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「旗竿地って、どうやって売却すればいいの？」
「不動産屋に相談したら、売りにくい土地だと言われた」
結論からお伝えします。
旗竿地の売却方法は、仲介・買取・隣地の所有者へ売る・再建築できる形に整えて売る、の4つです。
選ぶ基準は「竿（路地）の幅が2m以上あるか」と「いつまでに手放したいか」の2つで、竿が2m未満、または3か月以内に現金化したいなら買取が現実的です。
旗竿地でも、ちゃんと売れるものなんでしょうか？
売れます。買主が「自分で住みたい人」から「投資家」に替わるだけで、需要そのものが無くなるわけではありません。
この記事を読んで理解できること
- 旗竿地の売却方法4つの違い（期間・価格・手数料・条件）
- 自分の旗竿地がどの方法に向いているかの判断基準
- 竿の幅が2m未満だとなぜ売りにくくなるのか
- 隣地の所有者に売るときの進め方と注意点
- セットバックや分筆で再建築可にする手順と費用の目安
- 仲介から買取へ切り替えるタイミング
この記事の目次
1. 旗竿地の売却方法は4つ。どれを選べばいい？
4つもあると、どれを選べばいいのか迷ってしまいます。
最初に竿の幅を測ってください。2m以上あるかどうかで、選べる方法が変わります。
旗竿地の売却方法は、次の4つです。
どれか1つが正解ということはなく、竿の幅・建物の状態・売却までに使える時間の3つで向き不向きが決まります。
旗竿地とは、道路に接する細長い路地（竿）と、その奥にある敷地（旗）が一体になった土地のことです。
上から見ると旗を掲げた竿のような形に見えることから、この呼び名がついています。
路地状敷地、敷地延長（敷延）と呼ばれることもあります。
| 売却方法 | 売却までの期間の目安 | 向いている旗竿地 |
| 仲介で売る | 3〜6か月（長いと1年） | 竿が2m以上・建物が住める状態・日当たりと風通しが良い |
| 買取業者に売る | 最短2週間〜1か月 | 竿が2m未満・再建築不可・築古で傷みが大きい・早く現金化したい |
| 隣地の所有者に売る | 1〜6か月（相手次第） | 隣地と関係が良い・隣地が駐車場や二世帯を検討している |
| 再建築できる形にして売る | 半年〜1年以上 | 竿を2mに広げられる見込みがある・立地が良く時間をかけられる |
この表を見て「自分はどれだろう」と迷ったときは、まず竿の幅をメジャーで測ってみてください。
2m未満なら原則として建て替えができない土地（再建築不可）として扱われるため、仲介での買主探しは一気に難しくなります。
その場合は、買取か、隣地への打診か、竿を広げて再建築可にするかの3択になります。
売却までに使える時間も、方法選びを左右します。
相続税の申告期限（相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内）や、遺産分割の話し合いが控えているなら、引き渡し日が読める買取のほうが計画を立てやすくなります。
反対に、期限が無く固定資産税の負担も気にならないのであれば、仲介で買主を待つ選択にも十分な意味があります。
最初に測る2か所
①竿（路地）のいちばん狭い部分の幅、②竿が道路に接している部分の長さ。この2つが2m以上あるかどうかで、売却の難易度がほぼ決まります。登記簿の地積測量図があれば、そこに記載されている数値も確認してください。
2. 売却方法を選ぶ前に確認する3つの条件とは？
売りに出す前に、調べておくことはありますか？
接道・再建築の可否・工事車両が入るかどうか。この3点です。査定額がここで決まります。
旗竿地の売却方法を決める前に、次の3つを確認してください。
この3点が分かれば、仲介で売れる旗竿地か、買取に回したほうが早い旗竿地かを判断できます。
| ①接道義務を満たしているか | 建築基準法第43条で、建物の敷地は建築基準法上の道路（第42条。原則として幅員4m以上）に2m以上接することが求められています。旗竿地では竿の幅がこの「2m」にあたります |
| ②再建築ができるか | 竿の幅が2m未満だと原則として建て替えができません（再建築不可）。住宅ローンの審査が通りにくく、買主は現金を用意できる投資家が中心になります |
| ③工事車両とトラックが入るか | 竿の幅が2mでも、実際に重機やトラックが入れなければ解体費・リフォーム費が上がります。手作業が増える分、査定額は下がります |
接道義務とは、建物の敷地が建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接していなければならない、という建築基準法第43条の決まりです。
この条件を満たさない土地には、原則として新しい建物を建てられません。
旗竿地が「売りにくい」と言われる最大の理由がここにあります。
竿の幅が2mを超えていても、2.5m未満だと工事車両の出入りに制約が出ます。
解体やリフォームの見積もりで「手壊し」「小運搬」といった項目が加わり、同じ広さの整形地より工事費が高くなるためです。
この差が、そのまま買主の提示価格に反映されます。
役所で確認できます
接道の状況と再建築の可否は、市区町村の建築指導課で確認できます。公図と住宅地図を持って窓口に行けば、その場で教えてもらえるケースがほとんどです。
3. 方法（1）仲介で売る。どんな旗竿地なら向いている？
できれば高く売りたいので、まずは仲介がいいでしょうか。
竿が2m以上あって、そのまま住める状態なら仲介から始めて問題ありません。
仲介は、竿の幅が2m以上あり、建物がそのまま住める状態の旗竿地に向いています。
不動産会社が広告を出して買主を探すため、うまく買主が見つかれば買取より高い価格で売れます。
旗竿地は、道路から奥まっているぶん人通りや車の音が届きにくく、静かに暮らしたい層には評価されます。
竿の部分を駐車スペースや自転車置き場として使える点も、実需の買主にとっては利点です。
整形地より坪単価が安いことも、予算重視の買主には歓迎されます。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
| 売却までの期間 | 3〜6か月。長いと1年 | 最短2週間〜1か月 |
| 価格 | 相場に近い価格を狙える | 相場の5〜8割が目安 |
| 仲介手数料 | かかる（下表の上限まで） | かからない |
| 契約不適合責任 | 原則として売主が負う | 免責を相談できる |
| 売れ残るリスク | あり。売却期間中も維持費と固定資産税が続く | なし |
ただし、旗竿地の取り扱いに慣れていない不動産会社に任せると、販売図面で長所を伝えきれないまま時間だけが過ぎます。
竿の部分に何台停められるのか、日当たりと風通しはどうか、上下水道とガスの引き込みは竿のどこを通っているのか。
こうした情報を図面に落とせるかどうかで、問い合わせの数が変わります。
仲介で売る場合、成約時に仲介手数料がかかります。
宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で上限が決まっており、金額は次のとおりです。
| 売却価格200万円以下の部分 | 5%＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 3%＋消費税 |
| 800万円以下の物件の特例 | 2024年7月1日施行の国土交通省告示の改正で、売買価格800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）は、依頼者への事前説明と合意を条件に33万円（税込）まで受け取れることになりました |
仲介のいちばんのリスクは、売れ残っている間も費用が出ていくことです。
固定資産税、草刈り、火災保険、遠方なら往復の交通費。
たとえば千葉県流山市のお客様は、草刈り1.2万円と固定資産税4万円で年5.2万円の負担が10年以上続いていました（ご売却者様の声）。
3か月が区切りです
リハコでは、仲介で3か月売れなければ買取に切り替える流れでご提案しています。反響がまったく無い状態で半年以上引っ張ると、売れ残り物件と見なされて価格交渉が入りやすくなります。
4. 方法（2）買取で売る。期間と手取りはどうなる？
買取だと安くなると聞きました。それでも選ぶ理由はありますか？
手取りで比べてください。維持費と仲介手数料が消えるので、差は見た目ほど大きくありません。
買取は、買取業者が直接あなたの旗竿地を買い取る方法です。
買主を探す期間が要らないため、最短2週間〜1か月で引き渡しまで進みます。
リハコの場合、準備に1〜7日、売却手続きに約14日で、契約完了後は最短即日でお支払いが可能です（売却の流れ）。
価格は相場の5〜8割が目安です。
買取業者は買い取ったあとにリフォームして再販するため、その工事費と利益をあらかじめ差し引いた金額を提示するからです。
具体的な金額の決まり方は旗竿地の買取価格の記事で詳しく解説しています。
買取が向いているのは、次のような旗竿地です。
| 竿が2m未満で再建築不可 | 住宅ローンの審査が通りにくく、実需の買主が付きにくい。現金で買える業者・投資家が相手になる |
| 築古で傷みが大きい | 床が緩む、雨漏り、シロアリなどがあると、実需の買主は敬遠する |
| 遠方に住んでいて管理できない | 草刈りや近隣対応の負担が続く。早く手放すほど支出が止まる |
| 相続人が複数いる | 売却期間が読めると分割の話をまとめやすい |
| 契約後に責任を負いたくない | 買取なら契約不適合責任の免責を相談できる |
茨城県土浦市中央2丁目の築44年の戸建ては、路地の先に敷地がある旗竿地で駐車場が無く、湿気で床が緩んでいる状態でしたが、リハコが200万円で買い取りました（土浦市の空き家売却）。
床を修繕したあと、4人のご家族が入居されています。
竿の幅が2m未満でも、再建築不可でも、リハコは現況のまま査定します。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
5. 方法（3）隣地の所有者に売るのは、どんなときに有効？
お隣に買ってもらう、という話も聞いたことがあります。
隣地にとって価値が上がる形なら成立します。ただし価格の交渉は不動産会社を間に入れて進めてください。
隣地の所有者に売る方法は、その土地を買うことで隣地の価値が上がるときに成立します。
旗竿地を取り込めば道路への間口が広がり、土地全体が整形地に近づくためです。
隣地の所有者に打診する価値があるのは、次のようなケースです。
| 隣地が駐車場を広げたい | 竿の部分だけでも駐車スペースとして使える |
| 隣地が二世帯住宅を検討している | 敷地を広げれば建てられる建物の規模が変わる |
| 隣地も接道が不十分 | 2つの土地を合わせることで、双方が再建築可になるケースがある |
| 隣地と長い付き合いがある | 境界や越境の話も一緒に整理しやすい |
一方で、個人同士の直接交渉はおすすめしません。
不動産の売買には、境界の確定、越境物の処理、契約不適合責任の取り決め、所有権移転登記といった手続きが必要だからです。
話がこじれると、売れないうえに近所付き合いまで悪くなります。
価格の提示や条件の調整は、不動産会社を間に入れて進めてください。
第三者が入ることで「言った・言わない」を避けられますし、相場から離れた金額で売買して贈与とみなされる事態も防げます。
税金の取り扱いは税理士にご確認ください。
先に隣地へ相談を
竿を広げるために隣地の一部を買いたい場合も、隣地に売りたい場合も、窓口は同じ隣地の所有者です。売却を決める前に一度打診しておくと、方法を早く絞り込めます。
6. 方法（4）再建築できる形にして売るのは現実的？
再建築不可の旗竿地を、建てられる土地にできますか？
できる場合はあります。ただし費用と時間がかかるので、立地が良い旗竿地に限った方法だと考えてください。
竿の幅が2m未満の旗竿地は、幅を2m以上に広げることで再建築可能な土地になり、買主の幅が広がる可能性があります。
実需の買主が検討できるようになり、住宅ローンも使いやすくなるためです。
再建築できる形にする方法は、主に次の3つです。
旗竿地が接道義務を満たさない原因は「竿の幅が2m未満」と「前面道路の幅員が4m未満」の2つがあり、どちらが原因かで取るべき方法が変わります。
| 方法 | 内容 | 費用と期間の目安 |
| 隣地の一部を買う | 竿の幅が1.6mなら、隣地から0.4m分を買い足して2mにする（竿の幅が足りない場合） | 土地代＋測量・分筆・登記費用。隣地の合意が前提 |
| セットバックする | 前面道路の幅員が4m未満（2項道路）のとき、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる | 20〜80万円が目安。自治体との協議に数か月 |
| 43条2項2号の許可 | 空地に接するなど一定の条件を満たす場合、建築審査会の同意を経た許可（旧・43条但し書き）で建築が認められることがある | 申請費用と審査期間が必要。認められるとは限らない |
セットバックとは、幅員4m未満の道路（建築基準法第42条2項の道路）の幅を4m以上確保するために、敷地の一部を道路として提供して建物を後退させることです。
災害時に消防車や救急車が入れる幅を確保するために定められています。
後退した部分は建ぺい率や容積率の計算から外れるため、建てられる建物は小さくなります。
自治体によっては、セットバックの工事費や測量費に助成金を出しているところがあります。
たとえば東京都墨田区の細街路拡幅整備事業、豊島区の狭あい道路拡幅整備事業などです。
お住まいの自治体の担当課に、助成制度の有無を先に確認してください。
2025年4月の法改正
2025年4月に施行された改正建築基準法により、木造2階建て住宅などでも大規模な修繕・模様替えに建築確認申請が原則必要になりました。再建築不可の旗竿地はリフォームの自由度が下がるため、買主が慎重になりやすい状況です。
ここまで読んで「そこまでの手間と費用はかけられない」と感じたなら、再建築不可のまま買い取れる業者に相談するほうが早く終わります。
リハコは茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建てを50万円で買い取っています（本庄市の空き家売却）。
7. 損をせずに売るには、どの順番で動けばいい？
結局、何から手をつければいいのでしょうか。
片付けも解体もせず、まず現況のまま査定を取ってください。先にお金をかけると手取りが減ります。
旗竿地を売却された方が後から悔やまれるのは、価格そのものより「先に費用をかけてしまったこと」です。
残置物の処分、解体、リフォーム。
これらは買主が自分で手配したほうが安く済むことが多く、売主が先に払っても、その分が価格に上乗せされるとは限りません。
| ①現況のまま査定を取る | 片付けも解体もせずに依頼する。荷物が残っていても査定はできる |
| ②竿の幅と再建築の可否を確認 | 建築指導課で確認し、査定額の前提を業者と揃える |
| ③仲介と買取を並行して比較 | 仲介の想定価格と、買取の確定価格・引渡し時期を並べて手取りで比べる |
| ④3か月を区切りに切り替える | 仲介で反響が無ければ買取へ。維持費が積み上がる前に判断する |
| ⑤引き渡し後の責任を確認 | 契約不適合責任の免責を書面で取り決めておく |
リハコは、仲介と買取の両方をご提案できます。
まず投資家ネットワークで買主を探し、3か月で売れなければリハコが買い取る流れです（選ばれる理由）。
群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社査定100万円のところ200万円で公開し、180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、買取100万円より50万円多く手元に残っています。
買取価格を高く出せるのは、リノベーション費用まで自社で見積もれるからです。
リハコはこれまでに100戸以上の空き家を再生してきました（リハコとは）。
工事にいくらかかるかを自社の職人の単価で計算できるため、リフォーム費を多めに見積もって価格を下げる必要がありません。
10年間どうにもならなかったのに、1か月前にお電話してトントン拍子に進みました。
千葉県流山市西深井のお客様は、市街化調整区域で地目が山林、解体見積もりは700〜800万円という物件を10年以上抱えていました。
リハコが市役所へ同行して再建築可能であることを確認し、投資家へ紹介したところ2日で買主が決まりました（ご売却者様の声）。
買い取ったあとは、リノベーションして次のご家族に引き継ぎます。
工事が終わったら、ビフォーアフターのお写真を売主様にお渡ししています（売却の流れ）。
ご実家をどう使われるか気がかりな方にこそ、見ていただきたい部分です。
査定は無料です
フリーダイヤル 0120-228-590（受付09:00〜21:00・土日祝日も可）。現地を見たうえで金額をお出しします。ご相談だけでも構いません。
よくある質問
旗竿地はやはり売れないのでしょうか？
売れます。
竿の幅が2m以上あり建物が住める状態なら仲介で、2m未満や築古で傷みが大きい場合は買取で売却できます。
リハコは茨城県土浦市中央2丁目の旗竿地の戸建て（築44年）を200万円で買い取りました。
旗竿地の売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
仲介は3〜6か月、長いと1年かかります。
買取は最短2週間〜1か月です。
リハコの場合は準備1〜7日、売却手続きに約14日が目安で、契約完了後は最短即日でお支払いできます。
竿の幅が2m未満でも売却できますか？
売却できます。
原則として再建築不可となり住宅ローンの審査が通りにくいため実需の買主は付きにくくなりますが、現金で購入する投資家や買取業者が相手になります。
リハコは再建築不可の戸建て（茨城県古河市幸町・築50年）を50万円で買い取った実績があります。
解体してから売ったほうが高く売れますか？
解体費を上回る価格が付くとは限りません。
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円として3か月動かず、解体せずに145万円で買い取りました。
まず現況のまま査定を取ることをおすすめします。
残置物や庭の草木はそのままでも査定してもらえますか？
そのままで査定できます。
リハコは残置物が残った状態の戸建て（群馬県館林市広内町）を買い取り、撤去から内装まで自社で手配して再生しました。
片付けの費用をかける前にご相談ください。
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大手企業のサラリーマンを経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て41戸（計135戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計200戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
リハコが解決します
「0円で処分します」「100万円の処分費用をお支払いいただければ引き取ります」と他社に納得いかない買取査定を受けた方こそ、リハコにご相談ください。
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