30秒でわかる、この記事の答え
- 答え検査済証がないアパートも、今の状態のまま売れます
- 理由融資を使わず、直して貸す前提で買う買主がいるから
- まずやること役所で台帳記載事項証明書を取り、記録を確かめる
あなたの状況から読む
- なぜ無いのか知りたい古いアパートに多い理由へ
- 失くしただけかも役所の記録で確かめる方法へ
- 買主の融資が通らない融資がつきにくい理由へ
- 違法と言われて不安違反建築との違いへ
「アパートを売りに出したら、不動産会社に『検査済証が無いですね』と言われた」
「買い手が見つかったのに、銀行の融資が通らず話が止まった。もう売れないのだろうか」
結論からお伝えします。
検査済証がないアパートも、売却できます。
検査済証がないこと自体は、違法建築と決まったわけではありません。
ことばの説明：検査済証
工事が終わったあと、役所や検査機関が建物を見て「決まりどおりに建っている」と認めた証明書です。建物の卒業証書のようなものです。
売りにくくなる本当の理由は、買主が銀行の融資を使いにくいことです。
だから、融資を使わず現金で買い、直して貸し続ける買主に売れば話は進みます。
この街で、あなたのアパートを買いたい人がいます。
そして、古いアパートに検査済証がないのは珍しいことではありません。
国土交通省の資料では、平成10年ごろの完了検査率は約4割でした。
つまり当時は、半分以上の建物が検査を受けないまま使われていたのです。
検査済証のない売り方を説明する記事の多くは、自宅の一戸建てを前提にしています。
アパートには、入居者がいる、家賃で値段が決まるという別の事情があります。
この記事では、まず検査済証とは何か、古いアパートに無いことが多い理由をお話しします。
続いて、役所の記録での確かめ方、融資の事情、国のガイドライン、違反建築との違いを見ていきます。
検査済証が無いなんて、親からも聞いていませんでした。違法なアパートを持っていたということですか。
そうとは限りません。「検査を受けた記録がない」だけで、建物が決まりに合っているかどうかは別の話です。まずは記録を確かめるところから始めましょう。
この記事を読んで理解できること
- 検査済証とは何か、確認済証との違い
- 古いアパートに検査済証がないことが多い理由
- 失くしたのか、もともと無いのかを役所の記録で確かめる方法
- 検査済証がないと、買主の融資がつきにくい理由
- 国土交通省のガイドラインによる調査は、売る前に要るのか
- 違反建築・既存不適格との違いと、現況のまま売る進め方
検査済証がないと言われたアパートも、書類が無いまま査定できます。まず今の金額を知ってください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
検査済証とは：工事が終わったあとの「合格の証明」
確認済証なら家の書類の中にありました。これとは違うものですか。
違うものです。確認済証は「建てる前」の計画の合格、検査済証は「建てたあと」の出来上がりの合格です。
建物を建てるときは、まず計画が決まりに合っているかを確かめてもらいます。
これが建築確認で、合格すると確認済証が交付されます。
工事が終わると、今度は建物が計画どおりにできたかを検査します。
建築基準法（e-Gov法令検索）7条は、建築主に完了検査の申請を求めています。
申請は、工事が終わった日から4日以内に届くようにすることとされています（同条2項）。
検査で決まりに合っていると認められると、検査済証が交付されます（同条5項）。
建ててから検査済証が出るまで
- 建築確認計画が決まりに合うかを見る確認済証
- 工事計画どおりに建てる
- 完了検査の申請工事が終わった日から4日以内7条2項
- 完了検査出来上がりが決まりに合うかを見る検査済証
※建築基準法7条によります。
つまり「確認済証はあるが、検査済証はない」というアパートは、最後の検査の記録がない状態です。
計画には合格していても、出来上がりを役所が確かめた記録がない、ということです。
検査済証は、作り直してもらえない
確認済証も検査済証も、建てたときの建築主に一度だけ交付される書類です。
広島市の案内でも、これらは建築主に交付されており、再交付はできないとしています。
失くした場合も、もともと受けていない場合も、あとから同じ書類を手に入れることはできません。
そこで使うのが、次の章でお話しする役所の記録です。
確認済証も検査済証も見つからなくて構いません。分かる範囲の情報で、今のままの金額をお出しします。
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古いアパートに検査済証がないことが多い理由
うちのアパートだけ、何か問題があったのでしょうか。
そう考える必要はありません。昔は、完了検査を受けないまま使い始める建物のほうが多かったんです。
国土交通省の資料「建築確認検査制度の概要」（平成31年3月）に、完了検査率の推移が載っています。
完了検査率は、その年度の検査済証の交付件数を、建築確認の件数で割ったものです。
この率は、平成10年の約4割から、平成28年には約9割まで上がったとされています。
完了検査率の推移（国土交通省）
※国土交通省「建築確認検査制度の概要」（平成31年3月14日）より。検査済証の交付件数を確認件数で割った率。
同じ資料は、上がった理由として次のことを挙げています。
平成11年の中間検査の制度の創設、その後の改正、建築行政の体制の強化です。
裏を返せば、それより前に建ったアパートは、検査を受けていないほうが多数派でした。
築30年、築40年といったアパートに検査済証がないのは、その時代の事情なのです。
「無い」には、2つの場合がある
検査済証が手元にないとき、考えられるのは次の2つです。
1つは、検査は受けていて、書類を失くしただけの場合です。
もう1つは、そもそも完了検査を受けていない場合です。
親から継いだアパートでは、書類がどこにあるか分からず、どちらか見分けがつかないことがよくあります。
役所の台帳に、検査済証の番号と交付日が載っている？
この見分けは、売主ご自身でも役所の窓口でできます。
失くしたのか、無いのかは「台帳記載事項証明書」で確かめる
役所に行けば、検査を受けたかどうか分かるんですか。
役所に記録が残っていれば分かります。建築確認や検査の記録を、証明書として出してもらえます。
市や県は、建築確認や検査の記録を台帳にまとめて残しています。
その台帳の中身を証明するのが「台帳記載事項証明書」です。
たとえば川崎市の交付事務取扱要領では、建築基準法12条8項の台帳をもとに証明するとしています。
証明する項目には、次のようなものが挙がっています。
| 建物のこと | 建築主の氏名・住所、敷地の地名地番、敷地面積、延べ面積、主な用途、構造、階数 |
| 建築確認のこと | 確認済証の番号と、交付した年月日 |
| 完了検査のこと | 検査済証の番号と、交付した年月日 |
完了検査の欄に番号と日付があれば、検査は受けていたことになります。
その場合は、証明書を買主に渡せば、検査済証を失くしただけだと示せます。
ことばの説明：台帳記載事項証明書
役所の台帳に残っている、建築確認や検査の記録を写して証明してもらう書類です。失くした成績表の代わりに、学校の記録を出してもらうようなものです。
証明書で分かること、分からないこと
気をつけたいのは、この証明書が台帳に書かれたことを証明するだけだという点です。
川崎市の証明書の様式にも、建物の現況を証明するものではないと注意書きがあります。
また広島市の案内では、確認申請を特定できなければ証明書は交付できないとしています。
台帳に載っていない項目は、証明できないこともあるとされています。
国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」も、この2つの方法を挙げています。
「処分等概要書」の閲覧と、「台帳記載事項証明書」の発行で、検査済証の交付状況を調べられるという内容です。
検査済証の有無を確かめる順番
- 家の書類を探す確認済証・検査済証・図面
- 役所の窓口へ建築指導の担当課で地番を伝える
- 台帳の証明書を取る検査済証の番号と交付日を見る
- 結果を買主に伝える失くしただけか、受けていないか
※窓口の名前や手続きは自治体ごとに違います。
証明書を取るときは、物件の地番が分かると話が早く進みます。
固定資産税の納税通知書や、登記簿の写しを持って行くと安心です。
建てたときの確認の日付は、旧耐震かどうかの見分けにも使います。旧耐震のアパートは売却できるもあわせてご覧ください。
買主の融資が通らず話が止まった方へ。融資を使わずに買う前提で、今の状態のまま金額をお出しします。
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検査済証がないと、買主の融資がつきにくい理由
買いたい人はいたのに、銀行がだめだと言ったそうです。なぜ書類1枚でそこまで変わるんですか。
銀行は、法律に合った建物かどうかを気にするからです。検査済証は、それを示すいちばん分かりやすい書類なんです。
アパートを買う人の多くは、金融機関の融資を使います。
金融機関は、お金を貸す建物が建築基準法に合っているかを確かめようとします。
このきっかけの一つが、平成15年2月24日の国土交通省の要請です。
国土交通省は全国銀行協会などに、新築の建物向け融資で検査済証を活用するよう協力を求めました。
融資する建物が決まりを守っているか、検査済証などで配慮してほしいという内容です。
この要請の対象は「新築」の建物向けの融資でした。
ただ中古のアパートでも、法律に合った建物かを審査で確かめる金融機関は少なくありません。
検査済証がないと、それを示す書類がありません。だから融資が慎重になりやすいのです。
融資で買う人が外れると、買い手は現金の人に絞られる
仲介で売りに出すと、問い合わせの多くは融資を使って買いたい人から来ます。
ところが検査済証がないと、融資の審査の段階で話が止まりがちです。
結果として、何度も買い手が見つかっては消え、値下げを重ねることになります。
融資で買う買主／現金で買う買主
- 法律に合った建物かを示す書類が要る
- 決まるまで時間がかかる
- 建物を見て自分で判断する
- 直す費用を値段に織り込む
古いアパートは、融資の期間も短くなりがちです。
そこに検査済証の問題が重なると、融資で買える人はさらに少なくなります。
だから、はじめから現金で買う相手に声をかけるほうが、話は早く進みます。
検査済証がなくても、この街で、あなたのアパートを買いたい人はいるのです。
同じように融資がつきにくい再建築不可の場合は、再建築不可のアパートは売却できるでお話ししています。
国土交通省のガイドラインの調査は、売る前に要るのか
検査済証の代わりになる調査があると聞きました。売る前に受けておくべきですか。
売るためだけなら、急がなくて大丈夫です。その調査は、主に増築や用途の変更をするときのためのものだからです。
検査済証のない建物について、国土交通省はガイドラインを出しています。
平成26年7月の「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」です。
当時の通知は、検査済証のない建物について、こう書いています。
確認済証のとおり適切に工事がされたかどうかが明らかではない、という書き方です。
そのうえで、増改築などの際に当時の決まりに合っているかを調べる方法を示しました。
今は「既存建築物の現況調査ガイドライン」にまとめられた
ですが国土交通省は、令和6年12月に「既存建築物の現況調査ガイドライン」を策定しました。
平成26年のガイドラインは、令和7年4月1日にこちらへ統合・一本化されています。
新しいガイドラインは、増築や大規模の修繕などをするときに使うものです。
建築士が、建物が建築基準法に合っているかを調べる手順を示しています。
大事なのは、国土交通省の質問と回答（令和8年3月5日時点）の一文です。
この調査の報告書を、検査済証とみなすことはできないと答えています。
売ったあと、買主が増築や大規模の修繕をするつもり？
調査には建築士の手間がかかり、図面がなければ調べられる範囲も限られます。
そのうえ、報告書があっても検査済証そのものにはなりません。
売るつもりなら、調査の見積もりより先に、今のままで売れる金額を確かめてください。
今の建物を直して貸し続ける買主なら、調査なしでも建物を見て判断できるからです。
役所に出す「12条5項の報告」という道もある
検査済証がない建物の増築や用途変更では、建築士が調べて役所に報告する方法が使われることがあります。
建築基準法12条5項にもとづく報告です。
建築士が、確認を受けたときの図書と今の建物を見比べ、報告書にまとめます。
ただし、これで銀行が融資してくれるかは、銀行の判断です。扱いは自治体で違うので、窓口で確かめてください。
売るためだけなら、この報告も先に出す必要はありません。
| 確かめ方 | 分かること・使う場面 |
|---|---|
| 台帳記載事項証明書 | 分かること：検査済証が出ていたか 使う場面：失くしたかもしれないとき |
| 12条5項の報告 | 分かること：今の建物が確認のとおりか 使う場面：買主が増築や用途変更をするとき |
| 現況調査ガイドラインの調査 | 分かること：建築基準法に合っているか 使う場面：増築や大規模修繕の前。検査済証の代わりにはならない |
どれも、売る前に必須のものではありません。買主と相談して、必要なときに行います。
調査や是正の工事をする前に、何もしないまま売った金額を知ってください。比べる材料になります。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
検査済証がないことと、違反建築は違う
不動産会社に「違法建築かもしれない」と言われました。取り壊しを命じられたりしませんか。
「かもしれない」と「違反している」は別のことです。言葉を分けて考えると、落ち着いて判断できます。
検査済証がないアパートについて、よく混ざる言葉が3つあります。
「検査済証なし」「既存不適格」「違反建築」です。
| 言葉 | どういう状態か | 売るときの扱い |
| 検査済証なし | 完了検査を受けた記録がない。決まりに合っているかは分からない | 記録がないことと、分かっている範囲を伝える |
| 既存不適格 | 建てたときは決まりに合っていたが、あとで決まりが変わって合わなくなった | 違法ではない（建築基準法3条2項）。どの決まりに合わないかを伝える |
| 違反建築 | 建てたとき、またはその後の工事で、決まりに合わない状態になった | 特定行政庁が是正を命じることがある（同法9条）。違反の内容を伝える |
建築基準法9条は、決まりに違反した建物について、特定行政庁が是正を命じられると定めています。
ただし、それは違反がはっきりしている建物の話です。
検査済証がないだけでは、「違反かどうか確かめられていない」という状態です。
既存不適格の物件の売り方は、既存不適格物件を売却する完全ガイドで詳しくお話ししています。
分かっていることは、契約の前に伝える
検査済証がないことは、隠さずに買主へ伝えます。
増築した部分がある、部屋の間取りを変えたなど、分かっている変更も書き出してください。
そのうえで値段と条件を決めれば、売ったあとに揉める心配は小さくなります。
反対に、知っていて黙って売ると、責任を負わない特約があっても責任を免れません（民法572条）。
買主に伝えておくこと
- 検査済証無いこと、台帳の証明書の結果
- 確認済証あるか無いか、確認の日付
- 変えたところ増築や間取りの変更など分かる範囲
- 役所からの知らせ受けたことがあれば、その書類
「分からない」ことは、分からないと伝えて構いません。
検査済証がないまま、現況で買い取ってもらう
入居者もいますし、建物も古いです。このままで本当に買ってもらえるんでしょうか。
買えます。私たちは融資の審査ではなく、建物そのものと、直したあとの家賃を見て決めるからです。
リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。
アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県のアパートです。
私たちは自分たちで建物を見て、直して貸せるか、どこまで手を入れるかを決めます。
だから、検査済証がないことで買主の融資が止まる、という心配がありません。
値段は、直したあとに取れる家賃と、土地の値段の両方から考えます。
検査済証がないアパートを売るまで
- 住所と状況を伝える部屋数・入居状況・書類の有無
- 記録と現地を確かめる台帳の証明書と建物を買う側が見る
- 金額と根拠を聞く家賃と土地の値段の両方で
- 契約と引き渡し入居者はそのまま引き継ぐ
入居者がいるまま、書類がそろわないままでいい
入居者がいるまま売ると、大家さんの立場は買主に移ります。
民法605条の2の定めで、敷金を返す義務も買主に引き継がれます。
売るために入居者に出ていってもらう必要はありません。
書類も、最初から全部そろえる必要はありません。手元にあるものから始めます。
- 検査済証がなくても、現況のまま査定します
- 台帳の証明書や役所での確認は、買う側でも調べられます
- 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
- 雨漏り・傾き・空室があっても、直さずにそのままで構いません
- 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で根拠をご説明します
- 関東のアパートは、リハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します
「検査済証がないので難しい」と言われても、そこで終わりではありません。
この街で、あなたのアパートを買いたい人がいます。一度お話しさせてください。
読み終えたら、まずやること
- 家の書類の中から、確認済証と図面を探す
- 固定資産税の納税通知書で、物件の地番を控える
- 調査や工事の前に、今のままの金額を聞く
よくある質問
検査済証がないアパートでも売れますか？
売れます。売りにくくなる理由は、買主が銀行の融資を使いにくいことです。
融資を使わず現金で買い、直して貸し続ける買主なら、建物を見て判断できます。入居者がいるまま売ることもできます。
検査済証を失くしたのか、もともと無いのかはどうすれば分かりますか？
役所で台帳記載事項証明書を取ると分かります。検査済証の番号と交付日が載っていれば、検査は受けています。
検査済証そのものは再交付されません。証明書は台帳の記録を証明するもので、建物の今の状態を証明するものではありません。
検査済証がないアパートは違法建築なのですか？
違法建築と決まったわけではありません。完了検査を受けた記録がなく、決まりに合っているか分からない状態です。
古いアパートに検査済証がないのは珍しくありません。国土交通省の資料では、平成10年の完了検査率は約4割でした。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：アパートの売却相場・買取相場、入居者がいるアパートを売却する手順
検査済証がなくても、この街で部屋を借りたい人はいます。直して貸す前提の金額を、今の状態のままお伝えします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
