「一人暮らしだった母が亡くなり、ゴミ屋敷のまま家を相続してしまった」
「この家を解体するとしたら、いくらかかるのだろう」
結論から言うと、ゴミ屋敷の家の解体費用は、木造・延床100㎡（約30坪）で170〜260万円が目安です。
内訳は建物の解体費150〜180万円＋残置物（ゴミ）の撤去費20〜100万円で、ゴミの量が増えるほど高くなります。
ただし、ゴミ屋敷は解体しなくても、ゴミを置いたままの状態で売却できます。
ゴミが山積みのままでも、家って売れるものなんですか？
売れます。リハコは片付けも解体もせずに買い取っています。解体費用を用意する前に、まず売った場合の金額をご確認ください。
この記事を読んで理解できること
- ゴミ屋敷の家を解体する費用の相場と、構造・ゴミの量別の一覧
- 解体費用の内訳（残置物撤去費・建物解体費・付帯工事費・追加費用）
- 20坪・30坪・40坪・50坪の坪数別に見た解体費用の目安
- 解体費用を安くする4つの方法と、補助金が使える条件
- 自分で片付けても安くならない理由（リハコ社員の実体験）
- 解体せずにそのまま売却したときの手取りと、買取の流れ
この記事の目次
ゴミ屋敷の家を解体する費用はいくら？
まず、うちくらいのゴミの量だといくらになるのか知りたいです。
木造で延床100㎡なら170〜260万円が目安です。ゴミの量と家の構造で、ここまで幅が出ます。
ゴミ屋敷の家の解体費用は、木造・延床100㎡で170〜260万円、鉄骨・RC造の同じ広さで220〜400万円が目安です。
解体費用の目安・延床100㎡
一般的な一軒家とされる延床100㎡（約30坪）で試算すると、次のようになります。
| 家の構造・ゴミの量 | ゴミの撤去費 | 建物解体費と合計費用 |
| 木造・ゴミが少ない | 20〜50万円 | 解体費150〜180万円／合計170〜230万円 |
| 木造・ゴミが中程度 | 50〜80万円 | 解体費150〜180万円／合計200〜260万円 |
| 木造・ゴミが多い | 100万円〜 | 解体費150〜180万円／合計250万円〜 |
| 鉄骨・RC造・ゴミが少ない | 20〜50万円 | 解体費200〜300万円／合計220〜350万円 |
| 鉄骨・RC造・ゴミが中程度 | 50〜80万円 | 解体費200〜300万円／合計250〜380万円 |
| 鉄骨・RC造・ゴミが多い | 100万円〜 | 解体費200〜300万円／合計400万円〜 |
多くの空き家は木造で、ゴミの量は中程度に当てはまります。
つまり200〜260万円は覚悟しておく必要があるということです。
相続した空き家のために、この金額を現金で用意できる方はそう多くありません。
ゴミ屋敷とは、生活ゴミや不用品が屋内外にあふれ、居住や通常の管理ができなくなった状態の住宅を指します。
法律上の定義がある言葉ではありません。
不動産の実務では「家財・家電・粗大ゴミが室内に残ったまま引き渡される物件」を広くこう呼びます。
解体費用を決める3つの要素
ゴミ屋敷の解体費用は、次の3つでほぼ決まります。
見積もりを取る前に、この3点を自分で押さえておくと金額の妥当性を判断できます。
| ゴミの量 | 2トントラック何台分かで決まる。1台あたり6〜10万円が目安 |
| 家の構造 | 木造か鉄骨・RC造か。鉄骨・RC造は木造の1.3〜2倍 |
| 延床面積 | 木造は1坪あたり4〜5万円（1㎡あたり1.2〜1.5万円）で計算する |
たとえば延床100㎡（約30坪）の木造なら、30坪×4〜5万円＝120〜150万円が建物の解体費の目安です。
傷みが激しく手作業での分別が増える現場では150〜180万円になることもあり、上の一覧表はこの高めの水準で見ています。
ここに残置物の撤去費が上乗せされます。
ゴミ屋敷が通常の空き家より高くつくのは、この残置物の撤去費が丸ごと追加になるからです。
見積もりは2種類必要
ゴミの撤去と建物の解体は、多くの場合で別の業者が担当します。1社の見積書だけを見て「これで全部」と思い込まないでください。
ゴミ屋敷の解体費用の内訳はどうなっている？
見積書に知らない項目がたくさん並んでいて、何が何だか分かりません。
大きく4つに分かれます。残置物の撤去費・建物の解体費・付帯工事費・追加費用です。
ゴミ屋敷の解体費用は、①残置物の撤去費②建物の解体費③付帯工事費④追加費用の4つで構成されます。
見積書はこの順に並んでいることが多く、金額が膨らむのは①と④です。
| 費用の種類 | 金額の目安 | 内容 |
| ①残置物の撤去費 | 20〜100万円以上 | 家具・家電・衣類・生活ゴミの搬出と処分。ゴミ屋敷で最も差が出る |
| ②建物の解体費 | 木造150〜180万円 | 延床100㎡の場合。重機の搬入・解体・廃材の運搬処分を含む |
| ③付帯工事費 | 20〜80万円 | ブロック塀・門扉・カーポート・庭木・浄化槽・井戸の撤去 |
| ④追加費用 | 0〜350万円 | アスベスト除去・地中障害物の撤去・手壊し解体など |
残置物の撤去費はなぜ別料金なのか
ゴミ屋敷の状態のままでは、家は解体できません。
冷蔵庫・テレビ・エアコン・洗濯機は家電リサイクル法の対象で、建物の廃材（産業廃棄物）と一緒に処分できないからです。
生活ゴミは一般廃棄物、解体の廃材は産業廃棄物と区分が違い、扱える業者の許可も別になります。
そのためゴミの撤去は解体業者ではなく、残置物の撤去業者に依頼するのが基本です。
解体業者にまとめて頼めることもありますが、その場合は撤去業者への外注費が上乗せされます。
リハコがゴミ屋敷の空き家を再生するときも、多くの場合は50万円以下で撤去できています。
| 1DK・単身の住居 | 5〜15万円が目安。2トントラック1台程度 |
| 2DK〜3DKの戸建て | 15〜40万円が目安。2トントラック2〜3台 |
| 4K以上・ゴミ屋敷化 | 30〜80万円が目安。トラック4台以上＋人手が数日 |
| 屋外にもゴミがある | 上記に10〜30万円加算。庭・物置・カーポート下の分 |
| 家電リサイクル対象品 | 1点あたり約990〜6,000円の再商品化等料金＋収集運搬料金 |
アスベストと地中障害物は追加費用になる
ここまでの金額は、ごく一般的なケースの費用です。
次のようなケースでは、さらに追加の費用がかかります。
とくに築40年以上の家では、アスベストの事前調査が法律で義務づけられています。
- アスベスト除去：100〜350万円が目安…屋根材・外壁・煙突・断熱材などに使われている場合、専門の資格を持つ業者による除去が法律で義務づけられています。自分で処理することはできません
- アスベストの事前調査：3〜10万円…2022年4月から延床80㎡以上の解体工事で事前調査結果の報告が義務化され、2023年10月着工分からは有資格者による調査が必要になりました
- 地中障害物の撤去：1㎡あたり12,000円〜…地下に埋められた古い基礎・コンクリートガラ・浄化槽・井戸などが出てくると、種類と量に応じて追加料金が発生します
- 手壊し解体の割増：1〜3割増…前面道路が狭く重機が入らない、隣家との距離が近いといった現場では、人力での解体になり工期も費用も増えます
地中障害物は、掘ってみるまで分かりません。
よくあるのは、以前の建物の基礎コンクリートが埋まったままのケースです。
大げさではなく、数十万円単位の追加になることを覚悟しておいたほうが安全です。
見積書に「地中障害物が出た場合は別途」と書かれていたら、1㎡あたりの単価を先に確認しておいてください。
解体後の税金にも注意
住宅を解体して更地にすると、翌年から住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で6倍になります（地方税法の住宅用地特例）。
坪数別だと解体費用はいくらになる？
うちは40坪くらいの家です。坪数から計算できますか？
できます。木造なら1坪4〜5万円が基準です。そこにゴミの撤去費を足すと、実際に必要な総額が見えます。
木造住宅の解体費は1坪あたり4〜5万円（1㎡あたり1.2〜1.5万円）が基準です。
この単価に延床面積を掛け、ゴミの撤去費を足したものが、ゴミ屋敷の解体に必要な総額になります。
ゴミの量を中程度（撤去費50〜80万円）と想定した場合の目安は次のとおりです。
| 延床面積 | 建物の解体費のみ | ゴミの撤去費を含めた総額 |
| 20坪（約66㎡） | 80〜100万円 | 130〜180万円 |
| 30坪（約99㎡） | 120〜150万円 | 170〜230万円 |
| 40坪（約132㎡） | 160〜200万円 | 210〜280万円 |
| 50坪（約165㎡） | 200〜250万円 | 250〜330万円 |
| 60坪（約198㎡） | 240〜300万円 | 290〜380万円 |
延床面積は、固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細書か、登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部で確認できます。
2階建ての場合は1階と2階の床面積の合計で、建坪（1階部分だけ）ではありません。
ここを取り違えると、見積もりが倍近くずれます。
なお、鉄骨造は木造の1.3〜1.5倍、RC造（鉄筋コンクリート造）は1.5〜2倍が目安です。
40坪の鉄骨造なら210〜300万円、RC造なら240〜400万円程度を見込んでください。
古い家ほど基礎が深く、廃材の分別に手間がかかるため単価は上振れしやすくなります。
| 木造 | 1坪4〜5万円 |
| 鉄骨造 | 1坪6〜7.5万円 |
| RC造 | 1坪7〜10万円 |
| 残置物の撤去 | 20〜100万円以上 |
ゴミ屋敷の解体費用を安くする方法は？
200万円は用意できません。少しでも安くする方法はありますか？
相見積もり・補助金・分ける発注・時期の4つで下げられます。それでも100万円台後半は残るのが実情です。
解体費用を下げる方法は4つあります。
組み合わせれば2〜3割は圧縮できますが、ゼロにはできません。
先に結論を書くと、もっとも支出が小さいのは「解体せずに売る」という選択です。
相見積もりを3社以上から取る
解体費用は業者によって2〜3割変わることがあります。
自社で重機と職人を持つ業者に直接依頼すると、中間マージンが乗らないぶん安くなります。
見積もりは3社以上、同じ条件（残置物込みか別か）をそろえて依頼してください。
| 比較の前提をそろえる | 残置物の撤去を含む金額か、建物だけの金額かを必ず統一する |
| 含まれない工事を聞く | ブロック塀・庭木・カーポート・浄化槽が別料金になっていないか |
| 追加費用の条件を聞く | 地中障害物が出たときの単価と、報告の手順を先に確認する |
| 建設業許可を確認する | 解体工事業の登録または建設業許可があるか。廃棄物の処理先も聞く |
| 近隣対応を確認する | 着工前の挨拶・養生・散水を誰が行うか。トラブル防止に直結する |
自治体の補助金・助成金を確認する
老朽化した空き家の解体に、補助金を出している自治体があります。
金額は工事費の2分の1〜5分の4、上限20万〜100万円程度が中心です。
たとえば群馬県高崎市には「空き家解体助成金」という手厚い制度があります。
10年以上使われていない老朽空き家の解体費用の5分の4・上限100万円を助成します。予算額に達し次第、受付は終了します。
同じ関東でも自治体によって条件と金額は大きく異なります。
多くの制度には「着工前に申請すること」という条件があります。
契約や工事を先に始めてしまうと対象外になるため、必ず市区町村の空き家担当課に確認してから見積もりを進めてください。
耐震診断の結果や、所得・税の滞納の有無が要件になっている制度もあります。
- 申請時期…着工前の申請が原則。年度ごとの予算枠があり、早期に終了することがある
- 対象建物…昭和56年5月以前の建物、または倒壊の危険があると判定された家屋が中心
- 必要書類…登記事項証明書、見積書、現況写真、納税証明書など
- ブロック塀の補助…解体本体とは別に、危険ブロック塀の除却補助がある自治体も多い
ゴミの撤去と解体を分けて発注する
解体業者にゴミの撤去まで丸投げすると、外注費に管理費が上乗せされます。
残置物の撤去業者と解体業者に別々に発注すると、10〜20万円下がることがあります。
手間は増えますが、金額の内訳が見えるぶん交渉もしやすくなります。
あわせて、まだ使える家具・家電はリサイクル業者に買い取ってもらうのも有効です。
自治体の粗大ゴミ回収を使って、一部だけ先に減らす工夫もできます。
ただし後述のとおり、自力での片付けは想像以上に割に合いません。
繁忙期を外して依頼する
解体業界は年度末（1〜3月）が繁忙期で、価格も工期も厳しくなります。
急ぐ理由がなければ、6〜11月に相談すると条件が緩みやすいのが実情です。
ただし補助金の年度予算とはタイミングが逆になるため、両方を天秤にかけて判断してください。
解体に200万円かける前に、ゴミを置いたままいくらで売れるかを確かめてください。リハコは片付けも解体もせずに買い取ります。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
ゴミ屋敷の片付けを自分でやれば安くなる？
業者に頼まず、家族で片付ければ数十万円は浮きますよね？
浮きません。リハコの社員3人で丸3日やって、処分費だけで約10万円かかりました。
ゴミ屋敷の片付けを自力で行うことはおすすめしません。
理由は3点です。
手間と労力が大きすぎること、それでいて費用がほとんど下がらないこと、そして完了までに時間がかかりすぎることです。
リハコの社員が実際にやってみた記録をそのまま公開します。
栃木県足利市の4K戸建てで残置撤去をやってみた結果
栃木県足利市山川町の4K戸建てのゴミ屋敷で、リハコの男性社員3名が残置物の撤去を行いました。
結論から言うと、丸3日かかりました。
ゴミの処分は足利市南部クリーンセンターを利用し、2トントラックで現地とクリーンセンターを何度も往復しています。
| 作業した人数 | リハコ社員3名（いずれも現場に慣れた男性） |
| かかった日数 | 丸3日間 |
| クリーンセンター往復 | 1日3往復×3日＝9回 |
| 1回あたりの処分料 | 2トントラックで約1.2万円 |
| 処分費の合計 | 9回×1.2万円＝約10万円 |
| 体への負担 | タンス・冷蔵庫など重量物の搬出が続き、数日間疲労が残った |
処分費だけで約10万円、これに3人×3日分の人件費が加わります。
仮に1人1日1.5万円で計算すれば13.5万円で、合計23.5万円相当です。
自力で片付けた場合の実質負担（足利市の4K戸建て）
※人件費は1人1日1.5万円で計算しています。
自力でやっても、業者に頼んだ場合と大きくは変わらないという結果でした。
業者のほうが安くなることがある理由
この作業について、後日リハコが付き合いのある残置撤去業者に確認したところ、30万円で撤去できるという回答でした。
この業者が安く請けられるのには、はっきりした理由があります。
- まだ使える家具や家電を東南アジアへ輸出して利益を上げているため、ゴミの処分費そのものを圧縮できている
- クリーンセンターではなく産業廃棄物処理場と直接契約しているため、処分単価が安い
- 分別と積み込みに慣れており、同じ物量を圧倒的に短い時間で終わらせられる
この業者はとくに条件が良いほうで、一般的な残置撤去業者であれば50万円ほどが相場になります。
それでも、自力でやったときの実質負担と比べて、極端に高いわけではありません。
リフォームに慣れた我々でさえ大変な作業だったため、この足利市の戸建て以降、リハコが自分たちで残置撤去を行うことはやめました。
自力作業のリスク
床が抜ける、ガラスや刃物でケガをする、害虫や動物の糞尿に触れるといった危険があります。無理はしないでください。
兄弟3人で週末ごとに通って片付けようとしましたが、2か月経っても半分も終わりませんでした。
家の中の片付けだけを先に頼む場合の費用は、ゴミ屋敷の片付け費用に目安と実例があります。
解体の見積りは解体のページから、片付けは片付けのページから取れます。
解体せずにゴミ屋敷をそのまま売るとどうなる？
こんな家、片付けないと買い手なんてつかないのでは？
つきます。買主が実需からリフォーム前提の投資家に変わるだけです。ゴミの処分費は買主側の工事費に含めて計算します。
ゴミ屋敷は、ゴミを置いたままの状態で売却できます。
築30年を超えた木造住宅の査定は、土地の値段からリフォーム費と残置物の処分費を差し引いて計算します。
つまりゴミの処分費は、売主が先に払うか、買主が価格から引くかの違いでしかありません。
先に払っても、その分だけ高く売れる保証はありません。
先ほどの栃木県足利市山川町の戸建ては、ゴミ屋敷の状態のまま買い取らせていただきました。
その後リハコがリノベーションを行い、現在は家賃5万円で新しいご家族が入居しています。
解体を選んだ場合と、そのまま売却した場合では、手元に残る金額が大きく変わります。
解体は200万円前後の持ち出し、そのまま売却は現金の受け取りで、その差は300万円を超えることもあります。
解体してから売る／そのまま売る
- 撤去・解体・滅失登記で2〜4か月
- 更地は土地の固定資産税が最大6倍
- 家財を残したまま引き渡せる
- 査定から最短2週間〜1か月
| 比較項目 | 解体してから売る | そのまま売る |
| 手出し費用 | 170〜330万円（先払い） | 0円 |
| ゴミの片付け | 売主が費用を負担して撤去する | 不要。家財を残したまま引き渡せる |
| かかる期間 | 見積もり・撤去・解体・滅失登記で2〜4か月 | 査定から最短2週間〜1か月 |
| 解体後の税金 | 更地になると土地の固定資産税が最大6倍 | 引き渡した時点で負担が終わる |
| 売れ残るリスク | 更地にしても買主が付かない可能性が残る | 買取なら価格の合意時点で確定する |
リハコが片付けずに買い取れる理由
リハコは、買い取った空き家を自社でリノベーションし、戸建て賃貸として貸し出す事業を行っています。
リノベーション費用を自社で見積もれるため、残置物の処分費も実額で計算でき、余計な安全マージンを取る必要がありません。
これまでに100戸以上の空き家を再生してきました。
実際に、ゴミや家財が残ったままの空き家を各地で買い取っています。いずれも売主様は片付けをしていません。
| 所在地・築年 | 状態 |
| 群馬県館林市加法師町・築43年 | ゴミ屋敷・天井の崩壊・ハクビシンの侵入 |
| 群馬県伊勢崎市東町・築54年 | ゴミ屋敷・汲み取り式トイレ |
| 埼玉県本庄市台町・築45年 | 不用品の多いゴミ屋敷・10年空き家・傾き |
| 千葉県君津市・築50年 | 都市計画区域外のゴミ屋敷 |
埼玉県本庄市台町のケースでは、はじめ解体を前提に380万円で仲介に出したものの、3か月間まったく動きませんでした。
その後、解体せず現況のまま買い取らせていただいています。
解体費用を差し引いて考えると、そのまま売ったほうが手元に残る金額は多くなりました。
仲介が有利なことも
立地が良ければ、仲介で買主を探したほうが高く売れます。リハコは仲介から入り、3か月で決まらなければ自社で買い取る流れです。
| リハコの2段構え |
| ・まずリハコが投資家ネットワークに紹介し、仲介での売却を試みる ・3か月で買主が見つからなければ、リハコ自身が買い取る ・どちらに転んでも、売主様の片付け費用・解体費用の持ち出しはゼロ |
ゴミ屋敷をそのまま売る流れと必要書類は？
何から始めればいいですか。家の鍵も見つからないのですが。
お住まいの住所だけ分かれば結構です。鍵や書類が揃っていなくても、査定は進められます。
問い合わせから決済まで、最短2週間〜1か月が目安です。
売主様に片付け・解体・修繕をお願いすることはありません。
現地調査も、立ち会いは任意です。
ゴミ屋敷をそのまま売る流れ
- 問い合わせ住所と分かる範囲の情報
- 机上査定周辺の成約事例から概算最短当日
- 現地調査立ち会いは任意
- 契約・決済家財・ゴミはそのままで可
※問い合わせから決済まで最短2週間〜1か月が目安です。
| 1. 問い合わせ | 住所と、分かる範囲の情報（築年数・面積・ゴミの状況）を伝える |
| 2. 机上査定 | 登記情報と地図、周辺の成約事例から概算を出す。最短当日 |
| 3. 現地調査 | 室内の残置量・建物の傷み・境界を確認する。立ち会いは任意 |
| 4. 買取金額の提示 | 再販価格・残置物の処分費・リフォーム費の内訳をセットで提示する |
| 5. 売買契約 | 物件状況報告書に残置物の状況を記載し、契約不適合責任の免責を明記して締結 |
| 6. 決済・引き渡し | 残代金の受領と所有権移転。家財・ゴミはそのままで可 |
必要書類は登記識別情報（権利証）・固定資産税の納税通知書・本人確認書類が基本です。
測量図や建築確認済証があれば手続きは早くなりますが、無くても査定・契約はできます。
- 登記識別情報／権利証…紛失していても、司法書士の本人確認情報で代替できます
- 固定資産税の納税通知書…毎年4〜6月に届くもの。写しで構いません
- 物件状況報告書（告知書）…残置物・雨漏り・シロアリなど、知っている不具合を記載します
- 相続登記が済んでいない場合…そのままご相談いただけます。司法書士と連携して並行して進めます
相続した不動産の登記は、2024年4月1日から義務化されています。
相続を知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法）。
売却の前提としても登記は必要になるため、早めに手を付けておくのが安全です。
譲渡所得税や登記の詳細は、税理士・司法書士にご確認ください。
ゴミ屋敷を放置しても、状況が良くなることはありません。
固定資産税は年間で数万〜15万円ほどかかり続けます。
さらに、空家等対策の推進に関する特別措置法にも注意が必要です。
「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になります。
台風でゴミや建材が飛散して人や車に当たれば、損害賠償の問題にもなりかねません。
片付けだけで100万円と言われて何年も止まっていました。そのままで買っていただけて、本当に助かりました。
よくある質問
ゴミ屋敷の家を解体する費用はいくらですか？
木造・延床100㎡（約30坪）で170〜260万円が目安です。
内訳は建物の解体費150〜180万円と、残置物の撤去費20〜100万円です。
鉄骨・RC造の場合は同じ広さで220〜400万円になります。
ゴミの量・家の構造・延床面積の3つで金額が決まり、ゴミの量が最も大きく影響します。
ゴミ屋敷を解体するには、どこまで片付ける必要がありますか？
原則としてすべてのゴミを撤去する必要があります。
家電リサイクル法の対象になる冷蔵庫・テレビ・エアコン・洗濯機は、解体で出る産業廃棄物と一緒に処分できないためです。
撤去後は清掃・消毒・害虫駆除を行い、安全に解体できる状態に整えるのが一般的です。
ゴミ屋敷の解体費用に補助金は使えますか？
自治体によって使えます。
老朽空き家の解体に対し、工事費の2分の1〜5分の4、上限20万〜100万円程度を補助する制度が中心です。
群馬県高崎市の空き家解体助成金は解体費用の5分の4・上限100万円です。
多くの制度は着工前の申請が条件で、予算額に達すると受付が終わるため、市区町村の空き家担当課に先に確認してください。
解体費用が一括で払えません。分割払いはできますか？
金融機関の解体ローン・リフォームローンを利用できる場合があります。
取り扱いのある金融機関にご相談ください。
ただし借入をしてまで解体する前に、解体せず売却した場合の金額を確認することをおすすめします。
そのまま売れば手出しは0円で、現金を受け取る側に回ります。
ゴミを片付けないまま売却できますか？
できます。
リハコは片付けも解体もせずに買い取っています。
群馬県館林市加法師町の築43年のゴミ屋敷も、そのままの状態で買い取りました。
埼玉県本庄市台町の築45年の空き家、千葉県君津市の築50年のゴミ屋敷も同じです。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川であれば、現地調査に伺います。
