実家の売却は親の状況で進め方が変わる｜存命・施設入所・相続後・遠方・兄弟で売る方法

「親は施設に入って、実家はもう誰も住んでいない」
「相続したけれど遠くて通えない。兄弟とも話がまとまらない」

結論からお伝えします。

実家を売る方法は、「いま家の名義は誰か」と「その人が自分で売れる状態か」で決まります。

親が元気なら親本人が売主になり、子は委任を受けて手続きを進められます。

親が認知症などで判断できなければ、成年後見と家庭裁判所の許可が要ります。

親が亡くなっていれば、相続登記をしてから相続人全員で売ります。

どの場合も、古い家のまま・荷物が残ったまま・遠方から一度も行かずに売る道はあります。

片付けや解体を先に始める必要はありません。

この記事では、親が存命・施設に入った・亡くなった・遠方・兄弟で相続した、という事情ごとに見ていきます。

誰が何をすれば実家を売れるのかを、順にお話しします。

実家を売る前に、名義と親の状況を確かめる

実家を売るとき、契約書に売主として名前を書くのは登記簿上の名義人です。

子が「実家を売りたい」と思っても、名義が親のままなら売主は親、亡くなっていれば相続した人になります。

まず自分の事情がどこに当たるかを見てください。

実家の状況	売主になる人	主に必要なこと
親が存命で、判断能力がある	親本人	親が契約する。子は委任状で代わりに手続きを進められる
親が施設に入った（判断能力はある）	親本人	上と同じ。税金の特例に「住まなくなってから3年」の期限がある
親が認知症などで判断できない	成年後見人	家庭裁判所で後見人を選んでもらい、実家を売る許可も得る
親が亡くなり、相続人が1人	その相続人	相続登記をしてから売る
親が亡くなり、兄弟など相続人が複数	相続人全員（または遺産分割で決めた人）	遺産分割協議と相続登記。売るには全員の同意が要る

名義は登記簿で確かめる。祖父母の名義のままのこともある

名義は、法務局で「登記事項証明書」を取れば確かめられます。

固定資産税の納税通知書に書かれた名前と、登記の名義が同じとは限りません。

古い家では、親ではなく祖父母の名義のままになっていることもあります。

この場合は、祖父母から親、親から子へと相続の手続きをさかのぼってから売ることになるので、早めに司法書士へ相談してください。

家族で「実家をどうするか」を話し合う前に、親の持ち物や手続きを整理しておきたい方もいます。

その場合は、親が亡くなったらやること全52項目もあわせて見てください。

親が存命なら、親本人が売主になる

売主は親本人。子は委任を受けて手続きを進める

親が存命で名義も親なら、実家を売るのは親本人です。子が「代わりに売る」には、親から委任を受けて代理人になる形をとります。

実務では、査定・内覧の立ち会い・書類の準備は子が進め、契約書への署名や、売る意思の確認だけは親本人が行う流れがよくあります。

司法書士は登記の前に売主本人の意思を確かめるので、施設に入っている場合は、施設で面談してもらう段取りを組みます。

実家の売却代金を施設の費用にあてたい、という相談も多いです。

親が自分で判断できるうちに売ると、手続きがいちばん簡単に済みます。

施設に入った親の家は「住まなくなってから3年」に注意

親が住んでいた家を親本人が売ると、税金を軽くする特例が使えることがあります。

国税庁のタックスアンサー（No.3302 マイホームを売ったときの特例）に、この特例の説明があります。

自分が住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるとしています。

ただし、住まなくなった家を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

施設に入った年から数えて、この期限を過ぎると使えなくなります。

また、親子や夫婦など特別な関係のある人に売った場合は対象外です。

実際に使えるかどうかは、売る前に税務署か税理士に確認してください。

介護認定を受けただけで売れなくなるわけではない

「要介護の認定が出ると家が売れなくなる」と聞いて焦る方がいますが、介護認定そのものは売却の条件ではありません。

問題になるのは、本人が売ることの意味を理解して判断できるかどうかです。

民法3条の2（e-Gov法令検索）は、意思能力がない状態でした契約は無効になると定めています。

認知症が進んで判断できない状態で契約すると、あとで契約そのものが無効になるおそれがあります。

そのため、買主も司法書士もそこを慎重に確かめます。

認知症が進んだら、成年後見と家庭裁判所の許可が要る

親が判断できない状態になった場合、家族が親の代わりに実家を売ることはできません。

家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、後見人が親の代わりに売ります。

さらに、裁判所のサイト（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）にも説明があります。

後見人が本人の住まいを売るには家庭裁判所の許可が必要で、許可なく売ると無効になるとしています。

いまは施設に入っていて住んでいなくても、入所前に住んでいた家は「居住用不動産」に含まれます。

後見の申し立てから許可まで、時間も書類も要ります。

親が元気なうちに家族で話し、売るかどうかを決めておくことが、いちばんの備えです。

相続した実家は、相続登記をしてから売る

相続登記は義務。知った日から3年以内

法務省の案内（相続登記の申請義務化）では、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務になりました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をする必要があります。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した家も対象で、こちらは2027年（令和9年）3月31日までに登記をする必要があります。

「親が亡くなったのはずっと前だから関係ない」ではありません。

遺産分割がまとまらず、期限に間に合いそうにない場合もあります。

そのときは、相続人の一人が自分は相続人だと申し出る「相続人申告登記」で、ひとまず義務を果たせます。

ただし、この申告だけでは家を売ることはできません。売るには、誰が相続するかを決めて相続登記を済ませる必要があります。

相続した実家を売るまでの流れ

相続人と財産を確かめる	戸籍を集めて相続人を確定し、実家の登記事項証明書を取る
査定を受ける	登記の前でもよい。仲介と買取の両方で金額と期間を聞く
遺産分割を決める	誰が相続するか、売って代金を分けるかを話し合い、遺産分割協議書にする
相続登記	司法書士に頼むことが多い。売る人の名義にする
売買契約・引き渡し	代金を受け取り、買主へ名義を移す
翌年の確定申告	売って利益が出たら申告する。特例を使う場合も申告が要る

税金は「取得費」と「空き家の特例」を確かめる

相続した実家を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。利益は「売った金額－取得費－売るための費用」で計算します。

親が昔いくらで買ったか分からないことはよくあります。

国税庁のタックスアンサー（No.3258 取得費が分からないとき）に、その場合の扱いがあります。

取得費が分からない場合、売った金額の5%を取得費にできるとしています。

また、親が一人で住んでいた古い家を相続して売る場合は、別の特例が使える場合があります。

国税庁のタックスアンサー（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）の最高3,000万円の控除です。

条件は細かく決まっています。たとえば、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることです。

売る時期は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

さらに、2027年（令和9年）12月31日までの売却であることも条件です。

相続人が3人以上いると控除は2,000万円になります。

使えるかどうかで手取りが大きく変わるので、売る前に税理士か税務署に確かめてください。

相続後に売った実例：群馬県高崎市寺尾町の築52年の実家は、水道も電気も使えない状態で、地元の不動産会社に断られていました。

リハコが買い取り、売主様の手続きは約1か月で済みました。直したあとは、ご夫婦が暮らしています。

兄弟で相続した実家は、全員の合意がいる

相続人が複数いて遺産分割が済んでいない実家は、相続人全員の共有です。

民法251条（e-Gov法令検索）は、共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えられないと定めています。

家を売ることもこれに当たります。一人でも反対していると、家全体は売れません。

よくある分け方は「売って、お金で分ける」

実家に誰も住まない場合、兄弟で分けるいちばん分かりやすい方法は、売って代金を分けることです（換価分割）。

分け方	中身	向いている場合
売ってお金で分ける	家を売り、代金から費用を引いて相続分で分ける	誰も住まない・使わない
一人が相続して、ほかの兄弟にお金を払う	住みたい人が家を受け継ぎ、他の兄弟に代わりのお金を払う	兄弟の一人が住みたい・使いたい
兄弟の共有のまま持つ	持分に応じて全員の名義にする	おすすめしにくい。次の相続でさらに持ち主が増え、売りにくくなる

売ってお金で分ける場合でも、登記の名義を兄弟のうち一人にまとめて売り、代金を分けるやり方がよく使われます。

どの形にするかで税金のかかり方も変わるので、遺産分割協議書を作る段階で司法書士や税理士に相談してください。

話がまとまらないときは、「売らない場合の負担」を並べる

「思い出があるから売りたくない」という気持ちは自然なものです。

その一方で、空き家を持ち続けると、固定資産税、草刈り、台風のあとの見回り、火災保険と、負担は毎年かかります。

話が止まったときは、次の3つを紙に並べて兄弟で見てください。

• 今売った場合の金額（仲介と買取の両方）
• 持ち続けた場合に、毎年かかるお金と手間、それを誰が負担するか
• 5年後・10年後に、家の傷みがどうなりそうか

感情の話を数字の話に置きかえると、意外なほど早く結論が出ることがあります。査定は売ると決めていなくても受けられます。

遠方の実家を、行かずに売る進め方

遠方の実家を売るときに大変なのは、内覧のたびの立ち会い、荷物の片付け、鍵の管理、書類の受け渡しです。

進め方を選べば、この多くは現地に行かずに済みます。

査定	住所と写真、分かる範囲の状況を伝えれば、まず目安が出せる。その後、不動産会社が現地を見に行く
鍵	郵送や近所の親族を通じて預ける。内覧のたびに行く必要がなくなる
荷物	買取なら、残したい物だけ持ち出せばよい。家具や家電はそのままで引き渡せることが多い
契約	書類の郵送や、司法書士との面談を組み合わせて進められることが多い
代金	決済の日に口座へ振り込まれる

仲介で一般の買主を探す場合は、売れるまで家の管理と内覧対応が続きます。

遠方の方が買取を選ぶことが多いのは、価格だけでなく、この通う手間と時間がなくなるからです。

遠方・相続後に売った実例：埼玉県本庄市台町の家は、相続してから10年空き家で、草が生い茂り、傾きもありました。

台風で波板が隣の家に飛んだことをきっかけに、売ると決めました。

最初は仲介で「解体前提・380万円」で売り出しましたが、3か月動きませんでした。

リハコは「築50年以上の空き家を探している人は300万円以下で探している」とお伝えし、解体せずそのまま買い取りました。

古い・荷物が残る・田舎の実家は、仲介と買取どちらで売る？

実家を売る方法は、大きく分けて仲介と買取の2つです。

比べるところ	仲介（一般の買主に売る）	買取（不動産会社が買う）
価格	相場に近い価格を狙える	仲介より安くなりやすい
売れるまで	数か月〜1年以上。古い家・田舎の家は売れ残ることもある	条件が合えば1〜2か月ほどで現金化
荷物・片付け	片付けてから売り出すのが前提	そのままでよいことが多い
立ち会い・内覧	内覧のたびに対応が要る	現地確認は少ない回数で済む
売ったあとの責任	雨漏りなどの不具合の責任を負うことがある	責任を負わない（免責）

駅に近い、築年数が浅いなど、一般の人が住宅ローンを組んで買いたくなる実家なら、仲介で相場に近い価格を狙う価値があります。

一方で、仲介に出しても長く売れ残りやすい実家もあります。

築40年を超えている、荷物が残っている、田舎で買い手が少ない、再建築できない、市街化調整区域にある、といった家です。

その間も固定資産税と管理の手間は続きます。最初に仲介と買取の両方の金額を並べて比べるのが、結果として手取りを守る近道です。

買取業者の選び方は、空き家買取業者の選び方で詳しくまとめています。

片付けも解体も、売る前にしなくてよい

「荷物を全部出してから」「家を壊して更地にしてから」と考えて、何年も止まってしまう方がいます。

買取なら、どちらも先にやる必要はありません。写真やアルバムなど残したい物だけを持ち出せば十分です。

片付けや解体の費用がどのくらいかかるかは、片付けのページと解体のページで説明しています。

荷物が多い実家の売り方は、実家がゴミ屋敷…片付けずに売る方法も参考にしてください。

リハコが実際に買い取った古い家

リハコの戸建ての買取実績は63件です。下は、その一部です。

どれも、地元で売りにくいと言われた家を、そのままの状態で買い取りました。

所在地	家の状態
群馬県高崎市寺尾町	築52年・水道と電気が使えない
埼玉県本庄市台町	10年空き家・草が生い茂る・傾き
群馬県館林市赤生田本町	築40年・市街化調整区域・草木が生い茂る
茨城県かすみがうら市	築40年・家が傾いた状態
茨城県古河市幸町	築50年・再建築不可
千葉県君津市	築50年・都市計画区域外・ゴミ屋敷

価格は立地と建物の状態で決まります。査定は現地を確認したうえでお出しします。

リハコが実家を買い取ったあと、家はどうなるか

「実家が壊されるのはさびしい」。売るのをためらう理由として、よく聞く言葉です。

リハコは、買い取った家を壊さずに直し、その街で家を探している家族に貸しています。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。

千葉県君津市の築50年の家は、持ち主の方が東京の施設に入って管理ができなくなりました。

地元の不動産会社には「この場所だと売るのは難しい」と断られていました。都市計画区域の外で、室内は荷物でいっぱいでした。

リハコは片付けを求めずに買い取り、解体せずに直して、いまは新しいご家族が住んでいます。

直したあとの写真は、売主様にアルバムにしてお届けしました。

リハコにできること・できないことを、はっきりお伝えしておきます。

• 査定・相談は無料です。荷物が残ったまま、雨漏りや傾きがあっても、再建築不可でも、現況のまま買い取ります
• 解体も片付けも不要です。残したい物だけ持ち出してください
• 全国対応です。関東はリハコが直接買い取り、関東以外は提携先と進めます
• お問い合わせには2営業日以内にご連絡します
• 相続登記や税金の判断は、司法書士・税理士に確かめたうえで進めてください。どこに何を聞けばよいかは一緒に整理します

実家をどうするかは、家族にとって大きな決断です。

だからこそ、まずは「いくらで売れるのか」「誰が何をすれば売れるのか」を知ってください。

それが分かるだけで、兄弟の話し合いも、親御さんとの話も、ぐっと進めやすくなります。

家じまい全体の進め方は、家じまいとは？始めるタイミングと流れにまとめています。