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2025.01.06 更新 2024.12.29 公開
旗竿地が売れない6つの理由|理由をカバーして売却する対策も紹介
家の模型を持って考え事をする女性

「旗竿地は『売れない』って聞いたけど、なんでなんだろう?」
「売れない旗竿地を売るにはどうしたらいいの?」

旗竿地は、不動産売買においては需要が低く「売れない」と敬遠されがちな土地ですが、主な理由には以下の6つがあります。

旗竿地が「売れない」と言われる6つの理由
・再建築不可物件の可能性が高い
・建設や解体のコストが高くなる
・土地を自由に活用しづらい
 (余裕のある土地が竿部分のみで増築しづらいなど)
・日当たりや風通しが悪い可能性が高い
・私道があることによるトラブル発生の恐れがある
 (竿部分を複数人で私道として共有しているなど)
・銀行のローンが組みにくい傾向がある

とはいえ、旗竿地だからといって絶対に売却できないわけではなく、こうした理由をカバーする形で対策を打てば、売れる可能性は高まります

今回は、そのような売れない理由を解消するために取るべき対策についても解説します。

売れない理由取るべき対策
土地を自由に活用しづらい竿部分を有効活用できるようにする
再建築不可物件の可能性が高い
建設や解体のコストが高くなる
隣地を買取り、竿部分の幅を広げる
私道によるトラブルの恐れがある私道の所有者と交渉しておく
再建築不可物件の可能性が高い再建築が許可してもらえるよう自治体に相談する
銀行のローンが組みにくい傾向がある
※ほか、上記すべての理由が該当!
買取業者に依頼する

この記事を読めば、あなたの所有する旗竿地が売れない理由を把握し、理由を踏まえて取るべき対策が分かります。

「1日も早く旗竿地を手放したい」とお悩みの方は、ぜひこの記事を最後までお読みください。

1.旗竿地が「売れない」と言われる6つの理由

まずは、旗竿地が「売れない」と言われる理由について詳しく解説します。

旗竿地が「売れない」と言われる6つの理由
・再建築不可物件の可能性が高い
・建設や解体のコストが高くなる
・土地を自由に活用しづらい
 (余裕のある土地が竿部分のみで増築しづらいなど)
・日当たりや風通しが悪い可能性が高い
・私道があることによるトラブル発生の恐れがある
 (余裕のある土地が竿部分のみで増築しづらいなど)
・銀行のローンが組みにくい傾向がある

それでは、以下より1つずつ見ていきましょう。

1-1.再建築不可物件の可能性が高い

旗竿地は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たさないケースが多く、旗竿地に建っている物件は再建築ができない可能性が高いです。

建築基準法の「接道義務」とは、家を建てる土地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールで、この条件を満たしていない土地には新しく建物を建てることができません。

あなたの所有する旗竿地が接道義務を満たしておらず、建物が再建築不可物件だった場合、購入を検討する買主にとっては大きな障壁となるため、売れにくくなる要因となるでしょう。

1-2.建設や解体のコストが高くなる

旗竿地は特殊な形状のために、建物を解体するにしても、建て替えるにしても、余分なコストがかかりやすい土地です。

竿の部分である狭い通路は大型車両の乗り入れが困難なケースが多く、職人の作業量が増えることによって建設や解体にかかるコストが高くなる傾向があります。

例えば、本来はクレーンやトラックで現場の目の前まで運び入れることができる資材を、旗竿地の場合は人が運ばなければならないケースがあるのです。

さらに、土地の形が整形地よりも複雑であることから、敷地の境界に塀やフェンスを設置する費用も割高になりやすいです。

このように、旗竿地は、正方形や長方形などの整形地と比較すると経済的な負担が大きくなりやすく、買い手に敬遠されやすいのです。

1-3.土地を自由に活用しづらい

土地を自由度高く活用できないことも、旗竿地が売れにくい理由の一つです。

特に、竿部分には家を建てることは難しく、旗部分に居住スペースを確保するしかありません。

その上で、日当たりや、竿部分が道路へ出るための通路となることを考慮すると、自ずと家の向きや位置が制限されてしまうのです。

その他にも次のように、自由な土地活用は難しい場合が多いです。

  • 余裕のあるスペースは竿部分のみなので増築したくてもできない
  • 家の位置、向きに制限が出ることで、希望するような庭を作れない
  • 土地が奥まっているため太陽光が入ってくる方向が限られ、窓の位置も制限される

このように、整形地に比べて土地の使い方や家のつくりに制限が出やすく自由度が低いことが、売れにくさに繋がります。

1-4.日当たりや風通しが悪い可能性が高い

旗竿地は、周囲を他の建物に囲まれていることが多く、日当たりや風通しが悪くなる可能性が高いです。

日当たりや風通しが悪いと、以下のような問題を引き起こすリスクがあります。

日当たりや風通しが悪いことで起こる問題
・室温の上昇が難しいため、冬場は寒い
・洗濯物が乾きにくい
・昼間でも室内が暗く、照明を付けなければならない
・カビが発生するリスクが増加する

例えあなたの所有する旗竿地で日当たりや風通しが良かったとしても、一般的にこうした良くないイメージがあるのは留意しておくべきです。

実際に日当たり・風通しが悪い場合はもちろん、そうでなかったとしてもイメージが先行して、旗竿地というだけで敬遠される可能性もあるのです。

1-5.私道があることによるトラブル発生の恐れがある

旗竿地は、通路である竿の部分が私道になっているケースがあります。

私道とは、個人や企業・特定の団体が所有・管理している道のことです。

旗竿地の竿部分は私道として複数人で共有している場合もあり、この場合は旗竿地を購入した人が次のような問題に直面する可能性がゼロではありません。

旗竿地の通路が私道となっている場合に起こる問題
・通行料や承諾料を請求される可能性がある
・隣人との交渉が複雑になる可能性がある
・工事や補修時に所有者全てに許可を取る必要がある

旗竿地の通路部分が私道だった場合には、通行や工事のために所有者に許可を取る必要があるため、それに関わるトラブルが発生する恐れもあります。

あなたの土地は、このような私道を共有しているケースに当てはまっていないかもしれませんが、こうした前提知識のある買い手からは、良いイメージを持たれないでしょう。

1-6.銀行のローンが組みにくい傾向がある

旗竿地を購入する際、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向にあります。

というのも、特殊な形状や再建築への制限によって銀行から「価値が低い」と見なされやすいからです。

これによって、たとえば同じ金額の整形地と旗竿地があった場合、整形地の方がスムーズに住宅ローンを申請できるという可能性もあるのです。

このように、旗竿地は整形地と比較すると不動産としての価値が低いと判断されやすく、買い手がなかなか見つからない可能性も高いでしょう。

2.売れない旗竿地の理由に当てはまっていなくても、売れるように対策は必要

もし、あなたが所有する旗竿地が先ほどご紹介した「売れない旗竿地の理由」に当てはまっていなくても、スムーズに売却するためには対策を講じる必要があります。

なぜなら、「旗竿地」という特殊な形状の土地自体がそもそも一般の買主からの需要が極端に少なく、売却が難しい可能性が高いからです。

例えば、あなたの旗竿地が、

  • 再建築不可物件ではない
  • 竿部分の道幅はトラックが出入りできるほど広い
  • 日当たりや風通しが良い
  • 竿部分は他の人との共有ではなく、独自に所有している

といった場合でも、売れない理由でご紹介したようなイメージがついており、「旗竿地である」ということ自体が売却するにあたってハードルとなるのです。

このため、条件の良い旗竿地を持っているという場合でも、売れやすくするためにできる限りの対策は取っておくべきです。

売れにくい旗竿地を売れやすくするための具体的な対策は、3章以降で詳しく解説していますので、ぜひこのまま読み進めてください。

3.売れない旗竿地を売れやすくするための対策一覧

ここまで説明してきたことを踏まえて、ここでは売れない旗竿地を「売れる」旗竿地にするための対策を一覧でご紹介します。

旗竿地が売れるようにするためには、以下のように売れない理由を解消するための対策が必要となります。

売れない理由取るべき対策
すべての理由買取業者に依頼する
「土地を自由に活用しづらい」竿部分を有効活用できるようにする
「再建築不可物件の可能性が高い」
「建設や解体のコストが高くなる」
隣地を買取り、竿部分の幅を広げる
「私道があることによるトラブル発生の恐れがある」私道の所有者と交渉しておく
「再建築不可物件の可能性が高い」再建築が許可してもらえるよう自治体に相談する

上記の対策は、優先度順に並べています。この優先度は、実践のしやすさや、カバーできる「売れない理由」の多さなどを考慮して検討したものです。

特に、

  • 買取業者に依頼する
  • 竿部分を有効活用できるようにする

の2つは、誰でも実践できてどんな旗竿地にも有効な対策となっています。

取り組むことで、旗竿地売却の確実性を高めることができるため、ぜひ試してみてください。

より詳しい解説を知りたい方は、下記の記事もぜひご参考ください。

旗竿地の売却方法は4つ!ベストな売却法の選び方を徹底解説

4.【旗竿地を売るための対策1】買取業者に売却する

旗竿地を売るための対策1つ目は、買取業者に売却することです。

通常、物件の売却方法としては、

  • 買取業者に売却する
  • 不動産仲介を通じて個人に売却する
  • 隣家などに売却する

といった方法がありますが、このうち売却の確実性が最も高いのは、以下の通り「買取業者に売却する」ことです。

【不動産売却方法の特徴】

買取業者に売却買取業者が直接買い取ってくれる
不動産仲介を通じて個人に売却仲介手数料を支払うことで、不動産会社が買い手を見つけ、交渉もサポートしてくれる

→旗竿地は需要が低いため、サポートがあっても買い手が見つからない可能性もある
隣家などに売却隣家との関係性が良く、あなたの土地を欲しいと思ってくれている場合にのみ売却可能

また、他の方法とは違い、買い手は業者であるため、ご紹介したような「旗竿地が売れにくい理由」も買い手が個人の場合に比べて影響しづらいです。

  • 再建築不可物件の可能性が高い
  • 建設や解体のコストが高くなる
  • 実際に利用できる土地の面積が少ない
  • 日当たりや風通しが悪い可能性が高い
  • 私道があることによるトラブル発生の恐れがある
  • 銀行のローンが組みにくい傾向がある

こういったことから、買取業者に売却することは、「売れない理由」の全てをカバーし、誰にでも実践しやすい最も優先すべき対策と言えるのです。

そのため、旗竿地の売却をお考えなら、まずは以下の手順で買い手となる業者を探してみてください。

旗竿地を買い取ってくれる買取業者の探し方
旗竿地を確実に売るためには、買取業者の探し方も重要です。

旗竿地を確実に買い取ってくれる買取業者を探す場合、

・「旗竿地 買取 〇〇(地域名)」
・「旗竿地 買取 おすすめ」


などのキーワードで検索するのがおすすめです。

検索結果には、買取業者の公式ホームページや各業者の比較記事などが表示されるため、気になるサイトを見てみるといいでしょう。

その際は、公式のホームページをよく見ておくのはもちろん、Google口コミで利用者の口コミなどをチェックしてください。

Google口コミには、良いことばかりでなく実際に業者を利用した方のリアルな声が掲載されているため、実際の業者の対応や雰囲気を確認するのに役立ちます。

5.【旗竿地を売るための対策2】竿部分を有効活用できるようにする

旗竿地を売るための対策2つ目は、竿部分を有効活用できるようにすることです。

旗竿地の竿部分には建物を建てることはできませんが、竿の部分が買い手にとって有用なものになれば、「土地を自由に活用しづらい」という売れない理由をカバーできます。

具体的には、以下のような対策を行うのがおすすめです。

対策対策の仕方
駐車・駐輪できるようにする・芝生、砂利、コンクリート、枕木などで舗装する
(車1台分のスペースに芝生や砂利を敷く場合は約5万円〜)

→全てホームセンター、ネット通販などで購入可能
ガーデニングスペースを作る・水捌けしやすい土や培養土などを用意する
・花壇にする場合はブロックやフェンスなどを用意する

→ホームセンターで相談しながら購入するのがおすすめ
アプローチとして活用する・敷石や照明設備を設置する
・ポストや門柱を設置する
(砂利敷きと照明設置・シンプルな植栽で約7万円〜)

▼イメージ

上記のように、旗竿地の竿部分を有効活用できるような少しの手間をかけることで、竿部分に利点を感じてもらえるようになると、売れにくい旗竿地でも売却できる可能性が高まります。

6.【旗竿地を売るための対策3】隣地を買取り、竿部分の幅を広げる

旗竿地を売るための対策3つ目は、隣地を買い取って竿部分の幅を広げることです。

竿部分の幅を広げることで接道条件を満たせるようになれば、「再建築不可物件のために売れにくい」という理由をカバーできます。

例えば、公道に面している竿の間口が1.5mしかなかった場合、隣地を0.5m以上買い取ることで接道条件を満たすため、再建築が可能な物件となります。

ただし、この方法は隣家との交渉がスムーズに行えなければ実現しません

そのため、再建築不可物件の旗竿地を所有していて、普段から隣家の人と交流があり土地の購入といった込み入った相談ができる方にのみ、この方法はおすすめです。

隣家から土地を購入する場合は必ず専門家を間に入れよう
隣家に土地の購入を相談をする際は、必ず専門家を間に入れるようにしましょう。

万が一、隣家との間でトラブルになった際も専門家がいれば、スムーズに解決できるからです。

お隣さんとどんなに仲が良い場合でも、土地売買というシビアな話を進める中でトラブルが絶対に起きないとは言い切れません。

このため、滞りなく土地を購入するために、不動産会社などの専門家に仲介を依頼しましょう。

7.【旗竿地を売るための対策4】私道の所有者と交渉しておく

旗竿地を売るための対策4つ目は、私道の所有者と交渉しておくことです。

事前に私道の所有者と交渉して、通行権やその他の取り決めが整理されていれば、後々トラブルや争いが起こるリスクが軽減されるため、「私道があることによるトラブル発生の恐れがある」という売れない要因をカバーできます。

しっかりと交渉が行われていることをアピールできれば、買い手も安心して購入できるようになるでしょう。

例えば、旗竿地を売る前に私道所有者と交渉しておくべき具体的な内容には、以下のようなものがあります。

交渉する内容具体例
通行権を確保する・私道所有者から新しい家の所有者の通行を事前に承諾してもらう
・他人の土地を通行できる権利を法的に認めてもらう(通行地役権)
私道の権利関係を明確にする・可能であれば、私道の一部所有権を取得する
・通行料の有無や金額を明確にする
・私道の維持管理費用の分担方法を決める
工事や改修の許可を得る・私道での水道管講師や道路補修の許可を得る
・私道の改修や拡幅の可能性について事前に話し合っておき、許可を得ておく

こうした交渉や、必要に応じて契約を交わすためには、法律に関する専門的な知識が欠かせません。
実践する場合は、弁護士などにサポートしてもらうことをおすすめします。

なお、実際に弁護士に依頼するまでに、法テラスなどで無料相談をすることも可能です。
複数人で旗竿地の私道を共有しているのであれば、一度相談してみると良いでしょう。

8.【旗竿地を売るための対策5】再建築が許可してもらえるよう自治体に相談する

旗竿地を売るための対策5つ目は、再建築が許可してもらえるよう自治体に相談することです。

これは、「建築基準法第43条ただし書き」の申請を通じて、本当なら接道条件を満たしていない再建築不可物件を、再建築可能物件として自治体に認めてもらう方法です。

再建築可能物件として認定を受けるためには、各市町村や自治体に設置された「建築審査会」から許可を受ける必要があります。

また、第43条ただし書きの認定が下りるためには、以下の条件を満たしていなければなりません。

第43条ただし書きの認定条件
・敷地の周りに公園や広場などの広い空き地があること
・幅4m以上の農道や似たような公共の道に2m以上接していること
・避難や通行に十分な幅の通路があり、それが道路につながっていること
・交通、安全、防火、衛生面で問題がないと判断されること
・通路に接する全ての土地所有者の同意を得ること

この認定を得ることで、本当なら再建築不可の物件でも再建築が可能になるため、旗竿地を売却するための対策として有効な手段だと言えます。

申請を希望する方や、認定条件に当てはまるかどうか判断できないという方は、お住まいの市区町村の「建築課」「建築住宅課」「建築指導課」などで一度相談してみましょう。

9.できるだけ早く確実に旗竿地を売りたいならリハコにご相談ください

旗竿地をできるだけ早く・確実に売りたいなら、訳ありな物件の買取実績が豊富な「リハコ」にご相談ください。

リハコなら、他社ではなかなか売却が難しい旗竿地や再建築不可物件でも積極的に買取を行っているため、どんな物件でも柔軟に対応いたします。

9-1.訳あり物件の買取実績多数!売れにくい旗竿地でも買取できます

リハコでは、これまで様々な訳あり物件を買い取ってきた実績があるため、普通では売れにくい旗竿地でも可能な限り買取を行っています。

リハコでは、空き家を賃貸として貸し出して「家賃収入を得たい」と考えている投資家の方との繋がりを持っています。

そのため、「本当に売れるの?」と思うような旗竿地でも、しっかりと次の買主の方へつなぐことができるのです。

実際に、リハコが買取を行ってきた訳あり物件の一部をご紹介します。

旗竿地_茨城県土浦市中央2丁目
  • 住所:茨城県土浦市中央2丁目
  • 買取価格:200万円

上記のような旗竿地でも、リハコなら適正価格で買い取り、修繕やリノベーションを行うことで新しい入居者に引き継ぐことができます。

9-2.思い入れのある家を売却後も大切に住んでもらえる

リハコで空き家を買い取った後は、オシャレで魅力的な物件に再生することで新しい入居者に大切に住んでもらえます。

リハコのリノベーションによって新しく生まれ変わった物件の一部をご紹介します。

群馬県高崎市寺尾町_外観_before
群馬県高崎市寺尾町_外観_after
群馬県館林市赤生田本町 リビング ビフォー
群馬県館林市赤生田本町 リビング アフター

上記のようなリフォームやリノベーションを経て、リハコが全力で次の買主・入居者へと引き継ぎますので、思い入れのある大切な家の売却こそリハコにご相談いただけますと幸いです。

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10.まとめ

この記事では、「旗竿地が売れないと言われる理由」について詳しく解説してきました。

特殊な形状である旗竿地が「売れない」と言われる理由には、以下の6つが挙げられます。

旗竿地が「売れない」と言われる6つの理由
・再建築不可物件の可能性が高い
・建設や解体のコストが高くなる
・土地を自由に活用しづらい
 (余裕のある土地が竿部分のみで増築しづらいなど)
・日当たりや風通しが悪い可能性が高い
・私道があることによるトラブル発生の恐れがある
 (竿部分を私道として複数人で共有している場合)
・銀行のローンが組みにくい傾向がある

とはいえ、そんな旗竿地でも対策を打つことで売却自体は可能です。

旗竿地を売るための方法には、以下のようなものがあります。

売れない理由取るべき対策
すべての理由買取業者に依頼する
「土地を自由に活用しづらい」竿部分を有効活用できるようにする
「再建築不可物件の可能性が高い」
「建設や解体のコストが高くなる」
隣地を買取り、竿部分の幅を広げる
「私道があることによるトラブル発生の恐れがある」私道の所有者と交渉しておく
「再建築不可物件の可能性が高い」再建築が許可してもらえるよう自治体に相談する

旗竿地の場合、早く・確実に売却するには専門の買取業者に売却するのが一番おすすめです。

処分にお困りの旗竿地を所有している方は、ぜひお気軽に「リハコ」にご相談ください。

藤本 祐輔
記事監修
藤本 祐輔
代表取締役

同志社大学を卒業後、株式会社光通信に入社し営業職に従事。2019年から不動産賃貸業をはじめ、築古戸建の再生を主とした賃貸業を営む大家さんの一面を持つ。空き家問題をさらに大きな枠組みで解決するために、「空き家を復活させ、街を復活させ、活気あふれる日本をつくる」という理念で株式会社リハコを設立。保有資格は宅地建物取引士と空き家相談士。

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ゴミ屋敷、築50年以上、再建築不可、未登記、隣地越境、市街化調整区域、10年以上空き家、ハクビシン、傾き物件、雨漏り、ツタや草、旗竿地、築古アパート、シロアリ

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