家賃滞納の入居者がいるアパートは売却できる｜滞納分・敷金の扱いと明け渡しの判断

「家賃を何か月も払っていない入居者がいる。このままでアパートを売れるのだろうか」

「督促するのも、もう疲れた。出ていってもらってからでないと、買う人はいないのでは」

結論からお伝えします。

家賃を滞納している入居者がいても、アパートは売却できます。

入居者の承諾は要らず、売った時点で大家の立場（賃貸人の地位）は買主へ移ります。

ただし、売る前にたまった滞納家賃は、原則として売主の手元に残る権利です。

これを買主に譲るのか、敷金と差し引くのか、あきらめて値段に織り込むのかを、売買契約で決めておくことが大切です。

「滞納を片づけてから」「出ていってもらってから」売る方法もあります。

けれど、明け渡しの裁判と強制執行には時間とお金がかかり、その間の督促も続きます。

高齢で自分で管理している大家さんほど、今のまま売って、滞納の対応ごと買主に引き継いだほうが負担が少ないこともあります。

この記事では、滞納者がいるアパートを買主がどう見るのか、滞納分のお金は誰のものになるのかをお話しします。

明け渡しを済ませてから売るべきか、売る前にしてはいけないことも、法律と裁判所の案内を出典に順に見ていきます。

滞納している入居者がいても、アパートは売れる

入居者が住んでいる建物が売られたときは、その建物の「賃貸人たる地位」は買主に移ります。

民法605条の2（e-Gov法令検索「民法」）の定めで、借地借家法の対抗要件を備えた賃貸借が対象です。

入居者の承諾は要りません。滞納している入居者との契約も、ほかの部屋と同じように買主へ引き継がれます。

つまり「滞納者がいるから売れない」という法律上の決まりはありません。

売れにくさを生むのは、買主がその部屋をどう見るか、という値段の問題です。

入居者がいるまま売るときの書類や入居者への通知の出し方は、入居者がいるアパートを売却する手順でまとめています。

ここでは、滞納に関わるところだけをお話しします。

買主は、滞納している部屋をどう見るか

アパートの値段は、多くの場合「年間の家賃収入÷買主が期待する利回り」で考えます。

滞納している部屋の家賃は、買主から見れば「入ってくるかわからないお金」です。

そのため、滞納の程度に応じて、次のように見られます。

滞納の状況	買主の見方	値段への効き方
ときどき遅れるが、最後には払っている	払う意思はある入居者。家賃保証会社がつけば問題になりにくい	小さい
数か月分たまり、少しずつ払っている	払い終わるまでの回収と、途中で止まるおそれを見込む	その部屋の家賃を割り引いて考える
何か月も払っておらず、連絡もつきにくい	家賃は入らない前提。明け渡しの手続きと、そのあとの原状回復も見込む	空室と同じか、手続きの費用のぶんそれ以下で考える

大事なのは、滞納している部屋が1室あっても、アパート全体の値段がゼロになるわけではないということです。

ほかの部屋の家賃、土地の値段、直したあとに取れる家賃は変わりません。

滞納の部屋は「手続きの手間がついた空室」として計算に入れる、というのが買主の実際の考え方です。

一方で、融資を使って買う一般の投資家は、金融機関に家賃の一覧（レントロール）を出して審査を受けます。

滞納が書かれていると審査が厳しくなりやすく、買える人が減ります。

仲介で売りに出して「滞納を解決してからにしてほしい」と言われるのは、このためです。

売る前にたまった滞納家賃は、誰のものになるか

買主に移るのは、引き渡しの日から先の「大家の立場」です。

引き渡しの日までにたまった家賃を請求する権利は、売っただけでは買主に移りません。

ここを決めないまま売ると、売ったあとも売主が元の入居者へ督促を続けることになります。

入居者から見ると「大家が2人いる」ような状態です。そこで、売買契約では次の3つのどれにするかを決めます。

決め方	中身	向いている場合
売主が持ち続ける	引き渡しまでの滞納分は売主が自分で回収する。買主は引き渡し後の家賃だけを受け取る	滞納額が大きく、回収の見込みもある。売主が手続きを続けられる
買主に譲る	滞納分を請求する権利を、売買とあわせて買主に譲る（債権譲渡）。値段は回収の見込みに応じて決める	売ったあとは一切関わりたくない。入居者との話し合いも買主に任せたい
あきらめて値段に織り込む	滞納分は請求しないことにし、その事情を前提に値段を決める	滞納額が小さい、または回収の見込みがほとんどない

買主に譲るときは、入居者への通知が要る

滞納分を請求する権利を買主に譲る場合は、民法467条（e-Gov法令検索「民法」）の決まりに気をつけます。

売主から入居者へ通知するか、入居者が承諾しなければ、買主は入居者にその権利を主張できません。

ほかの第三者に対しても主張するには、内容証明郵便のような確定日付のある書面での通知が求められます。

大家が替わったことを知らせる通知と一緒に、この通知も出すのが一般的な進め方です。

文面は、司法書士や弁護士に確かめてから出すと安心です。

敷金は、滞納分と差し引いてから引き継ぐかを決める

民法605条の2第4項では、大家の立場が買主に移ると、入居者に敷金を返す義務も買主が引き継ぐとされています。

そして民法622条の2第2項では、入居者が家賃を払わないとき、大家は敷金をその支払いに充てることができます。

滞納している部屋では、ここで売主と買主の間の精算が問題になります。

預かっている敷金の全額を買主に引き継ぐのか、売主の滞納分に充てた残りだけを引き継ぐのか。

それによって、買主が将来入居者に返す額が変わるからです。

売買契約には「敷金をいくら引き継ぐか」「滞納分に充てたかどうか」をはっきり書いてください。

滞納が敷金を上回っている部屋なら、敷金はすでに残っていない、という扱いになることもあります。

何年も前の滞納は、時効に気をつける

「昔から少しずつ滞納がたまっていて、いくらになるのか自分でもわからない」という相談もあります。

お金を請求する権利は、請求できることを知った時から5年間行使しないと、時効によって消滅します。

民法166条（e-Gov法令検索「民法」）の定めです。

毎月の家賃は支払日ごとに請求できるので、古い月の分から順に時効が近づいていきます。

時効は、相手が時効を主張（援用）して初めて効き目が出るものです。

途中で入居者が一部を払ったり、支払いを約束したりすると、扱いが変わります。

何年分が請求できるかは状況で変わるため、金額が大きい場合は弁護士か司法書士に確かめてください。

売る側がまずすることは、通帳の入金記録から、部屋ごと・月ごとの未払いを一覧にしておくことです。

どの決め方を選ぶにしても、ここが出発点になります。

家賃保証会社がついている部屋は、まず保証会社へ

入居の時に家賃保証会社と契約している部屋なら、滞納分は保証会社が立て替えている（代位弁済）ことがあります。

この場合、大家から見た「滞納」はなく、回収や明け渡しの手続きも保証会社の契約の中で進むことがあります。

まずは契約書で保証会社の有無を確かめ、保証会社に今の状況を問い合わせてください。

保証の契約が買主に引き継げるかどうかは保証会社ごとに違うので、売る前に確かめておくと話が早く進みます。

明け渡しを済ませてから売るか、そのまま売るか

滞納している入居者に出ていってもらうには、話し合いで退去してもらえない限り、裁判と強制執行の手続きが必要です。

おおまかな流れは次のとおりです。

督促と話し合い	電話・手紙・訪問で支払いを求める。連帯保証人がいれば、保証人にも連絡する
催告と契約の解除	期限を決めて支払いを求め（催告）、払われなければ契約を解除する通知を出す。内容証明郵便を使うのが一般的
明け渡しの裁判	建物の明け渡しと滞納家賃の支払いを求めて訴える。判決や和解で、明け渡しの時期が決まる
強制執行の申立て	それでも出ていかないときは、判決をもとに執行官に明け渡しの強制執行を申し立てる
明渡しの催告	執行官が現地で入居者に期限を伝える。期限は原則として催告の日から1か月
断行	期限が来ても出ていかなければ、執行官が入居者の占有を解き、荷物を運び出す

強制執行の部分は、裁判所の不動産引渡（明渡）執行の案内に沿っています。

そこでは、執行官は原則として申立てから2週間以内の日に、執行を始める日時を決めるとされています。

引渡しの期限は、明渡しの催告から1か月を経過する日です。

費用として、裁判所に納める予納金（裁判所ごとに違う）がかかると案内されています。

荷物の運び出しなどを行う執行補助者の費用もかかります。

何か月滞納したら解除できるかは、決まっていない

「3か月たまったら解除できる」とよく言われますが、法律に何か月という決まりはありません。

民法541条は、催告しても払われないときは契約を解除できるとしています。

ただし、その不払いが契約や取引の社会通念に照らして軽微なときは解除できません。

1か月の滞納で解除が認められるとは考えにくく、何か月分・いくら・どんないきさつかによって判断が変わります。

解除の通知を出す前に、弁護士に相談してください。

お金だけを求めるなら、支払督促や少額訴訟もある

明け渡しまでは求めず、たまった家賃だけを払ってほしい場合は、もっと軽い手続きもあります。

裁判所の支払督促は、書類の審査だけで進みます。

相手が2週間以内に異議を出さなければ、仮執行宣言をもらって強制執行を申し立てられます。異議が出れば、通常の裁判に移ります。

少額訴訟は60万円以下のお金の支払いを求める裁判で、原則1回の審理で解決を図ります。

利用は1人につき同じ裁判所に年間10回までです。ただし、どちらも部屋を明け渡してもらう手続きではありません。

「明け渡してから売る」と「そのまま売る」の比べ方

比べ方はシンプルです。次の2つを並べてください。

進め方	手元に残るお金	気をつけること
明け渡してから売る	空室として売った値段 −（弁護士費用・裁判と執行の費用・部屋の原状回復費・その間の返済と固定資産税）	相手が争えば長引く。判決を取っても滞納分を回収できるとは限らない。部屋を直して埋めないと、空室が1つ増えただけになる
そのまま売る	滞納を織り込んだ値段	滞納分の扱いと敷金の精算を契約で決める。滞納の事実は隠さず伝える

明け渡しを済ませると、買主から見た不安は消えるので、値段は上がりやすくなります。

けれど、明け渡したあとに残るのは「家賃の入らない空室」です。

滞納者が出ていっても、その部屋を直して新しい入居者が決まるまでは、収益はむしろ減ります。

手続きにかかる時間とお金、その間の精神的な負担を足すと、そのまま売っても手取りがあまり変わらないことは少なくありません。

反対に、明け渡しを先にやるほうがよい場合もあります。

すでに判決が出ている、入居者が退去に同意している、アパート全体を壊して土地として売る予定がある、といった場合です。

どちらが有利かは、滞納額と部屋数、場所、ほかの部屋の入居状況で変わります。

売る前に、してはいけないこと

鍵の交換、荷物の運び出し、強い取り立て

家賃を払っていなくても、入居者がその部屋を使っている状態を、大家が自分の力で終わらせることはできません。

先ほどの裁判所の案内のとおり、入居者の占有を解いて荷物を運び出すのは、判決などにもとづいて執行官が行う強制執行です。

大家が勝手に鍵を替える、部屋に入る、荷物を外に出す、といった行為は「自力救済」と呼ばれ、法律上認められていません。

損害賠償を求められたり、刑事上の責任を問われたりするおそれがあり、売却の話もかえって進まなくなります。

夜遅くの訪問や、勤め先・近所に滞納を知らせるような取り立ても同じです。

督促は、手紙と日中の連絡で、記録が残る形で行ってください。

滞納を隠して売る

もう一つは、滞納を買主に伝えずに売ることです。家賃の一覧に滞納を書かず、満額入っているように見せて売ったとします。

あとで分かったときに、値段の引き下げや損害賠償、契約の解除を求められるおそれがあります。

滞納は、先に伝えれば「値段の計算に入れる事情」で済みます。あとで分かると、契約そのものが揺らぎます。

売る前に伝えておきたいのは、次のことです。

滞納の中身	どの部屋が、いつから、いくら払っていないか。一部でも払われている月はあるか
これまでの督促	いつ、どんな方法で督促したか。入居者の返事や約束の内容
契約の相手	連帯保証人の有無と連絡先、家賃保証会社の有無
敷金	その部屋で預かっている敷金の額と、滞納分に充てたかどうか
進めている手続き	解除の通知や裁判を始めているか。始めているなら、今どこまで進んでいるか

空室や滞納のせいで仲介ではなかなか買主が見つからないときの考え方は、オーナーチェンジ物件が売れないときでもお話ししています。

自分で管理していて、督促が続けられなくなった大家さんへ

自分でアパートを管理しているご高齢の大家さんほど、滞納は長引きがちです。顔を合わせる相手に強く言いにくい。

アパートの一角に自分も住んでいて、気まずくなりたくない。裁判は体力的にも気力的にも無理だ。そうした事情はもっともです。

管理会社を入れていないと、督促の記録も残っていないことが多くあります。

そんなときは、次の順で整理してください。書類がそろっていなくても、分かる範囲で構いません。

• 通帳の入金記録から、滞納している部屋の「最後に全額入った月」と、その後の入金を書き出す
• その部屋の賃貸借契約書を探し、家賃・敷金・連帯保証人・保証会社を確かめる
• これまでに督促した日と方法を、覚えている範囲でメモする
• ほかの部屋の家賃と入居状況も、同じように一覧にする

この一覧ができれば、「自分で回収を続けるか」「滞納分ごと買主に引き継ぐか」を落ち着いて選べます。

お子さんが遠方に住んでいる場合も、この一覧があれば離れていても一緒に判断できます。

滞納している入居者に、立ち退きを前提に出ていってもらう必要もありません。

売るときに退去をお願いする場合の考え方は、築古アパートは立ち退きなしで売却できるでお話ししています。

リハコが、滞納のある部屋ごとアパートを買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

買ったあとも自分たちで貸し続けるので、滞納している部屋は「これから私たちが入居者と話していく部屋」です。

滞納分をどう扱うか、敷金をどう精算するかを契約で決めたうえで、入居者ごと引き継ぎます。

売主さんが督促や明け渡しの手続きを先に済ませる必要はありません。

滞納の部屋を含めて、家賃と土地の値段の両方から、根拠を説明できる金額をお出しします。

• 滞納している部屋があっても、入居者がいるまま現況で買い取ります
• 滞納分・敷金の扱いは、売買契約でわかりやすく決めます
• 空室・雨漏り・傷みがあっても、直す前の状態のままで構いません
• 全国対応（関東はリハコが直接買取、関東外は提携先と進めます）。2営業日以内にご連絡します

滞納のある部屋を含め、訳ありのアパートを現況のまま引き受けた考え方は横浜市の築古アパートの売却でも紹介しています。

法律の手続きや、滞納分の請求をどこまで続けるかは、弁護士・司法書士に確かめながら進めてください。

私たちは、その判断の材料になる「今のまま売った場合の金額」をお伝えします。

よくある質問

家賃を滞納している入居者がいても、アパートは売れますか？

売れます。入居者の承諾は要らず、売った時点で大家の立場は買主へ移ります。

滞納している部屋は、買主から見ると手続きの手間がついた空室として値段に織り込まれます。

売る前にたまった滞納家賃は、売ったあとどうなりますか？

請求する権利は、原則として売主の手元に残ります。

買主に譲るか、敷金と差し引くか、あきらめて値段に織り込むかを売買契約で決めておきます。

滞納している入居者に出ていってもらってから売ったほうがいいですか？

そうとは限りません。明け渡しには裁判と強制執行が要り、時間とお金がかかります。

明け渡しても残るのは家賃の入らない空室なので、そのまま売った場合と手取りを比べて決めてください。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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