30秒でわかる、この記事の答え
- 答え仲介なら市場価格の8〜10割、買取なら5〜8割が目安です
- 理由買取価格は、土地値から工事費と買主の利益を引いて決まるから
- まずやること公的サイトで、条件の近い家の成約価格を調べる
あなたの状況から読む
- 自分で相場を調べたい無料の公的サイトでの調べ方へ
- 査定額が会社で違う金額に差が出る理由へ
- 少しでも高く売りたい仲介と買取の使い分けへ
- 再建築不可などの訳あり訳あり空き家の相場へ
「空き家の買取相場って、いくらくらいなんだろう？」
「空き家の売却相場を、業者に頼らず自分で調べる方法はある？」
結論からお伝えします。
空き家の売却相場は、仲介なら市場価格の8〜10割、買取なら5〜8割が目安です。
仲介相場は国土交通省の不動産情報ライブラリなどで無料で調べられます。
一方、買取相場は「土地値−解体費−リフォーム費−買主の利益」で決まります。
そのため、同じ空き家でも査定する会社によって金額が変わります。
公的なサイトで調べた金額が、そのまま売値になるんですか？
いいえ。公的サイトで分かるのは「仲介で売れた価格」です。訳あり空き家の買取価格は、そこから工事費を引いて計算します。
この記事を読んで理解できること
- 空き家の売却相場（仲介8〜10割）と買取相場（5〜8割）の違い
- 空き家の買取価格が決まる4つの計算要素と、その計算式
- 不動産情報ライブラリ・レインズ・路線価を使った相場の調べ方
- 査定額が会社によって数十万円〜100万円以上変わる理由
- 再建築不可・市街化調整区域・ゴミ屋敷など、訳あり空き家の実際の買取価格
この記事の目次
空き家の買取相場・売却相場はいくら？
空き家の売却相場は、だいたい何割くらいになるものですか？
仲介なら市場価格の8〜10割、買取なら5〜8割です。ただし築古の空き家では、この割合より土地値のほうが効いてきます。
空き家の売却相場は、仲介で市場価格の8〜10割、買取で市場価格の5〜8割が目安です。
空き家の売却相場（市場価格に対して）
市場価格とは、SUUMOなどの不動産ポータルサイトに掲載されている売り出し価格のことです。
実際に取引が成立した金額（成約価格）とは別のものです。
売り出し価格は値下げ交渉を織り込んで高めに設定されるため、成約価格は売り出し価格の8割前後に落ち着くケースが多くなります。
| 仲介での売却相場 | 市場価格の8〜10割。買主が見つかるまで待つ必要がある |
| 買取での売却相場 | 市場価格の5〜8割。買主を探さず、業者が直接買う |
| 差額の中身 | 解体費・残置物処分費・リフォーム費・買主が取る利益 |
| 売却までの期間 | 仲介は3か月〜1年、買取は最短2週間〜1か月 |
| 手出しの費用 | 仲介は解体や片付けを求められることがある。買取は原則0円 |
市場価格と成約価格
ポータルサイトの掲載価格は「売主の希望価格」です。成約価格はそこから値引き交渉を経た金額になるため、掲載価格の8割前後を目安に見ておくと実態に近くなります。
ただし、築30年を超えた木造の空き家では、この「割合」の計算そのものが当てはまりません。
木造住宅の法定耐用年数は22年で、築20〜25年を過ぎると建物の査定評価はゼロに近づくのが一般的です。
ことばの説明：法定耐用年数
国が決めた、建物の価値を計算するときの年数の目安です。木造住宅は22年で、古くなるほど建物の評価はゼロに近づきます。
つまり値段が付いているのは土地だけで、建物は「解体費というマイナス」として扱われます。
そのため築古の空き家では、相場を「市場価格の何割か」ではなく「土地値からいくら引かれるか」で見るほうが正確です。
築古の空き家の相場の見方
- 建物の評価がゼロに近づく
- 割合の計算が合わない
- 値段が付くのは土地だけ
- 建物は解体費として引かれる
リハコが実際に買い取った空き家も、この考え方で査定しています。
| 買い取った空き家 | 状態 |
| 群馬県高崎市寺尾町（築52年） | 水道と電気が使用不可 |
| 埼玉県本庄市台町（築45年） | 10年空き家・傾き・草が生い茂る |
| 茨城県土浦市中央2丁目（築44年） | 旗竿地・駐車場なし・床が緩い |
| 茨城県古河市幸町（築50年） | 再建築不可 |
| 千葉県君津市（築50年） | 都市計画区域外・ゴミ屋敷 |
いずれも出典は自社の売却事例ページです（高崎市寺尾町／本庄市台町／土浦市中央2丁目／古河市幸町／君津市）。
空き家の買取価格はどうやって決まる？
買取価格って、業者が適当に決めているんじゃないんですか？
計算式があります。土地値から工事費と利益を引いた残りが、そのまま買取価格になります。
空き家の買取価格は、基本的に「土地値 − 解体費または残置物処分費 − リフォーム費 − 買主の利益」で決まります。
買取業者は空き家を再生して投資家に売る、あるいは賃貸に回すことを前提に仕入れます。
そのため出口（再販価格・家賃）から逆算した金額が提示価格になります。
土地値から引かれる主な費用の目安
※土地値からこれらと買主の利益を引いた残りが、買取価格になります。
| ① 土地値 | 路線価や近隣の成約事例から算出する。ここが金額の土台になる |
| ② 解体費・残置物処分費 | 木造30坪の解体で100〜180万円、家財の処分で20〜50万円が目安 |
| ③ リフォーム費 | 水回り・内装・外構をどこまで直すかで500〜700万円と幅が出る |
| ④ 買主の利益 | 再販や賃貸で成り立つだけの利幅。ここを削れば買取価格は上がる |
| 買取価格 | ①から②③④を引いた残り。マイナスなら「値段が付かない」と言われる |
投資家は利回りから逆算して価格を決める
空き家の買主の多くは、再生して貸し出す不動産投資家です。
投資家は「家賃 ÷ 総投資額」で計算する表面利回りを基準に、支払える金額を逆算します。
総投資額とは物件価格とリフォーム費を足した金額のことです。
リハコが再生した埼玉県熊谷市西城の戸建てを例にすると、次のようになります。
諸経費312,000円とリフォーム費600万円をかけ、想定賃料は月6万円でした。
| 諸経費 | 312,000円 |
| リフォーム費 | 600万円 |
| 想定賃料 | 月6万円（年間72万円） |
| 満室までの期間 | リフォーム2か月＋入居付け1か月＝計3か月 |
この例で分かるのは、総投資額の大半をリフォーム費が占めているということです。
つまり買取価格を左右する最大の変数は、土地値ではなくリフォーム費です。
リフォーム費を100万円低く見積もれれば、その分だけ買取価格を上げられるという構造になります。
リフォーム費の差
工事を外注する会社は、見積もりに余裕を持たせた分だけ買取価格を下げざるを得ません。自社で工事の原価を把握している会社ほど、同じ物件でも高い金額を出せます。
空き家の売却相場は自分で調べられる？
業者に聞く前に、自分でだいたいの相場を知っておきたいのですが。
調べられます。無料の公的サイトが3つあるので、この順番で見ていくと土地値の見当がつきます。
空き家の売却相場は、公的な3つのサイトで無料で調べられます。
いずれも登録不要で、所在地を入れるだけで実際の取引価格や土地の評価額が分かります。
ここで出るのは仲介での相場感なので、買取価格の見当をつけるときはそこから工事費を引いて考えてください。
| 調べ方 | 分かること | こんな人向け |
| 国土交通省 不動産情報ライブラリ | 実際の成約価格（アンケートに基づく取引価格情報） | 現実的な取引価格を知りたい人 |
| レインズ Market Information | 直近1年の成約価格。更新頻度が高い | 最新の相場を知りたい人 |
| 国税庁 財産評価基準書（路線価図） | 道路に面した土地1㎡あたりの評価額 | 土地値そのものを出したい人 |
| 不動産ポータルサイト | 現在の売り出し価格（成約価格ではない） | 似た条件の物件と比べたい人 |
不動産情報ライブラリとレインズで成約価格を見る
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する不動産情報のポータルサイトです。
取引当事者へのアンケートに基づく実際の取引価格が、地域・種類・時期を指定して検索できます。
所在地・最寄り駅・土地面積・建築年を見て、自分の空き家と条件が近い物件を3〜5件拾い、その平均を取るのが実務的な使い方です。
レインズ Market Information（RMI）は、成約価格の公開サイトです。
国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しています。
個人情報保護の観点から住所は市区町村までしか絞り込めませんが、更新が頻繁なので直近の相場を確認するのに向いています。
2つのサイトで出た金額に開きがあるときは、低いほうを基準に見ておくと後で落胆しません。
路線価から土地値を計算する
路線価とは、国税庁が毎年7月1日に公表する、道路に面した土地1㎡あたりの評価額です。
相続税や贈与税の計算に使われる価格で、公示地価のおおむね8割の水準に設定されています。
そのため路線価を0.8で割り戻すと、公示地価に近い土地値が出せます。
路線価から買取価格の見当をつける
- 路線価図住所の道路
- 面積を掛ける路線価×㎡
- 0.8で割る土地値の目安
- 工事費を引く買取価格の見当
| 手順1 | 国税庁の財産評価基準書で、空き家がある住所の路線価図を開く |
| 手順2 | 接している道路に書かれた数字を読む（単位は千円／㎡） |
| 手順3 | 路線価 × 土地面積（㎡）で相続税評価額を出す |
| 手順4 | その金額を0.8で割り戻すと、公示地価ベースの土地値の目安になる |
| 手順5 | そこから解体費・リフォーム費を引くと、買取価格の見当がつく |
路線価は8割水準
路線価は公示地価の8割程度に設定されています。路線価をそのまま売却相場と考えると、実際より低く見積もることになります。
路線価が設定されていない地方の土地では、固定資産税評価額に倍率を掛けて計算する倍率地域になります。
この場合は固定資産税納税通知書に記載された評価額を使います。
市街化調整区域や都市計画区域外では、路線価どおりの金額で売れないことのほうが多いため、あくまで上限の目安として見てください。
空き家の査定額はなぜ会社によって違う？
3社に査定を頼んだら、金額が倍近く違いました。どういうことですか？
リフォーム費の見積もり精度の差です。工事の原価が分からない会社ほど、安全を見て低い金額を出します。
空き家の査定額が会社によって違う最大の理由は、リフォーム費の見積もり精度です。
2章の計算式のとおり、買取価格は土地値からリフォーム費を引いて求めます。
工事を外注する会社は原価が分からないため、「700万円くらいかかるだろう」と多めに見積もり、その分だけ買取価格を下げます。
一方、自社で工事の内訳を把握している会社は「この物件なら600万円」と具体的に出せます。
同じ空き家でもこの差がそのまま数十万円から100万円以上の買取価格の差になります。
査定額が会社で違う理由
- 原価が分からず多めに見積もる
- その分、買取価格が下がる
- 具体的に見積もれる
- 同じ物件でも高く出せる
※金額はリフォーム費の見積もりの例です。
| 査定で見られる項目 | 金額への影響 | 確認しておくこと |
| 土地の面積・形・接道 | 大きい | 旗竿地や不整形地は整形地より評価が下がる |
| 再建築の可否 | 大きい | 再建築不可だと現金の買主に限られ、価格が下がる |
| 都市計画上の区域 | 大きい | 市街化調整区域は買主が限られる |
| 残置物の量 | 中 | 処分費20〜50万円が査定から引かれる |
| 水回りの状態 | 中 | 浴室・キッチンの交換は1か所50〜100万円規模 |
| 雨漏り・傾き・シロアリ | 中 | 構造に及んでいると補修費が大きくなる |
査定額を比べるときは、金額だけを並べても意味がありません。
次の4点をそろえて比較してください。
条件が違うと、高く見えた提示のほうが最終的な手取りは少なくなることがあります。
- 残置物の処分費…「家財を残したままでいくらか」を聞く。20〜50万円の差になる
- 解体の要否…「解体してから」が条件だと、100〜180万円の手出しが発生する
- 契約不適合責任…「免責特約は付くか」を聞く。付かないと引き渡し後に補修費を請求されうる
- 仲介手数料の有無…買取なら不要。仲介は成約価格の3%＋6万円＋税が上限だが、800万円以下の空き家等は2024年7月の改正で30万円＋税まで受け取れる特例がある
ことばの説明：契約不適合責任
売ったあとに不具合が見つかったとき、売主が補修費などを求められる責任です。「免責特約」を付ければ、この責任を負わずにすみます。
なお、売却にかかる費用の内訳は空き家の売却費用の記事で詳しく解説しています。
査定額から実際に手元に残る金額を計算するときは、あわせて確認してください。
空き家の買取価格を、リフォーム費の内訳とセットで無料査定いたします。相場を調べて「思ったより安い」と感じた方こそ、一度実際の金額をご確認ください。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
空き家を相場より高く売却するには？
少しでも高く売りたいのですが、何をすればいいですか？
片付けと解体は、しないほうが手取りは増えます。先にやるのは掃除ではなく、仲介と買取の使い分けです。
空き家を相場より高く売る近道は、仲介を先に3か月試し、動かなければ買取に切り替えることです。
仲介は市場価格の8〜10割で売れる可能性がある一方、買主が現れなければ1円にもなりません。
この2つを順番に使うことで、上限を狙いつつ確実に手放せます。
相場より高く売る順番
- 仲介で出す市場価格の8〜10割を狙う3か月
- 動きを見る反応が無ければ切り替えの区切り
- 買取に切り替える上限を狙いつつ確実に手放せる
リハコでも仲介で3か月売れなければ当社が買い取るという流れで進めています（選ばれる4つの理由）。
実際、群馬県館林市のゴミ屋敷では他社査定100万円のところ200万円でネット公開しました。
1か月目に150万円、2か月目に180万円の申し込みが入り180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、買取の100万円より50万円多く手元に残っています。
| 高く売るためにすること | 効果 | 注意点 |
| まず仲介で3か月出す | 市場価格の8〜10割を狙える | 売れなければ買取に切り替える前提で期限を切る |
| 解体しないで売る | 100〜180万円の手出しを避けられる | 解体前提の価格提示は手取りが減ることが多い |
| 残置物はそのままにする | 処分費の二重払いを避けられる | 貴重品と個人情報の書類だけは持ち出す |
| 複数社の査定を比べる | リフォーム費の見積もり精度の差が見える | 条件をそろえないと比較にならない |
| 境界と登記を先に確認する | 決済までの期間が短くなる | 相続登記が未了でも相談は可能 |
3か月ルール
専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法で3か月が上限と定められています。この期間で反応が無ければ価格か売り方が市場と合っていないサインなので、買取への切り替えを検討する区切りになります。
逆に、売却前のリフォームや解体はおすすめしません。
築古の空き家は、買主がどのみち全面改修するからです。
売主が先に工事をしても査定額はかけた費用ほど上がらず、二重投資になりやすくなります。
実際、埼玉県本庄市台町の空き家は仲介で解体前提380万円として3か月動きませんでした。
解体せず現況のまま買い取ったほうが売主様の手取りは多くなりました（売却者様の声）。
訳あり空き家の買取相場はどうなる？
再建築不可や調整区域だと、やっぱり値段は付かないのでしょうか？
付きます。相場より低くはなりますが、再建築不可や市街化調整区域の空き家も買い取った実績があります。
再建築不可・市街化調整区域・ゴミ屋敷といった訳あり空き家でも、買取価格は付きます。
住宅ローンが付きにくいため買主は現金で買える投資家に偏り、そのぶん相場は下がりますが、値段が付かないわけではありません。
訳あり空き家の相場が下がるわけ
- ローンが付きにくい再建築不可・市街化調整区域など
- 買主が偏る現金で買える投資家が中心
- 相場は下がるそれでも値段は付く
リハコが実際に買い取った訳あり空き家は次のとおりです。
| 所在地・築年 | 訳ありの内容 |
| 群馬県高崎市昭和町（築70年） | 再建築不可 |
| 茨城県古河市幸町（築50年） | 再建築不可 |
| 群馬県館林市赤生田本町（築40年） | 市街化調整区域・草木が生い茂る |
| 群馬県館林市東広内町（築43年） | 市街化調整区域 |
| 群馬県高崎市阿久津町（築24年） | 市街化調整区域 |
| 茨城県かすみがうら市（築40年） | 家が傾いている |
ゴミ屋敷や雨漏りのある物件でも同様です。
群馬県館林市加法師町の築43年（ゴミ屋敷・天井崩壊・ハクビシン）も買い取りました。
群馬県伊勢崎市東町の築54年（ゴミ屋敷・汲み取り式トイレ）も同様です。
群馬県邑楽郡板倉町の築50年（雨漏り・天井と床の崩壊・シロアリ・市街化調整区域）も買い取っています。
詳しくは館林市の空き家売却／伊勢崎市の空き家売却／田舎の家が売れないときをご覧ください。
| 再建築不可 | 現金の買主に限られる。既存建物を再生して貸す前提なら値段が付く |
| 市街化調整区域 | 買主が限られるが、周辺に賃貸需要があれば成立する |
| ゴミ屋敷 | 処分費が査定から引かれるだけ。片付けずに売ったほうが手取りは多い |
| 雨漏り・傾き・シロアリ | リフォーム費の一項目として計上される。単独で売却不能にはならない |
| 旗竿地 | 整形地より評価は下がる。土浦市中央2丁目の旗竿地も買取が成立している |
税金は専門家へ
売却益が出た場合の譲渡所得税や、相続登記の要否は個別事情で変わります。具体的な金額は税理士・司法書士にご確認ください。
リハコの査定は他と何が違う？
結局、どこに相談すれば一番高く売れるんでしょうか？
リフォーム費まで自分で見積もれる会社を選んでください。そこが買取価格の差になります。
リハコは、空き家の買取からリノベーションまで自社で手がけています。
これまでに100戸以上の空き家を再生してきた実績があります（リハコとは）。
リハコの買取
リフォーム費を自社の原価で見積もれるのが査定の特徴です。
2章のとおり買取価格はリフォーム費の見積もり次第で変わるため、同じ物件でも提示できる金額が高くなりやすくなります。
さらに、投資家に販売するときも根拠のある数字で提示できます。
「この物件はリフォーム費○○万円で、家賃はいくら、利回りは何%」という形です。
買主が利回りを納得できるからこそ、仕入れ価格を上げても取引が成立します。
| 査定の考え方 | 土地値・解体費・リフォーム費・利益の内訳を開示して金額を出す |
| 工事 | 自社と協力業者で施工。原価が分かるのでリフォーム費を正確に見積もれる |
| 買取までの期間 | 最短14日間（準備1〜7日＋売却約14日）。契約完了後は最短即日でお支払い可能 |
| 売主様の手出し | 解体・片付け・修繕はいずれも不要 |
| 仲介との併用 | 仲介で3か月売れなければリハコが買い取る |
| 買取後 | リノベーションは3〜6か月。完成後にビフォーアフターのアルバムをお渡ししている |
対応エリアは、群馬・栃木・茨城・埼玉北部・千葉東部と、東京・神奈川・埼玉と千葉の都心部です。
査定は無料で、現地調査のうえで金額をご提示します。
10年間どうにもならなかった空き家です。1か月前にお電話して、トントン拍子に進みました。
読み終えたら、まずやること
- 不動産情報ライブラリで、条件の近い取引を3〜5件拾う
- 路線価図で、家の前の道路の路線価を確かめる
- 査定では「家財を残したまま・解体せずにいくらか」を聞く
よくある質問
空き家の買取相場はいくらですか？
市場価格の5〜8割が目安です。
ただし築30年を超えた木造の空き家は、建物評価がほぼゼロになります。
そのため、土地値から解体費・リフォーム費・買主の利益を引いた金額が買取価格になります。
リハコも、高崎市寺尾町の築52年や本庄市台町の築45年の空き家を、この考え方で査定して買い取りました。
空き家の売却相場は自分で調べられますか？
調べられます。
国土交通省の不動産情報ライブラリとレインズ Market Information で、実際の成約価格が確認できます。
国税庁の財産評価基準書（路線価図）では、土地1㎡あたりの評価額が分かります。どれも無料です。
路線価は公示地価の8割程度の水準なので、0.8で割り戻すと土地値の目安になります。
空き家の査定はなぜ会社によって金額が違うのですか？
リフォーム費の見積もり精度が違うためです。
買取価格は、土地値からリフォーム費を引いて計算します。
工事を外注して原価が分からない会社ほど多めに見積もり、その分だけ買取価格が下がります。
査定を比べるときは残置物の処分費・解体の要否・契約不適合責任の免責の3点をそろえてください。
再建築不可や市街化調整区域の空き家にも相場はありますか？
あります。
住宅ローンが付きにくく買主が現金の投資家に偏るため相場は下がりますが、値段は付きます。
リハコの実績では、再建築不可の高崎市昭和町（築70年）や古河市幸町（築50年）も買い取っています。
市街化調整区域の館林市赤生田本町（築40年）も同様です。
空き家は片付けたり解体したりしてから売ったほうが高く売れますか？
多くの場合、手取りは減ります。
買主はどのみち全面改修するため、先に工事をしても査定額はかけた費用ほど上がらないためです。
本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円として3か月動きませんでした。
解体せず現況のまま買い取ったほうが、売主様の手取りは多くなりました。
