30秒でわかる、この記事の答え
- 答え解体せず、そのまま売るのが手出しのいちばん少ない方法です
- 理由国の引き取りは更地が条件で、相続放棄は他の財産も手放すから
- まずやること解体や片付けの前に、そのままの状態で査定を頼む
あなたの状況から読む
- 解体が必要か迷っている解体せずそのまま売れるかへ
- 国に引き取ってほしい国庫帰属制度が使えるかへ
- 相続放棄を考えている相続放棄で手放せるかへ
- 売れにくい条件がある難しい空き家でも売れるかへ
「相続した実家に住む予定がない。空き家のまま処分したい」
「解体に100万円以上かかると言われて、10年止まったままです」
結論から言うと、いらない空き家の処分方法は4つあります。
手出しの費用がいちばん少なくて済むのは「解体せずそのまま売却する」方法です。
国に引き取ってもらう制度は、建物が建っている土地では申請できないためです。
相続放棄も、預貯金など他の財産まですべて放棄することになります。
こんな古い家、お金を払わないと引き取ってもらえないと思っていました。
そんなことはありません。値段が付かないと言われた空き家でも、解体せずそのまま買い取れるケースは多いです。
この記事を読んで理解できること
- いらない空き家の処分方法4つと、それぞれの費用・期間の違い
- 相続土地国庫帰属制度の要件と負担金（原則20万円）
- 相続放棄をしても空き家の管理義務が残るケース
- 空き家を自治体に寄付・引き取りに出せるかどうか
- 処分せず放置したときの固定資産税と行政指導のリスク
- 群馬・埼玉・千葉・茨城で解体せず売却できた実例と買取価格
この記事の目次
空き家の処分方法は4つ｜費用と期間はどう違う？
いらない空き家を手放す方法は、売る以外にもあるんでしょうか？
あります。売却・国への引き取り・相続放棄・寄付や引き取りサービスの4つです。費用と期間がまったく違うので、順番に見ていきましょう。
いらない空き家の処分方法は、大きく4つに分けられます。
「売却する」「相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう」「相続放棄する」「寄付・引き取りサービスを使う」の4つです。
このうち売主にお金が入る可能性があるのは売却だけで、残る3つはいずれも費用の持ち出しか、他の財産の放棄をともないます。
売却と、ほかの3つの方法
- 手出しは原則0円
- 売主にお金が入る可能性がある
- 買取なら最短2週間〜1か月
- 費用の持ち出しがある
- 相続放棄は他の財産もすべて放棄
- 売主にお金は入らない
空き家の処分とは、所有権を自分から切り離して、固定資産税と管理責任から解放されることを指します。
建物を壊すこと（解体）は処分そのものではなく、処分の手段のひとつにすぎません。
ここを混同したまま「まず解体しなければ」と考えると、どうなるか。
100万円以上を先払いしたうえに、土地が売れ残る結果になりやすいのです。
| 処分方法 | 売主の手出し費用 | かかる期間の目安 |
| そのまま売却する（仲介・買取） | 原則0円（仲介手数料は成約時のみ。登記費用・印紙代は別途） | 買取なら最短2週間〜1か月、仲介は3か月前後 |
| 相続土地国庫帰属制度 | 審査手数料14,000円＋負担金20万円〜。建物の解体費が別途必要 | 申請から承認まで半年〜1年程度 |
| 相続放棄 | 家庭裁判所への申述費用。相続財産清算人を選ぶ場合は予納金 | 相続を知った日から3か月以内に申述 |
| 寄付・引き取りサービス | 自治体はほぼ受け付けない。民間は手数料が必要 | 受け入れ先が見つかるかどうかで大きく変わる |
解体は処分ではない
建物を壊しても土地の所有権は残り、固定資産税も課税され続けます。むしろ住宅用地特例が外れて土地の税額が上がるため、「解体してから考える」は費用がかさみやすい順番です。
なお、田舎の空き家や築年数の古い戸建てに絞った処分の考え方は空き家の処分方法の記事で詳しく解説しています。
この記事では4つの方法を横並びで比較し、どれを選ぶべきかを判断できるようにします。
いらない空き家は解体せずそのまま売却できる？
こんなに傷んだ家、解体しないと買い手なんて付かないですよね？
解体しなくても売れます。むしろ解体費を織り込んだ値付けにすると、かえって動かなくなるケースが目立ちます。
いらない空き家は、解体もリフォームもせず、そのままの状態で売却できるケースがあります。
築30年を超えた木造戸建てでは、買い手が自分で住む人ではなくリフォームして貸す投資家や再生業者に変わることが多いためです。
この層は建物の傷みを織り込んだうえで価格を出すため、片付けも修繕も済んでいる必要がありません。
築30年を超えた木造戸建ての買い手
- 住宅ローンが使いにくい家は選びにくい
- リフォームして貸す前提
- 片付けも修繕も済んでいなくてよい
- 現金で買う人が中心
実例があります。
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で「解体前提380万円」として売り出したものの3か月動かず。
最終的に解体せずそのまま買い取りとなりました（ご売却者様の声）。
解体費を売主が負担していれば、手元に残る金額はさらに減っていた計算です。
| 解体してから売る | 先に100〜200万円（木造30坪の目安）を持ち出す。更地でも売れる保証はない |
| リフォームしてから売る | 工事内容にもよるが数百万円単位の先払い。価格に転嫁できるのは一部にとどまる |
| そのまま売却する | 解体・片付けの手出しなし。残置物・傷み・草木もそのままで査定できる |
| 買い手が変わるだけ | 実需の買主は避けるが、再生前提の投資家・買取業者は買う |
| 現金取引が中心 | 住宅ローンが使いにくいため、現金で買える買主が動く |
仲介と買取、どちらから試すべき？
順番は「まず仲介、売れなければ買取」です。
仲介は市場価格で買主を探すため高く売れる可能性がありますが、時間がかかります。
買取は不動産会社が直接買うので早く確実ですが、再販の手間とリスクを買主が負うぶん金額は下がります。
群馬県館林市のゴミ屋敷状態の空き家では、他社査定が100万円でした。
200万円でネットに公開したところ、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申込が入りました。
館林市の空き家を仲介で売り出した例
- 他社の査定100万円
- ネットに公開200万円
- 1か月目の申込150万円
- 2か月目の申込180万円
結果、180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を支払っても、他社の査定額100万円より50万円多く手元に残っています（選ばれる理由）。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
| 価格 | 市場価格を狙える | 仲介の成約想定より低くなる |
| 期間 | 3か月前後。買主が付かないこともある | 最短2週間〜1か月 |
| 内見対応 | 必要。遠方だと負担になる | 不要 |
| 残置物・片付け | 買主の希望で求められることがある | そのままで可 |
| 確実性 | 売れ残る可能性がある | 金額に合意すれば確定する |
両方を試す方法
リハコは「まず仲介で3か月売り出し、買主が付かなければ自社で買い取る」という流れで進めています。高く売る可能性と、確実に手放せる出口の両方を残せます。
相続土地国庫帰属制度で空き家を国に引き取ってもらえる？
いらない土地を国が引き取ってくれる制度ができたと聞きました。使えますか？
使えますが、建物が建っている土地は申請そのものができません。空き家を先に解体する必要があります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した土地を、国に引き取ってもらえる制度です。
令和5年（2023年）4月27日に始まりました。
申請には土地一筆あたり14,000円の審査手数料がかかります。
承認された場合は負担金として原則20万円を納めます（出典: 法務省）。
ただし、空き家がある土地はこの制度を使えません。
「建物がある土地」は申請の段階で却下される要件に含まれているためです。
空き家を国に引き取ってもらうには、まず自費で解体して更地にする必要があります。
木造30坪で100〜200万円が目安の解体費を、先に負担することになります。
土地に空き家が建っている？
| 建物がある土地 | 却下。空き家を解体して更地にしないと申請できない |
| 担保権・使用収益権がある土地 | 却下。抵当権や地上権が付いていると受け付けられない |
| 他人の利用が予定されている土地 | 却下。通路など第三者が使う予定のある土地は対象外 |
| 土壌汚染されている土地 | 却下 |
| 境界が明らかでない土地 | 却下。所有権の争いがある土地も同じ |
| 崖がある・地上に工作物がある | 不承認となる場合がある。管理に過分な費用がかかる土地は認められない |
負担金は原則20万円ですが、市街化区域等の宅地・農地と森林については面積に応じて増えます。
納付期限は、承認通知が届いた日の翌日から30日以内です。
期限を過ぎると承認は失効し、審査手数料も返還されません（出典: 法務省）。
つまり解体費＋手数料＋負担金がすべて持ち出しになります。
使うなら更地のとき
この制度が向くのは、建物がなく境界も確定している農地・山林などです。建物付きの空き家であれば、解体費を負担する前に売却できないかを先に確認してください。
相続放棄すれば、いらない空き家を手放せる？
空き家だけ相続放棄することはできますか？
空き家だけを選んで放棄することはできません。預貯金など他の財産もすべて放棄することになります。
相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も含めて、相続する権利のすべてを放棄する手続きです。
空き家だけを選んで放棄することはできません。
手続きは自己のために相続の開始があったことを知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ申述して行います。
さらに注意が必要なのは、相続放棄をしても、その空き家を現に占有している場合は管理（保存）の義務が残るという点です。
義務を完全に外すには相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があり、予納金の負担が発生することがあります。
相続放棄で気をつけること
- 放棄できる範囲空き家だけは不可。他の財産もすべて放棄
- 期限相続の開始を知った日から3か月以内
- 放棄したあとその家を今も実際に使っていれば、管理の義務が残る
詳しい要件は司法書士・弁護士にご確認ください。
| 対象 | 空き家だけの放棄は不可。預貯金・株式などプラスの財産も放棄される |
| 期限 | 相続の開始を知った日から3か月以内。過ぎると原則として単純承認扱い |
| 手続き先 | 被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 放棄後の管理義務 | 現に占有している場合は保存義務が残る。清算人の選任で引き継ぐ |
| 次順位への影響 | 放棄すると次の順位の相続人へ権利が移り、親族間で問題になりやすい |
| 向くケース | 借金など負債のほうが明らかに大きいとき |
実務では、「空き家がいらないから」という理由だけで相続放棄を選ぶ方は多くありません。
売却すればお金が入る可能性がある一方、相続放棄では現金も受け取れないためです。
負債がないのであれば、まず売却できるかどうかを確かめてから判断してください。
3か月を過ぎたら
期限を過ぎた場合でも、事情によっては申述が認められることがあります。自己判断せず、司法書士か弁護士に相談してください。
解体も片付けも不要です。そのままの状態で査定できます。「値段が付かない」と言われた空き家こそ、処分を決める前に金額をご確認ください。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
空き家の寄付や引き取りサービスは使える？
自治体に寄付すれば、タダで引き取ってもらえませんか？
寄付を受け付けている自治体はごく限られます。受け取ると固定資産税が入らなくなるためです。
いらない空き家を自治体に寄付できるケースは、多くありません。
自治体が土地建物を受け取ると固定資産税の課税対象から外れ、さらに管理費用を税金で負担することになるためです。
公共事業に使える立地など、行政側に利用目的があるときに限られると考えてください。
民間の「いらない不動産引き取りサービス」も存在しますが、引き取りにあたって手数料を支払う形が一般的です。
つまり、お金を払って手放すことになります。
契約前に、手数料の総額・名義変更の時期・引き取り後の責任の所在を書面で確認してください。
| 自治体への寄付 | 受け入れは限定的。利用目的がある土地のみ |
| 法人・団体への寄付 | 受け入れ先を自分で探す必要がある |
| 民間の引き取りサービス | 手数料を支払って引き取ってもらう形が一般的 |
| 空き家バンクへの登録 | 無料だが、買主が現れるまで所有は続く |
| 売却（仲介・買取） | 手出し0円。売主に代金が入る可能性がある |
空き家バンクは自治体が空き家情報を掲載する仕組みで、田舎暮らし希望者やセカンドハウスを探す層に届く点が強みです。
ただし登録しても所有権は自分に残り続けるため、固定資産税と管理義務からはすぐに解放されません。
急いで処分したい方には向かない選択肢です。
空き家を処分せず放置するとどうなる？
しばらく放っておいても、大した問題にはならないですよね？
税金と行政指導の面で不利になります。放置した年数が長いほど、売れる価格も下がっていきます。
空き家を放置すると、固定資産税の軽減が外れるリスクがあります。
2023年12月13日に、改正空家等対策特別措置法が施行されました。
窓が壊れている・柱が傾いているなど管理が不十分な空き家は、「管理不全空家等」として勧告の対象になりました。
勧告を受けると住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準6分の1）が解除されます（出典: 国土交通省）。
ことばの説明：住宅用地特例
家が建っている土地の固定資産税を軽くするしくみです。家を壊したり、勧告を受けたりすると外れて、税金が上がります。
維持費も毎年かかり続けます。
千葉県流山市西深井の空き家をお持ちだったA様の例です。
草刈り1.2万円＋固定資産税4万円＝年間5.2万円の負担が、10年以上続いていました（ご売却者様の声）。
流山市西深井の空き家の年間維持費
※この負担が10年以上続いていました。
この物件は解体見積もりが700〜800万円と出ており、解体という選択肢は現実的ではありませんでした。
| 固定資産税 | 管理不全空家等・特定空家等の勧告を受けると住宅用地特例が解除される |
| 維持費 | 草刈り・見回り・火災保険が毎年発生する。遠方だと交通費も加わる |
| 近隣トラブル | 雑草や庭木の越境、瓦や波板の飛散が苦情や賠償につながる |
| 防犯・治安 | 窓を割られる、不法投棄の場所になるなどの被害が起きる |
| 建物価値 | 傷みが進むほど再生費用が増え、査定額が下がっていく |
| 相続人の増加 | 所有者が亡くなると相続人が増え、全員の同意が必要になる |
早いほど有利になる
空き家の価格は、放置した年数が長いほど下がりやすくなります。「そのうち考える」を続けるあいだに傷みが進むと、買主が負担する再生費用が増え、その分が査定額から引かれるためです。
結局のところ、処分を先延ばしにして得をする場面はほとんどありません。
費用が発生し続け、建物は傷み、相続人は増えていく——この3つが同時に進むためです。
流山市西深井のケースも、相談から約1か月で決済まで進みました。
処分が難しいと言われた空き家でも売れる？
再建築不可や市街化調整区域でも、買い手が付くものでしょうか？
付きます。実際に買い取っています。条件が厳しい物件ほど、扱える会社に相談することが大事です。
再建築不可・市街化調整区域・ゴミ屋敷・傾き・雨漏りといった条件でも、解体せずに買い取った実績があります。
リハコはこれまでに100戸以上の空き家を再生してきました（選ばれる理由）。
以下はいずれも、サイト上で公開している実際の買取価格です。
| 所在地 | 状態（訳あり） |
| 茨城県古河市幸町（築50年） | 再建築不可 |
| 群馬県館林市加法師町（築43年） | ゴミ屋敷・天井崩壊・ハクビシン |
| 群馬県館林市赤生田本町（築40年） | 市街化調整区域・草木が生い茂る |
| 群馬県館林市東広内町（築43年） | 市街化調整区域 |
| 群馬県邑楽郡板倉町（築50年） | 雨漏り・天井と床の崩壊・シロアリ |
| 千葉県君津市（築50年） | 都市計画区域外・ゴミ屋敷 |
| 茨城県かすみがうら市（築40年） | 家の傾き |
| 群馬県高崎市寺尾町（築52年） | 水道と電気が使用不可 |
群馬県高崎市寺尾町のM.K様は、相続した築52年の実家が水道も電気も使えない状態で、地元の不動産会社に断られていました。
リハコがそのままの状態で買い取り、売主様の手続きは約1か月で完了しています（ご売却者様の声）。
リノベーション後には、ご夫婦と犬が新しい入居者として住んでいます。
千葉県流山市西深井のA様も、10年以上放置していました。
市街化調整区域で地目が山林という条件から、不動産会社で取り合ってもらえなかったためです。
市役所で再建築可を確認したうえで、投資家へ紹介しました。
2日で買主が決まり、相談から約1か月で決済まで進んでいます（ご売却者様の声）。
10年間どうにもならなかったのに、1か月前にお電話してトントン拍子に進みました。
いらない空き家をできるだけ高く処分する手順は？
できるだけ損をしない進め方を教えてください。
解体もリフォームもせず、先に査定を取ることです。工事を発注するのは、金額を見てからでも遅くありません。
最も損をしにくい順番は、「査定 → 仲介で売り出す → 売れなければ買取」です。
損をしにくい処分の順番
- 査定解体・片付けの前に金額を知る
- 仲介で売り出す市場価格で買主を探す3か月が目安
- 買取売れなければ不動産会社が直接買う
解体・片付け・リフォームはいずれも先払いになり、かけた費用がそのまま価格に乗ることはありません。
先に金額を知ってから、工事が必要かどうかを判断してください。
| 1. 情報を集める | 住所・築年数・面積・傷みの箇所を分かる範囲でまとめる。不明でも可 |
| 2. 机上査定を依頼する | 登記情報と周辺の成約事例から概算を出す。現地に行かずに出せる |
| 3. 現地調査 | 傷み・境界・接道を確認する。立ち会いは任意で、遠方でも進められる |
| 4. 仲介で売り出す | 市場価格で買主を探す。3か月が一区切りの目安 |
| 5. 買主が付かなければ買取 | 不動産会社が直接買う。残置物・傷みはそのままで可 |
| 6. 決済・引き渡し | 残代金の受領と所有権移転。片付けや解体は不要 |
必要書類は登記識別情報（権利証）・固定資産税納税通知書・本人確認書類が基本です。
権利証が見つからない場合や相続登記が済んでいない場合でも、司法書士と連携して並行して進められます。
ことばの説明：相続登記
亡くなった方から、相続した人へ、家や土地の名義を変える手続きです。済んでいなくても、売る話は並行して進められます。
税金面では、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除が使えることがあります。
主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることです。
売却代金が1億円以下であることも必要です。
さらに、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。
適用期限は令和9年12月31日までです（出典: 国税庁）。
相続人が3人以上の場合、令和6年1月1日以後の譲渡では控除額が2,000万円になります。
この特例は「そのまま売る」だけでは使えない点に注意してください。
家屋を売る場合は譲渡の時に一定の耐震基準を満たしていること、または家屋を取り壊して敷地だけを売ることが要件です。
令和6年1月1日以後の譲渡では、次の場合も対象になります。
譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、買主が耐震改修または取壊しを行った場合です（出典: 国税庁）。
解体せずに売るか、特例を使うために取り壊すかは手取り額が変わるため、契約前に税理士にご確認ください。
| リハコが高い金額を出せる理由 |
| ・リノベーション費用まで自社で見積もれるため、傷みを過大に見込まなくてよい ・投資家ネットワークへ紹介し、まず仲介で市場価格を狙える ・買主が付かなければリハコ自身が買い取るので、売主様の出口が消えない ・残置物の撤去・草木の処理も含めて引き受けるため、片付けの手配をしなくてよい |
査定額を比べるときは、金額だけを並べても意味がありません。
残置物の処分費が売主負担か、測量が必要か、契約不適合責任が免責か——この3点をそろえて比較してください。
ことばの説明：契約不適合責任
売ったあとに、契約で決めた内容と違う傷みなどが見つかったとき、売主が負う責任です。「免責」なら、売主はこの責任を負いません。
条件が違うと、高く見えた提示のほうが手取りが少なくなることがあります。
読み終えたら、まずやること
- 固定資産税の納税通知書と権利証（登記識別情報）を手元に出す
- 住所・築年数・傷んでいる所を、分かる範囲でメモする
- 解体や片付けをする前に、今の状態のまま査定を頼む
よくある質問
いらない空き家を処分する方法にはどんなものがありますか？
大きく4つあります。
売却（仲介・買取）、相続土地国庫帰属制度、相続放棄、寄付や引き取りサービスです。
このうち売主にお金が入る可能性があるのは売却だけで、残る3つは費用の持ち出しか、他の財産の放棄をともないます。
まず売却できるかを確認するのが順序としておすすめです。
空き家は解体しないと売れませんか？
解体しなくても売れます。
築30年を超えた木造戸建ての買主は、リフォームして貸す投資家や再生業者に変わり、建物の傷みを織り込んで価格を出すためです。
埼玉県本庄市台町の空き家は、解体前提380万円では3か月動きませんでしたが、解体せずそのまま買取となりました。
相続土地国庫帰属制度で空き家を引き取ってもらえますか？
建物が建っている土地は申請できません。
「建物がある土地」は却下要件に含まれているためです。
利用するには先に自費で解体して更地にする必要があり、審査手数料は土地一筆14,000円、負担金は原則20万円がかかります。
境界が不明な土地や担保権が付いた土地も申請できません。
空き家だけを相続放棄することはできますか？
できません。
相続放棄はプラスの財産もマイナスの財産も含めた相続財産全体を放棄する手続きです。
期限は相続の開始を知った日から3か月以内で、家庭裁判所へ申述します。
放棄後も現に占有している場合は保存義務が残るため、司法書士や弁護士にご確認ください。
ゴミ屋敷状態や再建築不可の空き家でも処分できますか？
処分できます。
茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建てや、群馬県館林市加法師町のゴミ屋敷状態の戸建ても買い取っています。
片付けも修繕も不要で、群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川であれば現地調査に伺います。
