アパートのシロアリは大家の仕事｜責任・費用・売り方の5つ

「入居者から『部屋に羽アリがたくさん出た』と電話があった。築40年の木造アパートだ」

「床下を見てもらったら、土台が食われていると言われた。直すか、もう売るか」

結論からお伝えします。

シロアリの被害があるアパートも、床下を直さないまま売れます。

条件は、被害を隠さずに伝え、それを前提に値段と条件を決めることです。

ただし入居者がいる間は、駆除は大家さんの仕事です。売れるまで放ってはおけません。

売ると決めたなら、駆除で広がりを止め、床下の大きな修理は買主に任せる。

これが、手元にお金が残りやすく、売ったあとに揉めにくい進め方です。

「アパート　シロアリ」と調べると、出てくるのは入居者向けの記事と、駆除業者の案内がほとんどです。

「誰が払うか」は分かっても、大家さんが「直すか、売るか」を決める材料はあまり書かれていません。

この記事では、羽アリが出たときに確かめること、入居者への責任、費用の考え方を順にお話しします。

そのうえで、隠して売るとどうなるか、直してから売るか今のまま売るかの比べ方を見ていきます。

羽アリが出たら、まずシロアリかどうかを確かめる

春から夏にかけて、羽のあるアリがいっせいに飛び立つことがあります。

その中には、シロアリの羽アリと、ふつうのアリの羽アリがいます。

さいたま市の「建材を食べる害虫『ヤマトシロアリ』」では、見分け方が示されています。

シロアリは触角が数珠のような形で、前と後ろの羽が同じ大きさ、胸と腹の間にくびれがありません。

入居者に、飛んでいた虫や落ちていた羽の写真を撮ってもらうと、あとで業者に見せられます。

出た時期と時間帯も手がかりになる

東京都保健医療局の「シロアリ」のページでは、種類ごとに飛ぶ時期が書かれています。

同じページによると、ヤマトシロアリは日本全国に広く分布し、よく見られるシロアリです。

イエシロアリは大きな集団をつくり、水を運んで木を湿らせながら食べるため、被害が大きくなりやすいとされています。

羽アリが出た部屋の床下と水回りを見る

さいたま市のページでは、浴室・台所・洗面所など水回りの床下で被害が多いとされています。

東京都のページは、床が沈む、木をたたくと空洞の音がするといった被害の様子を挙げています。

基礎の表面に、土でできた細い筋（蟻道）が見えることもあります。

ドアや窓、ふすまの開け閉めが重くなったときも、柱や壁が傷んでいる合図のことがあります。

入居者から「建具が動きにくい」と聞いたら、床下もあわせて見てもらってください。

アパートは部屋ごとに床下がつながっていることが多く、羽アリが出た部屋だけの問題とは限りません。

床下点検口のある部屋や、空室から床下をのぞけるかも確かめておきましょう。

「無料で点検します」と来た業者とは、その場で契約しない

相模原市の消費生活センターは、こんな相談の例を載せています。

「無料で点検する」と訪ねてきた業者に勧められ、高額な工事の契約をしてしまったという相談です。

床下の湿気やシロアリの被害を言われ、その場で決めてしまう例が挙げられています。

羽アリが出て不安なときほど、すぐには決めず、2〜3社から見積もりを取って比べてください。

入居者がいる間は、シロアリの駆除は大家さんの仕事

民法（e-Gov法令検索）606条は、貸す人に修繕の義務があると定めています。

部屋を使うために必要な修繕は、貸す人がしなければなりません。

入居者の落ち度でシロアリが出たのでなければ、駆除や修理は大家さんの負担です。

同じ606条の2項では、建物を守るための工事を、入居者は拒めないとされています。

615条は、修繕が必要なとき、入居者は遅れずに大家さんへ知らせなければならないとしています。

入居者から羽アリの連絡が来たのは、615条の知らせを受けたということです。

連絡を受けた日と内容は、メモに残しておいてください。

放っておくと、何が起きるか

連絡を受けても動かずにいると、入居者が自分で業者を呼び、その費用を求めてくることがあります。

床が沈んで使えない部分が出れば、家賃を減らす話にもなりえます。

この流れは雨漏りと同じなので、条文ごとの説明は雨漏りするアパートは修理せずに売却できるに譲ります。

シロアリで気をつけたいのは、雨漏りと違って被害が床下で静かに広がることです。

入居者が気づくのは羽アリが出たときや、床がふわふわし始めたときで、そのころには時間がたっています。

入居者への返事は、この順で

入居者がいちばん不安なのは、「この部屋に住み続けて大丈夫か」です。

まずお礼を言い、いつ業者が見に来るかを伝えるだけで、話はこじれにくくなります。

入居者には、市販の殺虫剤を自分でまかないようお願いしてください。

薬剤を嫌ってシロアリが別の場所へ移り、駆除が難しくなることがあります。

床下の薬剤の工事では、1階の部屋の点検口や押し入れから床下に入ることがあります。

入る日や、薬剤をまくことは、前もって入居者に知らせておきましょう。

入居者がいるまま売るときの通知や書類は入居者がいるアパートを売却する手順にまとめています。

入居者に費用を求められるのは、限られる

駆除や修理の費用は、原則として大家さんが負担します。

入居者に求められるのは、次のような場合に限られます。

場合	考え方
契約書に特約がある	害虫駆除の費用を入居者負担とする定めがあれば、その内容を見る
入居者の落ち度が原因	漏水を放置していた、など原因が入居者の側にあると言える場合
入居者が勝手に業者を呼んだ	連絡なしに頼んだ分は、必要だったかどうかで判断される

入居者に一方的に不利な特約は、消費者契約法で無効になることがあります。

羽アリの連絡を受けた段階では、まず大家さんの負担で動くのが無難です。

入居者が家賃の減額や引っ越しを求めてきたら

床が沈んで使えない部分が出ると、入居者から家賃の減額や引っ越しの話が出ることがあります。

決まりは、民法611条にあります。

入居者が求めること	民法の決まり
家賃を下げてほしい	使えなくなった部分の割合に応じて、賃料は減額される（611条1項）
契約をやめたい	残った部分だけでは住む目的を果たせないとき、解除できる（611条2項）
引っ越し費用を払ってほしい	条文に定めはなく、対応が遅れた経緯などで話し合いになる

減額の条文は、使えない原因が入居者の責めによるものでないときの話です。

工事で部屋に入れない日が出るなら、その間の家賃も先に話しておきます。

対応が遅いほど、話し合いはこじれます。連絡を受けたら、まず業者の日程を伝えてください。

駆除の費用と、床下の修理の費用は分けて考える

駆除は、床下に薬剤をまいてシロアリを退治し、しばらく寄せつけないようにする工事です。

費用は、床下の広さ（1階の床面積）をもとに見積もられることが多いです。

公的な相場はないため、業者の見積もりを集めたサイトの数字を目安として挙げます。

ミツモアの川崎市中原区のページでは、1坪あたり3,300円からとされています。

20坪で66,000〜90,400円が相場とあります（直近2年間の見積もりから算出、2026年10月7日更新）。

アパートは1階の部屋数が多いぶん、床下も広くなります。自分の建物の1階の広さで考えてください。

古い建物や、床下に人が入りにくい建物は、追加の費用がかかることもあります。

修理の費用は、床を開けるまで決まらない

読みにくいのは、食われた土台や床の骨組みを直す費用です。

床下からは見えない部分も多く、床をはがして初めて、どこまで食われているかが分かります。

床だけで済むのか、土台や柱まで取り替えるのかで、工事の大きさがまるで違います。

入居者がいる部屋なら、その間の住まいをどうするかという話も加わります。

だから、見積もりは「駆除」と「修理」を別々に出してもらってください。

駆除の保証が何年か、保証の対象が何かも、見積書で確かめておきます。

屋根や外壁を含めた修繕費全体の目安はアパートの修繕費の目安でお話ししています。

雨漏りや水漏れがあれば、そちらも一緒に

東京都のページは、雨漏りや水漏れを放っておかないことが予防につながると書いています。

シロアリは湿った木を好むので、湿気の元が残ったままだと、駆除しても再び出やすくなります。

古いアパートでは、雨漏りとシロアリが同じ場所で見つかることも少なくありません。

シロアリを隠して売ると、あとで責任を問われる

売った建物が契約の内容と違っていたとき、売主は「契約不適合責任」を負います。

シロアリの被害を伝えずに売り、あとで見つかれば、修理や代金の減額を求められるおそれがあります。

古い建物では、売主が責任を負わないという特約を結ぶことがよくあります。

ただし民法572条は、そうした特約をしても、知りながら告げなかった事実の責任は免れないとしています。

羽アリの連絡を受けた、床下で被害を見たという時点で、あなたは「知っている」売主です。

特約や責任の期間の決め方は、雨漏りの場合と同じです。くわしくは売ったあとの責任の章をご覧ください。

買う側は、床下の「蟻害」を確かめている

中古の建物の売買では、建物状況調査（インスペクション）が行われることがあります。

国土交通省の「建物状況調査の結果の概要」の様式には、「蟻害」を書く欄があります。

土台や床組の傷みと並んで、シロアリの被害の有無を書く形です。共同住宅にも使われます。

シロアリは、売買のときに確かめられる項目の一つとして決まっているのです。

黙っていても、調査や買主の現地確認で見つかれば、その時点で話がこじれます。

伝えておくこと

物件状況報告書（告知書）や契約書には、次のことを書いておきます。

• 羽アリが出た日と部屋、入居者から連絡を受けた日
• 床下で被害が見つかった場所と、業者の点検の結果
• 駆除をしたか、した場合はその日付と業者、保証の内容
• 過去に被害があって、今は止まっている場所
• 床の沈み、建具の動きの悪さなど、関係がありそうな傷み
• 雨漏りや水漏れなど、湿気の元になっている所

分からないことは「分からない」と書いて構いません。

先に伝えるほど、買主は見込む費用を小さく読めます。正直さは、そのまま値段の守りになります。

直してから売るか、今のまま売るか

ここが、直してから売るときに見落とされやすい点です。

直したあとでも、買主は「どこまで食われていたか」「再発しないか」を気にします。

修理にかけたお金が、そのまま売値に上乗せされるとは限りません。

比べるところ	直してから売る	今のまま売る
出ていくお金	駆除と床下の修理。床を開けると範囲が広がることもある	駆除の費用まで。修理は買主が見込む
売るまでの時間	見積もり・工事・入居者との日程合わせがある	すぐに査定を頼める
入居者	部屋の床を開ける工事なら、住まいの手当てが要る	入居者はそのまま買主に引き継がれる
売るときの説明	被害があったことと、直した内容を伝える	被害の場所と点検の結果を伝える

比べ方はシンプルです。「直してから売った値段」から、修理代とその間の手間を引きます。

その額が「今のまま売った値段」をはっきり上回るなら直す。上回らないなら、今のまま売ります。

両方の金額を並べるには、修理の見積もりと今のままの査定を、同じ時期に取るのがいちばんです。

売ると決めても、駆除だけは先にしておく

入居者がいるなら、駆除は売るまで待てない仕事です。被害の広がりも止められます。

「駆除は済み、床下の修理はまだ」と書類つきで伝えられれば、買主は見込みを立てやすくなります。

全部が空室で、すぐ売ると決めているなら、駆除の前に買主と相談してもかまいません。

持ち続けるなら、話は別

これからも貸し続けるなら、駆除だけでなく、食われた部分も早めに直すべきです。

放っておくほど被害は広がり、床の沈みが入居者の暮らしに出てきます。

続けるか手放すかで迷うなら、修理の見積もりと今のままの査定を並べてから決めても遅くはありません。

リハコが、シロアリのいるアパートをそのまま買う理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県です。

上の写真は、横須賀市のアパートの床下です。木材は手で崩せるほど食われていました。

それでも、床下を直さないまま、現況で買い取りました。

戸建てでも、群馬県邑楽郡板倉町で、雨漏りとシロアリの被害がある家を買い取っています。

私たちは、買ったあとに床下も屋根も部屋も直すつもりで買います。

だからシロアリの被害は「買わない理由」ではなく、「どこまで直すといくらか」を読む対象です。

横須賀市の棟のほかの写真は横浜市の築古アパートの売却で紹介しています。

• シロアリ・雨漏り・空室があっても、修理せずに現況のまま買い取ります
• 入居者はそのまま引き継ぎます。立ち退きは要りません
• 被害の広さが分からなくても、分かっている範囲を教えていただければ金額をお出しします
• 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
• 引き渡しのあとの入居者への説明や修理の段取りは、リハコが行います
• 関東はリハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します

羽アリの連絡を受けて「もう続けられない」と感じたら、床下を直す前に一度お話しさせてください。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。

よくある質問

シロアリの被害があるアパートは、直さないままでも売れますか？

売れます。条件は、被害を隠さずに伝え、それを前提に値段と条件を決めることです。

古いアパートを直して貸す買主は、床下の修理も工事の一つとして見込んで値段を出します。

入居者から羽アリが出たと言われました。売るつもりでも駆除は必要ですか？

必要です。入居者がいる間は、駆除は大家さんの仕事で、売れるまで放ってはおけません。

売ると決めたなら、駆除で広がりを止め、床下の大きな修理は買主に任せるのが進めやすい形です。

シロアリのことを言わずにアパートを売ったら、どうなりますか？

あとで修理や代金の減額を求められるおそれがあります。

売主が責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実の責任は免れません。

羽アリが出た日や被害の場所を告知書や契約書に書いておけば、あとから責任を問われにくくなります。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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