囲繞地に囲まれた袋地は売却できる｜通行権（民法210条）と私道のみに面した土地の売り方・買取

「親から継いだ家は、道路に出るのに隣の土地を通るしかない。不動産会社に『これは売れない』と言われた」

「家の前の道は私道で、持分もない。通行や工事の承諾書も無いと言われて、止まっている」

結論からお伝えします。

道路に出られない土地（袋地）も、私道にしか面していない土地も、売ることはできます。

売り先は、隣の土地の持ち主、承諾を整えたうえでの一般の買い手、そのまま買い取る会社の3つです。

民法は、袋地の持ち主に、周りの土地（囲繞地）を通って道路に出る権利を認めています（民法210条）。

ただし「通れること」と「家を建て替えられること」は別の話です。ここを分けて考えると、売り方が見えてきます。

この記事では、袋地・囲繞地・私道の違い、民法210条〜213条の通行権を整理します。

そのうえで、私道の持分や承諾書が無いときの進め方と、3つの売り方を順にお話しします。

袋地・囲繞地とは？ 私道のみに面した土地との違い

袋地（ふくろち）は、他人の土地に囲まれて、道路に出られない土地のことです。

囲繞地（いにょうち）は、その袋地を囲んでいる周りの土地を指します。

「囲繞地を売りたい」と検索する方の多くは、実は袋地の持ち主です。この記事では両方の立場に触れます。

呼び方	どんな土地か	主な悩み
袋地	他人の土地に囲まれ、道路に出られない土地	通る場所、建て替え、買い手探し
囲繞地	袋地を囲んでいる周りの土地	袋地の人が通る、売るときの説明
私道のみに面した土地	道路ではなく、個人や会社が持つ道にだけ面した土地	私道の持分、通行・掘削の承諾
旗竿地	細い通路（竿）で道路とつながる土地	竿の幅、車の出し入れ

旗竿地は、自分の土地の通路で道路とつながっています。袋地は、その通路すら無いのが違いです。

旗竿地の売り方は旗竿地が売れない理由と売る方法にまとめています。

自分の土地がどれに当たるかを確かめる

まず、法務局で公図と登記簿（登記事項証明書）を取ります。

公図を見ると、自分の土地が道路に接しているか、間にだれの土地があるかが分かります。

家の前の道が私道なら、その道の登記簿も取ります。所有者がだれで、自分に持分があるかが分かります。

もうひとつ大事なのが、その道が建築基準法の「道路」かどうかです。

建築基準法42条は、特定行政庁から位置の指定を受けた私道なども「道路」に含めています（e-Gov法令検索 建築基準法）。

同じ私道でも、指定を受けていれば道路、受けていなければただの通路です。市区町村の建築指導の窓口で確かめられます。

袋地の通行権は民法でどう決まっている？（210条〜213条）

袋地の通行権は「囲繞地通行権」と呼ばれ、民法210条から213条に書かれています。

条文はe-Gov法令検索の民法で確かめました。中身をやさしく並べます。

条文	書かれていること
民法210条	他の土地に囲まれて公道に通じない土地の持ち主は、公道に出るため、周りの土地を通行できる。池や川、崖で出られない場合も同じ
民法211条	通る場所と方法は、必要で、かつ周りの土地の損害が最も少ないものを選ぶ。必要なら通路を作れる
民法212条	通る人は、周りの土地の損害に対して償金を払う。通路を作った損害の分を除き、1年ごとに払える
民法213条	土地を分けたことで袋地ができたときは、分けた相手の土地だけを通れる。この場合は償金が要らない。土地の一部を譲ったときも同じ

ポイントは、この通行権は隣の人の承諾を条件にしていないことです。条文上、袋地の持ち主に当然に認められています。

通れる幅や車の通行は、当然には決まらない

民法211条は、通る場所と方法を「必要で、かつ損害が最も少ないもの」としています。

そのため、こちらが望む場所や幅（車が通れる幅など）が、そのまま認められるとは限りません。

どこを、どの幅で、いくらで通るかは、隣の人と話し合って決めるのが現実的です。決めたことは書面に残します。

親が土地を分けて袋地になったときは（民法213条）

昔、親が道路側の土地だけを売った、兄弟で分けた。そうして奥の土地が袋地になることがあります。

この場合、民法213条で、通れるのは分けた相手の土地だけになります。ほかの隣の土地は通れません。

代わりに、償金は要りません。分けた経緯が分かる登記簿や昔の契約書は、売るときの大事な資料になります。

通られている側（囲繞地）の土地を売るとき

反対に、自分の土地を奥の家の人が通っている、という立場の方もいます。

通行権は袋地の持ち主に認められた権利です。囲繞地を売っても、奥の家の人が通る必要がなくなるわけではありません。

ですから、囲繞地を売るときは、通路があることと、取り決めの中身を買い手に伝えます。

取り決めが口約束だけなら、売る前に奥の家の人と書面にしておくと、買い手も安心します。

通れても、家を建て替えられるとは限らない

建築基準法43条は、建物の敷地は「道路」に2メートル以上接していなければならない、と定めています。

民法の通行権は、通れるかどうかの話です。建物を建てるための接道の条件を満たすわけではありません。

そのため、袋地の家の多くは、今の家は使えても、壊すと新しく建てられない「再建築不可」になります。

私道にしか面していない土地も、その私道が42条の「道路」でなければ、同じ問題が起きます。

売るときに大切なのは、「建て替えられない家」として値段を考える買い手と、「今の家を直して使う」買い手がいることです。

リハコは後者です。古い家を壊さずに直して、その街で家を探している人に貸しています。

私道の持分がない・通行掘削の承諾がないときは？

私道に面した家で、買い手が気にするのは主に2つです。

ひとつは、将来も人や車がその私道を通れるか。もうひとつは、水道・下水・ガスの工事で私道を掘れるかです。

私道の持分があれば、自分も持ち主の1人として話ができます。持分が無いと、私道の持ち主に頼む立場になります。

そこで、私道の持ち主から「通行と掘削を承諾する」書面をもらっておくと、買い手の不安がぐっと減ります。

2023年4月から、ライフラインの設備のルールが明確に

令和3年の民法改正で、2023年4月1日から、相隣関係のルールが見直されました（法務省の改正パンフレット）。

民法213条の2で、他人の土地に設備を置かないと電気・ガス・水道を引けないときの扱いが書かれました。

必要な範囲で、他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使ったりできる、という内容です。

ただし、場所と方法は損害が最も少ないものを選び、前もって目的・場所・方法を通知します。償金の決まりもあります。

法律上の道筋はできましたが、近所との関係を考えると、工事の前に話して書面を残すほうが安心です。

みんなで持っている私道（共有私道）の工事

私道を近所の数軒で共有していることもあります。この場合の工事のルールも整理されています。

法務省の「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」（令和4年6月）です。

改正民法のもとで、私道の工事37事例について、だれの同意が要るかを示しています。

工事の内容によっては、全員の同意ではなく、持分の過半数や1人でできる場合があるとされています。

承諾書に書いておきたいこと

承諾書をもらうときは、次のことが書かれているかを確かめてください。

項目	確かめること
通行	人だけか、車も含むか
掘削	上下水道・ガスの引き込みや修理のための掘削を認めるか
引き継ぎ	土地を売ったり相続したりしても、次の持ち主に効力が続くか
お金	無償か、承諾料や通行料がかかるか
署名	私道の持ち主全員（共有なら共有者）の署名と押印

持ち主が亡くなって相続人が分からない、話に応じてくれない、ということもあります。

そんなときは、承諾書が無いままでも買い取る会社に相談するのが早道です。

袋地・私道の土地を売る方法は3つ。どれを選ぶ？

売り方	向いているとき	気をつけること
隣の土地の持ち主に売る	隣が土地を広げたい、通路を整えたいと考えている	話の切り出し方。断られたあと気まずくなる
承諾や地役権を整えて一般に売る	隣や私道の持ち主が協力してくれる	書面づくりに時間がかかる。建て替えできるかで値段が変わる
そのまま買い取る会社に売る	話がまとまらない、早く手放したい、家が傷んでいる	値段は会社ごとに違うので理由を聞く

隣の土地の持ち主に売る

隣の人にとっては、土地が広がる、形が整う、通られなくなる、という良さがあります。

袋地の奥の家なら、隣がまとめて使えるようになることもあります。まずは困っていることを正直に伝えます。

直接言いにくいときは、不動産会社に間に入ってもらうと、感情的になりにくくなります。

承諾や地役権を整えてから一般に売る

隣の土地を通る取り決めを「通行地役権」として契約し、登記しておく方法があります。

地役権は、契約で決めた目的に従って、他人の土地を自分の土地のために使う権利です（民法280条）。

不動産登記法3条で、地役権は登記できる権利に挙げられています。登記があれば、買い手にも中身を示せます。

私道の通行・掘削の承諾書もそろえば、一般の買い手にも説明しやすくなります。ただ、準備には時間がかかります。

そのまま買い取る会社に売る

隣と話がまとまらない、遠方で通えない、家も傷んでいる。そんなときは、今のまま買い取る会社に売る方法があります。

買取なら、承諾書づくりや片付けを売る前に済ませなくても、話を進められます。

リハコは、袋地そのものの実例はまだ公開していませんが、道路の条件で売りにくいとされる家を買い取ってきました。

茨城県古河市幸町の築50年の家は、再建築不可でしたが、そのまま買い取りました。

埼玉県本庄市小島の築54年の家は、細い通路の奥にある旗竿地で、こちらも買い取っています。

どちらも地元では「売りにくい」と言われやすい家です。それでも、直して住みたい人がいるから買えるのです。

売り出す前に確かめておくこと・やってはいけないこと

売り出す前に、次のことを手元で確かめておくと、話が早く進みます。

• 公図と登記簿：道路との間にだれの土地があるか
• 私道の登記簿：所有者と、自分の持分の有無
• 通行の取り決め：書面があるか、口約束だけか
• 水道・下水・ガス：引き込み管が他人の土地を通っているか
• 土地の分け方の経緯：親が分けた・一部を譲ったことがあるか

やってはいけないこと

隣の人と揉めたまま売り出すと、買い手が見に来たときに話がこじれることがあります。

通行や承諾の状況を伏せて売るのもやめましょう。あとで分かると、売ったあとの責任を問われるおそれがあります。

「通行権があるから」と、隣の土地に勝手に通路を作るのも避けてください。まず話し合いです。

放っておくと、家は傷み、草木も伸びて、隣との関係もさらに難しくなります。動くなら早いほうが選べる道が多いです。

空き家を手放す方法全体を比べたい方は、空き家を手放す方法も参考にしてください。

リハコが、道路に出にくい家を買い取れる理由

リハコは、古い空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生し、戸建ての買取実績は63件あります。

この街で（道路に出にくい家でも）、あなたの空き家を買いたい人がいます。

建て替えられない家でも、今の家を直せば住める。そう考える人と、リハコはつながっています。

• 現況のまま買い取ります。残置物・雨漏り・傾き・再建築不可でも、解体も片付けも不要です
• 承諾書が無い、隣と話ができていない段階からご相談いただけます
• 査定・相談は無料。売主様の持ち出しなしで進められるように考えます
• 全国対応。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます
• 返信は2営業日以内が目安です。お電話が苦手な方は、お問い合わせフォームからどうぞ

法律の判断が要る場面では、弁護士・司法書士・土地家屋調査士への確認もおすすめします。

まずは、その土地が今どういう状態で、どんな売り方ができるのかを、一緒に確かめましょう。

よくある質問

道路に出られない袋地でも売れますか？

売れます。売り先は、隣の土地の持ち主、承諾を整えたうえでの一般の買い手、そのまま買い取る会社の3つです。

隣の人と話がまとまらないときや家が傷んでいるときは、今のまま買い取る会社に相談する方法があります。

袋地は隣の土地を通る権利があるのに、なぜ建て替えできないのですか？

通る権利と、建物を建てるための道路の条件は別の法律で決まっているからです。

民法210条の通行権は通れるかどうかの話です。建築基準法43条は、敷地が道路に2メートル以上接することを求めています。

私道の持分がなく、通行や掘削の承諾書もありません。売れますか？

売れます。持分や承諾書が無いこと自体で、売れなくなるわけではありません。

買い手は将来の通行と工事の掘削を気にするので、私道の持ち主の承諾書があると不安が減ります。

もらえないときは、そのまま買い取る会社に相談するのが早道です。

空き家の売り方の全体像は、空き家買取のまとめでご案内しています。

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