を挙げた記事が並びます。

自己資金が少ない人、収支の計算が苦手な人、管理を人任せにする人です。

どれも、これから借入をして建てる・買う人にとっては正しい注意です。

ただ、すでにアパートを持っている人にとって、始める前の注意はもう使えません。

建物は建っていて、入居者が住んでいて、ローンも残っています。

持っている人が考えるべきなのは「始めるべきだったか」ではなく、「この先も持ち続けるほうが得か、今手放すほうが得か」です。

	これから始める人	すでに持っている人
考えること	借入をして始めるかどうか	持ち続けるか、手放すか
判断の材料	想定の家賃と、建築費・購入価格	実際の家賃・空室・修繕の記録と、今売った場合の値段
やめる方法	始めなければよい	売る・管理を任せる・建て替える
失敗したときの形	借入が重く、手残りが出ない	空室と修繕が重なり、給料や年金から補うようになる

うまくいっていないアパートが赤字になっていく形は、アパート経営の失敗は4つの形でやってくるで詳しくお話ししています。

この記事では、その先の「やめるかどうか」を決めるところに絞ります。

やめたほうがいい人・続けてよい人の見分け方

やめるかどうかは、気持ちの疲れだけで決めると後悔が残ります。反対に、数字だけで決めると、自分や家族の体力を見落とします。

次の3つの問いに、ひとつずつ「はい」か「いいえ」で答えてみてください。

問い	「はい」なら	確かめ方
修繕のない年も、手残りが赤字か	家賃の力が落ちている。持ち続けるほど持ち出しが増える	去年と一昨年の確定申告の収支と、通帳の入出金を並べる。減価償却は現金が出ていかないので足し戻して見る
次の大きな修繕を、手持ちで払えないか	修繕のために新しく借りることになる。借りても家賃で取り戻せないことが多い	屋根・外壁・外階段・給排水管を最後に直した年を書き出す。分からなければ、見積もりを1社取る
あと10年、管理を続けられる人がいないか	入居者の対応・募集・修繕の手配が回らなくなる	自分の年齢と体力、家族が継ぐ気があるかを、家族と一度話す

2つ以上「はい」なら、やめる準備を始めてください。今すぐ売ると決める必要はありません。

「今売ったらいくらになるか」を確かめ、続けた場合と並べて比べるだけで、次に何をすべきかが見えてきます。

やめたほうがいい人

• 70歳前後で自主管理をしていて、子は遠方に住み、継ぐ気がない
• 親のアパートを相続したが、経営の経験がなく、兄弟で分けるために現金にしたい
• 本業の給料から、毎年アパートの赤字を補っている
• 大規模修繕の見積もりが届き、払うお金も借りる気力もない
• 雨漏りや空室を「そのうち直す」と何年も後回しにしている

最後の「後回し」は特に気をつけてください。雨漏りは放っておくと、柱や床まで傷みが広がります。

直す費用も、売るときの値段も、時間がたつほど悪くなっていきます。

続けてよい人

• 修繕の年を除けば、手残りが毎年黒字
• ローンの完済が数年以内に来る、またはすでに完済している
• 家賃を相場に合わせれば、空室が埋まる地域にある
• 自分か家族が、管理を続けられる（または管理会社に任せる費用を払っても黒字）

続けてよい人でも、「いつかは手放す」日は必ず来ます。建物が古くなるほど、買う人は土地の値段で見るようになります。

やめる時期を自分で選べるうちに、終わらせ方を決めておくことが大切です。

ローン完済まで待つか、今やめるか

Yahoo!知恵袋には、築30年近いアパートの大家さんからこんな相談が寄せられています。

家賃収入が月19万円、ローン返済が月13万円、修繕費などが月3万円で、手残りは月3万円。ローンはあと7年で終わる。

売るべきか、持ち続けるべきか、という相談です。

この相談に、多くの回答者は「ローンが終われば手残りが大きく増えるのだから、売らずに持ち続けたほうがいい」と答えています。

たしかに、完済すれば返済の13万円がなくなり、同じ家賃なら手残りは月16万円になります。

ただ、待つかどうかを決めるには、次のように「待った場合」と「今やめた場合」を同じ物差しで並べる必要があります。

	今やめる（今売る）	完済まで待つ（7年後に考える）
手元に入るお金	今の売値から、ローンの残りと売る費用・税金を引いた額	7年間の手残りの合計＋7年後の売値から、売る費用・税金を引いた額
7年の間に起きうること	なし（売った時点で終わる）	屋根・外壁などの大きな修繕、設備の交換、空室の増加、家賃の下落
7年後の建物	―	築37年前後。買う人は、建物より土地の値段で見るようになる
手間	売るまでの数か月	7年間の管理・募集・修繕の手配

相談の数字で考えると、今の手残りが続けば7年で約252万円（月3万円×12か月×7年）が残ります。

この7年の間に、屋根や外壁の大きな修繕が1回来れば、それだけで手残りの合計を上回ることもあります。

さらに7年後、築40年近くなったアパートの売値は、今より下がっているのがふつうです。

つまり、待つ価値があるのは次の3つがそろう場合です。

「7年の間に大きな修繕が要らない」「家賃と入居が今の水準で続く」「7年間管理できる」。

どれかに自信がないなら、今の売値を確かめてから決めても遅くありません。

やめ方は3つ。売る・管理を任せる・建て替える

「アパート経営をやめる」には、アパートを手放す方法と、手放さずに自分の負担を減らす方法があります。

やめたい理由が「お金」なのか「手間」なのかで、向いている方法が変わります。

やめ方	何から解放されるか・向いているとき・気をつけること
売る	何から解放されるか：お金の心配も、手間も、すべて終わる 向いているとき：築古で修繕が近い。管理する人がいない。現金にして分けたい 気をつけること：入居者がいるまま売れる。売値と、ローンの残りを先に並べる
管理を任せる	何から解放されるか：入居者の対応・募集などの手間 向いているとき：手残りは黒字で、手間だけがつらい 気をつけること：管理料がかかる。修繕費や空室の心配は残る
建て替える	何から解放されるか：古さからくる空室と修繕 向いているとき：土地の場所がよく、借入をしても家賃で返せる 気をつけること：入居者に出ていってもらう必要がある。借入が新しく始まる

管理を任せる

自主管理の負担だけがつらいなら、管理会社に任せる方法があります。

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）第13条に、管理会社の義務があります。

管理の契約を結ぶ前に、契約の内容を書面で説明しなければならない、という決まりです。

管理料や、修繕の手配をどこまでするかを、その説明で必ず確かめてください。

ただし、任せても「持ち主」はあなたのままです。空室が埋まらない、大きな修繕が要る、といったお金の問題はなくなりません。

お金の問題が理由でやめたいなら、管理を任せるだけでは解決しません。

建て替える

建て替えは、アパート経営をやめるのではなく「やり直す」方法です。

建て替えるには、いまの入居者に出ていってもらう必要があります。

ただし、借地借家法第28条の「正当の事由」がなければ、賃貸人から契約を終わらせることはできません。

そのうえ新しい借入が始まるため、「経営をやめたい」理由がお金や年齢なら、向いていないことが多いのが実際です。

建て替え・大規模修繕・売却の比べ方は築40年の老朽化したアパートはどうする？にまとめています。

売る

売れば、お金の心配も手間も、その日で終わります。入居者がいるアパートは、入居者に出ていってもらわなくても売れます。

民法第605条の2では、入居者のいる建物が売られたとき、貸主の立場は買主に移ると定めています。

入居者は、持ち主が変わったあとも同じ条件で住み続けられます。

売ってやめるときの進め方

売ってやめると決めたら、次の順番で進めると、家族にも入居者にも負担をかけずに済みます。

順番	やること
数字をそろえる	部屋ごとの家賃・入居の時期・敷金、ローンの残り、去年の固定資産税の額を書き出す。分からないものは「分からない」で構わない
家族と話す	名義人は誰か、共有なら全員が売ることに同意しているかを確かめる。売ったお金をどう分けるかも
値段を確かめる	仲介で売り出す場合の見込みと、買取の金額の両方を聞き、手取りと時期で比べる
売り方を決める	急がず高く売りたいなら仲介、早く確実に終わらせたいなら買取
売ったあと	新しい持ち主と連名で、入居者に「持ち主が変わりました」と知らせる

入居者に売ることを事前に伝える義務はありません。売る前に知らせると、かえって入居者を不安にさせ、退去が出ることもあります。

入居者がいるまま売る手順と、売ったあとの通知の出し方は入居者がいるアパートを売却する手順で詳しくお話ししています。

ローンが残っているとき

ローンが残っているアパートを売るときは、売ったお金でローンを返し、抵当権を外してから買主に引き渡します。

売値でローンを返しきれるかどうかが、まず確かめるべき点です。

空室や傷みが進むほど売値は下がるので、「そのうち」ではなく、早めに今の値段を知っておくことが大切です。

売ったあとの税金

アパートを売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。

国税庁のタックスアンサー（No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）によると、税率は持っていた期間で変わります。

売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるかどうかで、長期と短期に分けます。

計算の仕方はアパート売却の税金をご覧のうえ、実際の申告は税理士にご確認ください。

リハコが、やめたい大家さんのアパートを買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して貸している会社です。

これまでにアパートを23件買い取り、そのうち14件が神奈川県のアパートです。

記事を監修している森田も、アパート14棟・戸建て41戸を運用している現役の大家です。

やめたいと思う大家さんの事情は、一人ひとり違います。体力、家族、ローン、入居者のこと。

私たちは「どうすれば売れるか」の前に、「どう終わらせたいか」をお聞きします。

• 入居者がいるまま、立ち退きのお願いなしで買い取ります
• 空室・雨漏り・傾き・古い設備があっても、今の状態のまま買い取ります
• 直したあとの家賃と工事費を自社で見積もり、価格の根拠をお見せします
• 持ち主が変わったことの入居者へのご案内は、こちらで行います

「やめたい」と思うのは、これまで真剣に経営してきたからこそです。続けるか、やめるか。決めきれない段階でも構いません。

今のアパートの値段を知るところから、一緒に始めさせてください。

よくある質問

赤字続きのアパート経営は、やめたほうがいいですか？

次の3つの問いのうち、2つ以上当てはまるなら、やめる準備を始めてください。

修繕のない年も手残りが赤字か、次の大きな修繕を手持ちで払えないか、が数字の問いです。

もう一つは、あと10年管理を続けられる人がいないかです。当てはまらなければ慌てる必要はありません。

ローンがあと数年で終わるなら、それまで続けたほうがいいですか？

待つ価値があるのは、大きな修繕が要らず、家賃と入居が続き、管理も続けられる場合です。

完済すれば手残りは増えますが、その間に大きな修繕が来ると、手残りの合計を上回ることもあります。

建物が古くなるほど売値は下がるのがふつうなので、今の売値を確かめてから決めても遅くありません。

アパート経営をやめるには、売る以外にどんな方法がありますか？

売る・管理を任せる・建て替えるの3つです。何から解放されたいかで選びます。

手間だけがつらいなら管理会社に任せる方法が向きますが、空室や修繕のお金の心配は残ります。

お金の心配も手間も終わらせたいなら売る方法です。入居者がいるままでも売れます。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

あわせて読みたい：アパートの空室対策、大家をやめたい高齢オーナーへ