築40年でも、築50年でも、古い家は売れます。

「建物の価値はゼロですね」と言われて諦めかけている方にこそ、この記事を読んでいただきたいです。

先に大事なことをお伝えします。

売れないと思って解体するのは、ほとんどの場合で損です。

この記事では、古い家がなぜ売れるのか、5つの売り方の違い、そして解体してはいけない理由を順に解説します。

1. 古い家でも売れる理由：「価値0円」は税法上の話です

不動産会社に「建物の価値はありません」と言われるのは、木造住宅の法定耐用年数が22年で、税務上・金融機関の担保評価上はそこで価値がゼロ扱いになるためです。

しかし、これはあくまで「帳簿の上の話」。

市場での価値は別物です。

築40年の家でも、柱と基礎がしっかりしていれば、リノベーションで現役の住まいに戻せます。

実際、古い家の買い手には次のような層がいます。

2. 古い家を売る方法5つ：どれを選ぶかで手取りが変わります

古い家の売り方は、大きく5つあります。

どの方法を選ぶかで、手取り額もスピードも大きく変わります。

方法	手取り	スピード	ポイント
① そのまま仲介で売る	○	△	状態が良ければ有力。古いままだと長期化しやすい
② 古家付き土地として売る	○	△	土地目的の買い手向け。建物分は値が付きにくい
③ 解体して更地で売る	×	△	解体費の持ち出し＋固定資産税増。原則おすすめしません
④ 買取業者に売る	△	◎	早いが、転売利益の分だけ安くなりがち
⑤ リハコ方式（仲介＋買取の二段構え）	◎	○	投資家向けに仲介で高値を狙い、売れなければ買取

リハコ方式は、リノベ費用まで正確に見積もったうえで投資家に販売するため、「古いから」という理由の値引きを最小限にできます。

買主が見つからなければリハコが買い取るので、売れ残りの心配もありません。

3. 古い家を解体してから売ってはいけない3つの理由

「更地にしたほうが売れやすい」と言われることがありますが、安易な解体はおすすめしません。

理由は3つです。

3-1. 解体費用が丸ごと持ち出しになる

木造住宅の解体費用は、一般的な30〜40坪で100万〜200万円台が目安です。

売却代金から回収できればよいですが、田舎や郊外では土地代より解体費が高くつき、「売ったのに赤字」になるケースが実際にあります。

詳しくは古い家の解体費用をご覧ください。

3-2. 固定資産税が最大6倍相当に増える

建物が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されています。

更地にした瞬間にこの特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当になります。

売れるまでの間、重い税負担を抱え続けることになります。

3-3. リノベ需要という「買い手の半分」を捨てることになる

前述のとおり、古い家の主な買い手はリノベ前提の投資家です。

建物を壊すことは、その買い手層を丸ごと手放すことを意味します。

解体を検討するのは、投資家ルートで売れなかった後でも遅くありません。

解体の見積もりを取る前に、「壊さずに売ったらいくらか」を確認しませんか。

査定は無料です。

4. 古い家を少しでも高く売る5つのコツ

同じ家でも、少しの準備で売れやすさと価格は変わります。

お金をかけずにできることから順に紹介します。

4-1. 掃除と換気だけはしておく

内見時の第一印象は価格交渉に直結します。

リフォームは不要ですが、掃除と換気、庭の草刈り程度はしておくと効果的です。

4-2. 残置物は「無理に処分しない」で相談する

家財の処分に何十万円もかける前に、残置物ごと相談できる会社かどうかを確認してください。

リハコは残置物があるまま査定でき、提携する格安の撤去業者もご紹介できます。

4-3. 境界と登記を確認しておく

古い家は境界が未確定だったり、登記が祖父母の代のままだったりすることがあります。

売却の直前に慌てないよう、権利証（登記識別情報）と固定資産税の納税通知書だけでも手元に揃えておくとスムーズです。

4-4. 「直してから売る」はしない

売主側でリフォームしても、その費用を価格に転嫁できないことがほとんどです。

どこをどう直すかは買い手（投資家）が決めたいポイントなので、現状のまま売るのが正解です。

4-5. 古い家の扱いに慣れた会社に依頼する

大手や地場の仲介会社の中には、古い家の販売実績が少ないところもあります。

リノベ費用を見積もれて、投資家の買い手を持っている会社かどうかが、高く売れるかの分かれ目です。

5. 売却にかかる費用と税金：相続なら3,000万円控除を必ず確認

売却時の主な費用は、仲介手数料（価格×3％＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、必要に応じた登記費用です。

大きな持ち出しは基本的にありません。

注意すべきは売却益が出た場合の譲渡所得税ですが、相続した古い家には強力な特例があります。

耐震改修または解体の要件がありますが、2024年以降は買主が翌年2月15日までに対応する形でも適用可能になり、使いやすくなりました。

詳細は国税庁のページをご確認ください。

6. 売らずに放置すると、コストとリスクが増え続けます

2023年12月の空家等対策特別措置法の改正で、雑草や外壁の傷みが目立つ「管理不全空き家」も勧告の対象になりました。

勧告を受けると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍相当に。

2026年は各自治体の勧告運用が本格化しています。

加えて相続登記は2024年4月から義務化されており、正当な理由なく3年放置すると10万円以下の過料の対象です。

維持費・税金・管理の手間は、持ち続ける限り毎年かかり続けます。

「いつか考える」の「いつか」を、今日にしませんか。

田舎の実家の場合は田舎の家が売れないときの対処法も参考になります。

7. リハコなら「壊さず・高く・早く」を両立できます

リハコは古い家をリノベーションで再生し、若い家族に月5万円台などの手頃な家賃で住んでもらう事業を続けてきました。

建物を壊さないから解体費用がかからず、その分売主様の手取りを増やせます。

長年住んだ家が解体されるのは寂しい——そう感じる売主様は多いです。

リノベで再生すれば、家は残り、ご近所にも新しい住人に喜ばれます。

館林市の再生事例はこちらでご覧いただけます。

よくある質問

Q. 築50年を超えていますが、本当に売れますか？

売れる可能性は十分あります。

築年数そのものより、構造（柱・基礎）の状態と立地・賃貸需要で決まります。

築50年超の再生実績も多数あります。

Q. 雨漏りやシロアリがあっても売れますか？

売れます。

修繕費を見積もったうえで価格に織り込んで販売します。

雨漏りする家の売却も参考にしてください。

Q. 解体を勧められています。解体してから売ったほうがいいですか？

まず「壊さずに売った場合の査定」を取ることをおすすめします。

解体費の持ち出しと固定資産税増を考えると、更地化が得になるケースは限定的です。

Q. 住みながらでも売却できますか？

できます。

引き渡し時期の調整も可能ですので、住み替え先が決まっていない段階でもご相談ください。

Q. 査定には何が必要ですか？

物件の住所が分かれば概算査定が可能です。

権利証や図面が見つからなくても、そのままご相談ください。

まとめ：解体の前に、「壊さず売る」査定を

あなたの古い家に、いくらの値が付くのか。

解体やリフォームの前に、まず無料査定でご確認ください。

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