成年後見人のアパート売却｜許可は不要？報酬・期間・流れ4つ

「父が認知症と診断された。アパートの外階段が錆びているのに、修理の契約を誰も結べない」

「親名義のアパートを売りたい。でも不動産会社に『ご本人が判断できないと無理です』と言われた」

結論からお伝えします。

親が判断できなくなっても、親名義のアパートは売れます。

家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、その後見人が親に代わって売ります。

そして、親が住んでいないアパートなら、売るときに家庭裁判所の許可は要りません。

自宅を売るときと違い、許可を待つ時間がかからない分、話を進めやすくなります。

「成年後見　不動産売却」で調べると、出てくるのは自宅を売る話ばかりです。

けれど、アパートには入居者がいて、家賃が入り、修繕の判断が毎月のように来ます。

自宅とは、止まるものも、急ぐ理由も違います。

この記事では、親が判断できなくなったあとのアパートに絞ってお話しします。

何が止まり何が続くか、後見の手続き、許可が要らない理由と注意点、売り方を順に見ていきます。

親が認知症になると、アパートで止まること・続くこと

アパートの持ち主は親本人です。子であっても、親に代わって勝手に契約を結ぶことはできません。

そして、本人に判断する力がないまま結んだ契約は、効力がありません。

民法3条の2は「意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」と定めています。

売買のときは、登記を担当する司法書士が売主本人と会い、売る意思を確かめるのがふつうです。

本人と話して意思を確かめられなければ、決済は進められません。

では、アパートの毎日はどうなるのか。続くものと止まるものを分けてみます。

続くもの：今の入居者との契約と、管理会社への委託

入居者との賃貸借契約は、大家さんが認知症になっても続きます。家賃もこれまでどおり入ります。

管理会社との管理委託の契約も、すぐには終わりません。

民法653条が定める委任の終わり方は、死亡や破産などです。頼んだ側の判断力が落ちることは入っていません。

ただし契約書に別の決めごとがあることもあるので、管理会社に確かめてください。

止まるもの：大家さんが決めること

止まるのは、大家さん本人の判断が要ることです。

雨漏りや外階段の錆を直す工事を、誰も発注できない。空いた部屋を直して募集する判断ができない。

売りたくても、売買契約を結べる人がいない。こうして、建物の傷みだけが進んでいきます。

止まっている間に入居者から修理を頼まれても、大家として返事ができない状態が続きます。

判断できるうちの備え（管理委託・家族信託など）は大家をやめたい高齢オーナーへでお話ししました。

この記事は、その備えが間に合わなかったあとの話です。

成年後見の申立て：流れ・期間・費用

親が判断できなくなったあとにアパートを売るには、成年後見の制度を使います。

家庭裁判所に「後見開始」を申し立て、選ばれた成年後見人が親に代わって財産を管理し、契約を結びます。

申し立てる人	本人、配偶者、四親等内の親族など
申し立てる先	本人の住所地の家庭裁判所
費用	申立手数料の収入印紙800円、登記手数料の収入印紙2,600円、連絡用の郵便切手（額は裁判所ごとに違う）
鑑定の費用	医師の鑑定が要るときだけ。和歌山家庭裁判所の案内では5万円から10万円程度
主な書類	本人の診断書（発行から3か月以内）、戸籍謄本、住民票、本人情報シート、財産と収支の資料など

表は、裁判所の「後見開始」のページと和歌山家庭裁判所の鑑定の案内をもとにしています。

アパートを持っている親なら、財産の資料として登記事項証明書や賃貸借契約書、家賃の入る通帳を用意します。

どのくらいで後見人が決まるか

最高裁判所の成年後見関係事件の概況（令和7年）に、全国の数字が出ています。

申立てから終わるまでが2か月以内だったのは約71.1％、4か月以内は約93.8％でした。

医師の鑑定が行われたのは全体の約3.4％です。多くは、診断書などの書類で判断されています。

同じ資料では、申立ての動機のうち「不動産の処分」が約36.3％を占めています。

親の不動産を売るために後見を始める家族は、めずらしくありません。

後見人に、子が選ばれるとは限らない

同じ概況では、親族が後見人に選ばれたのは約16.4％でした。約83.6％は、司法書士や弁護士などの親族以外です。

子を候補者として書いても、裁判所が別の人を選ぶことがあります。その場合は、専門職の後見人と話を進めます。

また後見人は、決まってから1か月以内に財産目録を作ります（横浜家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人Q&A」）。

目録を作る前にできるのは、急いで直す修繕のような差し迫ったことだけです。売却はその後になります。

2026年に成立した法改正について

法務省によると、令和8年6月17日に、成年後見制度を見直す民法の改正法が成立しました。

後見と保佐をなくして補助に一つにまとめ、本人に必要な範囲で使えるようにする内容です。

施行は、公布の日から2年6か月を超えない範囲で政令で決める日です。それまでは今の制度で手続きします。

この記事も、今の制度をもとにお話ししています。

親が住んでいないアパートは、家庭裁判所の許可が要らない

民法859条の3は、成年後見人が本人の住まいの建物や敷地を売るときに、家庭裁判所の許可を求めています。

対象は「その居住の用に供する建物又はその敷地」です。人に貸しているアパートは、ここに入りません。

横浜家庭裁判所のQ&Aでも、許可が要るのは本人の自宅（居住用不動産）を処分するときとされています。

自宅を売るときは、許可が出ることを条件にした契約を結び、許可を待ってから引き渡すのが一般的です。

アパートには、この待ち時間がありません。その分、買主と日程を合わせやすくなります。

親が施設に入った実家を売る話は親が施設に入った実家を売るにはにまとめています。

親がアパートの一室に住んでいたときは別

気をつけたいのは、親がアパートの一室に住んでいた場合です。

横浜家庭裁判所のQ&Aでは、「居住用」は今住んでいる家に限られません。

施設や病院に入っていても、永年住んでいた家や、将来住む可能性がある家も含まれます。

一室に長く住んでいたアパートは、その部分が住まいにあたることがあります。迷うときは、家庭裁判所に照会します。

許可が要らなくても、自由に売れるわけではない

許可が要らないことは、「後見人が好きに売ってよい」という意味ではありません。

民法858条は、後見人に本人の意思を尊重し、心身や生活の状況に配慮するよう求めています。

横浜家庭裁判所のQ&Aは、財産を処分するときに考えることとして次の3つを挙げています。

処分の必要性	なぜ今売る必要があるのか
ほかのより安全な方法	売らずに済む方法はないか
本人の意向や財産・生活の状況	本人の気持ち、今の財産の額、これからの暮らし

同じQ&Aは、大きな財産を処分するときは事前に家庭裁判所に照会するよう求めています。

売ったあとは、定期報告で家庭裁判所に報告します。本人に損害が出れば、後見人が賠償を問われることもあります。

アパートなら「売る必要」を説明しやすい

Q&Aは、売る必要がある例として、本人の収支が大きな赤字のときに使っていない不動産を売る場面を挙げています。

古いアパートは、ここに当てはまりやすい財産です。

修繕の費用がかさむ、空室が増えて家賃が減る、施設の費用が要る。どれも本人の暮らしとお金に関わることです。

「直さずに持ち続けると、本人の財産が減っていく」と数字で示せれば、売る理由として説明できます。

そのためにも、今の状態でいくらで売れるかの根拠が要ります。

後見監督人がいるときは、その同意が要る

家庭裁判所は、後見人を見守る「後見監督人」を選ぶことがあります。

民法864条により、後見監督人がいるときは、不動産の売買には監督人の同意が要ります。

864条が指す民法13条1項には、不動産の売買のほかに大修繕も入っています。

そのため、大きな修繕の工事にも監督人の同意が要ります。

同意を得ずにした売買は、本人や後見人が取り消すことができます（民法865条）。

最高裁判所の概況では、後見監督人などが選ばれたのは令和7年で約3.4％でした。多くの場合はいません。

家族信託や任意後見は、もう使えないのか

家族信託は、親が子とアパートの管理や売却を任せる契約を結ぶ仕組みです。

任意後見も、将来の後見人を親が自分で選んでおく契約です。どちらも、親が結ぶ「契約」です。

民法3条の2により、意思能力がないときに結んだ契約は無効です。

つまり、親がすでに判断できない状態なら、家族信託も任意後見も新しくは結べません。

物忘れが出てきた段階で、日によって話が通じることもあります。それでも家族だけで「大丈夫」と決めるのは危険です。

医師に相談し、契約の意味が分かる状態か確かめてください。確かめられなければ、成年後見に進みます。

「後見人がいなくても売れる」という話には乗らない

判断できない親の名義のアパートを、家族だけで売ることはできません。

子が親の名前で書類に署名して売っても、その契約は親に効力が及びません。

あとで問題になれば、買主も家族も困ることになります。

遠回りに見えても、成年後見を通すのがいちばん確かな道です。

後見人がアパートを売るときの進め方

後見人が決まり、財産目録ができたら、売る準備に入ります。

入居者はそのまま、契約も敷金も買主へ

民法605条の2により、入居者がいるまま売ると、大家さんの立場は買主に移ります。

入居者との契約はそのまま続き、敷金を返す義務も買主に移ります。立ち退きの交渉は要りません。

通知の出し方や引き継ぎの手順は入居者がいるアパートを売却する手順で詳しくお話ししています。

価格の根拠は、家賃と土地の両方で

後見人は、本人に損をさせない価格で売ったと説明できなければなりません。

古いアパートの値段は、家賃から見た値段と、土地から見た値段の2つで考えます。

空室や雨漏りがあるなら、直す費用と、直したあとの家賃も根拠に入れます。

査定書は、この組み立てが分かる形で受け取ってください。家庭裁判所への照会にも使えます。

子が後見人のまま、自分で買うとき

後見人である子が、親のアパートを自分で買い取りたいこともあります。

このとき、子は売る側の代わりと買う側を一人で兼ねることになり、親と利益がぶつかります。

民法860条で準用する826条により、家庭裁判所に「特別代理人」を選んでもらう必要があります。

後見監督人がいるときは、監督人が本人の代わりを務めます（民法860条ただし書・851条）。

兄弟でアパートを共有しているとき

亡くなった母の持分を兄弟が相続し、父と兄弟の共有になっているアパートもあります。

父の持分は後見人が、ほかの持分はそれぞれの持ち主が売ることに同意して、はじめて一棟で売れます。

共有の決め方は兄弟で共有しているアパートを売却するにはにまとめています。

売ったお金は、親のお金のまま

売った代金は親の財産です。後見人が管理し、施設の費用など親のために使います。

家族が自由に使えるお金になるわけではありません。家族の借金の返済などに使うことも認められません。

後見制度支援信託や支援預金の利用を求められることもあります（横浜家庭裁判所Q&A）。

後見人への報酬は、本人のお金から払う

後見人には、仕事に対する報酬が払われます。

払うのは家族ではなく、親の財産からです。

報酬は、後見人が家庭裁判所に申し立て、裁判所の報酬付与の手続きで審判が出てから受け取ります。

東京家庭裁判所の「報酬額のめやす」では、基本は月2万円です。

管理する財産が1,000万円を超えると3万〜4万円、5,000万円を超えると5万〜6万円になります。

専門職が後見人になれば、売ったあとも毎月かかる費用です。売るかどうかは、この費用も入れて考えます。

決済の日に、後見人が用意するもの

決済には、後見人の資格を示す書類が要ります。細かい書類は、登記を担当する司法書士が案内します。

• 後見人であることを示す、後見登記の登記事項証明書
• 後見人の印鑑証明書
• アパートの登記識別情報（権利証）
• 後見監督人がいるときは、その同意書

ほかの親族にも、売る理由と金額を先に伝えておいてください。許可が要らなくても、あとで「勝手に売った」と揉める例を減らせます。

リハコが、後見中のアパートを買うときに大事にしていること

リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。

これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。アパートの買取は23件です。

親が判断できなくなったアパートは、修繕が何年も止まっていることがよくあります。

雨漏りや外階段の錆、長く空いたままの部屋。私たちにとって、それは買わない理由ではありません。

• 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
• 雨漏り・傷み・空室があっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
• 家賃から見た値段と土地から見た値段の両方で、価格の根拠を書面でご説明します
• 家庭裁判所への照会や監督人の同意を待つ日程に合わせて、契約と決済の日を決めます
• 入居者への「持ち主が変わります」というお知らせも、こちらで行います
• ご家族とも専門職の後見人とも、メールや書面でやりとりできます。2営業日以内にご連絡します

後見の申立てを始める前でも構いません。今の金額が分かれば、売る理由を家族で話し合う材料になります。

親が判断できなくなっても、アパートの価値がなくなるわけではありません。

この街で、あなたの親のアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。

よくある質問

親が認知症で判断できなくなりました。親名義のアパートは売れますか？

売れます。家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、その後見人が親に代わって売ります。

本人に判断する力がないまま結んだ契約は無効なので、子が親の代わりに勝手に売ることはできません。

成年後見人がアパートを売るとき、家庭裁判所の許可は要りますか？

親が住んでいないアパートなら要りません。許可が要るのは、親の住まいにあたる建物と土地です。

ただし、本人のための売却であることが前提です。大きな財産を処分するときは事前に家庭裁判所に照会します。

後見監督人がいるときは、売買に監督人の同意が要ります。

親が認知症になってから、家族信託でアパートを任せてもらうことはできますか？

できません。家族信託は親と子が結ぶ契約なので、親が契約の意味を分からない状態では結べません。

今から使えるのは成年後見です。統計では、申立ての約7割が2か月以内に終わっています。

売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。

あわせて読みたい：相続したアパートは売却か、修繕して持つか、アパートの売却相場・買取相場