コラム COLUMN
「実家に根抵当権が付いたままだけど、売却できるの？」
「父が事業をしていて、20年前の根抵当権が残っている」
結論から言うと、根抵当権が付いたままでも売却はできますが、実務上はほぼ必ず「抹消してから引き渡す」ことになります。買主は担保が付いたままの不動産を買えないためです。
この記事を読んで理解できること
- 根抵当権が付いていると、なぜそのままでは売れないのか
- 抹消までの4ステップ
- 抹消にかかる費用と期間
- 相続・事業用借入でつまずくケース
この記事の目次
1. 根抵当権が付いていると、なぜそのままでは売れないのか
20年前に完済しているのに、まだ登記に残っているんですか？
根抵当権は完済しても自動では消えません。これがいちばん多い誤解です。
根抵当権は、極度額の範囲で何度でも借り入れができる担保です。普通の抵当権と違い、完済しても自動的には消えません。
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
| 対象の債務 | 特定の1件の借入 | 極度額の範囲で継続的に発生する債務 |
| 完済したとき | 付従性により消滅する | 消滅しない（枠が残る） |
| 抹消登記 | 完済後に手続き | 元本確定 → 完済 → 手続き |
完済＝抹消ではない
「借金は返し終わった」＝「根抵当権が消えた」ではありません。ここを誤解したまま売買契約を進めて、決済直前に慌てるケースがよくあります。まず登記事項証明書で、いま何が付いているかを確認してください。
2. 抹消までの手順
手元にお金がないのですが、それでも抹消できますか？
売却代金でそのまま返済する「同時決済」ができます。手出しは不要ですのでご安心ください。
STEP1. 金融機関に残債と元本確定の状況を確認する
まず借入が残っているか、根抵当権の元本が確定しているかを金融機関に確認します。元本確定とは「これ以上借り入れしない」と枠を閉じることです。
STEP2. 元本を確定させる
元本確定は、金融機関との合意、確定期日の到来、債務者や根抵当権設定者の死亡から6か月の経過などで生じます。相続が絡む場合はこの「死亡から6か月」が重要です。
STEP3. 残債を完済する
残債があれば完済します。手元資金が足りない場合は、売却代金で同時に返済する「同時決済」が一般的です。買主からの入金 → 金融機関へ返済 → 抹消書類の受領 → 所有権移転を同じ日に行います。
STEP4. 抹消登記を申請する
金融機関から解除証書・登記識別情報・委任状を受け取り、法務局へ申請します。金融機関が代わりに登記してくれるわけではありません。
根抵当権が残ったままの実家でも、リハコならご相談いただけます。抹消手続きと同時決済の段取りもあわせてご案内します。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
3. 抹消にかかる費用
司法書士に頼むと、どのくらいかかりますか？
登録免許税と報酬で数万円です。費用より、書類が出てくるまでの時間を見ておいてください。
| 登録免許税 | 不動産1個につき1,000円（土地と建物なら2,000円） |
| 司法書士報酬 | 1〜3万円程度 |
| 登記事項証明書 | 1通600円程度 |
費用そのものは大きくありません。問題になるのは費用より時間です。金融機関の書類発行に2週間〜1か月かかることがあり、相続が絡むと相続登記が先に必要になるため、さらに時間を要します。
4. つまずきやすいケース
借りていた信用金庫が、もう無いのですが……
合併先を追えば書類は出ます。手間はかかりますが、必ず解決できますよ。
4-1. 完済しているのに登記が残っている
もっとも多いパターンです。数十年前に完済したのに抹消していないだけ、というケース。この場合は金融機関に連絡すれば書類を再発行してもらえます。ただし金融機関が合併・廃業していると、承継先を追う手間が発生します。
4-2. 債務者が亡くなっている
相続が発生すると、まず相続登記が必要です。また死亡から6か月経過で元本が確定するため、それを待つか、合意で確定させます。
4-3. 事業用の借入で、まだ枠を使っている
事業を継続している場合、根抵当権を外すと融資枠が失われます。この場合は別の担保に差し替えるなど、金融機関との交渉が必要です。
5. まとめ
| 根抵当権付き不動産を売るときの要点 |
| ・完済＝抹消ではない。元本確定と抹消登記が別に必要 ・手元資金が無ければ、売却代金で返済する同時決済にする ・金融機関の書類待ちで1か月前後かかる前提で段取りする ・相続が絡むなら相続登記が先。死亡から6か月で元本確定 |
リハコでは、根抵当権や相続登記が未了の物件についても、司法書士と連携して同時決済の段取りからご相談を承っています。
よくある質問
根抵当権が付いたままでも売却できますか？
法律上は可能ですが、実務ではほぼ必ず抹消してから引き渡します。手元資金が無い場合は、売却代金で残債を返済して同時に抹消する同時決済が一般的です。
完済すれば根抵当権は自動的に消えますか？
消えません。根抵当権は極度額の枠が残るため、元本を確定させたうえで抹消登記を申請する必要があります。抵当権との大きな違いです。
抹消にはどれくらい時間がかかりますか？
金融機関の書類発行に2週間〜1か月程度かかります。相続が絡む場合は相続登記が先に必要になるため、さらに時間を見ておいてください。
あわせて読みたい
NTTデータ・博報堂を経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計100戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
リハコが解決します
「0円で処分します」「100万円の処分費用をお支払いいただければ引き取ります」と他社に納得いかない買取査定を受けた方こそ、リハコにご相談ください。
ゴミ屋敷、築50年以上、再建築不可、未登記、隣地越境、市街化調整区域、10年以上空き家、ハクビシン、傾き物件、雨漏り、ツタや草、旗竿地、築古アパート、シロアリ
このような訳ありの空き家でも、 納得のいく価格で売り出すこと ができます。
今すぐお電話ください！
09:00~21:00(土日祝日も可)
0120-228-590- 簡易査定
- 土日祝受付
