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「古いアパートを手放したいけれど、入居者がいるから売れない」——そう思って何年も動けずにいる大家さんは、本当に多いです。
結論からお伝えします。入居者がいるままでも、アパートは売却できます。
賃貸中の状態のまま所有者だけが変わる「オーナーチェンジ」という売り方があり、この場合は立ち退き交渉も立ち退き料も必要ありません。
立ち退きが必要になるのは、建物を解体して更地で売る場合や、建て替えを前提とする場合だけです。
この記事では、立ち退きが本当に必要なのはどんなときか、必要な場合の費用と期間はどれくらいか、そして立ち退きを避けて売る具体的な方法を、現役大家の実務目線で整理します。
この記事のポイント
- 入居者がいても売れる。オーナーチェンジなら立ち退き交渉も立ち退き料も不要
- 立ち退きが要るのは「解体して更地で売る」「建て替える」ときだけ
- 立ち退き料の実務目安は家賃6ヶ月〜1年分＋引越費用。交渉は年単位になることも
執筆者：アパート14棟を運用する現役大家
自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役の不動産投資家であり、宅地建物取引士です。
買う側・売る側両方の立場で立ち退きとオーナーチェンジの実務を見てきた経験から解説します。
この記事の目次
1. 「入居者がいるアパートは売れない」は誤解です
ご相談で最も多いのが、「売る前に、まず入居者に出ていってもらわないといけないと思っていた」という誤解です。
売却の順番として、これは必須ではありません。
むしろ実務では逆で、入居者が住んでいる状態のほうが高く売れるケースが少なくありません。
買主である投資家にとって、家賃が実際に入っている実績は、収益の裏付けそのものだからです。
1-1. オーナーチェンジとは｜賃貸中のまま所有者だけが変わる売買
オーナーチェンジとは、入居者が住み続けたまま、賃貸借契約ごと物件を新しい所有者に引き継ぐ売買のことです。
入居者にとっては「家賃の振込先が変わるだけ」で、引っ越しも契約のやり直しも発生しません。
売主から見た実務上の流れは、次のとおりです。
レントロール（賃貸借条件一覧表）と契約書を用意する
買主はこれを見て利回りを計算します
賃貸中の状態のまま売り出す
退去を待つ必要はありません
売買契約・決済
所有権とあわせて賃貸人の地位が買主へ移ります
入居者へ通知し、敷金と家賃の精算を行う
ここで初めて入居者に伝わります
1-2. 入居者の同意は不要｜賃貸借契約は新オーナーに引き継がれる
「入居者の同意をもらわないと売れないのでは」というご質問もよくいただきますが、賃貸中の物件を売却するのに、入居者の承諾は原則として必要ありません。
所有権が移転すると、賃貸人としての地位も原則そのまま買主に承継されます。
入居者側から見ても不利益はありません。
家賃も契約期間も敷金も、条件はそのまま維持されるのが原則です。
新オーナーが「家賃を上げる」「出ていってくれ」と一方的に決められるわけではない、という点も同じです。
売主が実務でやるべきことは、敷金・保証金の引き継ぎ、家賃の日割り精算、管理会社への連絡、入居者への通知の4点です。
いずれも仲介業者が段取りしますので、大家さんが入居者と直接交渉する場面はまずありません。
「長く住んでくれている方に、自分から出ていってくださいとは言えない」——そのお気持ちのまま売れるのがオーナーチェンジです。誰にも頭を下げずに出口へ進めますよ。
1-3. 立ち退きを前提にすると、売却は何年も止まります
「全員退去してから売ろう」と決めた瞬間、売却は長期戦になります。
自然退去を待つ場合、築古アパートの入居者は長期入居の方が多く、10年以上動かない部屋も珍しくありません。
その間も固定資産税・都市計画税、火災保険料、共用部の電気代、退去時の原状回復費は出ていきます。
空室が増えるほど家賃収入は減り、収支は悪化していく——待つこと自体にコストがかかる、ということです。
築古アパート全体の出口戦略については、築古アパート売却の完全ガイドで費用・税金・タイミングまで解説していますので、あわせてご覧ください。
2. 立ち退きが必要になるのは、どんなときか
では、立ち退きが本当に必要になるのはどんな場面でしょうか。
答えはシンプルで、「建物を残さない」と決めたときだけです。
解体して更地として売りたい
更地渡しの契約では、決済までに全室を空にする必要があります
建て替えたい
新築アパートや自宅、駐車場などへの転用を前提とする場合
買主から「全空での引き渡し」を条件にされた
ハウスメーカーや建売業者が買主の場合に起こります
逆に言えば、建物を残す前提で売るなら、立ち退きの話は出てきません。
ここが最初の分岐点です。
2-1. 立ち退きを求めるには「正当事由」が必要です（借地借家法28条）
ここは正しく理解しておく必要があります。
大家の都合だけで入居者に退去を求めることはできません。
借地借家法では、賃貸人からの更新拒絶や解約の申入れには「正当の事由」があると認められる必要がある、と定められています。
正当事由の有無は、次のような事情を総合的に考慮して判断されます。
建物の使用を必要とする事情
貸主側と借主側、それぞれの必要性の度合い
賃貸借に関するこれまでの経過
契約期間、賃料の水準、これまでのやりとりなど
建物の現況
老朽化の程度や耐震性など
立退料などの財産上の給付の申出
これは正当事由を「補完する」要素と位置づけられています
大事なのは4つ目です。
立ち退き料は、あくまで他の事情とあわせて正当事由を補う要素であり、「払えば必ず退去させられる」という性質のものではありません。
条文はe-Gov法令検索の借地借家法で確認できます（第26条〜第28条）。
手続きの面でも時間がかかります。
期間の定めのある契約では期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知が必要とされ、期間の定めのない契約では解約申入れから6ヶ月の経過が必要とされています。
通知を出してからがスタート、ということです。
「老朽化しているから出ていってもらえる」と単純には言えないんです。ここを軽く見て交渉を始めると、ほぼ確実にこじれます。
2-2. 立ち退き料の実務目安｜家賃6ヶ月〜1年分＋引越費用
立ち退き料に法律上の計算式はありません。
個別の事情で大きく変わりますが、実務の現場で目安として語られるのは「家賃の6ヶ月〜1年分程度＋引越費用の実費」という水準です。
立ち退き料の実務目安（1戸あたり）
立退料の中心：家賃の6ヶ月〜1年分程度
加えて：引越費用・仲介手数料・敷金礼金などの移転実費
家賃6万円・8戸なら総額400万〜700万円規模になることも
※法定の基準はなく、事情により増減します
この金額が、そのまま手取りから引かれます。
加えて解体を前提とするなら、木造アパートの解体費用も別途必要です。
「立ち退かせて更地にして売る」は、着手前に総額を試算しておかないと危険な選択肢だと言えます。
なお、店舗や事務所が入っている場合は営業補償の論点が加わり、住宅よりさらに高額かつ複雑になります。
この記事は住宅系アパートを前提としています。
2-3. 交渉は年単位になることもあります
お金以上に重いのが、時間と精神的な負担です。
全8戸のうち7戸が合意しても、1戸が「動かない」と言えば、解体も建て替えも売却も止まります。
立ち退き交渉を始める前に必ず知っておいてほしいこと
①大家が入居者と直接、退去の条件交渉を進めることには慎重さが必要です。
交渉の代理は弁護士の業務であり、不動産会社や管理会社が報酬を得て代理交渉することは認められていません。
②「出ていかないなら鍵を替える」「荷物を出す」といった自力救済は違法であり、損害賠償の対象になります。
③一度提示した金額は下げられないのが実情です。
④まず弁護士に相談し、通知の出し方から設計してください。
⑤最初の1人の条件が、残り全戸の基準になります。
実際、私の周りでも立ち退きに着手して2年、3年と経っているオーナーさんがいます。
その間、空室にした部屋の家賃はゼロのまま、固定資産税だけが毎年出ていきます。
「あと1戸」で止まったまま何年も進まない——このパターンを本当によく見ます。始める前に、立ち退かずに売る道と必ず比べてください。
3. 立ち退きあり売却 vs オーナーチェンジ｜4つの軸で比較
2つのルートを、手取り・期間・手間・リスクの4軸で並べます。
同じアパートでも、選ぶ道でここまで変わります。
| 比較軸 | 立ち退き→解体→更地売却 | オーナーチェンジ売却 |
| 手取り | 売却額は上がりやすいが、立ち退き料と解体費が差し引かれる。全戸分を負担すると手残りが想定を大きく下回ることも | 立ち退き料・解体費がゼロ。決済日まで家賃収入も続く |
| 期間 | 交渉だけで1〜3年。解体・売却を含めるとさらに延びる | おおむね1〜6ヶ月。入居者を待つ必要がない |
| 手間 | 全戸との個別交渉、弁護士への依頼、解体業者の手配、近隣説明 | レントロールと契約書を揃えるのが中心。交渉は不要 |
| リスク | 1戸でも合意できなければ計画全体が停止。費用は先に出ていく | 賃料水準や滞納の開示不足で減額交渉になりうる（書類整備で回避可） |
| 向いている人 | 建て替えて自ら活用する明確な計画がある方 | とにかく手放して現金化したい・負担を負いたくない方 |
更地は確かに買い手の幅が広く、坪単価も出やすい売り方です。
しかし「更地にするまでの費用と年数」を差し引いた実質の手取りで比べると、逆転することが少なくありません。
もうひとつ見落とされがちなのが税金です。
建物を解体して更地にすると、土地の住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍相当に増える可能性があります。
売れるまでの間、その負担を抱え続けることになります。
解体はいつでもできますが、壊した建物は戻りません。まず「建物を残したまま売ったらいくらか」を数字で見てから決めましょう！
4. オーナーチェンジで少しでも高く売る4つのコツ
オーナーチェンジの買主は、ほぼ全員が投資家です。
投資家は「感情」ではなく「数字」で買う——だからこそ、数字の見せ方で価格が変わります。
4-1. レントロールを正確に整える
買主が最初に見るのがレントロール（賃貸借条件一覧表）です。
部屋番号・間取り・面積、現行賃料と共益費、敷金の預り額、契約期間と更新日、入居開始日、普通借家か定期借家かの契約種別、滞納の有無、保証会社の加入状況——これらを全室分そろえます。
ポイントは「よく見せない」ことです。
空室を伏せる、滞納を書かない——こうした情報は買主の調査でほぼ発覚し、その時点で信頼が崩れて大幅な減額交渉になります。
不利な情報こそ先に出すほうが、結果的に高く早く売れます。
4-2. 修繕履歴を10年分そろえる
屋根・外壁の塗装、給湯器の交換、給排水管の更新、シロアリ処理——「いつ・どこを・いくらで直したか」が分かると、買主は購入後の修繕リスクを具体的に見積もれます。
見積もれるリスクは、価格に織り込めるリスクです。
逆に履歴が一切ないと、買主は最悪を想定して安全側に値付けします。
領収書や見積書、建築確認済証、間取り図があれば添えてください。
相続した物件で書類が散逸している場合も売却は可能ですので、「ない」ことを前提に進めましょう。
親が亡くなったあとの不動産手続きもあわせてご確認ください。
4-3. 表面利回りの落とし穴を理解しておく
収益物件の広告に出ている「利回り12%」は、たいてい表面利回り（年間家賃収入÷価格）です。
ここには経費が一切入っていません。
| 指標 | 計算の中身 | 買主の見方 |
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 売買価格 | 入口の目安。築古では鵜呑みにされない |
| 実質利回り | （年間家賃−固定資産税・保険・管理費・修繕費）÷（価格＋購入諸費用） | 実際の判断はこちら。築古ほど差が開く |
| リノベ費込み利回り | 上記に、購入後に必要なリノベ費用まで織り込んだ数字 | 築古アパートで最も信頼される。ここを示せると強い |
築古アパートで表面利回りだけを提示すると、買主は「見えない修繕費」を最大限に見積もって指値してきます。
買う側にいる私自身、資料が薄い物件ほど厳しめに計算します。
これは当然の防衛反応です。
4-4. 「リノベ費込みの利回り」を提示できると価格が動く
ここがリハコの強みです。
リハコは自社でリノベーションを手がけているため、「この部屋をこう直せば、いくらかかって、家賃はいくらまで上がるか」を具体的な数字で示せます。
「古い和室のまま」と「洋室化して募集できる状態」では、想定家賃も入居のつきやすさもまったく違います。
その差を工事費まで含めて数字にできると、買主の不安が消え、値引きの根拠がなくなります。
この考え方を体系化したのがリハコの投資家向けパッケージです。
売主様の物件を、投資家が判断しやすい資料に整えたうえで市場に出します。
投資家が本当に知りたいのは「買った後にいくらかかるか」だけなんです。そこが見えている物件には、迷わず手が挙がります！
入居者に何かを伝える前の段階で構いません。まずは「今のまま売ったらいくらか」を確認してみませんか。
査定は無料で、入居者に知られることもありません。
5. 全空・一部空室のアパートはどう売るか
入居状況によって、最適な売り方は変わります。
3パターンに分けて整理します。
5-1. 全空なら、リノベ前提で投資家に売る
全戸が空室のアパートは「もう解体しかない」と思われがちですが、全空はむしろ買主にとって扱いやすい状態です。
制約なく全室を一気にリノベーションでき、家賃も現在の相場で設定し直せるからです。
この場合、売り方の中心は「工事費を織り込んだ想定利回り」の提示です。
空室のまま表面利回りゼロで売り出すのではなく、再生後の姿を数字で見せることで、投資家の検討テーブルに乗ります。
5-2. 一部入居なら、そのまま売れます
「8戸中3戸だけ入居」——最も多いパターンですが、この状態はそのままオーナーチェンジで売却できます。
入居中の3戸が現在の収益を支え、空室5戸は買主にとって「伸びしろ」になります。
コツは、空室を隠さず「募集中・想定賃料◯円」と明記することです。
空室があること自体はマイナスではありません。
買主が計算できる形になっていれば、価格に正しく反映されます。
「満室じゃないと売れない」と思い込んで、何年も募集を頑張り続けた大家さんがいました。空室のままでも十分売れます。埋める努力より、正確に伝える工夫のほうが効きますよ。
5-3. 雨漏り・傾き・老朽化がある場合
建物に不具合があっても、売却は可能です。
告知したうえで、その補修費を織り込んだ価格で合意するのが最短ルートです。
隠して売ると契約不適合責任を問われるおそれがあり、かえって大きな損失になります。
状態の悪い物件の売り方は訳あり物件の売却で、木造の古い建物全般の考え方は古い家を売る方法で詳しく解説しています。
「売る前に空室を埋めておく」は、やりすぎ注意です
見かけの利回りを上げようとフリーレントや大幅な条件緩和で急いで空室を埋めると、買主の調査で「直近の契約だけ条件が異なる」ことが分かり、かえって不信を招きます。
募集費用も持ち出しです。
空室のまま正直に出すほうが、結果的に高く売れるケースが多いというのが実感です。
6. リハコの二段構え｜仲介で投資家を探し、売れなければ買取
リハコの売却サポートは、①まず仲介で投資家を探す → ②買主が見つからなければリハコが買い取るという二段構えです。
無料査定のお申し込み
フォーム、またはお電話（0120-228-590）で。入居者がいるままで大丈夫です
レントロール・修繕履歴の整理
手元にある資料をお預かりし、こちらで投資家向けに整えます
リノベ費用込みの想定利回りを算出
自社施工の実績単価で試算します
仲介で投資家に販売
ここで決まれば、手取りは最大になります
買主が付かなければリハコが買取
売れ残りの心配がありません
この流れなら、売主様が立ち退き交渉という重い負担を負うことなく、出口までたどり着けます。
入居者に説明する必要も、退去をお願いする必要もありません。
もちろん、建て替えの計画がはっきりしていて立ち退きを選ぶ判断もあります。
その場合でも、「立ち退かずに売った場合の金額」を先に把握してから決めるべきです。
比較材料がないまま数百万円と数年を投じるのは、あまりに分が悪い賭けだと思います。
「まだ売ると決めたわけではない」段階でまったく問題ありません。判断材料をそろえるところから、お手伝いします。
よくある質問
Q. 入居者に売却することを伝える必要はありますか？
売買契約の前に承諾を得る必要は原則ありません。
実務では、決済後に「賃貸人が変わりました」という通知を出し、家賃の振込先変更をご案内します。
売却活動中に入居者へ伝える義務もないため、静かに進めることができます。
Q. 立ち退き料を払えば、必ず退去してもらえますか？
いいえ、そうとは限りません。
借地借家法では、賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要とされ、立ち退き料はその正当事由を補完する要素のひとつと位置づけられています。
金額を提示しても入居者が応じない場合、最終的には裁判で判断されることになります。
Q. 老朽化して危険な状態でも、立ち退きは認められませんか？
建物の老朽化や耐震性は正当事由の判断材料のひとつですが、それだけで自動的に認められるわけではありません。
倒壊の危険が具体的にある場合など事情によって判断が変わりますので、まず弁護士にご相談ください。
並行して、建物を残したまま売る選択肢も検討する価値があります。
Q. 一部の入居者だけ立ち退いてもらうことはできますか？
制度上は個別の交渉になりますが、実務ではおすすめしません。
ひとりに提示した条件は他の入居者にも必ず伝わり、以降の交渉の基準になります。
また解体・建て替えが目的なら、全戸が空にならない限り目的は達成できません。
Q. オーナーチェンジだと、売却価格は安くなりませんか？
更地価格と単純比較すれば低く見えることはあります。
ただし更地にするには立ち退き料と解体費、そして数年の時間が必要です。
それらを差し引いた実質の手取りで比べると、オーナーチェンジのほうが有利になるケースは少なくありません。
両方の数字を出したうえでご判断ください。
まとめ｜立ち退き交渉を始める前に、比べてください
この記事のまとめ
- 入居者がいても売れる。オーナーチェンジなら同意も立ち退き料も不要
- 立ち退きが要るのは解体・建て替えのときだけ。正当事由が必要で、料金を払えば必ず退去とはならない
- レントロール・修繕履歴・リノベ費込み利回りの3点が、価格を動かす
古いアパートを持て余しているとき、最初に浮かぶのが「立ち退き」だと思います。
けれどそれは、いくつもある選択肢のひとつにすぎません。
数百万円と数年をかける前に、「入居者がいるまま売ったらいくらになるのか」という数字を一度だけ確認してみてください。
そのうえで立ち退きを選ぶなら、納得のいく判断になるはずです。
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NTTデータ・博報堂を経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計100戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
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