相続したアパートは売却か、修繕して持つか｜兄弟の共有で揉めない決め方と期限

「親のアパートを兄弟3人で相続した。でも誰も近くに住んでいないし、大家の経験もない」

「屋根を直すか、売ってしまうか。兄弟の意見がまとまらない」

結論からお伝えします。

相続したアパートは、兄弟の共有のまま置いておくのが一番損をします。

「誰が持つか」と「直して持ち続けるか、売るか」を、家賃と修繕費の数字で決めてください。

売るなら、相続税の申告期限から3年以内に売ると使える税金の特例があります。

アパートは空き家と違い、入居者がいて、家賃が入り、修繕の判断が毎年のように来ます。

兄弟の誰かが決めなければ止まってしまう「事業」を相続した、と考えてください。

この記事では、相続したアパートで最初にやることと、兄弟の共有で揉める理由をお話しします。

そのうえで、修繕か売却かの判断のしかたと、売るときの期限と税金を順に見ていきます。

相続したアパートで、最初の3か月にやること

アパートは、持ち主が亡くなっても入居者の暮らしは続きます。

家賃の振込先の口座が凍結されたり、修繕の連絡を受ける人がいなくなったりすると、入居者とのトラブルになります。

最初の3か月は、次のことを優先してください。

やること	確かめる先	なぜ急ぐか
家賃がどこに入っているか確かめる	管理会社、親の通帳、入居者の契約書	親の口座が凍結されると家賃が受け取れなくなる。入居者に振込先の変更を伝える必要がある
管理会社の有無と契約の中身	管理委託契約書、管理会社からの送金明細	管理会社がなければ、入居者からの連絡を受ける人を決める
入居状況と家賃の一覧	管理会社のレントロール（家賃の一覧表）、なければ通帳の入金記録	売るにも持つにも、家賃がいちばんの判断材料になる
預かっている敷金の額	賃貸借契約書	敷金を返す義務も相続される。いくら預かっているかを把握する
ローンの残り	金融機関の残高証明	売る場合、売った代金でローンを返し切れるかが分かる
火災保険の名義と期限	保険証券	名義や連絡先を変えないと、事故のときに手続きが止まる

遺産分割が終わるまでの家賃は、誰のものか

兄弟で遺産の分け方がまとまる前に入った家賃は、遺産とは別のものとして扱われます。

最高裁判所の判決（平成17年9月8日）で、各相続人が相続分に応じて受け取るとされています。

「長男が管理しているから家賃は全部長男のもの」ではありません。

誰が受け取り、どう分けるかを早めに決め、入出金の記録を残しておくと、あとで揉めずに済みます。

親が自主管理で、書類がほとんど無いとき

高齢の親が自分で管理していたアパートでは、書類がそろっていないことがよくあります。

契約書が見つからない、家賃を手渡しで受け取っていた、敷金をいくら預かったか分からない、などです。

書類が無くても、アパートは売れます。次のもので、分かる範囲を組み立て直してください。

• 通帳の入金記録（誰から毎月いくら入っているか）
• 入居者に届いている契約書の控え（入居者に見せてもらう）
• 保証会社や、入居時に仲介した不動産会社に残っている記録
• 固定資産税の納税通知書（土地・建物の評価額と面積）

分からないことは「分からない」と書いたままで構いません。買主が一緒に確かめていけばよいことです。

無理に埋めた数字があとで違っていると、そのほうが揉めます。

兄弟の共有は、なぜ揉めるのか

共有にしたアパートでは、何かを決めるときに他の兄弟の同意が要ります。

民法では、共有しているものについて次のように定めています。

決めること	必要な同意（民法）	アパートでの例
管理（貸す・修繕の一部）	持分の過半数（民法252条）	管理会社を替える、共用部の小さな修繕、形や使い方を大きく変えない範囲の修繕
変更（形や使い方を大きく変える）	共有者全員（民法251条）	建物を壊す、大きく建て替える
建物全体を売る	共有者全員	買主に建物全体を売るには、全員が売買契約に署名する
自分の持分だけを売る	自分だけで売れる	ただし持分だけを買う人は少なく、値段は大きく下がる

3人で3分の1ずつ持っている場合、1人が「売りたくない」と言うと、建物全体は売れません。

1人が「修繕費は出せない」と言うと、工事が止まります。

さらに、共有のまま時間がたつと、共有者はどんどん増えていきます。

兄弟の誰かが亡くなると、その人の持分がその子どもたちに分かれるからです。

顔も知らない親戚と、雨漏りの工事を決めることになりかねません。

1人が反対している、1人と連絡がつかないとき

兄弟のうち1人だけが売却に反対していて、話し合いでまとまらないこともあります。

そのときは、裁判所に共有の解消を求める方法（共有物分割請求・民法258条）があります。

ただし時間も費用もかかり、兄弟の関係は元に戻りにくくなります。

相続人の中に行方が分からない人がいる場合は、2023年4月の民法改正でできた制度が使えます。

裁判所の手続きを通じて、その人の持分を他の共有者が取得したり、まとめて売ったりできます。

根拠は民法262条の2・262条の3です。

司法書士や弁護士に相談しながら進めることになります。

どちらの場合も、裁判所に頼る前に、反対している兄弟が「なぜ反対しているか」を確かめてください。

多くは「安く売られるのが嫌」「思い出がある」という理由です。

根拠のある査定額を全員で見るだけで、反対が解けることは少なくありません。

分け方は3つ。アパートに向いているのは

分け方	中身	向いているとき
1人が相続して、他の兄弟にお金を払う（代償分割）	アパートは1人の名義にし、他の兄弟には持分に見合うお金を払う	近くに住み、大家を続けたい人がいて、お金を払える
売って、お金を分ける（換価分割）	アパートを売り、売った代金を相続分で分ける	誰も管理できない。お金で公平に分けたい
共有のままにする	持分で名義を分ける	一時的な選択としてはあり得るが、長く続けると決められないことが増える

どの分け方でも、話し合いの出発点は「このアパートがいくらか」です。

1人が相続して他の兄弟に払う場合も、払う金額はアパートの値段で決まります。

査定額が先に分かると、兄弟の話し合いは感情ではなく数字で進みます。

修繕して持ち続けるか、売るか。判断のしかた

相続したアパートを持ち続けるか売るかは、「思い入れ」ではなく、次の数字で比べるのがいちばん確かです。

比べる数字	計算のしかた
持ち続けたときの毎年の手残り	年間の家賃 −（固定資産税・都市計画税、火災保険、管理委託料、共用部の電気・水道、退去のたびの原状回復、ローン返済）
これから10年で必要な修繕費	屋根・外壁・給湯器・給排水管など、管理会社や工事会社の見積もりで出す
いま売ったときの手取り	売却価格 −（仲介手数料・ローン返済・税金）

たとえば、毎年の手残りが100万円のアパートがあるとします。

これから10年で屋根・外壁・給湯器の交換に800万円かかるなら、10年間の手残りは200万円ほどです。

その間に空室が増えれば、さらに減ります。この200万円と、いま売ったときの手取りを比べる、という考え方です。

持ち続けるのに向いている条件

• 兄弟のうち1人が近くに住み、入居者の連絡や修繕の手配に動ける
• 入居率が高く、周りに同じような家賃で貸せる部屋が少ない
• これから10年の修繕費を、家賃の手残りか手持ちのお金で払える
• 持ち続けたい人が、他の兄弟に持分のお金を払える

売るのに向いている条件

• 兄弟の誰も近くに住んでおらず、管理を任せる人を決められない
• 空室が多い、雨漏りや傾きがあるなど、大きな修繕が近い
• 修繕の見積もりが、10年分の手残りに近いかそれを超える
• 相続税を払うためのお金や、兄弟で分けるためのお金が必要

どちらとも言えないときは、「直したら家賃はいくら取れるか」を、工事費と一緒に見積もってもらうのが近道です。

直す費用と、直したあとの家賃が分かれば、持ち続けたときの手残りも、売ったときの値段も、同じ物差しで比べられます。

売るなら知っておきたい期限と税金

期限	中身	出典
亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内	相続税の申告と納税	国税庁タックスアンサー No.4205
相続で取得したことを知った日から3年以内	相続登記（名義を変える登記）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで	法務省「相続登記の申請義務化」
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売る	払った相続税の一部を、売ったときの取得費に足せる（取得費加算の特例）	国税庁タックスアンサー No.3267

売ったときの税金は、親の購入時から数える

アパートを売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。

相続で受け継いだアパートは、親が買った日と親が買った値段を引き継ぎます（国税庁タックスアンサー No.3270）。

親が5年を超えて持っていたなら、相続してすぐ売っても税率の低い「長期譲渡所得」になります。

親が買ったときの値段が分からないときの方法もあります（国税庁タックスアンサー No.3258）。

売った値段の5％を、取得費とする方法です。

ただしこの場合、売った値段の95％に税金がかかる計算になり、税金が重くなります。

昔の売買契約書や、建てたときの請負契約書、通帳の記録を探してください。

取得費加算の特例は、相続税を払った人だけ

取得費加算の特例は、相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ったときに使えます。

払った相続税のうち、売ったアパートにかかる分を、取得費に足して利益を小さくできます。相続税がかからなかった人は使えません。

税金は相続の内容や親の購入時の書類によって大きく変わります。売る前に、税理士に一度ご相談ください。

アパートを売ったときの税金の計算はアパート売却の税金で詳しくお話ししています。

入居者がいるまま、兄弟が遠方でも売れる

相続したアパートは、入居者がいるまま売れます。

持ち主が変わっても入居者との賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれるので、立ち退きをお願いする必要はありません。

入居者への「持ち主が変わります」というご案内は、買主側で行うのが一般的です。

兄弟が遠方に住んでいる場合も、次の順で進められます。

進め方	中身
窓口役を1人決める	不動産会社とのやりとりは1人にまとめる。決めたことは兄弟全員に書面やメールで共有する
査定を受けて、兄弟で数字を共有する	家賃と土地値の両方から出した金額を、全員が同じ資料で見る
相続登記をする	売る前に、亡くなった方の名義から相続人の名義に変える。司法書士に頼めば遠方でも進められる
売買契約	共有なら全員の署名と実印が要る。持ち回りや郵送で署名できることが多い
決済と代金の分け方	売った代金から費用を引き、決めた割合で分ける

登記がまだでも、査定や相談は登記の前から始められます。相続の手続き全体は親が亡くなったらやることでも一覧にしています。

リハコが、相続したアパートの相談で大事にしていること

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでにアパートを23件買い取ってきました（うち神奈川14件）。

だからこそ、「売った場合の金額」だけでなく、「直した場合の工事費と、直したあとの家賃」も自社で見積もれます。

兄弟で話し合うための資料として、両方の数字をお出しします。

• 入居者がいるまま、雨漏りや空室があるままで買い取ります
• 共有名義のまま、相続登記の前でもご相談いただけます
• 兄弟全員に見せられる形で、金額の根拠をお出しします
• 入居者の方へのご案内は、買い取ったあとにこちらで行います

ひとりで抱えていると、判断は先送りになりがちです。先送りしている間にも、修繕の時期と相続の期限は近づいてきます。

まずは数字をそろえるところから、お話しさせてください。

よくある質問

親のアパートを兄弟で相続したら、共有にしておけば公平ですか？

共有のまま置いておくのが一番損をします。建物全体を売るには共有者全員の同意が要り、1人が反対すると売れません。

兄弟の誰かが亡くなると、その持分が子どもたちに分かれ、共有者が増えていきます。

相続したアパートは、修繕して持ち続けるのと売るのと、どちらがいいですか？

家賃と修繕費の数字で決まります。毎年の手残り、10年の修繕費、いま売ったときの手取りを比べてください。

工事費を取り戻す前に次の大きな修繕が来るなら、売るほうが残ることが多いです。

相続したアパートを売るとき、期限はありますか？

あります。相続税を払った人が申告期限の翌日から3年以内に売ると、取得費加算の特例が使えます。

相続税の申告と納税は10か月以内、相続登記は取得を知った日から3年以内が期限です。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。