共有名義の不動産を売却するには全員の同意が必要｜遠方・反対・連絡不通のときの進め方

「兄弟と共有名義で相続した実家を売りたい。でも、ひとりが首をたてに振らない」

「遠くに住んでいる姉と、ほとんど連絡を取っていない」

結論からお伝えします。

共有名義の家や土地を丸ごと売るには、共有者全員の同意が要ります。

持分が1割でも9割でも同じで、ひとりでも反対すれば売れません。

ただし、全員が集まる必要はなく、遠方の共有者がいても書類の郵送で売れます。話がまとまらないときも、出口は用意されています。

持分の買い取り、裁判所の手続き、2023年4月に始まった「連絡が取れない共有者」の制度などです。

そして、いちばん話が進みやすいのは「この家はいくらで売れて、ひとりいくら手元に残るのか」を全員で同じ紙で見たときです。

反対の理由の多くは、金額が見えていないことから来ています。

この記事では、全員で売るときの進め方、お金の分け方、話がまとまらないときの選択肢を順にお話しします。

民法の条文と国の資料に沿って説明します。

共有名義の家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が要る

共有の家に手を加えるときのルールは、民法第251条にあります（e-Gov法令検索・民法）。

「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更…を加えることができない」という条文です。

家を丸ごと売ることは、この「変更」よりさらに重い処分にあたり、共有者全員がそろって売主になる必要があります。

一方で、それぞれの共有者が持っている「持分」は、その人の財産です。

自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売ることができます。

ただ、持分だけを買うのは主に専門の業者で、価格は家全体の値段を持分で割った額より大きく下がるのがふつうです。

兄弟との関係にも響くため、この記事では「全員で売る」ことを先に考えます。

やりたいこと	誰の同意が要るか	例
家を丸ごと売る・取り壊す	共有者全員	実家を売る、建物を解体して更地にする
管理のこと（貸す・大きくない修繕など）	持分の価格の過半数	短い期間で貸す、傷んだところを直す
保存のこと	共有者ひとりで可	雨漏りの応急処置、草刈り
自分の持分だけを売る	同意は不要	持分を買い取る業者などに売る

管理と保存のルールは民法第252条にあります。

草刈りや雨漏りの応急処置はひとりでできますが、売ることと壊すことは全員で決める、と覚えておいてください。

まず「どの状態の共有か」を確かめる

同じ「共有名義」でも、今どの状態にあるかで、進め方が変わります。

法務局で登記事項証明書を取るか、固定資産税の納税通知書を見て確かめてください。

登記が亡くなった親の名前のまま	まだ遺産を分けていない状態（民法第898条の「相続財産の共有」）。売る前に、誰が相続するかを決めて相続登記をする
兄弟の名前で持分が登記されている	ふつうの共有。全員が売主になって売る
親と子、夫婦で共有している	ふつうの共有。共有者の中に判断が難しい人がいるときは、後で説明する成年後見を考える

親の名前のままの場合は注意が要ります。2024年4月から、相続登記は義務になりました。

不動産登記法第76条の2で、「相続を知った日から3年以内」の申請が求められています。

正当な理由なく怠ると、同法第164条で10万円以下の過料の対象になります。

出典はe-Gov法令検索・不動産登記法と法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」です。

売るつもりでも、手続きの入口はここです。

全員で売る進め方｜遠方の共有者がいても、会わずに進められる

全員で売ると決まったら、流れはふつうの売却とほぼ同じです。

違うのは「全員の書類をそろえる」ことと「全員の意思を確かめる」ことが増える点です。

窓口を決める	不動産会社とのやり取りをする人を1人決める。家に近い人か、時間が取れる人
価格を全員で確かめる	査定の金額と根拠を全員に同じ形で共有する。仲介と買取の両方を聞くと比べやすい
最低価格を決めておく	「この金額以上なら売ってよい」を先に全員で決めると、途中で止まりにくい
契約する	全員が売主として署名・押印する。遠方の人には契約書を郵送で回す（持ち回り）か、委任状で窓口の人に任せる
引き渡し・登記	司法書士が全員の本人確認と意思確認をする。遠方の人とは面談や書類の郵送で行う
代金を分ける	決めておいた割合で分ける。費用を立て替えた人の精算もここで

委任状で任せるときに決めておくこと

委任状は「全部おまかせ」ではなく、何を任せるのかを書きます。

売る物件、売値の下限、手付金や引き渡しの時期、売ったお金を受け取る口座などです。

あいまいな委任状は、あとで「そんな値段で売るとは聞いていない」というもめごとの元になります。

本人の意思確認は、登記を担当する司法書士が最後に行います。

委任状があっても、本人に売る気があるかどうかは確かめられる、ということです。

家の中の荷物はどうするか

共有名義の実家でよくつまずくのが、家の中の荷物です。誰が片付けるか、費用を誰が出すかで話が止まります。

買取なら、荷物が残ったままで売れることが多く、片付けの分担を決めなくても前に進めます。

形見や写真など残したいものだけ、全員で日を決めて持ち出してください。

片付けを自分たちでするときの費用や頼み方は、片付けのページにまとめています。

売ったお金の分け方と、税金で気をつけること

売ったお金は、登記されている持分の割合で分けるのが基本です。持分が2分の1ずつなら半分ずつです。

ここで決めておきたいのが、これまでの費用の精算です。

固定資産税の納税通知書は共有者のうち1人に届くことが多く、その人がずっと払ってきた、ということがよくあります。

草刈り、火災保険、売るときの測量や登記の費用も同じです。

「売れたお金から、立て替えた人に先に返し、残りを持分で分ける」と書面で決めておくと、もめごとを防げます。

遺産を分ける前なら「換価分割」で分ける

親の名前のままの家を、売ってお金で分けることを「換価分割」といいます。遺産分割協議書には、分け方をはっきり書いておきます。

たとえば「この家を売り、売れたお金から費用を引いて、〇〇と〇〇が2分の1ずつ受け取る」と書きます。

売る手続きを進めやすくするために、相続登記は兄弟のうち1人の名義にして、売れたお金を分ける方法もあります。

ただ、協議書の書き方によっては「その人が相続したお金を兄弟に渡した（贈与）」と見られるおそれがあります。

書き方は司法書士や税理士に確かめてください。

税金は、共有者ひとりずつが自分の持分で申告する

家を売って利益が出たときの譲渡所得税は、共有者それぞれが自分の持分の分を計算して、確定申告します。

親が1人で住んでいた家を相続して売る場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使えることがあります。

国税庁のタックスアンサー（No.3306）では、要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

相続した人が3人以上なら2,000万円までです（2024年1月1日以後の売却）。

売る期限は2027年12月31日までとされています。

建物の建築時期や、亡くなる直前の住み方など細かい要件があるので、使えるかどうかは税理士か税務署に確かめてください。

話がまとまらないのは、たいてい「金額」と「気持ち」

共有名義の売却が止まる理由は、大きく分けると次のどれかです。相手を説得する前に、どれに当たるのかを考えてみてください。

反対・保留の理由	よくある言葉	打てる手
金額に納得していない	「安すぎる」「もっと高く売れるはず」	複数の会社の査定と根拠を全員で見る。仲介で売り出して、期限を決めて買取に切り替える
思い出があって手放したくない	「親の家を売るのは申し訳ない」	壊されずに誰かが住み続ける売り方を探す。形見を持ち出す日を設ける
共有者の1人が住んでいる・使っている	「自分の住む場所がなくなる」	住んでいる人が他の持分を買い取る。住み続けるなら使用料の話をする
面倒で後回しにしている	「そのうち考える」	期限を決める。書類の準備は窓口がまとめて行い、本人は署名だけにする
連絡が取れない・判断できない	（返事がない）	裁判所の手続き・成年後見（次の章以降）

共有者の1人が家に住んでいる場合は、民法第249条2項が関わります（e-Gov法令検索・民法）。

自分の持分を超えて使っている共有者は、別に取り決めがなければ、他の共有者に「使用の対価」を払う義務があるとされています。

「住んでいる兄にずっとタダで使われている」という不満もあるでしょう。

その場合、売るか、使用料を払ってもらうか、という話し合いの材料になります。

金額が見えると、話は動き出す

「売りたくない」という言葉の裏には、不安があることが少なくありません。

「いくらになるか知らない」「安く売らされるのではないか」という不安です。

逆に、次のような数字を全員が同じ紙で見ると、話は具体的になります。

「この家は今この金額で売れて、ひとり〇〇万円が手元に残る」「持っていれば毎年これだけ税金と手間がかかる」

たとえばリハコは、群馬県高崎市寺尾町の築52年の家を、水道と電気が使えない状態のまま買い取りました。

売主様の手続きは約1か月で終わりました（売却者様の声）。

「どうせ売れない」と思われている古い家でも、現況のままの金額を出せることがあります。

仲介と買取、どちらで売るかで悩む場合は、空き家の売却方法5つの比較も参考にしてください。

それでもまとまらないときの出口

方法	向いている場面	気をつけること
持分を買い取る・買い取ってもらう	1人が家を使い続けたい。お金で分けたい	価格の根拠を査定でそろえる。安すぎると贈与になることがある
遺産分割調停	親の名前のまま、遺産の分け方がまとまらない	家庭裁判所で話し合う。まとまらなければ審判に移る
共有物分割請求	持分がすでに登記されたふつうの共有で、話し合いがまとまらない	地方裁判所の手続き。最後は競売になることもある
自分の持分だけを売る	どうしても共有から抜けたい	価格は大きく下がりやすい。兄弟と見知らぬ相手の共有になる

持分の買い取り合い

いちばん穏やかなのは、共有者の中で持分を売り買いする方法です。

家を使い続けたい人が、他の人の持分を買い取れば、その人の単独の名義になります。

つまずくのは価格です。「身内だから安く」とすると贈与税の心配が出てきますし、買う側は「高すぎる」と感じます。

不動産会社の査定を取り、「家全体がいくらで、持分に直すといくら」という数字を根拠にすると、話がまとまりやすくなります。

親の名前のままなら、遺産分割調停

遺産を分ける前の家は、民法第907条2項により、話し合いがまとまらなければ家庭裁判所に分け方を決めてもらうよう求められます。

裁判所のウェブサイト「遺産分割調停」の説明を見てみます。

申立ての費用は、被相続人1人につき収入印紙1,200円分と郵便切手です。

調停がまとまらなければ自動的に審判に移り、裁判官が判断します。

調停では、家を誰か1人が取得してほかの人にお金を払う、売ってお金で分ける、といった分け方が話し合われます。

持分が登記されたあとなら、共有物分割請求

民法第256条では、各共有者は「いつでも共有物の分割を請求することができる」とされています。

話し合いがまとまらなければ、民法第258条で裁判所に分割を求められます。

裁判所が命じる分け方は、まず土地を分ける（現物分割）か、1人が持分を買い取ってお金を払う方法です。

それもできなければ競売です（e-Gov法令検索・民法）。

競売になると、ふつうに売るより安くなりやすく、全員が損をすることがあります。

「裁判になれば競売になるかもしれない」ことが、かえって話し合いに戻るきっかけになることもあります。

なお、遺産を分ける前の家は、民法第258条の2により、原則としてこの手続きは使えません。

遺産分割の手続きで分けます（相続開始から10年を過ぎた場合の例外があります）。

どちらの手続きになるかは、弁護士に確かめてください。

自分の持分だけを売る

他の共有者の同意がなくても、自分の持分だけは売れます。

ただ、買うのは主に持分を専門に扱う業者で、価格は大きく下がりやすく、兄弟は見知らぬ相手と共有することになります。

関係を大きく変える選択なので、ほかの道を考え尽くしてからにしてください。

連絡が取れない共有者・判断できない共有者がいるとき

共有制度の見直しは、2023年（令和5年）4月1日から施行されています。

出典は法務省の資料「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」です。

連絡が取れない共有者（所在等不明共有者）がいる不動産について、次の2つの制度ができました。

制度	中身	条文
所在等不明共有者の持分の取得	裁判所の決定で、行方のわからない共有者の持分を、ほかの共有者が取得できる	民法第262条の2
所在等不明共有者の持分の譲渡	ほかの共有者全員が持分を売ることを条件に、行方のわからない共有者の持分もあわせて第三者に売る権限を、裁判所が与える	民法第262条の3

どちらも申し立てるのは不動産のある場所の地方裁判所です。

法務省の資料では、登記簿だけでなく住民票などを調べても所在がわからないことが必要とされています。

取得する人は、裁判所が決める時価相当額のお金を供託します。行方のわからない共有者は、あとでそこから支払いを受ける仕組みです。

ただし、遺産を分ける前の家で、相続開始から10年たっていない場合は、この2つの制度は使えません。

根拠は民法第262条の2第3項・第262条の3第2項です。

その場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を選んでもらうなど、別の手続きになります。司法書士や弁護士に相談してください。

認知症などで判断できない共有者がいるとき

共有者の中に、認知症などで判断が難しい人がいると、その人は売ることに同意できません。家族が代わりに署名することもできません。

この場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい（民法第7条）、後見人がその人に代わって売買の手続きをします。

さらに、その人が住んでいた家や敷地を売るときは、家庭裁判所の許可が要ります。

民法第859条の3で決められています（e-Gov法令検索・民法）。

施設に入った親と子で共有している家などでは、ここに時間がかかります。

親が元気なうちにできる準備は、「親が亡くなる前にやることチェックリスト」にまとめています。

リハコが共有名義の家のご相談でできること

リハコは、古い空き家を買い取って直し、その街で家を探している人に貸したり売ったりしている会社です。

これまでに200戸以上の空き家・築古物件を再生してきました。

共有名義の家のご相談で、リハコが大切にしているのは、共有者全員が同じ情報を見て、全員で決められるようにすることです。

• 査定の金額と、その根拠を書面でお出しします。兄弟の皆さんに同じものを見ていただけます
• 荷物が残ったまま、雨漏りや傾きがあっても、現況のまま買い取ります。片付けや解体の分担を決めなくても進められます
• 遠方の共有者がいても、書類の郵送とお電話で進められます
• 全国対応です。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます
• 査定・ご相談は無料で、2営業日以内にご連絡します

群馬県館林市広内町の家は、残置物が残ったまま買い取りました。

残置物の撤去から外観・玄関・水まわりまで直して、再生しています（施工事例）。

先ほどの高崎市寺尾町の家も、直したあとはご夫婦と愛犬が暮らしています（売却者様の声）。

親の家が壊されずに使われ続けることが、売るのをためらっていた共有者の方の気持ちを動かすこともあります。

なお、家を壊してから売るか迷っている場合、解体の費用や進め方は解体のページにまとめています。

ただ、古い家は壊さずにそのまま売れることも多いので、先に査定を受けてから決めてください。

買取の会社をどう選ぶかは、空き家買取業者の選び方で詳しくお話ししています。

共有名義の家は、「まず金額」から

共有名義の家を丸ごと売るには全員の同意が要り、ひとりでも反対すれば売れません。

けれど、反対の理由の多くは、金額と、家がこれからどうなるかが見えていないことにあります。

連絡が取れない共有者がいても、判断できない共有者がいても、手続きは用意されています。

まずは「この家はいくらで売れるのか」を確かめ、その数字を持って兄弟で話してみてください。