「旗竿地は売れないって、本当なんでしょうか」
「不動産屋さんに、この形の土地は買い手が付きにくいと言われた」
結論からお伝えします。
旗竿地が売れないと言われる理由は6つあります。
そのうち価格を大きく下げているのは、「竿（路地）の幅が2m未満で再建築できない」ことだけです。
残る5つは、竿部分の整備や私道の取り決めで消せます。
対策をしても買い手が付かないときは、旗竿地買取に対応する不動産会社へ直接売る方法が残ります。
こんな形の土地でも、買いたい人なんているんでしょうか。
います。買主が「自分で住みたい人」から「賃貸に回す投資家」へ替わるだけで、需要そのものは無くなりません。
この記事を読んで理解できること
- 旗竿地が「売れない」と言われる6つの理由
- 6つのうち、実際に価格を下げているのはどれか
- 理由ごとの対策と、かかる費用・期間の目安
- 竿の幅が2m未満のときに残されている売り方
- 旗竿地買取を選んだ場合の手取りと期間の目安
- 売れないまま放置したときに増えていく負担
この記事の目次
旗竿地が「売れない」と言われる6つの理由とは？
そもそも、どうして旗竿地は敬遠されるのですか。
理由は大きく6つあります。ただ、6つが同じ重さで効いているわけではありません。
旗竿地とは、道路に接する細長い路地（竿）と、その奥にある敷地（旗）が一体になった土地のことです。
上から見ると旗を掲げた竿のように見えることから、この呼び名が付きました。
登記や図面では路地状敷地、敷地延長（敷延）と書かれることもあります。
旗竿地が売れないと言われる理由は、次の6つです。
いずれも買主側の事情であって、土地そのものに欠陥があるという意味ではありません。
袋小路の突き当たりにある土地が売れないと言われるのも、ほぼ同じ理由によるものです。
| 売れないと言われる理由 | 価格への影響 | そう言われる中身 |
| 再建築できない可能性がある | 大（整形地より3〜5割安が目安） | 竿の幅が2m未満だと接道義務を満たさず、建て替えができない |
| 建築・解体の費用が高くなる | 中（数十万円ぶんの上乗せ） | 竿が狭くトラックや重機が入らず、手作業と小運搬で工事費が上がる |
| 土地を自由に使いにくい | 小 | 竿の上には建物を建てられず、家の向き・庭・駐車位置が限られる |
| 日当たりと風通しが悪くなりやすい | 小 | 四方を隣家に囲まれる配置になりやすく、暗い・湿気がこもると見られる |
| 私道をめぐるトラブルの心配がある | 中 | 竿部分が共有私道だと、通行や掘削のたびに他の所有者の承諾が要る |
| 住宅ローンの審査が通りにくい | 大 | 担保評価が下がり、再建築不可なら融資対象外になる金融機関が多い |
この表で押さえていただきたいのは、「大」が付いているのが再建築の可否と住宅ローンの2つだという点です。
この2つは、同じ原因（竿の幅）から生じています。
つまり、旗竿地が売れないかどうかは、竿の幅がほぼ一手に決めています。
残りの4つは印象の問題か、数十万円単位の費用の問題にとどまります。
まず巻尺を用意
竿のいちばん狭いところの幅を測ってください。2m以上あるか無いかで、この記事のどの対策が使えるかが変わります。門柱やブロック塀の内側ではなく、土地の境界から境界までを測ります。
再建築できないと、なぜここまで価格が落ちるのか
建築基準法の接道義務とは、建物の敷地は道路に2m以上接していなければならない、という決まりです（建築基準法第43条第1項）。
ここでいう道路は、原則として幅員4m以上のものを指します（同法第42条第1項）。
この決まりが適用されるのは、都市計画区域と準都市計画区域の中です。
竿の幅が1.8mしかない旗竿地は、この2mに届きません。
いま建っている家は建築当時の基準で合法に建てられていても、解体して建て直すことはできない、という状態になります。
買主から見ると、これは「一生この建物を使い続けるか、更地のまま持ち続けるか」を迫られるということです。
住宅ローンも使えないため、買える人が現金を用意できる投資家に限られます。
買い手の母数が減るぶん、価格は整形地の3〜5割減が目安になります。
竿のいちばん狭いところは2m以上ある？
日当たりや私道は「印象」で減額されている
日当たり・風通し・私道の3つは、実際には物件ごとに事情が違います。
南側が平屋や駐車場に面していれば、旗竿地でも日当たりは悪くありません。
それでも「旗竿地だから暗いはず」という前提で見学されるため、何も説明しないままだと印象だけで値引き交渉が入ります。
この3つは、資料を用意するだけで消せる減額です。
日照は時間帯ごとの写真、私道は公図と持分の一覧を先に出すことで、買主の不安材料が事実に置き換わります。
費用はほとんどかからないのに、効き目が大きい対策です。
埼玉県本庄市と茨城県土浦市では、旗竿地の家をそれぞれ現況のまま買い取りました。
竿が細くても、車が入らなくても、そのまま査定します。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
あなたの旗竿地は、どの理由で止まっている？
うちの土地が売れない原因を、自分で見分けられますか。
3つ確認すれば、ほとんどの場合わかります。竿の幅、私道かどうか、建物の傷み具合です。
売れない原因を特定しないまま値下げを重ねるのが、いちばん損をするパターンです。
次の3点を確認すると、6つの理由のどれに当たっているかが絞り込めます。
登記簿と公図は法務局で取得でき、1通あたり数百円です。
| 竿の幅を測る | いちばん狭い箇所が2m以上あるか。1.8mなど2m未満なら再建築不可の可能性が高い |
| 公図で竿の地番を見る | 竿が自分の敷地の一部か、別地番の私道か。私道なら持分と共有者の人数を確認する |
| 接している道路を確認する | 役所の建築指導課で、前面道路が建築基準法上の道路かどうかを聞く。無料で教えてもらえる |
| 建物の傷みを見る | 雨漏り・傾き・シロアリがあると、旗竿地であることより建物側が価格を決める |
| 過去の反響を数える | 売り出して3か月で内見が2件以下なら、価格より条件で敬遠されている可能性がある |
竿が2m以上あり、私道の共有者もいない旗竿地は、一般の買主にも売れる土地です。
この場合に売れていない原因は、旗竿地であること自体ではなく、価格設定か、建物の傷みか、写真の見せ方にあります。
販売図面に竿の実測幅と駐車可能な台数を書き足すだけで、内見数が変わることもあります。
逆に、竿が2m未満で私道の共有者が複数いる旗竿地は、仲介での売却に時間をかけても結果が出にくい組み合わせです。
この場合は、3章以降の対策と買取を並行して検討したほうが、結果的に早く、手元に残るお金も多くなります。
役所への相談は無料
建築指導課への相談は費用がかかりません。住所と公図を持って行けば、再建築の可否の見通しをその場で教えてもらえることが多いです。不動産会社に依頼する前に確認しておくと、査定の話が早く進みます。
売れない旗竿地に効く対策は、どれから手を付ける？
対策はいくつもあるようですが、優先順位はありますか。
費用が小さくて効果が大きい順です。整備・資料づくりが先で、隣地の買い増しは最後に考えてください。
対策は5つあります。
上から順に、費用が小さく、誰でも実行でき、カバーできる理由が多い並びにしています。
下に行くほど相手のある話になり、期間も費用もかさみます。
| 対策 | 費用と期間の目安 | 消せる「売れない理由」 |
| 竿部分を整備して見せ方を変える | 5〜10万円・1週間 | 土地を自由に使いにくい／日当たりが悪そう |
| 私道の取り決めを書面にしておく | 0〜10万円・1〜2か月 | 私道をめぐるトラブルの心配 |
| 再建築の可否を役所で確認して明示する | 0円・1〜2週間 | 再建築できないかもしれないという不安 |
| 隣地を買い増して竿を2mにする | 数十万〜数百万円・3か月〜1年 | 再建築不可／住宅ローンが通らない |
| 旗竿地買取に対応する会社へ直接売る | 0円・最短2週間〜1か月 | 6つすべて |
この順番は、手出しの少なさと確実性で並べています。
1つ目と2つ目は、どんな旗竿地でも実行でき、失敗してもほとんど損をしません。
4つ目の隣地の買い増しは、相手が売ってくれなければ成立しない点で、計画に組み込みにくい対策です。
対策にかかる期間の目安
- 1週間竿部分を整備する
- 1〜2週間再建築の可否を役所で確認
- 1〜2か月私道の取り決めを書面に
- 3か月〜1年隣地を買い増して竿を2mに
なお、売却方法そのものの比較（仲介・買取・隣地への売却・再建築可にして売る）は別にまとめました。
旗竿地の売却方法4つを比較した記事で詳しく整理しています。
査定額の決まり方を知りたい方は、旗竿地の買取価格の記事をあわせてご覧ください。
竿部分の整備や隣地との話し合いにお金と時間をかける前に、今のまま売った場合の金額を知っておいてください。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
旗竿地買取を選ぶと、期間と手取りはどうなる？
買取だと安く買い叩かれるイメージがあります。
価格は仲介より下がります。ただ、旗竿地では仲介で売れずに値下げを重ねた結果より高くなることが少なくありません。
旗竿地買取とは、不動産会社が買主となって直接買い取る取引のことです。
買主を探す期間が要らないため、査定から決済まで最短2週間から1か月で終わります。
リハコの買取の流れでも、準備1〜7日に売却手続き約14日を見込んでいます。
| 比較項目 | 仲介で売る | 旗竿地買取で売る |
| 売却までの期間 | 3〜6か月。竿が2m未満だと1年以上かかることもある | 最短2週間〜1か月 |
| 買主 | 自分で住む人が中心。再建築不可だとローンが通らず離脱しやすい | 現金で買える不動産会社・投資家 |
| 仲介手数料 | 400万円超なら成約価格の3%＋6万円＋消費税。800万円以下の空き家等は上限33万円（税込）の特例がある | 不要 |
| 内見の立ち会い | 必要。竿が狭く案内しにくい物件ほど負担が大きい | 不要 |
| 残置物・草木 | 片付けを求められることが多い | そのままで査定・引き渡しができる |
| 契約不適合責任 | 個人の買主には免責を嫌がられやすい | 免責（売主は負わない） |
リハコが実際に買い取った旗竿地には、埼玉県本庄市小島の築54年の戸建て（本庄市の空き家売却）があります。
茨城県土浦市中央2丁目の築44年・駐車場なし・湿気で床が緩い戸建て（土浦市の空き家売却）も、その一つです。
どちらも現況のまま引き取っています。
どちらも竿の先に建物がある典型的な旗竿地です。
再建築不可の物件でも取引は成立します。
茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建ても買い取りました（この事例を掲載した買取実績ページ）。
金額は立地と建物の状態で変わりますので、現地調査のうえでの提示になります。
値付けの根拠を聞く
査定額を比べるときは、金額だけでなく「そう判断した理由」を聞いてください。リフォーム費をいくらと見たか説明できる会社は、根拠のある価格を出しています。
リハコが旗竿地でも価格を出せるのは、再生にかかるリフォーム費用を自社で見積もれるからです。
竿が狭くて、資材の小運搬が必要になる場合もあります。
その手間も実額で織り込めるため、余裕を持たせて安全側に値を下げる必要がありません。
これまでに100戸以上の空き家を再生してきた実績が、その見積もりの土台になっています。
解体前提で380万円と言われたまま3か月動かず、正直あきらめかけていました。片付けも解体もしないまま買い取ってもらえて、気持ちが軽くなりました。
竿部分の整備と隣地の買い増しは、どこまで効く？
竿を整えるだけで、そんなに印象が変わるものですか。
変わります。草が伸びた通路と、砂利を敷いて照明を付けた通路とでは、同じ土地でも見え方がまったく違います。
竿部分の整備は、5〜10万円で実行できて効果が読みやすい対策です。
竿は買主が毎日通る場所であり、内見で最初に目にする場所でもあります。
ここが荒れていると、奥の建物を見る前に評価が下がります。
| 砂利・防草シートを敷く | 車1台分で5万円前後。草が生えず、雨の日にぬかるまなくなる |
| 敷石とポストを置く | 7万円前後。アプローチとして見せられ、住まいの入り口らしくなる |
| 足元灯を付ける | 1〜3万円。夜間の暗さという不安が消え、防犯面の説明もしやすい |
| 駐車できるか実測する | 0円。竿の幅と長さを測り、駐車可能な車種を図面に書く |
| 越境した枝を切る | 0〜3万円。隣地からの枝が竿に張り出していると、通行の不安材料になる |
いっぽう、隣地を買い増して竿を2mに広げる方法は、効果は最も大きいものの成立率が低い対策です。
たとえば竿の幅が1.5mなら、隣地から幅0.5m分を買い取れば接道義務を満たし、再建築が可能になります。
ただし相手にも事情があり、分筆・測量・登記の費用と3か月から1年の期間がかかります。
隣地との交渉に入るときは、不動産会社や司法書士など第三者を間に入れてください。
境界や金額の話は、当事者だけで進めると後から関係が悪くなりやすい話題です。
測量と分筆の費用は土地の形や隣地の数で変わるため、先に見積もりを取ってから判断します。
買い増しは先に相談
隣地の買い増しを検討する前に、その土地が売却できる状態かを確認してください。相続登記が済んでいない、抵当権が残っているといった事情があると、話がまとまっても手続きが進みません。
私道の承諾書がない、隣と話したことがない。わかる範囲で答えるだけで、買取の目安をお伝えします。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
私道の取り決めと、再建築の許可はどう進める？
竿の部分が近所との共有名義になっています。売れますか。
売れます。ただ、承諾書を先にもらっておくかどうかで、買主が付くまでの時間が変わります。
私道とは、個人や法人が所有し管理している道路のことです。
旗竿地の竿部分が、複数人の共有私道になっていることがあります。
この場合、買主は通行と掘削（水道管やガス管の引き込み工事）のたびに他の共有者の承諾が必要です。
この承諾が取れるかどうかが不透明なままだと、買主は判断できません。
| 通行承諾 | 共有者から、新しい所有者も通行してよいという書面をもらう |
| 掘削承諾 | 上下水道・ガスの引き込みや補修工事を認める書面。買主がいちばん気にする点 |
| 通行地役権の登記 | 書面より強い形で通行の権利を残したいときに、登記して明示する |
| 費用の分担 | 私道の補修費や通行料の有無・金額を、いまの取り決めのまま書き出す |
| 共有者の一覧 | 公図と登記事項証明書で、持分と人数を整理しておく |
これらは売主の側で先に準備できる資料です。
通行承諾書と掘削承諾書がそろっている旗竿地は、そろっていない旗竿地より買主の検討が早く進みます。
文面の作り方が分からない場合は、不動産会社か司法書士に相談してください。
再建築の許可（建築基準法第43条第2項）は取れるのか
建築基準法第43条第2項は、接道義務を満たさない敷地でも建築を認める規定です。
条件は、交通・安全・防火・衛生上の支障がないと認められることです。
国土交通省令で定める基準に適合する場合の認定（第1号）と、建築審査会の同意を得たうえでの許可（第2号）の2種類があります。
かつて「43条ただし書き」と呼ばれていたものが、現在のこの条文にあたります。
認められやすいのは、敷地の周囲に広い空き地があるケースです。
幅4m以上の農道など公共の道に2m以上接している場合も、認められやすくなります。
避難や通行に十分な幅の通路が道路までつながっている場合も同じです。
通路に接するすべての土地所有者の同意を求められることもあります。
判断基準は自治体ごとに異なるため、お住まいの市区町村の建築指導課・建築住宅課に確認してください。
手続きには数か月かかり、必ず認められるとは限りません。
そのため、売却の期限が決まっている方は、許可の申請と並行して買取の査定を取っておくことをおすすめします。
許可が下りれば仲介で売り、下りなければ買取に切り替える、という形にしておけば時間を無駄にせずに済みます。
売れない旗竿地を持ち続けると、何が起きる？
急いで売る理由がなければ、しばらく置いておいてもいいのでは。
置いている間も費用は出ていきます。そして建物は傷み、価格は下がっていきます。
空き家のまま持ち続けると、費用と管理の手間が毎年かかり続けます。
固定資産税と都市計画税、火災保険料、年に数回の草刈りと通風。
旗竿地は道路から建物が見えにくいぶん、不法投棄や庭木の越境に気づくのが遅れやすいという事情もあります。
| 毎年の固定費 | 固定資産税・都市計画税・火災保険料。空き家でも同じようにかかる |
| 管理の手間 | 草刈り・通風・郵便物の確認。遠方だと交通費と時間も上乗せになる |
| 建物の劣化 | 雨漏りとシロアリが進むと、旗竿地であること以上に価格を押し下げる |
| 近隣とのあつれき | 越境した枝、飛散した屋根材、庭からの雑草。旗竿地は気づくのが遅れやすい |
| 相続人の増加 | 所有者が亡くなると共有者が増え、全員の同意が必要になって動かせなくなる |
実際に、埼玉県本庄市台町の空き家は、相続から10年放置され、台風で波板が隣家に飛んだことをきっかけに売却が決まりました。
仲介では解体前提の380万円で売り出して3か月動かず、最終的に解体せずそのまま買い取っています（ご売却者様の声）。
解体費を上乗せした価格では、買主が現れなかった例です。
仲介と買取、リハコはどう使い分けているか
リハコは、まず投資家ネットワークに紹介して仲介での売却を試み、3か月売れなければ自社で買い取る、という進め方をしています。
リハコの売り方の順番
- 投資家に紹介投資家ネットワークで買主を探す
- 仲介で売却まず仲介で売れるか試す3か月
- 自社で買取売れなければリハコが買い取る
残置物の片付けも、竿部分の整備も、こちらで手配します。
買取であれば仲介手数料はかかりません。
仲介で成約した場合は、成約価格に応じた仲介手数料をお支払いいただきます。
群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家では、他社査定が100万円でした。
そこを200万円でネットに公開し、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申し込みが入りました。
最終的に180万円で成約しました。
仲介手数料は30万円です（800万円以下の空き家等は上限33万円・税込）。
それを支払っても、買取の100万円より50万円多く手元に残っています（選ばれる4つの理由）。
旗竿地でも、まず仲介で試す価値があるかどうかを最初にご説明します。
再生後の出口があることも、価格を出せる理由の一つです。
リハコが再生した戸建ては、家賃5〜8万円で貸し出しています。
そのため買主となる投資家は、「仕入れ＋リフォーム費」を家賃で回収できると判断できます。
旗竿地であっても、賃貸の入居者にとっては「道路から奥まっていて静か」という評価になることが少なくありません。
相続登記は先に確認
所有者が亡くなった方のままだと売買契約を結べません。相続登記が済んでいるかどうかを先にご確認ください。未了のままでもご相談いただけます。手続きは司法書士と連携して進めます。
旗竿地は、売り方と売る相手で手取りが大きく変わります。
手放す前に一度、リハコの査定と比べてください。
全国対応（関東は直接買取、関東外は提携先と）。2営業日以内にご連絡します。 LINEで写真を送る
よくある質問
旗竿地は本当に売れないのですか？
売れないわけではありません。
旗竿地が敬遠される理由は6つあります。価格を大きく下げているのは、そのうち2点だけです。
竿の幅が2m未満で再建築ができないことと、それに伴って住宅ローンが通りにくいことです。
リハコは、埼玉県本庄市小島の築54年の旗竿地を現況のまま買い取っています。
茨城県土浦市中央2丁目の築44年の旗竿地も同じです。
旗竿地が売れないとき、価格はどのくらい下がりますか？
再建築ができない旗竿地は、同じ広さの整形地に対して3〜5割減が目安です。
竿の幅が2m以上あって再建築ができる旗竿地は、下げ幅がもっと小さくなります。
建物に雨漏りや傾きがある場合は、旗竿地であること以上に建物の状態が価格を左右します。
実際の金額は現地調査のうえでのご提示になります。
竿の部分が近所との共有私道です。それでも売れますか？
売れます。
通行承諾書と掘削承諾書を先に用意しておくと、買主の検討が早く進みます。
共有者の人数と持分は、公図と登記事項証明書で確認できます。
承諾がどうしても取れない場合でも、買取であれば取引が成立するケースがあります。
再建築不可の旗竿地でも買い取ってもらえますか？
買い取れます。
リハコは茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建ても買い取りました。
再建築ができるかどうかは、お住まいの市区町村の建築指導課で無料で確認できます。
建築基準法第43条第2項の認定・許可が得られれば、再建築が可能になる場合もあります。
片付けや解体をしてから売ったほうがいいですか？
先に工事をする必要はありません。
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円として3か月動かず、リハコが解体せずそのまま買い取りました。
残置物や庭の草木が残った状態でも査定できますので、費用をかける前に現況のまま金額をご確認ください。
