アパート買取の流れと期間｜書類・費用・トラブル回避の6ポイント

「アパートを買取で売ると決めかけている。でも、何から始まって何日で終わるのか分からない」

「契約したあとで値下げされたり、決済が延びたりしないか不安」

結論からお伝えします。

アパートの買取は、問い合わせ、査定と価格の説明、現地の確認、契約、決済の順に進みます。

買主探しと買主の融資を待たないので、仲介より短い日数で終わります。

日数を延ばすのは建物の古さではなく、書類と名義の整理です。

入居者がいても、空室や雨漏りがあっても、この流れは変わりません。

古いアパートでも、この街で、あなたのアパートを買いたい人がいるからです。

この記事では、まず買取の流れを、段階ごとの日数の目安とあわせてお話しします。

続いて、用意する書類、かかる費用、入居者の引き継ぎ、よくあるトラブルを順に見ていきます。

最後に、抵当権や差し押さえがあるとき、売ったあとの確定申告までまとめます。

アパートを買取で売る流れと、日数の目安

アパートを買取で売るときは、次の5つの段階で進みます。

仲介で売るときにある「媒介契約」「販売」「買主の融資」の段階がありません。

買う会社がそのまま買主になるので、買主を探す時間も、ローン審査を待つ時間も要らないからです。

リハコの売却の流れでは、相談から査定までを1〜7日としています。

契約から決済・引き渡しまでは約14日が目安です。

段階ごとに、売主がやることと、やらなくていいことを表にしました。

段階	やること・要らないこと
問い合わせ	やること：所在地・部屋数・家賃・築年数を、分かる範囲で伝える 要らないこと：書類を全部そろえてから連絡すること
査定と価格の説明	やること：家賃から見た値段と、土地から見た値段の根拠を聞く 要らないこと：売る前の修繕や片付け
現地の確認	やること：空室と共用部を見てもらう。入居中の部屋は見られない前提で進む 要らないこと：入居者への事前の説明
売買契約	やること：金額・決済日・引き継ぎの中身を書面で確かめ、署名する 要らないこと：空室を埋めること
決済と引き渡し	やること：代金を受け取り、敷金と家賃を精算し、鍵と書類を渡す 要らないこと：立ち退きの交渉

仲介を含めた一般の流れは収益物件（一棟アパート）を売却する流れと期間でお話ししています。

日数が延びるのは、書類と名義の整理

買取では、建物の古さや空室の多さは値段に織り込むので、それで日数が延びることはあまりありません。

延びるのは、決済の日に名義を移せる状態がそろわないときです。

どれも査定の段階で分かれば、契約の前に段取りを組めます。

気になることは、最初の問い合わせのときに伝えてください。

仲介で売る流れとの違い

一般の売り方（仲介）と、買取では、買主と日数の読み方が違います。

比べるところ	買取と仲介
買主	買取：不動産会社が自分で買う 仲介：会社が買主を探す
日数	買取：買主探しと買主の融資を待たない 仲介：販売と融資の審査の分だけ長くなる
仲介手数料	買取：かからない 仲介：売れたときに払う
建物の状態	買取：現況のまま売れる 仲介：買主に見られ、直す話になることがある

仲介を含めた流れは、収益物件（一棟アパート）を売却する流れと期間でまとめています。

売主が用意する書類。査定は手元のもので始められる

書類は、全部を最初にそろえる必要はありません。

査定・契約・決済のそれぞれで、要るものが違います。

段階	用意するもの
査定のとき	固定資産税の納税通知書（土地と建物の所在・面積が分かる） 部屋ごとの家賃と入居者が分かるもの（メモや通帳でよい） ローンの残高が分かるもの（借りている場合）
契約のとき	本人確認書類と実印 賃貸借契約書と、部屋ごとの敷金の一覧（分からない部屋は「不明」） 修繕の記録や、分かっている不具合のメモ
決済のとき	登記識別情報または登記済証（権利証） 印鑑証明書（作成後3か月以内） 住民票など（登記簿の住所と今の住所が違うとき） 部屋の鍵と、管理会社との契約書

印鑑証明書は、不動産登記令16条・18条で、作成後3か月以内のものとされています。

早く取りすぎると期限が切れるので、契約が済んでから取るのが安心です。

登記識別情報は、名義を移す登記に使う英数字の番号で、昔の権利証にあたるものです。

見つからなくても売れます。司法書士が本人を確かめる方法などがあるので、早めに伝えてください。

登記簿の住所と名義を、先に確かめる

引っ越しを重ねた方は、登記簿の住所が古いままのことがあります。

相続したアパートは、亡くなった方の名義のままでは売れません。先に相続登記を済ませます。

ただ、査定は登記が終わる前でも取れます。金額が分かると、兄弟での話し合いも進めやすくなります。

部屋ごとの家賃の一覧（レントロール）があると、話が早い

アパートの買取では、部屋ごとの家賃の一覧を「レントロール」と呼びます。

買う側が、家賃から値段を考えるときの基本の資料です。

• 部屋番号と、入居した日
• 家賃・共益費・敷金の額
• 契約の更新日と、滞納の有無

決まった様式はありません。メモや表計算の一覧で足ります。

手元に無いときは、通帳の入金と賃貸借契約書から作れます。

作り方は、自主管理のアパートは契約書がなくても売却できるで説明しています。

買取でかかる費用と、かからない費用

買取で売るときも、どの売り方でもかかる費用はあります。

一方で、仲介で売るときにかかる費用のいくつかは、買取では要りません。

金額の目安と計算のしかたはアパート売却にかかる費用一覧にまとめています。

決済の日に精算するお金

入居者のいるアパートでは、決済の日に3つの精算があります。

敷金、その月の家賃、その年の固定資産税・都市計画税です。

敷金は、返す義務ごと買主に移るので、預かっている額を代金と差し引きするのが一般的です。

家賃と固定資産税は、引き渡しの日を境に日割りで分けるのが一般的です。

どちらが何日分を持つかは、売買契約で決めておきます。

売ったあとの確定申告

アパートを売って利益が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。

期間は国税庁のタックスアンサー（No.2020）のとおり、原則として翌年2月16日から3月15日までです。

利益は、売った値段から、買った値段（取得費）と売るための費用を引いて出します。

古いアパートは建物の減価償却が進んでいて、安く売っても利益が出ることがあります。

売った年の1月1日から引き渡しの日までの家賃は、いつもどおり不動産所得として申告します。

売買契約書、精算の明細、領収書は、申告が終わるまで手元に残しておいてください。

税率や特例はアパート売却の税金でお話ししています。実際の申告は税理士にご確認ください。

入居者・管理会社・敷金の引き継ぎと、売ったあとの責任

民法605条の2により、入居者がいるまま売ると、大家さんの立場は買主に移ります。

同じ条文の4項で、敷金を返す義務も買主が引き継ぐとされています。

入居者との賃貸借契約は、家賃も期間もそのまま続きます。

民法605条の3では、大家さんの立場は入居者の承諾なしに買主へ移せると定めています。

お知らせは、次の家賃日の前に入居者へ届くようにします。

管理会社に任せている場合は、管理の契約をいつ、どう終えるかを確かめておきます。

解約の予告期間は、管理会社との契約書に書かれています。

家賃保証会社を使っている部屋は、保証が買主に引き継げるかを保証会社ごとに確かめます。

売ったあとの責任は「免責」にできる

売った建物が契約の内容と違っていたとき、売主は修理や代金の減額を求められることがあります。

民法562条・563条の定めで、これを契約不適合責任といいます。

不動産会社が買主になる買取では、この責任を負わない形（免責）で契約するのが一般的です。

古いアパートは、売ったあとに配管の傷みや雨漏りが見つかることが少なくありません。

免責で契約すれば、売ったあとにその心配を抱えずに済みます。

ただし民法572条により、知っていて伝えなかったことは、免責の特約があっても責任を免れません。

雨漏り、シロアリ、家賃の滞納など、分かっていることは契約の前にすべて伝えてください。

伝えたことは値段に織り込まれ、売ったあとに揉める種が残りません。

よくあるトラブルと避け方。契約後の減額・手付・決済日

買取で気をつけたいのは、契約から決済までの間です。

金額も日程も決まったのに、まだ代金の大半は動いていない時期だからです。

トラブル	起きること・避け方
契約後の減額	起きること：決済の前に「傷みが思ったより大きい」と金額を下げられる 避け方：伝えた不具合は減額の理由にしないと書く。契約の前に床下や屋根裏まで見てもらう
手付が少ない	起きること：買主が手付を手放すだけで契約をやめられる 避け方：手付の額と、解除できる時期を契約書で確かめる
決済日が延びる	起きること：買主の都合で決済が先送りされ、その間ほかに売れない 避け方：決済の日を契約書に書き、買主の都合で外せる条件を残さない
精算でもめる	起きること：敷金や家賃の額が合わず、決済の日に話が止まる 避け方：部屋ごとの家賃と敷金の一覧を、契約の前に買主と突き合わせる
売主の準備が遅れる	起きること：相続登記や印鑑証明書が間に合わず、決済の日を守れない 避け方：名義と書類の段取りを、決済の日を決める前に確かめる

手付について、民法557条は次のように定めています。

手付を渡したあとは、買主は手付を手放せば、売主は倍の額を払えば、契約をやめられます。

ただし、相手が契約の実行に取りかかったあとは、この方法ではやめられません。

売主の側も、自分の都合で契約をやめるときは、手付の倍の額がかかるということです。

宅地建物取引業法37条は、代金を払う時期、引き渡しの時期、解除の定めを契約の書面に書くよう定めています。

この3つが具体的に書かれているかを、署名の前に見てください。

頼む先の見分け方はアパートの買取業者の選び方で詳しくお話ししています。

抵当権や差し押さえが付いているとき

抵当権：決済の日に返して消す

ローンを借りてアパートを買うと、土地と建物に金融機関の抵当権が付きます。

抵当権が付いたままでは、買主は安心して代金を払えません。

多くは、決済の日に受け取った代金でローンを一括で返し、同じ日に抵当権を消す登記をします。

売主が先に、自分のお金で返しておく必要はありません。

決済の日が決まったら、金融機関に早めに伝えます。

一括で返す手続きと、抵当権を消す書類を用意してもらうためです。

売値がローンの残りに届かないときは、足りない分をどうするかを先に考えます。

差し押さえ：決済までに外してもらう

固定資産税などの税金を滞納すると、アパートが差し押さえられることがあります。

差し押さえの登記が残ったままでは、抵当権と同じく、買主は安心して代金を払えません。

国税徴収法79条は、滞納した税の全額が納められたときの扱いを定めています。

そのときは、差し押さえを解除しなければならないとしています。

つまり、決済までに滞納分を納める段取りがつけば、差し押さえは外れます。

手元にお金がないときは、売った代金から納める段取りを、窓口と前もって相談することになります。

相手は、税務署や市区町村の税の窓口です。

ローンの滞納で競売の手続きが始まっているときは、金融機関との話し合いが要ります。

早く動くほど、取れる道が多く残ります。分かった時点で、まずは伝えてください。

リハコに売る場合の流れ

リハコは、川崎市多摩区にある会社です。

古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸しています。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

アパートの買取は23件、そのうち14件が神奈川県のアパートです。

リハコ自身が買主になるので、買主の融資を待つ必要がありません。

• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きのお願いは要りません
• 空室・雨漏り・傷みがあっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
• 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
• 入居者への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで用意します
• 売ったあとの責任を負わない形で契約します。分かっていることだけ先に教えてください
• 関東はリハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します

買取に決めかけているなら、次に知りたいのは「自分の場合は何日で、いくら残るか」のはずです。

古いアパートでも、この街で、あなたのアパートを買いたい人はいます。

この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と日程でお見せします。

よくある質問

アパートを買取で売ると、問い合わせから決済まで何日くらいかかりますか？

書類と名義がそろっていれば、数週間が目安です。

リハコでは、相談から査定までを1〜7日、契約から決済・引き渡しまでを約14日の目安としています。

相続登記がまだ、差し押さえがあるなど、名義の整理が要ると延びます。

買取で売るとき、売主が用意する書類は何ですか？

査定は、固定資産税の納税通知書と、部屋ごとの家賃が分かるものがあれば始められます。

決済のときは、登記識別情報か権利証、作成後3か月以内の印鑑証明書などを用意します。

住所が変わっている方は、住民票なども要ります。

契約したあとで、買取の金額を下げられることはありますか？

契約の前に下がる条件を書面で決めておけば防げます。

伝えた不具合は減額の理由にしないと書き、床下や屋根裏まで見てから金額を出してもらいます。

決済の日も契約書に書き、買主の都合で外せる条件を残さないことが大切です。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

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