換価分割とは？アパートを売る協議書・税金・流れ6ステップ

「親のアパートを兄弟3人で相続した。誰も大家を続ける気はないので、売って分けようという話になった」

「売るまでの家賃は誰のものか。入居者の敷金はどうするのか。協議書に何を書けばいいのか分からない」

結論からお伝えします。

兄弟の誰も大家を続けないなら、アパートを売って代金を分ける「換価分割」が向いています。

ただしアパートは、売れるまでの間も家賃が入り、入居者の暮らしが続きます。

売るまでの家賃・敷金・管理を誰が持つかを、協議書に書いておくことが揉めない鍵です。

換価分割を説明する記事の多くは、空いた実家を売る場面を前提にしています。

アパートの場合は、売れるまで毎月家賃が入り、修繕の連絡も来ます。

売るときには、入居者から預かった敷金を返す義務も買主に引き継ぎます。

この記事では、換価分割と他の分け方の違い、協議書の書き方、登記と税金の要点をお話しします。

そのうえで、アパートだけに出てくる家賃・敷金・入居者・管理の決め方を、順に見ていきます。

換価分割とは？代償分割・共有のままとの違い

換価分割は、遺産を売ってお金に換え、その代金を相続人で分ける分け方です。

アパートのように切り分けられない遺産でも、お金なら1円単位で分けられます。

遺産の分け方には、ほかに現物分割・代償分割、そして共有のままにする形があります。

アパートは、建物と土地が一体で、部屋ごとに分けて受け継ぐことはできません。

預貯金のような他の遺産が少ないと、現物分割で釣り合いを取るのは難しくなります。

代償分割は、大家を続けたい兄弟がいて、その人がお金を払えるときの分け方です。

共有のままにすると、管理や修繕、売るときの同意がそのたびに要ります。

共有で決めるときの同意の決まりは兄弟で共有しているアパートを売却するにはでお話ししています。

換価分割が向いているのは、こんなとき

• 兄弟の誰も近くに住んでおらず、入居者の連絡や修繕に動ける人がいない
• 空室や雨漏りがあり、大きな修繕が近い
• 相続税を払うお金や、兄弟で分けるお金が必要
• アパートの値段をめぐって、兄弟の言い分が食い違っている

最後の「値段の食い違い」は、代償分割でよく起きます。

払う側は安く見積もりたく、受け取る側は高く見積もりたいからです。

換価分割なら、実際に売れた値段で分けるので、この食い違いが起きません。

相続したアパートを持つか売るかの判断は相続したアパートは売却か、修繕して持つかで詳しくお話ししています。

換価分割のよい点と、困る点

売って分ける方法には、よい点と困る点があります。先に並べておくと、兄弟で話しやすくなります。

よい点	困る点
代償金を用意しなくてよい。自己資金が要らない	売れる金額と時期は、売ってみるまで決まらない
代金を割合どおりに分けられ、公平にしやすい	売る費用と、利益が出れば譲渡所得税がかかる
売った代金で、相続税の納税資金を作れる	全員が合意しないと進まない。1人の反対でも止まる

合意できないときは、家庭裁判所の調停で話し合う方法もあります。

遺産分割協議書は「売って分ける」と分かるように書く

換価分割の協議書でいちばん大事なのは、「売って代金を分ける」と読めることです。

「長男が相続する」とだけ書くと、アパートは長男1人のものと読めます。

そのあと代金を弟や妹に渡すと、長男から兄弟への贈与と見られるおそれがあります。

国税庁の質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」は、調停で換価分割を決めた例です。

1人の名義での登記が換価のための便宜で、代金が決めたとおり分けられれば、贈与税は問題にならないとしています。

話し合いで決める場合も、売るための名義であることと分ける割合を、協議書に書いておくと説明がしやすくなります。

アパートの場合は、これに加えて、売るまでの家賃と経費、敷金の扱いも書いておきます。

書き方の例を、空き家と違うアパートならではの項目も含めて並べます。

項目	書き方の例（要点）
換価分割の趣旨	相続人全員は、下記のアパート（土地・建物）を売り、その代金を分けることに合意する
分ける割合	売買代金から費用を引いた残りを、長男・二男・長女が各3分の1の割合で取得する
名義と手続き	売るための便宜として長男の名義で相続登記をし、長男が売買の手続きを行う
売るまでの家賃と経費	相続開始から引き渡しまでの家賃は、管理費・修繕費・税金などを引いたうえで、上の割合で分ける
敷金	入居者から預かっている敷金を返す義務は、売るときに買主へ引き継ぎ、売買代金で精算する
売る条件	売る時期の目安や、値段を決めるときは全員で話し合うこと

「各3分の1」は例です。法定相続分と違う割合にすることも、全員が合意すればできます。

分ける割合は、売る時までに決めておくのが大切です。理由は、次の税金の章でお話しします。

登記は「兄弟全員の共有」か「1人の名義」か

亡くなった親の名義のままでは、アパートを売ることはできません。

売る前に、相続人の名義に変える相続登記をします。名義の付け方は2つあります。

兄弟が遠くに住んでいるなら、1人の名義にすると、契約と決済の手間が軽くなります。

一方で、代金はいったんその1人に入ります。分ける時期と口座も協議書に書いておきます。

法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」によると、相続登記は義務になっています。

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割をしたときも、そこから3年以内です。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。売るつもりでも、登記は先に済ませます。

換価分割の流れと、売れるまでの期間

流れ自体は、空き家の換価分割と同じです。違いは「売る」の段階にあります。

アパートを仲介で売るときの買い手は、多くが銀行の融資を使う投資家です。

築年数が古いアパートは融資がつきにくく、買い手が見つかるまで長引くことがあります。

その間も家賃と経費の分配、入居者の対応は続き、兄弟の手間と不満がたまっていきます。

換価分割では、「いつまでに売るか」も兄弟で決めておきたいことの一つです。

たとえば「一定の期間で売れなければ、買取で売る」と決めておく方法があります。

買取は、不動産会社がそのまま買い主になるので、買い手を探す時間がかかりません。

入居者がいるまま、雨漏りや空室があるままでも、今の状態で売ることができます。

相続税の申告期限までに売れなかったとき

売って納税資金を作るつもりでも、相続税の申告と納付の期限は動きません。

期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です（国税庁 No.4205）。

売れる前に期限が来たときは、払うお金を別に用意するか、税務署に納め方を相談します。

売れるまでの固定資産税を誰が払うかも、協議書に書いておきます。

相続税が払えないときの考え方は、アパートの相続税が払えないときの対処法でお話ししています。

税金は、分ける割合で兄弟それぞれが申告する

アパートを売って利益が出ると、その利益に所得税と住民税がかかります。

換価分割では、この譲渡所得を、兄弟それぞれが自分の割合の分について申告します。

国税庁の質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告…」に、考え方が示されています。

売る時までに代金を分ける割合を決めていれば、その割合で各自が申告します。

決めていなければ、法定相続分で申告するのが原則です。

確定申告の期限までに分け方が決まり、全員がその割合で申告すれば、それも認められます。

ただし、法定相続分で申告したあとに分け方が決まっても、それを理由に直すことはできません。

「1人の名義で売ったから、税金もその1人」ではない点に注意してください。

売った翌年には、兄弟それぞれの確定申告が要ります。住んでいる場所が違っても同じです。

相続税を払った兄弟は、取得費加算の特例を確かめる

取得費とは、売った値段から差し引ける、親がアパートを買ったときの値段などです。

相続したアパートは、親が買った値段と、親が持っていた期間を引き継ぎます。

相続税を払った人は、払った相続税の一部を取得費に足せる特例があります。

国税庁のタックスアンサー No.3267では、売る期限を次のように定めています。

相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

つまり、亡くなった日からおよそ3年10か月が目安です。換価分割で売るときも使えます。

相続したアパートを売ったときの税金の計算は相続したアパートを売却したときの税金で詳しくお話ししています。

建物の減価償却を含めた計算はアパート売却の税金もあわせてご覧ください。

税金は事情によって扱いが変わります。売る前に、税理士に一度ご相談ください。

アパートだけに出てくること｜売るまでの家賃・敷金・入居者・管理

空き家の換価分割では、売れるまでに出ていくのは固定資産税や草刈りの費用くらいです。

アパートでは、売れるまで家賃が入り、入居者の連絡や退去、修繕が続きます。

この4つを決めておかないと、売る前に兄弟の関係がこじれます。

売るまでの家賃は、分け方が決まるまで法定相続分

遺産を分ける前に入った家賃は、遺産とは別に、各相続人が相続分に応じて受け取ります。

最高裁判所の判決（平成17年9月8日）で、そう判断されています。

税金でも、国税庁の個人課税課情報で同じ考え方が示されています。

分け方が決まるまでの家賃は、法定相続分に応じて各相続人の不動産所得になります。

あとで分け方が決まっても、それまでの家賃の帰属は変わらないとしています。

兄弟それぞれが、自分の分の家賃を確定申告することになります。

分け方が決まってから売るまでの家賃の扱いは、協議書に書き、税理士に確かめておきます。

敷金は、預かっている額を先に確かめる

親が入居者から預かった敷金は、退去のときに返す義務とともに相続されています。

民法605条の2により、入居者がいるまま売ると、敷金を返す義務は買主に移ります。

そのため、売るときは預かっている敷金の額を、売買代金で精算するのが一般的です。

兄弟で分ける代金は、この精算のあとの額になります。協議書でも分かるようにしておきます。

敷金の額は、賃貸借契約書や管理会社の明細で、部屋ごとに確かめてください。

入居者がいるまま売れる

入居者との賃貸借契約は、持ち主が変わってもそのまま続きます。

換価分割のために、入居者に出ていってもらう必要はありません。

入居者への「持ち主が変わります」というお知らせも、買主の側で引き受けられます。

管理は、窓口役を1人決める

売れるまでの間、入居者の連絡や修繕の手配をする人を1人決めます。

管理会社がいるなら、管理会社とのやりとりも、その窓口役にまとめます。

窓口役の手間に報いるかどうか、収支をいつ全員に見せるかも決めておきます。

売る前の大きな修繕は、費用ほど売値が上がるとは限りません。兄弟でよく話し合ってください。

リハコが、換価分割のアパートを買い取る理由

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

アパートはこれまでに23件買い取ってきました。そのうち14件が神奈川県のアパートです。

私たちは建て替えるためではなく、直して貸し続けるために買います。

だから、古くても空室や雨漏りがあっても、入居者がいるままでも、今の状態で値段をつけられます。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいます。親のアパートは壊されず、また誰かの住まいになります。

• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
• 兄弟全員に見せられる形で、家賃と土地の両方から価格の根拠をお出しします
• 共有名義のまま、相続登記の前でもご相談いただけます
• 窓口役の方とだけやりとりし、書類は郵送などでも進められます
• 入居者の方への「持ち主が変わります」というご案内は、こちらで行います
• 関東はリハコが直接買い取ります

換価分割は、売れるまでの時間が長いほど、兄弟の手間と不満が積み重なります。

売ると決めたら、まず「今のままならいくらか」を、兄弟全員で同じ資料で見てください。

協議書や登記は司法書士・弁護士、税金は税理士の分野です。そのうえで、売る数字はお任せください。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。

よくある質問

親のアパートを兄弟で売って分けるとき、遺産分割協議書には何を書けばいいですか？

アパートを売って代金を分けることと、兄弟それぞれが受け取る割合を書きます。

1人の名義で売るなら、売るための名義であることも書いておきます。

アパートの場合は、売るまでの家賃と経費、敷金の扱いもあわせて書いておきます。

換価分割でアパートを売ったら、税金は名義になっている兄がまとめて払うのですか？

いいえ。代金を受け取る兄弟それぞれが、自分の割合の分を譲渡所得として申告します。

売る時までに分ける割合を決めていなければ、法定相続分で申告するのが原則です。

売れるまでの家賃や入居者の敷金は、どう扱えばいいですか？

分け方が決まるまでの家賃は、各相続人が法定相続分に応じて受け取ります。

敷金を返す義務は、入居者がいるまま売ると買主に移り、売買代金で精算するのが一般的です。

入居者に出ていってもらう必要はありません。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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